《公元物业管理文摘》（第152期）

非赢利共享型信息选编　　　第152期/20100612　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——济南：下月施行新规　住宅维修金改按面积收 ——宁波：住宅小区物业管理有新规定 【行业要闻】 ——大连：千余家物业单位万余名保安纳入公安管理 ——海南：物业企业拒代收 水电单位不得掐水断电 ——福州：小区停车 收费标准将修改 ——四川：《四川省物业管理专家管理试行办法》出台 ——成都：特殊天气 物业服务机构应消除安全隐患 ——蓬莱：物业管理考核出台 服务不及格将整改 ——银川：住宅小区物业收费实行明码标价 ——沈阳：拟出台新条例 物业费咋花业主有望参与审计 【数据说话】 ——武汉：分单元售房最高受罚3万 擅改物业用途罚10万 【物管采风】 ——延边：我州规范物业管理要求“明码标价” 【学习平台】 ——绿色物业与绿色社区共赢社区环境管理 【业主之声】 ——北京：首个房屋安全办法颁布 安全鉴定费业主承担 【自由论坛】 ——物业管理项目经理应具备的专业素养 【案例选编】 ——装修时封闭自家阳台　法院认为业主违约

【法规动态】

济南：下月施行新规　住宅维修金改按面积收

《山东商报》/20100612
日前，济南市出台了《济南市住宅专项维修资金管理办法》，新《办法》将于7月1日开始执行。新《办法》调整了首期维修资金缴存标准，变过去按房价3%缴存为按多层每平方米60元、高层每平方米120元缴存。新《办法》与老政策相比最大的不同是维修资金本金可以动用了。

宁波：住宅小区物业管理有新规定

邓少华/《宁波日报》/20100603
昨天下午市长毛光烈主持召开市政府第81次常务会议，审议并原则通过《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》，明确了业主委员会运作、物业管理相关经费交纳等一系列制度规定。《实施意见》中，有许多新规定，例如：业主对物业办理交付满一年后仍未入住的空关房，从第二年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。

【行业要闻】

大连：千余家物业单位万余名保安纳入公安管理

王金海 张世安/人民网/20100610
年10月底前，辽宁省公安机关将推广大连警方的经验和做法，完成规范化的物业保安管理工作任务，与各级管理机构各司其职，齐抓共管，统一政审、培训、考试发证，统一物业保安着装，统一归口纳入公安机关管理，统一进行资质备案，切实把本地物业区域的保安管理工作纳入到公安派出所属地化管理做好做实。

海南：物业企业拒代收 水电单位不得掐水断电

林莹/《南国都市报》/20100602
《海南经济特区物业管理条例(修订草案)》中提出物业管理区域内的供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当抄表到户并向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业无偿代收代交相关费用，不得因物业服务企业拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。物业服务企业接受委托代收后，不得向业主收取手续费等额外费用。

福州：小区停车 收费标准将修改

李进/《海峡都市报》/20100601
今日起，《福州市停车场管理办法》将正式实施。昨日，记者从福州市物价局获悉，目前正在实施的《福州市物价局关于福州市物业管理区域内车辆停放服务费标准等相关事项的通知》即将试行期满，物价部门将结合《福州市停车场管理办法》的有关规定和试行期间的情况，对其进行修改，现公开征求社会各界意见。

四川：《四川省物业管理专家管理试行办法》出台

张力/《南充日报》/20100531
5月27日，记者从四川省物业管理工作座谈会上获悉，《四川省物业管理专家管理试行办法》正式出台。全省93人入选四川省物业管理专家库，南充市侯自相和吴子瑜受聘为“四川省物业管理专家”。今后省内20万平方米以上住宅项目及5万平方米以上非住宅项目物业管理招投标评标，都将从省专家库中抽取专家进行。”

成都：特殊天气 物业服务机构应消除安全隐患

刘星/四川在线/20100531
为应对特殊天气，成都市房产管理局日前下发通知，敦促物业服务机构在消除安全隐患方面尽职尽责。通知规定，对建筑区划内的房屋及其给排水系统、排污设施、避雷设施、供配电系统、燃气系统、地下停车场、屋面、建筑物外立面等存在安全隐患的，各物业服务机构，应立即向建筑区划所在地街办、乡（镇）政府、区（市）县房管部门和相关行政管理部门及相关专业单位报告。

蓬莱：物业管理考核出台 服务不及格将整改

张厚龙 王保珠/烟台大众网/20100602
6月1日，蓬莱市物业管理考核办法正式出台，届时物业服务企业将拉开甲、乙、丙、丁四个等级。凡是年终考核被定为丁级物业服务企业的，将给予黄牌警告并限期整改，逾期未达到整改标准的，不予资质年检，不再批准承接新的物业服务项目，从而努力推进物业管理标准化、专业化、规范化、人性化的“四化”目标建设。

银川：住宅小区物业收费实行明码标价

殷斌/银川新闻网/20100607
日前银川市物价局会同银川市住房保障局下发《关于规范银川市住宅小区物业服务收费明码标价工作的通知》。其中，《通知》要求凡在银川市从事住宅小区物业服务经营活动并收取物业服务费的物业管理企业，必须按规定在各自服务的住宅小区内对所有收费进行明码标价。同时，《通知》明确了对未公示项目的收费，业主有权拒付并向价格主管部门举报。

沈阳：拟出台新条例 物业费咋花业主有望参与审计

《攀枝花日报》/20100608
6月11日至12日，市人大常委会第二十一次会议对《沈阳市物业管理条例(草案)》修改建议稿进行二次审议。修改建议条款：“物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务收支预算，对提出质询的，应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。”

【数据说话】

武汉：分单元售房最高受罚3万 擅改物业用途罚10万

《楚天都市报》/20100529
开发商将一栋楼分单元、分层数开盘销售，最高可受罚3万元。昨日，武汉市房管局下发文件《行政处罚自由裁量权参考执行标准》，对处罚开发企业、房产中介违法违规行为，作出进一步细化。此外，小区物业公司未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途用于经营，最高可处10万元罚款。

【物管采风】

延边：我州规范物业管理要求“明码标价”

延边信息港/20100611
为防止未经物业服务查验、擅自为业主办理入住手续等违规行为的发生，我州决定严格按照《吉林省物业服务查验接收办法》的相关规定进行物业服务查验。对没有达到物业服务查验标准规定的房屋，一律不予办理入住手续。并将在拟修订的《延边州物业管理条例》中列入物业验收相关条款，进一步规范物业服务查验管理，改变以往物业服务查验无章可循的局面。

【学习平台】

绿色物业与绿色社区共赢社区环境管理

刘建雄 张丽/江苏省环境保护厅/20091029
（一）、绿色物业管理的主要内容 　　当前，从物业管理与环境保护两个方面相得益彰、绿色物业管理与绿色社区创建共赢社区环境管理的角度考虑，绿色物业管理的主要内容包括：一是减少污染、保护环境，这是绿色物业管理的重要任务；二是通过有效的管理措施节约资源能源；三是维护健康舒适安全的人居环境。 　　与绿色社区创建活动相对应的绿色物业管理具体内容有：一是垃圾分类处理。要在服务区域内遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，将垃圾分为可回收与不可回收两大类，可回收垃圾进行资源化处理，不可回收垃圾进行袋装化清运，减少运输过程中的污染。 　　二是提高空气质量。在服务区域内劝阻单位和家庭使用燃煤锅炉，在道路两旁选种对汽车尾气有吸收转化功能的植被设置绿化带，在住宅楼厨房较集中的一面种植阔叶树木，以降低粉尘、一氧化碳、二氧化硫和油烟在空气中的排放量。 　　三是减少污水排放。在服务区域内实行雨污分流，雨水经收集后用于浇灌绿地，冲洗路面和汽车，以及景观用水；污水则通过市政管网进入处理厂，这样既可以减少污染又可以节约水资源。 　　四是控制噪声扰民。在服务区域内的噪声源主要有车辆交通噪声、建筑施工噪声和社会生活噪声等，对于交通噪声可采取人车、进出分类管理，限制车速，禁止鸣笛；对于施工噪声要限制装修时间，杜绝夜间作业；对于生活噪声要在用房租赁时加以限制。 　　五是逐步美化环境。根据服务区域内不同的地理、气候及建筑特征，选种花卉草木，设置相宜植物带，并随着季节变化进行养护，使花期绿色得到延长，维护生态平衡，促进人与自然和谐。 　　六是推广节能产品。在服务区域内最大限度地使用节能灯、节水器及低污染的新技术，有条件地应用智能系统降低能源消耗；同时号召业主选用太阳能热水器、无氟空调和冰箱、有能耗标示的家电，从居家生活层面上促进节能减排。 　　七是建设生态文明。用多种形式的绿色文化活动，提高员工和业主的环保意识，增强服务区域内的环境认同，融洽物业与业主及邻里之间的关系，共建生态家园。 　　（二）、实施绿色物业管理的方法 　　一是对近几年新建、硬件设施完善的服务区，要从维护的角度开展绿色物业管理。随着绿色建筑在全国范围的不断推广扩大，从设计、施工到材料和设备的选购都融入了绿色理念，为推行绿色物业管理打牢了硬件基础，对此物业服务企业可以从环境文化切入绿色物业管理。首先，在企业内部设立专职环保联络员，一方面要及时掌握政府职能部门出台的环境相关政策，另一方面要随时了解业主对服务区域内环境的意见和建议，将政策和意见作为制订服务区域环境管理的依据。再者，重视全体员工的节能工作，把节能成效列入对各部门绩效的考核，激励员工查找薄弱环节，主动采取补救措施。同时，在服务区域内开展多种形式的环保宣教活动，号召业主自觉参与节能减排，形成企业与业主互动的保护服务区域内环境的良性态势。 　　二是对建设年代久、配套设备不全的服务区域，要从改善的角度开展绿色物业管理。开展绿色物业管理，并非都要在高档小区进行，或者只有投入大量的资金才能够完成，企业只要具有绿色理念，在取得物业管理权后，就可以有计划、分阶段，结合住宅维修，从绿色、节能的角度进行出新改造，比如建筑物外墙体的隔热保温、节能设施设备的选用、水电供应容量的合理配置、垃圾的分类收集处理、中水的回收利用、太阳能使用位置的替换、装修的绿色选材等等。这其中要特别注重对既有建筑物的节能改造，通过提高门窗密封性和屋顶的平改坡等来提高能源的利用率，通过加强对地下管网的维护来减少因跑、冒、滴、漏造成的能源浪费，通过对公共音源系统、制冷系统、供水系统等的改造来降低物业服务成本。 　　三是不断创新有利于节能增效的专项工作。如南京市江宁区外港社区在服务区域内开设“废品银行”，定点定时按市场价收购业主家中可回收的报纸、饮料瓶等废旧物品，将交易款登记进账，冲抵业主的物业服务费。这样，既可以加强服务区域内的安保管理，又可以在一定程度上缓解缴纳物业服务费的矛盾，还可以增进低碳经济，培养业主资源循环利用的意识。再如常州市钟楼区勤业一社区在服务区域内开展“自助绿化”，宣传和发动业主在房前屋后认养绿地，收集淘米洗菜水和雨水浇灌花木，既可以节约水资源、减少公共水费开支，又可以公众参与养护社区碳汇林，还可以培养业主的碳补偿意识。 　　总之，在被表彰命名的省市级绿色社区中，实施绿色物业管理已经基本具备条件，在此基础上广泛推行绿色物业管理，是对环境技术超前、环境管理优秀、环境文化独特、环境状况良好的社区典范，在环境的长效管理上加以提高，长此以往，无论是由绿色社区创建改善的社区环境，还是由绿色物业管理建设的社区环境，都将实现绿色物业与绿色社区共赢社区环境管理的长效目标。

【业主之声】

北京：首个房屋安全办法颁布 安全鉴定费业主承担

傅洋/《北京晚报》/20100612
今天上午，首个《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》颁布。其中规定，将住宅改变成经营性目的的，应当经有利害关系的房屋建筑所有人同意。按照该条例，使用满30年的建筑，安全责任人应该每10年进行一次安全评估。房屋安全鉴定费用，由作为安全责任人的业主承担。

【自由论坛】

物业管理项目经理应具备的专业素养

张志明/《中国物业管理》杂志/2005年第11期
作为一名合格的项目经理，除了必须具备基本的任职条件和满足用人单位的基本要求以外，从事物业管理的时间（一般为三年）和独立运作过一定规模（约10万㎡左右的高层物业）的物业项目，这两个因素缺一不可。只有满足了这些在实践中必备的条件，项目经理才能在运作项目时体现出下面三个方面的专业素养。 　　一、及时有效做好前期介入工作，以期达到为开发商节约资金和减少日后管理麻烦之目的。 　　目前，成熟、有实力的房地产开发商已非常注重项目的物业管理前期介入工作，虽然在项目规划、设计阶段介入暂时仍存在较大难度，但在项目施工阶段介入已经不是问题，良好的物业管理品牌效应，在物业管理前期介入后已显现出其独特的作用： ①促进房屋销售；②最大限度地减少了日后管理麻烦；③使业主正式入住之前对未来的物业管理有了一个初步认识，同时，物业管理企业也抓住这一机遇展示了自我，为今后的管理打下良好基础。为此，以项目经理为首的项目组能否在前期介入阶段及时、有效地发挥作用，是成功的关键一步。 　　（一）高度关注，密切配合项目的开盘日和一系列促销活动，展示物业管理公司的良好形象和专业素质。 　　在项目正式入伙之前，为项目服务的各合作单位，应以提高房屋销售率为中心开展工作，在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门应共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。对物业管理企业而言，要紧紧地把握住这第一次亮相的机会，把售楼处、样板房、清水房（交楼标准）的保安、保洁服务做到极致，作为项目经理，应对保安、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好：车辆有序引导、人员分流措施、看楼通道及样板房安全防范，临时看楼电梯的维护应急预案、认购及签约区域的重点看护，等等。持续做好上述工作的目的，在于获取开发商、业主对物业管理公司的初步认同感，为未来的物业管理服务打下良好基础，项目经理应充分认识到这一点。 　　（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。 　　为保障项目前期介入工作有序进行，项目经理应按照项目物业管理方案和物业服务合同的要求，制定前期介入总体方案，并组织实施。各专业工程师（主要指水电、土建、电梯、绿化、智能化等专业）在项目经理的直接领导下，发挥各自的专业优势，从业主的角度，及时发现项目存在的问题，有针对性地提出整改意见。 　　1 、项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视： ①关于防水处理，有防水要求的卫生间、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大（补救的有效办法日前多采用压力注浆法，费用约 100元/米）。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷。②关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见，如监控点不足而出现防护死角，缺少高速球摄像机而无法捕捉小区内出现的突发事件现场，采用专业高解析度彩色监视器以提高清晰度，部分摄像机采用适应夜间低照明度使用的摄像机等等。项目经理应清楚通过完善项目的智能化系统来有效降低人工成本的基本道理。③关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。如灌木种植太疏易造成水土流失，如果绿地无走边，加之土层又高于小区道路时，便会给小区道路造成污染；另外，业主对绿化的要求不仅仅满足于只有“绿”，也希望有花色点辍，因此，在设计施工时应尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。 　　2、项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：①积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为日后管理工作做好充分准备；②积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组成验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：第一，明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主利益；第二，对验收接管中发现的问题，督促开发商或施工单位尽快落实整改。总之，物业管理前期介入工作意义重大，尽管其难度甚至高于日常管理，但做好了此项工作，其所产生的作用是长久的，它是日后提升管理档次的先决条件。 　　二、全力以赴，高质量做好大规模入伙和装修管理，营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入伙（入住），保障小区免遭二次装修的破坏。 　　此阶段是对项目经理及其服务团队的第一次严峻考验，因此，应在入伙前做好充分准备，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点： 　　1、建议开发商向业主分期分批发出入伙通知书，主动分解入伙现场压力。 　　2 、会同开发商、施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患。 　　3 、为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺。 　　4 、及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙文件资料，动员业主尽快收楼。 　　5 、若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面出现。 　　6 、结合小区实际制定具有较强操作性的装修监管方案，对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见。 　　7 、严格控制进入小区的装修人员数量，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修作为监管的工作重点。 　　大规模入伙和装修管理期间，是业主较容易与开发商产生矛盾，同时也是业主与管理处较容易结怨的时候，作为项目经理应把化解矛盾、清除积怨作为头等大事来抓。

【案例选编】

装修时封闭自家阳台　法院认为业主违约

案例分析： 　　2004年，阿珍向福建某房地产公司购买了位于金山一高档小区的商品房，并于次年接收了这套房子。随后，她与小区物业公司签订了《房屋装饰装修管理协议》，约定禁止业主在阳台或露台安装防盗网，或以其他形式封闭阳台。如需安装防盗网，只能选用隐形防盗网。物业公司还向全体业主发出装修特别提示和业主户内窗户、阳台推拉门防护安装规定。 　　 此后不久，阿珍向物业公司提交了《二次装修申请表》，并签下《承诺函》，同意按照《房屋装饰装修管理协议》及相关规定装修。但在实际装修中，阿珍在阳台上装上可封闭性玻璃。物业公司知道后多次劝阻，并发出限期恢复原状的律师函，均没有结果。 　　无奈之下，物业公司将阿珍告上法庭，要求她恢复阳台原状。 　　阿珍很不服气，她提出，自己和物业公司签订的《房屋装饰装修管理协议》中关于隐型防盗网的部分没有提供样图，没有明确概念，约定不明，这样的合同无法履行。阳台不装封闭式玻璃，将产生极大的安全隐患。物业公司不肯跟她签订安全保障服务协议，违反了《消费者权益保护法》的相关规定，相关内容应为无效。更何况，阳台是业主专有部分，装在阳台内侧的可折叠无框防盗玻璃不影响其他业主的利益，物业公司没有权利干涉。

法院判决： 　　福州市中院终审审理认为，物业公司与阿珍签订的《房屋装饰装修管理协议》合法有效，双方均应依约履行。阿珍装修阳台时采用了可封闭性玻璃，违反了该协议中关于装修的禁止性规定，同时也违反了建设部的《住宅装饰装修管理办法》中关于禁止改变住宅外立面的规定。 　　法院还指出，物业公司对阿珍的房屋装修行为进行管理，行使的是物业公司管理职责，并未剥夺和限制她对房屋的所有权。 　　据此，法院判令阿珍限期拆除阳台玻璃窗装修物品，恢复原状。

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