良好的承接验收造就成功的物业管理

田永云/中国城市房地产网/20061110

    摘要 : 《物业管理条例》 的颁布实施，让物业管理行业的发展走出长期的困惑，明确了物业管理企业的发展方向。条例为物业管理行业的发展提供了七项根本的制度，对于物业管理企业最有利但在以往实践中最轻易为人们遗忘的就是承接验收制度。本文从承接验收的概念入手，论述了物业管理企业如何在工作中与业主、开发企业做好承接验收工作。

    《物业管理条例》的颁布实施，让物业管理行业的发展走出长期的困惑，明确了我们的发展方向。条例为我们行业的发展提供的七项根本的制度，笔者认为对于物业管理企业最有利但在以往实践中最轻易为人们遗忘的就是承接验收制度。

    通常与物业管理相关的楼宇验收有三次，第一次是工程竣工验收，第二次是我们所谓的承接验收，第三次是对业主交房时的交房验收。而在这三次验收中物业管理企业所扮演的角色及其重要性是不一样的。竣工验收的主体是开发建设单位，侧重于楼宇主体、基础的检查，通常轻易为物业管理企业所忽视。但其实竣工验收应该作为物业管理企业前期介入的工作项目之一，物业管理企业应该主动参与并协助开发建设单位验收。通过竣工验收达到对项目主体、基础的建设情况的熟悉及对工程质量做到心中有数。对业主的交房验收，其主体是开发建设单位和业主。但我认为物业管理企业也不应该泰然置身事外，而应该积极地与开发建设单位进行有效的沟通，引导开发建设单位认真对待，发现问题立即解决。相对于以上两种类型的验收而言，承接验收则无可置疑地以物业管理企业为主体。良好的承接验收将为成功的物业管理奠定扎实的基础。

    一、承接验收是物业管理企业代表全体业主对物业公共部位、公用设施设备的全面检查验收

    物业管理企业认真负责的承接验收是赢得业主信任的第一项重要工作。我们知道，前期物业管理有一个重要的特征，那就是业主无法参与选聘物业管理企业的过程，而是由开发建设单位代替业主选择物业管理企业。在这种情况下，由于目前物业管理市场的不成熟，而且物业管理招投标制度贯彻落实不到位，则有可能使业主产生对物业管理企业的不信任。不信任的后果则可能在日后的物业管理过程中小事化大，一些本可避免的矛盾和纠纷的产生成为必然。物业管理若欲赢得业主的信任，就必须在实际工作中切实地以保障业主的根本利益为出发点，逐步培养业主对物业管理企业的信任。而业主无法参与但又非常重要的承接验收便是物业管理企业向业主表明态度的最好时机。

    以保障业主利益为出发点，认真做好承接验收工作。从实际工作经验来看，业主在收房时普遍由于专业知识的缺乏或时间紧迫或意识不到位等原因，往往在收房时只会对自己的专有部分做粗略的检查和验收，而很少有人会关注整个物业的公共部位及共用的设施设备。一些存在的问题可能因为业主的大意而忽视，但这种忽视肯定是暂时的。我们常说住宅与酒店的最大区别就在于: 我们住酒店一般都是短暂的一两天，对于酒店里的任何问题，只要不影响我们短暂的住宿，可能都会为我们所容忍。而住宅则完全不一样，很多人是倾其上半生的积蓄买房度过下半生，换谁都会对其中任何细节斤斤计较。即便是因为业主的专业知识缺乏暂时发现不了的问题在以后的长期使用过程中亦会逐步暴露。作为管理者，物业管理企业是代表全体业主在入住前进行承接验收，认真做好验收是物业管理企业不可推卸的责任和应尽的义务。

    二、物业管理企业应引导开发建设单位正确熟悉、面对承接验收

    开发建设单位对承接验收的熟悉往往决定承接验收工作的成败。因为开发建设单位对承接验收的正确熟悉会使验收工作得以顺利开展，非凡是开发建设单位对承接验收的重视将使验收中发现的问题得以妥善解决。在实际工作中承接验收的开展并不理想，很多开发建设单位由于没有正确的熟悉难以认真面对物业管理企业进行的规范的承接验收，甚至恶意干扰。因为他们认为已经顺利通过竣工验收而没有必要再做承接验收，或是对物业管理企业细致入微的逐项检查难以理解，甚至觉得物业管理企业有意为难。

    事实上，作为物业管理企业我们通常所关注的承接验收应该是物业公共部位、共用设施设备。至于开发建设单位对专有部分的验收，物业管理企业应该不折不扣地站在业主的立场上督促开发建设单位为他们仔细检查，从地面、墙面、顶面，开关、插座逐个试电，所有五金件的检查，通水通球实验、打压，橱卫闭水等工作，多数开发建设单位对此极不以为然。所以摆在物业管理企业面前的首要问题是如何引导开发建设单位正确熟悉、面对验收工作，并妥善处理验收过程中发现的问题，尽量减少业主收房时可能存在的瑕疵。

    物业管理企业对公共部位、共有设施设备的验收是物业管理企业日后正常开展物业管理工作之必须，因为物业管理企业工作的重点在共有设施设备的维护。假如共有设施设备本身存在缺陷或因为其他原因不能正常投入，势必直接导致物业管理企业无法正常开展管理工作，无法正常地为业主提供服务，更谈不上为业主提供优质的让业主满足的服务。另一方面，共用设施设备的缺陷必将导致[FS:PAGE]物业管理企业管理上不可控制的因素增加，轻则增加管理成本，重则引发管理责任事故，给业主和物业管理企业造成直接经济损失甚至难以弥补的安全责任事故，其后果无法预料。

    三、承接验收最理想的结果: 业主、开发建设单位、物业管理企业三赢

    业主的根本利益得到保障。在物业管理企业全面、认真、负责的承接验收并得到开发建设单位的积极配合整改后，业主房屋存在的若干问题在收房前得到及时的处理，毫无疑问为业主日后顺利地装修入住奠定良好的基础，减少了许多不必要的麻烦。此谓“一赢”。

    开发建设单位的美誉度和品牌形象得到提升。许多工程质量方面的问题，即便是因为业主缺乏相应专业知识短期内可能不会发现，但长期的入住后必然会逐步暴露，业主肯定会向开发建设单位要个说法。开发建设单位无理由回避而必须面对，不但要费力解决问题，而且若干问题的暴露会给业主造成对开发建设单位的不信任，其直接后果就是美誉度的下降。开发建设单位可谓“赔了夫人又折兵”。反之，若能在交房前积极配合物业管理企业做好承接验收，届时交到业主手里的是无可挑剔的放心房，则开发建设单位的美誉度及品牌形象自然得到提升。此谓“二赢”。

    物业管理企业的后续管理工作得以顺利开展。交房后面对业主在使用过程中发现的种种问题，物业管理企业无法简单的对业主解释问题的产生皆为开发建设单位之过。况且目前普遍存在的建管不分的局面无法让业主不把物业管理企业与开发建设单位混为一谈。众多问题无法及时解决必然造成业主对物业管理企业的抱怨和失望，尽管有些问题物业管理企业确实是替开发建设单位受过。究竟冤还是不冤？难以一概而论。若谓之冤，问题确实是开发建设单位造成的，但物业管理企业成了替罪羊。若谓之不冤，物业管理企业未按 《物业管理条例》 开展规范的承接验收，消极的不作为，受过则理所当然。反之，在认真负责的承接验收后，尽可能地把问题处理于业主收房前，业主入住后问题少了，物业管理企业工作自然轻松，矛盾纠纷自然减少。物业管理企业才有可能、有时间在如何提高服务品质方面下工夫，业主对物业管理企业的满足度自然提高。此谓“三赢”。

    良好的承接验收使物业管理企业、开发建设单位、业主达到“三赢”的理想境地，造就了成功的物业管理，何乐而不为之？