《公元物业管理文摘》（第151期）

　　为进一步规范商品房交付与前期物业管理衔接工作，解决居民买房的后顾之忧，省住房和城乡建设厅发布了《明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》。符合条件交付使用的新建商品住房，物业服务费应按以下规定执行：对于精装修住房，从房屋交付使用之日起免收一个月的物业服务费，一个月后可全额收取物业服务费。

　　近年来，业主和物业服务企业的纠纷呈上升趋势，不但有业主个体与物业服务企业的纠纷，也有小区内业主共同与物业服务企业发生的纠纷。小区业主往往倾向于解聘物业企业的方法解决双方的矛盾。在物业管理企业退出物业项目管理、业主选聘新物业管理企业的过程中，物业管理企业擅自撤场造成物业管理区域真空管理，或者旧物管不出、新物管进不去造成物业管理区域多头管理的矛盾较为突出，严重影响了建立和谐物业管理区域目标的实现。

　　鉴于此，为了规范物业管理企业退出物业项目管理的活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障物业管理活动依法正常进行，我市于今年正式实施了《南昌市物业管理条例》，将通过规范和公平有序的市场竞争，保证社会资源的有效利用，促进物业管理市场的成熟和发展。同时，在日前判决的一起关于物业服务的案件中，我们也清楚的看到，结合我市实际，制定完善物业管理市场和项目的退出机制十分必要。

　　物业管理是一个低附加值的行业，企业之间竞争的胜出往往不是靠风险报酬实现的，而主要是依赖服务质量、靠人力资源的智慧和素质取胜。随着物业管理行业的成熟，那些管理素质差、服务不到位、缺乏创新意识、核心竞争能力不强的企业退出管理市场是顺理成章的事情。当然我们也必须看到，物业管理是一个劳动密集型的行业，除了为城市现代化建设提供保证外，还承担着一定社会劳动力安置和保持社会稳定的责任。完善物业管理市场和项目的退出机制，必须充分考虑到行业的特性。建立和完善物业管理市场的退出机制涉及到很多方面的问题，既涉及到行业的健康发展，也涉及企业的倒闭破产、企业员工的就业、小区的正常管理和社会的稳定等等。

　　因此，解决物业管理“进”与“出”的矛盾，关键是运用市场系统组成要素之间的相互作用，推动市场主体的正常有序进入和退出。必须按照市场规律稳妥推行，防止产生过度的震动和后遗症。同时，通过政府、企业、业主之间的相互调节，运用健全的法律体系来约束“进”与“出”行为，规范市场主体的活动，并通过规范和公平有序的市场竞争，保证社会资源的有效利用，促进物业管理市场的成熟和发展。