东莞市物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）

第一条　为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广东省实施<中华人民共和国价格法>办法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律、法规及规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条　本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为。
第三条　本细则所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第五条　市物价局会同市房产管理局负责本市行政区域内物业服务收费的管理监督工作。
第六条　业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第七条　物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。
业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第八条　物业服务收费政府指导价，由市物价局会同市房产管理局根据不同类型及服务内容制定，并向社会公布。
物业服务收费政府指导价，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。
制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。
第九条　实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在我市指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。
业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金应当按照政府指导价的有关规定执行。
第十条　实行政府指导价的住宅物业服务收费，因服务质量、成本变化、合同期限等原因需要调整或重新约定标准的，由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定，重新签订物业服务合同并备案。物业服务企业必须通过书面征求意见、记名表决等形式协商确定物业服务收费标准，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实行。
第十一条　实行政府指导价的物业服务收费和《物业管理委托合同》实行备案制度。新建住宅物业具体物业服务收费标准和《物业管理委托合同》内容应在住宅物业开始发售（含预售）20天前报市物价局和房管局备案，并于发售前在销售现场一并公布。备案后，物业未交付使用前，物业服务企业（开发企业）不得调整物业服务收费标准。
物业服务收费标准依法调整的，物业服务企业应在调整后的10天内向市物价局和房管局备案。
（一）物业服务收费履行备案时，应提交如下资料：
1、物业服务收费备案登记表一式四份；
2、营业执照复印件；
3、物业管理资质证书复印件；
4、物业服务合同复印件；
5、物价员登记表；
6、业主同意重新调整（约定）收费标准的证明材料；
7、物业服务收费标准突破政府指导价的，需提供经物价局核定具体标准的批复文件复印件。
（二）《物业管理委托合同》备案须提交如下材料：
1、物业公司营业执照复印件（核对原件）；
2、物业公司资质证复印件；外市物业的分公司备案证明复印件（核对原件）；
3、委托方身份证明文件（如：开发商营业执照、业主委员会备案通知书、居委会委托证明等）复印件；
4、物业管理区域划分图（经规划部门批准的总平面图上划分，新建物业由建设单位划定、已实施物业管理的区域由物业公司划分）。
第十二条　物业服务企业需突破政府指导价标准的，需报市物价局核定。
第十三条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
第十四条　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；
（三）物业管理区域绿化养护费用；
（四）物业管理区域清洁卫生费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）办公费用；
（八）物业服务企业管理费分摊；
（九）物业共用部位、共用设施设备产生的水电费用（不含二次供水加压电费）；
（十）物业服务企业固定资产折旧；
（十一）经业主同意的其它费用。
第十五条　物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。专项维修资金的使用按照市房产管理局有关规定执行。
第十六条　物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。
业主自有产权的车位（车库）服务费按车位（车库）数量计收。已按建筑面积收取物业服务费的配套车位（车库），不得重复收取车位（车库）服务费。
第十七条　业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，物业服务企业可依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第十八条　物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
第十九条　物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。
第二十条　业主对其物业进行室内装修，应与物业服务企业签订住宅室内装修管理服务协议，物业服务企业可向业主或装修人员收取装修垃圾清运费、证件工本费、装修保证金（押金），具体标准由市物价局制定。
第二十一条　物业小区实行出入证管理的，应当为业主免费提供每户不少于3张出入证（其中每车位不少于1张）。业主申请多配置或遗失、损坏等需要重新办证的，物业服务企业可按制作成本收取工本费。
第二十二条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条　物业管理区域内的机动车停放保管服务收费，按市物价局有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取车位（车库）物业服务费。
第二十四条　物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，其收费由双方协商确定。
第二十五条　物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十六条 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域的显著位置，将服务等级内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示，自觉接受有关管理部门的检查和业主监督。
第二十七条 物业服务企业应当遵守价格法律、法规和政策，建立健全明码标价制度、价格投诉受理制度、物价员工作制度等各项内部价格管理制度，加强价格自律、自觉规范价格行为，不断改善管理服务，为业主提供更好的服务。
第二十八条　对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业，可以向市物价局申请协商调解。
第二十九条　物业服务企业有下列行为之一的，由市物价局依法查处：
（一）未经市物价局批准，超过政府指导价标准收费的；
（二）擅自设立强制性收费项目的；
（三）不实行明码标价或不按规定明码标价的；
（四）不按规定备案的；
（五）不执行本细则第十三条、十四条，擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；
（六）其他违反价格法律、法规规定的。
第三十条　本细则由市物价局会同市房产管理局负责解释。
第三十一条　本细则自XXXX年X月X日起执行。此前规定与本细则相抵触的，以本细则为准。