宁波：住宅小区物业管理有新规定

邓少华/《宁波日报》/20100603

　　
    ☆业主对物业办理交付满一年后仍未入住的空关房，从第二年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳

    ☆产权属建设单位的车库、车位，在没有出售前应出租给小区业主停放车辆

    ☆开发建设单位在物业竣工交付前，应当一次性向辖区物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金

　　昨天下午，市长毛光烈主持召开市政府第81次常务会议，审议并原则通过《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》，明确了业主委员会运作、物业管理相关经费交纳等一系列制度规定。

　　物业管理服务的质量和水平直接与民生问题密切相关，涉及千家万户，关系到社会和谐稳定。为规范物业管理，经省十一届人大常委会第13次会议批准，《宁波市住宅小区物业管理条例》从2010年1月1日起施行。为便于实际操作，我市制订了住宅小区物业管理条例实施意见。该实施意见明确了市、区、街道、社区物业管理职能的划分，相关行政职能部门的职责，业主大会、业主委员会的运作，并对前期物业管理、物业服务企业服务、物业管理用房配置、物业管理相关经费交纳、物业管理相关政策等八个方面进行规范。

　　在住宅小区物业管理条例实施意见中，有许多新规定。比如，物业服务企业要建立财务公布制度，每年3月底前公布上一年度相关物业服务经费收支情况；业主对物业办理交付满一年后仍未入住的空关房，从第二年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳；产权属建设单位的车库、车位，在没有出售前应出租给小区业主停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租，出租期限原则上一次不超过1年，不得以长期出租、高额收取租金为由，影响正常出租；住宅要按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三配置物业管理办公用房，按千分之四比例配置物业管理经营用房；开发建设单位应按实测的地上建筑面积的0.3元／平方米的比例(最低不少于1万元)在物业交付前向辖区街道办事处(乡镇人民政府)交纳首次业主大会会议的筹备经费；开发建设单位在物业竣工交付前，应当一次性向辖区物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金；住宅小区应当设立物业专项维修资金，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

　　会议还听取了第十二届浙洽会第九届消博会及中国开放论坛筹备、关于增补推荐第六批省级文保单位等工作情况的汇报，审议并原则通过了《关于加强和规范宁波市各地各部门驻北京办事机构管理的实施意见》、《宁波市民用建筑节能管理办法》，研究了市政府6月份重点工作。

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《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》解读

《宁波日报》/20100604

　　《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》（以下简称《实施意见》）已经市政府常务会议审议通过，对2010年1月1起施行的《宁波市住宅小区物业管理条例》》（以下简称《条例》）具体内容作出了细化，使之更具可操作性。昨天，市建委相关负责人就市民关心的内容专门作了详解。

　　各部门的管理职能明确

　　《条例》的贯彻实施，涉及到广大业主、开发建设单位、物业服务企业和众多行政主管部门的行为。但从目前我市物业管理的现状来看，还存在不少矛盾和问题，如各行政执法部门职能交叉、执法效率低，停车难、违章搭建、破墙开门等问题仍较为突出；部分物业服务企业服务不到位，业主投诉增多；业主大会、业主委员会运作不规范，不能发挥自治管理作用等。

　　新出台的《实施意见》，对市、区、街道、社区物业管理职能划分，相关行政职能部门职责，业主大会、业主委员会运作有了明确规定；前期物业管理工作、物业服务企业服务、物业管理用房配置、物业管理相关经费交纳、物业管理等也作出了规定。这意味着对住宅小区的管理更具可操作性。

　　有关部门可依法履行职责

　　《实施意见》根据各行政职能部门职责和日常物业管理活动中的突出问题，明确了各相关行政部门的职责分工，便于各部门依法履行职责。

　　如，公安（交警、消防）部门可对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取措施进行处理；并负责处理社会噪声类型的行为等。

　　城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为。

　　工商部门对利用车棚（库）及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营（办公）场所的不予核发营业执照。

　　规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为；按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

　　房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

　　环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

　　经营用房收益用于物业管理

　　《实施意见》进一步明确了物业管理经营用房的出租经营办法，以维护全体业主的利益。

　　按规定，业主委员会可以根据业主大会的决定，将物业管理经营用房自行出租或者委托物业服务企业出租或经营，所得经营收入统一由物业服务企业代为保管、单独记账，用于补充物业专项维修资金和物业管理的其他需要。

　　物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的，合同签定后应送物业服务企业一份备查。物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的，合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖业主委员会的章。

　　空关房也要交纳物业费

　　根据《条例》规定和广大业主关注的日常问题，《实施意见》进一步明确了物业服务企业在服务上的五方面做法。一，要求物业服务企业每年３月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况；二，业主的空关房，第二年起物业费按８０％比例交纳；三，明确物业产权过户时，双方当事人对物业服务费的结算情况作出约定，从产权过户上控制少数人无理欠费的问题；四，规范物业服务企业退出行为，确保新老物业服务企业移接交工作的正常开展；五，明确产权属于建设单位的车库、车位，在没有出售前应出租给小区业主停放车辆。为防止建设单位以长期出租、高额收租为由，影响正常出租，导致车库、车位空置，对车库、车位租赁期限规定原则上一次不超过一年。租金由物价部门和建委另行规定。