《公元物业管理文摘》（第147期）

非赢利共享型信息选编　　　第147期/20100328　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——太原：提升物业服务水平 今年将连续出台七部物管条例 ——西安：《西安市物业管理条例》将于今年6月起正式施行 【行业要闻】 ——天津：2010年落实 物业收费标准要现场公示 ——徐州：物管不到位将被扣分并列入“黑名单” ——北京：五小区试水物业第三方监理 ——上海：将修订《上海市住宅物业管理规定》 ——阳泉：达国家级园林小区标准每小区奖8万 ——银川：提高物业服务行业准入门槛 ——安康：率先推行物业保修金制度 ——深圳：推新型垃圾转运模式免收物业小区清运费 【数据说话】 ——北海：严格资质检查 规范物业服务市场 【物管采风】 ——杭州：文新街道尝试业委会成员持证上岗 【学习平台】 ——当前物业管理企业搞好服务质量的策略  【业主之声】 ——鞍山：小区物业纠纷将有“调解人” 【自由论坛】 ——前期物业管理应作为开发商的售后服务 【案例选编】 ——开发商擅自封闭阳台 业主如何解决纷争

【法规动态】

太原：提升物业服务水平 今年将连续出台七部物管条例

薛日红/青年在线网/20100322
太原房地产管理局正在草拟《太原市关于进一步加强物业管理的意见》。近期还将出台《物业服务企业资质动态监督管理暂行规定》，年内还将出台《前期物业服务合同》和《物业服务合同》，完成《业主委员会与业主大会指导规则》、《管理规约》和《临时管理规约》的工作，这些措施意在提升物业管理服务水平，解决行业现实存在问题。

西安：《西安市物业管理条例》将于今年6月起正式施行

孙洪伟/《华商报》/20100327
昨日，陕西省十一届人大常委会第13次会议闭幕。表决批准《西安市物业管理条例》。《条例》规定：“建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。”“物业在保修期内出现质量问题的，建设单位应在接到相关维修要求后24小时内，派人到现场核查情况，情况属实的，应在72小时内予以维修。”

【行业要闻】

天津：2010年落实 物业收费标准要现场公示

张新民 胡晓伟/北方网/20100322
市政府日前在天津礼堂召开全市物业管理工作会议提出，今年全市物业服务管理将落实五项制度。落实物业管理联席会议制度；落实新建物业交接过程控制制度；落实机动车辆场地占用费收取和使用公示制度；落实物业服务内容和收费标准的现场公示制度；落实物业服务企业退出项目管理预警报告制度。

徐州：物管不到位将被扣分并列入“黑名单”

李先昭/《新华日报》/20100318
徐州市今年将在全市350家物业企业中全面推行“黑名单”制度，此次徐州市制定的物业企业“黑名单”考核制度和标准，包括小区业主投诉、公共设施维护修补、消毒以及各种服务举措、物业企业自身约束等5大类37条。凡服务不到位的，将会被扣分，物业企业一年之内累计被扣分20分以上，就被列入黑名单。情节严重的，将取消其资质。

北京：五小区试水物业第三方监理

赵阳/《北京娱乐信报》/20100318
北京市已经启动保障性住房物业第三方评估监理机构的试点工作。今年推行的第三方机构主要承担三方面职责：依据小区的不同情况，制定物业收费标准；在新小区交付使用时，代替小区业主对小区绿地、消防设施、电梯等公用设施进行专业化验收；制定物业服务的详细技术标准，在业主和物业公司发生矛盾时作为评判依据。

上海：将修订《上海市住宅物业管理规定》

刘华宾 刘歆 王铭泽/东方网/20100324
上海2004年颁布《上海市住宅物业管理规定》;我国《物权法》于2007年出台，而《物业管理条例》也于2008年做了修改。为此上海也开启了《上海市住宅物业管理规定》的修订工作。本次修订主要包括业主和业主大会、业主委员会的关系、业主和物业公司的关系、维修资金的使用还有物业费的收取等内容。

阳泉：达国家级园林小区标准每小区奖8万

霍雪飞/《山西晚报》/20100316
为了加快社区建设、促进全市园林小区建设步伐，阳泉市出台了园林小区验收奖惩办法。其中规定，除对验收达标的小区进行奖励外，各区在完成规定国家级园林小区创建任务的基础上，每多创建一个奖励10万元，完成省级园林小区创建任务的基础上每多创建一个奖励3万元。

银川：提高物业服务行业准入门槛

银川新闻网/20100317
近日，我市结合物业行业实际，制定《银川市物业服务企业资质申请条件补充规定》，该补充规定除对物业服务企业应具备的注册资本金、专业人员数量及职业资格证等提出明确要求外，还对新设立物业企业和申请核定三级资质等级的物业服务企业明确了受委托物业房屋建筑面积标准。

安康：率先推行物业保修金制度

陕西建设网/20100311
针对安康市物业投诉居高不下的问题，安康市自今年起在全省率先推行了新建住宅物业保修金制度，目前已有2家房地产开发企业交纳了保修金。根据《陕西省物业管理条例》的规定，开发建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向保修金专门账户交存保修金。

深圳：推新型垃圾转运模式免收物业小区清运费

郑毅 刘云/《晶报》/20100316
今年，深圳市环卫部门的目标是“努力向全国最干净城市目标迈进”。据介绍，今年市、区渣管部门巡查督办全面推行制度化管理，定期开展余泥渣土专项执法和检查行动。今年环卫部门将全面推行新型垃圾转运模式，各区要研究实施由各区财政负担新型垃圾转运站运营经费的措施，免收物业小区及单位的垃圾清运费。

【数据说话】

北海：严格资质检查 规范物业服务市场

韩倩/《北海日报》/20100324
北海市现有物业服务企业134家，其中二级3家、三级122家、外地企业9家。去年3月至5月，该市对全市物业服务企业进行年度资质例行检查，按规定应参加监督检查的物业服务企业113家，实际参加检查仅90家，尚有23家物业服务企业未参加去年年度资质检查。该市物业管理中心负责人近日表示，今年将严格资质检查，规范物业服务市场。

【物管采风】

杭州：文新街道尝试业委会成员持证上岗

童杭丽 石萍 徐娴/《每日商报》/20100329
文新街道从2001年成立第一个小区业委会至今，80多个小区已成立了近60个业主委员会。他们计划从昨天开始每月开两次培训课，每次上课三个半小时，培训80人左右，估计整个培训课程可以在5月份完成。接受培训的业委会成员可以拿到一张岗位培训证书。文新街道希望业委会成员和其他工种的人一样也持证上岗，并实行工作达标考核。

【学习平台】

当前物业管理企业搞好服务质量的策略

石高林/《现代物业·新管家》/2007年1期
在社会快速发展的今天，物业管理作为一种服务性很强的职业，要想把这个工作做好，就必须把服务质量提高上去，以下是笔者对物业服务工作进行的一些探索和实践经验的体会。     一、早期全面介入，保障物业建设质量最佳状态     高品质的物业是物业管理企业提高服务质量的先决条件，优秀品质的物业应当要物业公司尽可能早的介入。物业管理企业要做的就是如何从后期物业服务管理的角度，从物业使用者的利益出发，将触角伸及开发建设的每个环节，为开发商当好顾问，提出改进规划、设计诸多环节的意见和建议，以便于后期物业的服务管理。目前大部分物业管理企业和开发商其实都还是父子关系企业，而在现今物业管理工作中遇到的很多问题都是由开发商遗留下来的问题。物业管理的早期介入可以监督施工质量，在一定程度确保房屋建设和配套工程质量。物业管理早期介入，可以就物业管理中经常遇到的问题，从物业管理的角度给开发商提出各种合理化建议，就像很多小区在销售房屋时承诺多长时间建小学，就应该尽快落实，这样不仅有利于以后各项工作的开展，也使业主感到这样的开发商是讲诚信的，物业管理服务肯定也不会差。     二、物业管理企业应从内部着手，加强自身服务意识的培养     要把服务工作做好，首先要从企业内部着手，通过加强企业员工思想意识的转变、加强员工思想道德素质教育和管理技能，增强企业内部人员的服务意识和自身综合素质。通过转变企业的内部机制，增强员工的竞争意识，实行员工竞争上岗制，理顺各种工作程序。     （一）加快企业人才的培养，形成具有专业化服务水平的专业技术力量     物业管理企业要想拥有优秀的人才，应做到：1、应引进一些具备相关专业知识与经验的高层管理人员，保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。如物业管理人员所学专业应是物业管理，并取得了专业岗位证书且具备相关的工作经验。2、通过培训、绩效考核、定期评比等手段，提高物业管理企业自身员工的素质。3、不定时到外地去考察，学习别的物业管理企业的先进管理技术，先进管理经验，以提高企业员工自身素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。      （二）健全企业内部管理制度，加强企业文化建设     1、物业管理企业想要取得快速的发展，就必须建立一个现代企业管理制度，建立健全完善的内部管理机制，使企业适应市场发展的需要，不断提高企业的管理水平。健全管理机制是搞好服务的前提，也是为搞好服务而服务的。     2、目前大多数物业管理企业，特别是品牌物业管理企业十分注重企业文化的建设，把企业文化建设摆在重中之重的位置来抓，作为培养企业凝聚力、激励力、约束力、导向力、纽带力、辐射力的工程，企业文化是一个企业长期经营实践中所凝结起来的一种氛围，企业价值观、企业精神、经营模式和广大职工所认同的道德规范和行为力量，如深圳万科物业在全国物业中能以服务质量和服务水平而成为全国物业管理学习的榜样，这与其重视企业文化建设有很大的关系。     三、物业管理企业要规范自身的服务行为     物业管理企业的服务内容很多，涉及的工种也很多，与业主打交道，自身行为的规范与否，成为业主衡量物业管理企业服务水平高低的一个重要标准。     （一）加强内部队伍服务管理水平      物业管理自身的工作项目较多、程序复杂、环节较多，在日常管理工作中，强化岗位职责，突出工作程序，加强内部考核工作，成为了物业管理企业不断完善、不断发展的关键环节。同时，还要提高员工的服务管理水平，尽量减少各种不必要的工作环节，在最短的时间内解决业主问题,这样物业管理企业就会逐步发展为服务水平较高、管理完善的企业。     （二）质量体系引入与完善     目前的物业管理行业尚未走出劳动密集和微利的现状，由于物业管理法律、法规不健全，业主与物业管理企业的矛盾几乎在各地成为普遍现象，在这种情况下，规范服务标准便成为解决各方矛盾问题的必由之路，另外，物业管理企业导入质量管理体系结合自身物业管理现状，制订质量管理手册，运用国际通用的准则，规范物业招投标、管理服务方案制定、接管验收、入伙管理、有偿服务、业主回访、退伙管理等所有过程的控制要求，来逐步完善其质量管理体系。     （三）加强与业主的正常沟通，关注业主的需求     物业管理企业搞好服务的另一个关键，就是要在提高服务质量的同时，加强与业主的联系和沟通，听取他们的意见。提高业主对自己居住环境的关心度，更利于工作的开展。及时解决好住户投诉并及时给予回复，让住户知道物业管理企业在时时刻刻的关心着他们，这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。而物业管理者要做好业主的生活顾问和日常朋友，从而便于各项服务工作的开展。     四、物业管理企业要积极完善自身的服务体系     一个物业管理企业的服务内容包括常规性公共服务、针对性的专项服务、委托性特约服务。物业管理企业应针对各类服务性质，进行良好的规划，发挥自己特点和优势，满足业主方便生活需要，引导业主正确消费，塑造良好生活空间。

【业主之声】

鞍山：小区物业纠纷将有“调解人”

《山西日报》/20100321
物业纠纷一直是困扰小区物业管理的难题。当前小区物业纠纷多发，采取法律诉讼渠道费时费力，居民和物业公司同处一个小区，低头不见抬头见，处理不好就容易“伤和气”，破坏和谐环境。辽宁省鞍山市近日宣布，今年起将成立物业纠纷人民调解委员会，采取多种办法化解业主和物业公司的矛盾，并且加强对物业公司的监管。

【自由论坛】

前期物业管理应作为开发商的售后服务

王嘉吾/《现代物业》杂志/2007年2期
当前，我国城市商品房住宅小区中业主与开发商、业主与开发商指定的前期物业管理服务公司、部分业主与小区业主委员会之间发生的各项矛盾，几乎占到城市群发性矛盾之首，而此三项矛盾中，发生概率最高的要算业主与开发商指定的前期物业管理服务公司的矛盾，尤其是小区成立业主大会后，通过2/3业主同意选聘物业管理服务公司炒掉前期物业公司时，在很多小区甚至发生骇人听闻的暴力事件，严重影响住宅小区正常的生活秩序。     应该采取什么措施规避这些矛盾的发生，使各住宅小区的广大业主有一个更加安定、和谐的生活环境？在我们听取开发商、物业管理服务公司和小区业主委员会的多方意见后，经过认真地调查研究和部分工作实践，笔者提出以下解决矛盾的方法，希望能在今后的有关决策中，起到一点提示的作用，也希望有识之士参加我们的研讨和实践。 开发商在小区建设竣工后，不要采取由开发商指定前期物业公司的做法，可以考虑用售后服务来解决业主入住后第一年的物业管理问题     这样一来，可以减少开发商指定的前期物业公司撤出交接的麻烦，也可以让开发商直接了解自己产品的质量，为购房业主解决开发建设中遗留的问题，完善小区公共设施、设备的配套；可以让开发商兑现自己在售房广告上所作的承诺，减少购房业主在房屋初始使用中产生的摩擦；可以由开发商自己解决在建设过程中遗留的诸多问题。因此，此举不失为商品房住宅小区减少物业纠纷的重要举措。     具体措施：其一，由每位购房业主与开发商签订入住协议，协议中明确小区物业中业主拥有所有权和使用权的共有部分和属于开发商产权的商业配套设施，以及第一年物业费的取费标准和服务项目等，在没有成立小区业主大会的情况下，这样做非常公平，能够维护业主自身的权力和利益；其二，为了解决住宅小区成立业主大会难的问题，政府主管部门可以只限开发商向业主收取一次及一年的物业费，要求开发商在业主入住的第一年里（从第一户业主办理入住手续的时间开始计算，可以是一个加权平均数），帮助小区成立业主大会选举业主委员会，然后由业主委员会自主招聘物业公司，经过业主大会表决同意后，开发商、物业公司、小区业主委员会三方一起，在街道办事处和居委会的监督和参与下，办理小区物业的交接，这样既能节约交接成本，更加能够分清各自的责任，从而减少物业服务管理的矛盾，维护住宅小区的安宁。     为了规范住宅小区业主委员会的运作模式，建议在政府主管部门的督导下成立一个有社会团体、企事业单位和各小区业主委员会参加的组织     这个组织可以以联谊会的形式出现，制定严格的规章制度，供各小区业委会恪守，不能让有庞大群体的业主大会长期呈现无政府主义状态。     具体措施：其一，成立联谊会，由政府工作人员、专家学者（包括律师）和业内人士组成师资团，对小区业主委员会的成员进行培训，对业主委员会的工作进行组织、指导，帮助各小区业主委员会化解小区可能产生的物业纠纷；其二，小区业主委员会的成员可能不是专业人士，但小区业主委员会的工作一定是专业的。怎样使这些可能不是专业的人士与专业的工作接轨，这需要桥梁的作用，政府主管部门是否可以考虑支持和扶持一些为小区业主大会和业主委员会提供服务的社会团体和企事业单位，由他们来做大量繁琐的社区物业服务管理的协调工作？这项工作带有很强的专业性，街道办事处和居委会做这项工作有一定的局限性，因为它的核心问题是住宅小区公共物业的经营和管理，是对广大购房人权利的维护，需要运用市场经济的管理模式。

【案例选编】

开发商擅自封闭阳台 业主如何解决纷争

案例分析：     去年6月,孙某与开发商签订商品房预售合同,并在合同中明确约定房屋的阳台为“不封闭”。在收房时,孙某发现房屋的阳台已变为封闭,开发商在此前已按阳台全面积计算预收了房款。同时,开发商要求孙某缴完所有契税后再交房。 　　孙某认为,根据预售合同的约定,开发商属于擅自封闭阳台,应将阳台按一半面积计算清退多收的房款,之后再缴纳所有契税并交接房屋。对孙某的要求,开发商一直不予理睬。

律师解读：     根据原建设部颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》规定,建筑物的阳台,不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台,均按其水平投影面积的一半计算。本案例开发商向孙某收取阳台全面积房款是违规的,应向孙某退还。从孙某与开发商签订的预售合同看,合同中约定开发商交房时阳台是“不封闭”的,开发商擅自将阳台封闭属于违约,孙某可以根据自己意愿选择是否收房。因开发商存在违规违约之处而造成的损失,孙某可以要求开发商赔偿相应违约金。

阅读： 12005 次     2010/3/27 18:01:00