《公元物业管理文摘》（第148期）

非赢利共享型信息选编　　　第148期/20100411　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——北京：《北京市物业管理办法(草案)》已获通过 ——南昌：《南昌市物业管理条例》将于7月1日起实施 【行业要闻】 ——无锡：业主野蛮装修物业要管 ——武汉：擅用物业公共位置 最高罚款20万 ——青岛：禁止野蛮装修新规缺乏可操作性 物业难担大任 ——佛山：现行的物业服务收费办法将重新修订并公布 ——厦门：精装修住宅须户户验收 将推行分户验收制 ——宁波：建委出台物业纠纷快速处理方案做好“娘舅” ——吴江：减少物业与业主之间的矛盾 取消装修保证金 ——重庆：渝北区2010率先启动物业服务星级管理制度 【数据说话】 ——西安：小区停车收费须明码标价 存电动车最高20元 【物管采风】 ——福建：成立首家物业纠纷法律服务点 【学习平台】 ——沟通的艺术——亲历物业管理二三事有感  【业主之声】 ——成都：“房屋业主投票表决平台”开始推广使用 【自由论坛】 ——物管企业人力资源研究 【案例选编】 ——新物业换大门门禁卡押金重收 律师表示属于违规收费

【法规动态】

北京：《北京市物业管理办法(草案)》已获通过

李洁/《法制晚报》/20100408
近日《北京市物业管理办法(草案)》获市政府第64次常务会通过。今后北京物业管理将以首都标准设立物业管理服务行业准入门槛，努力改变物业公司小而散的现状，不断提升物业公司的服务水平。办法将严格明确物业公司与城市公共服务部门间的职责界线，确保供水、供电、供气、供热等城市公共服务设施的维修管护工作安全有效进行。

南昌：《南昌市物业管理条例》将于7月1日起实施

魏星/《江西日报》/20100401
3月31日备受关注的《南昌市物业管理条例》经省十一届人大常委会第十五次会议批准通过，将于今年7月1日起施行。新出台的《条例》对业主权利和义务、业主大会及业主委员会以及前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等都作了详细规定。眼下，南昌物业收取业主装修保证金的情况非常多。《条例》实施后这类情况将不允许。

【行业要闻】

无锡：业主野蛮装修物业要管

练维维/《江南晚报》/20100407
日前从无锡市物业管理中心与房屋安全管理处联合召开的“房屋装修安全管理工作推进会”上获悉，今后全市所有的物业服务企业都将按《无锡市城市房屋安全管理条例》和建设部第110号《住宅室内装饰装修管理办法》做好房屋安全管理的基础性工作，及时发现、制止有关在房屋装修中涉及拆改房屋柱、梁、板等主体承重结构的行为。

武汉：擅用物业公共位置 最高罚款20万

望隽/《长江商报》/20100408
记者昨获悉，武汉市出台了房产行政处罚执行新标准。对擅自利用物业公共位置经营、且给业主造成损失的，按照有关法律规定，对违法单位可处最高20万元罚款。据悉，新标准分别对房地产开发、房地产市场管理、物业管理、房屋安全管理、经济适用住房、房屋租赁管理等共计8大类50项房产违法行为的处罚标准进行规范。

青岛：禁止野蛮装修新规缺乏可操作性 物业难担大任

王爱科/《半岛都市报》/20100406
为根治小区内的野蛮装修行为，岛城于上月底发布了禁止违法装修方面的新规，根据新规住宅房屋在装修前应向物业管理企业申报备案。但新规开始实施之后 ，记者调查发现，业主在室内咣咣砸墙，物业公司毫不知情的现象仍然多见。业内人士分析认为由于物业公司没有处罚权和执法权，物业管理公司显然难以担当杜绝野蛮装修的大任。

佛山：现行的物业服务收费办法将重新修订并公布

佛山电台/20100402
广东省《物业服务收费管理办法》昨天起实施。佛山市住建局有关负责人出席佛山电台节目时透露，佛山市物价局和市住建局正在修订佛山06年出台的物业服务收费办法，新办法预计今个月出台。届时，物业管理收费标准、小区共有收益的监管等等都会有明确的指引。

厦门：精装修住宅须户户验收 将推行分户验收制

吕寒伟/《海峡导报》/20100401
今年厦门将全面推行分户验收制度，要求建设施工单位应会同施工监理单位，做到100%验收。早在2007年，厦门就出台了《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》，开始试行分户验收。今后，岛内的商品住宅要求精装修，验收的比例也要达到100%，在此基础上监督部门再抽检。

宁波：建委出台物业纠纷快速处理方案做好“娘舅”

朱笑咪/《钱江晚报》/20100409
昨天，宁波市建委正式出台了《关于建立宁波市物业服务纠纷快速处理机制的指导意见》，为物业和业主解决物业服务纠纷搭建了一个和平对话的平台。根据《意见》，业主和物业发生矛盾，可由社区、街道进行调解，如果不成可请法院介入，让双方进行沟通，使双方的利益得到最大限度的满足，促进市场的公平公正。

吴江：减少物业与业主之间的矛盾 取消装修保证金

365地产家居网/20100331
近日，吴江市住房和城乡建设局明确，为维护业主合法权益，减少物业与业主之间的矛盾，今后该市将全部取消装修保证金。据介绍，吴江住建局于今年3月22日与该市物价局联合下发了关于取消装修保证金的通知，这意味着，业主装修新房时，不需要再向物业缴纳任何装修保证金。之前已经缴纳过此项费用的业主，该市住建局已经要求物业管理部门，一个月内全部予以清退（从3月22日至4月22日）。

重庆：渝北区2010率先启动物业服务星级管理制度

重庆搜房网/20100329
2010年3月26日，重庆市渝北区物业管理工作大会在犀牛宾馆隆重举行。2010年渝北区物业服务星级管理制度必将为渝北的物业管理带来一个质的提升，2010年将对全区物业管理单位进行五星级管理，90分以上挂五星，85以上挂四星，80分以上挂三星，70以上挂二星，60分以上挂一星，60以下不挂星，单体限挂三星以下。

【数据说话】

西安：小区停车收费须明码标价 存电动车最高20元

朱雪娇/《西安晚报》/20100328
记者采访了解到，很多小区的停车费标准并无公示，而且对业主不做解释，面对业主的质疑，也有物业公司表示无奈。省物价局规定，物业小区停车费服务必须明码标价，自行车等非机动车辆丢失或损坏，物业要承担一定赔偿责任。根据《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法（试行）》存电动车最高20元。

【物管采风】

福建：成立首家物业纠纷法律服务点

郭宏鹏 刘百军/《法制日报》/20100406
记者6日从福州市台江区人民法院获悉，为着力解决逐年递增的物业纠纷案件，该省首家法院物业纠纷法律服务点近日在台江区房地产管理局设立。该法律服务点承担的功能包括联合房管部门加强对物业管理纠纷的调研，实现法院审判和行政管理协调一致；根据物业纠纷情况随时派员前往服务点开展法律政策解释宣传工作，及时化解矛盾。

【学习平台】

沟通的艺术——亲历物业管理二三事有感

张汉平/《中国物业管理》/2009年第十一期
物业管理工作是一项平淡而又艰巨、繁琐又需细心的工作。通过十多年的物业管理服务实践，我逐步认识到一个物业项目管理的好坏，关键要看企业、服务人员的工作指 导思想和方式方法。我认为：做事不仅要认真，而且还要用心，只要认真加用心的工作就会找到切入点，就会找到解决问题的办法。上门沟通，是个笨办法但也是一个有效的办法2007年8月我入职的物业管理有限公司，在所管理物业小区中白云畔山花园小区就是一个明显的典型案例，白云畔山花园就因极个别心术不正的业主混入小区业委会，借业委会维权之名在小区中生事，无理的利用业委会身份严重扰乱了物业管理工作，当时小区大字报、横幅满天飞，经常上报纸、电视，加上部分媒体为了炒作新闻 ，制造新闻热点，没有公正、公平、客观、真实的进行正面的报道宣传，为了达到轰动效应，甚至个别新闻媒体做出了移花接木、断章取义、制造假新闻，从而造成小区业主对物业管理工作意见较大，使得前期多位物业管理经理在小区内无法开展工作，对物业服务公司的影响也较大。 　　我任职后首先对小区的基本情况进行了解后冷静分析，并加以解决：第一步加强公司员工内部管理、学习、培训，特别是中层以上管理人员服务意识及业务实操培训，提高了物业服务水平。第二步亲自带领员工在小区绿化区内除杂草、杂物、对小区楼梯及一些隐蔽位置进行全面的冲洗、清理和整治。第三步同时组织公司全体秩序维护员 进行文明礼貌、规范用语模拟实操培训，加强文明礼貌多问一声好、多帮一把手、多敬一个礼的“三个一”培训。培训过程中分两人一组，一人扮业主一人扮在岗人员进 行互问互答，之后交换角色进行现场培训，从而带动了整个秩序维护员队伍文明执勤、礼貌服务的作风，掀起了文明服务质量月活动的高潮，让业主看到了物业管理服务 水平的全面提高，给小区业主看到了希望，增加了信心。 　　为了能够更加彻底的了解业主对小区管理工作的意见和看法，随后组织了一次由我亲自抽调24人组成的“融冰活动”的探访小组，主要议题是“上门听取业主意见，虚心接受业主批评，积极采纳业主提出的合理化建议”。为了确保此次活动的成功，在活动开始前半个月，我亲自编写培训材料及整理小区的相关资料，组织探访小组人员进 行培训，培训的主要内容包括如何进行正确的语言表达，对小区业主提出的如：小区室内车位产权归属问题、蓝印户口问题、油烟排放问题、可视对讲门铃问题、外墙渗 漏问题、小孩上学等反响比较强烈的焦点问题进行总结归纳，进行统一口径解答，整理成材料，并进行统一培训，对员工培训后要求员工分两人一组进行模拟实操演练， 并分别以物业管理人员和业主身份进行互问互答，最后由我亲自审查指正，达到探访小组所有人员大都符合要求，并给探访小组每人发放了准备好的培训资料，24人共分12组，由我亲自督阵，两人一组，一人主要负责解答业主提出的问题，一人负责记录，通过一个多星期利用晚上的时间对小区的所有住户全部进行了探访，探访结束后组 织员工进行总结，特别是对业主提出的问题进行了归纳统计，并根据问题的轻重缓急进行逐步处理，针对问题较多的小区渗漏问题马上与开发商协调进行了全面的维修， 可视对讲门铃问题更换了维保公司，请了专业的维保人员进行了彻底解决，并对提出的其它所有问题都逐步的予以解决，最终保证所有业主反映的问题事事有回复，件件 有落实。 　　特别是原业委会借公共面积分摊作文章，假借维权制造动乱，从而影响小区的和谐稳定，我特意安排畔山管理处通知十几位意见比较大的业主，特别是原业委会林某，通过对话和上门探访，并亲自带他们到现场测量（5栋）首层大堂面积114.5m2（大堂并摆放了5张条椅，为业主提供休息场所），每一层楼梯通道面积为29.7m2，电梯梯井 面积为2.93m2，每层楼的住户是4户，二层以上为5户，总计是十层，加权平均分摊楼梯通道面积为29.7m2+电梯梯井面积2.93m2÷5户为7m2/户，首层大堂面积114.5m2除以整栋楼住户49户为3m2/户，每户平均分摊面积为10m2，因每位业主住房面积大小不同，分摊多少也就不同，令在场的业主深入了解。 　　此次“融冰活动”既教育了员工，提高了员工的综合素质，而且又达到了为业主解决实际问题的作用，取得了非常好的效果，通过此次“融冰活动”后的民意测评，业主对物业服务公司的满意率从原来的28%上升到89.8%以上。有理有节，不但进退自如而且不失尊严2008年4月初我接到擎山苑管理处上报说小区某栋1506房业主投诉因维修外墙搭建排栅而导致家中被盗，损失一台手提电脑折算金额近万元，已报警拿到了报警回执并要 求我公司给予赔偿，当时我马上安排下属秩序维护员部吴振会经理及管理处余松主任到现场查看并做处理，但经过一个多星期的协调，此问题不但没有处理好，反而该业主要求赔偿的态度越来越强硬并称其丢失的物品很多。我又专门安排一名公司高层配合以上二人开展工作，又经过十几天商谈，此事不但没有好转的迹象且此业主要求赔偿越来越高，并一再声称他本人是律师，如果不给赔偿将通过相关媒体曝光并通过法律途径追回损失。我看下属没有办法处理好只有亲自出马处理，经过我查看现场及走访调查，发现其家中门和窗均未有任何损坏，当时发现其家中后天台有脚印，之后我马上召集原当值秩序维护员，并找到对面住户施工的民工了解情况，对面民工说当天 15：00左右他看到对门业主当天是自己出门时不小心将门反锁没办法进入房间，而从对面邻居家的天台通过排栅爬到自家的天台，打开自家的天台后门进入家中，我马上将这些重要证据现场收集，并要求秩序维护员和民工写经过做证明并按手印提供身份证复印件。 　　经查，该业主长期欠缴物业费，欠费金额超过了4千多元，找到以上重要证据后我马上安排擎山苑管理处余主任与业主商谈，并让他把报警回执复印件拿来和损失物品详 细清单写好，让其在清单上签名按手印将身份证号码写上并附上身份证复印件，经过同报警回执比对，原报警回执上只写了丢失笔记本电脑一部，价值近万元，并没有说丢失其它物品，而此清单上却写了子虚乌有的金项链、金戒指、现金价值计6万余元，初步认定是讹诈，并安排余主任将证据原件复印后拿到业主跟前，将其报假案的后果与其说明，该住户进行百般狡辩，我们当时准备报警处理且要通知相关媒体过来采访并进行报道，其脸色突变，看我们要将此事认真扩大的情况下，不得不承认自己报 假案，想趁此事来敲诈物业服务公司，用敲诈的钱来抵扣所欠的物业费，并一再向我们认错，后来看其态度比较诚恳，补交了原所有欠费而且做了书面保证，认错态度较好，没有再继续追究。 　　通过这件事，公司员工更加明白，只有认真学习有关的法律、法规，才能够维护物业小区广大业主的利益和尊严。得到业主的认可、支持，才能够更好的维护物业服务公 司正当的合法权益，使小区更加和谐、稳定，特别是对物业管理工作的开展更为有利，同时更有利于物业管理工作步入良性循环。

【业主之声】

成都：“房屋业主投票表决平台”开始推广使用

石少军/搜房成都网/20100406
为广大业主民主决策提供一个平台，提高业主决策的效率和准确性，规范业主决策行为，化解纠纷和矛盾，切实提高业主参与物业管理活动的积极性和投票表决的效率，市房管局开发的“成都房屋业主投票表决平台”于4月1日正式上线运行，同日还出台了《成都房屋业主投票表决平台使用规则》，为广大业主使用该平台提供了指引。

【自由论坛】

物管企业人力资源研究

全雄师/《现代物业新管家》/2007年1期
物管企业人力资源管理工作就是物业管理企业对员工的招聘、使用、培训、晋升、调动、辞退，直到员工退休的一系列管理活动的总称。目的是要科学、合理地使用人才，充分发挥人的作用，从而推动企业的发展和员工的成长。     众所周知，物业管理属服务型行业，具有技术含量不高、劳动密集的行业特点。在物业管理企业，人力不仅是一种资源，更重要的是一种特殊的资本性资源。物业管理企业的服务质量最终取决于企业的人员综合素质，物业管理企业的品牌状况也最终由企业的人员综合素质来决定，有什么样的人，就会有什么样的品牌。越来越多的物业管理企业认识到人力资源管理工作的重要性，开始重视企业的人力资源管理工作。由于现实条件和实现途径的制约，许多物业管理企业在“选人、用人、留人、走人”方面出现许多问题。本文尝试从企业操作层面对物业管理企业人力资源管理工作普遍存在的问题及对策进行探讨，希望能抛砖引玉。     问题一：企业缺乏人员规划，需要招聘时往往提不出明确的人员需求     所谓人员规划，就是要对本企业面临的人员需求和供给情况加以估计，并考虑如果出现岗位空缺，如何找到合适的人来填补的过程。在这方面，有所考虑的物业管理企业不多。当人员发生流动，特别是骨干人员流失时，企业往往相当被动。也正因为平时缺少对人员规划的思考，在企业的招聘申请表里，很难了解到企业对于招聘人员的具体要求。譬如对新聘员工的工资水平的要求、学历的要求、工作经验的要求等等，企业的招聘也只能满足“找一个人填补空缺岗位”的低层次目标。     问题二：企业人员招聘管理系统过于简单，招聘质量难以保证     前几年，社会劳动力供大于求，很多物业管理企业走进了“工作难找，人员易招”的误区，对招聘工作不重视。有些企业虽然重视招聘工作，但大多数也只停留在口头上。企业没有科学的工作分析，招聘条件不清晰，招聘渠道定位失误，招聘方法不科学，重要岗位的招聘没有科学的人事测量工具，录用随意性大，很少对招聘工作进行跟踪、分析和总结。这样的招聘管理系统很难保证招聘到合适的员工。     问题三：缺少一套公正的绩效考核系统，员工的考核、晋升缺乏制度支持     企业的人力资源管理工作，必然涉及到员工的绩效考核。在大多数物业管理企业，还没有探索出一套适合本企业的、系统的、公正的绩效考核系统，并形成制度。很多企业是沿用其他企业的，甚至是其他行业的绩效考核制度，并没有根据本企业的情况进行修改和完善。企业的绩效考核，在很大程度上只是反映了某些主管的一些主观看法。甚至在一些企业里根本就没有绩效考核这么一回事。企业绩效考核制度的缺位，使企业的员工考核、晋升缺乏制度的支持。     问题四：直线经理人在企业人力资源管理工作中的缺位或参与不足，是制约物业管理企业人力资源管理水平的主要原因     管理的本质是人力资源的管理，一个好的领导者和管理者首先应该是一个好的人力资源管理经理。但是在很多物业管理企业当中，岗位分析与岗位评估、人力资源规划、人员招聘与选任、人员使用、人员培训、绩效考核、人员激励、人员薪酬、人员保护与福利、社会保险、劳动关系等人力资源管理工作好像只是人力资源部的事情，只是人事经理的主要职责，根本没有直线经理人的人力资源管理概念。在一些企业的管理处人员招聘面试过程中，经常会发现管理处经理缺位的现象。直线经理人在企业人力资源管理工作中的缺位或参与不足，制约了物业管理企业人力资源管理水平的提高，很多企业的人力资源管理工作只能维持在传统人事管理的状态。     问题五：“招工难”，使企业降低了对员工的工作要求     随着国家经济发展，特别是长三角经济圈的经济崛起，从2004年中期开始，广州的各行各业均感觉到“招工难”。在物业管理企业主要反映在助理人员和保安人员的招聘上，尤其是保安人员的招聘。广州市各类保安学校曾是广州物业管理企业保安人员招聘的重要来源。从2004年开始，其生源不断减少，再加上公安部门强化了对保安学校的监管，不少保安学校被取消办学资格，“招保安难”一时成为行业谈论最多的话题。由于供求关系的变化，也使得部分企业产生了“管得严，人会走”的顾虑，对人员的管理畏首畏脚，顾虑重重，走向另一个极端。     问题六：没有人才梯队建设的明确规划和制度，企业普遍出现人才断层     要构建企业的人才梯队，首先要对企业的人力资源现状有充分的了解。这种了解，不是简单的、主观的了解，应该有相关的人力资源统计数据作支持。目前，物业管理企业有开展人力资源统计工作的还是不多。人才梯队的建设，还涉及到企业及员工本人的职业生涯规划等问题。这方面的工作，很多物业管理企业还是很薄弱的，由于没有人才梯队建设的明确规划和制度，人才断层问题在物业管理企业里是相当普遍的。 针对上述问题，结合所思，简要地谈一些个人的解决思路，以供讨论。     对策一：统一企业人力资源管理的思想     从某种意义来说，企业的所有管理者，从总经理到最基层的管理人员，都是人力资源管理者，都应该在不同的层面参与招聘、面试、使用、培训等一系列人力资源管理活动。这一思想，应该成为物业管理企业人力资源管理工作的出发点和归结点。     对策二：物业管理企业要进行本企业的工作分析，在工作分析的基础上做好人员规划工作     通过工作分析，企业的主管人员应该能回答以下问题：我的企业有哪些工作？必须设置哪些岗位？在成本核算的基础上，聘请什么样的员工担任这些岗位？我现在的员工是否满足岗位要求？是否相对稳定？如果出现岗位空缺，从哪里补员？现在要做哪些准备？能回答这些问题，一旦企业需要招聘，就能够明确提出招聘人员需求。     对策三：建立一套科学、完善的招聘管理系统和绩效考评系统，形成制度     企业的招聘管理系统一般包括以下十个程序：第一，用人部门提出人员需求，人力资源部进行定编调查、审核，并与用人部门共同制定岗位分析；第二，人力资源管理部门选择招聘渠道、方式，制定招聘计划和预算；第三，人力资源管理部门汇总报分管总经理审批；第四，人力资源部门实施招聘并收集应聘材料，安排初试进行甄选；第五，用人部门及主管总经理进行复试，增加对重要岗位测试的广度和深度；第六，汇总各方意见，做出初步录用决定，人力资源管理部门向拟录用人员介绍有关企业的基本情况、岗位的具体情况、录用后的待遇、职业规划等，并达成合作共识；第七，录用前的准备：体检、核实相关证件、资料等；第八，试用，试用期满后，用人部门进行考核并提出是否正式录用的意见；第九，正式录用并签订劳动合同；第十，对招聘工作进行总结。 对于企业的绩效考核系统建立的问题，在行业还没有成熟经验的情况下，物业管理企业可以以管理处为单位进行试点，对绩效标准、考评方法、评估工具等进行实验，最终形成本企业的绩效考核系统。     对策四：要做好直线经理人与人力资源部门在企业人力资源管理工作中的角色定位，发挥各自的重要作用     在企业人力资源管理的日常工作中，我们往往有这样的体会：当需要组织人员招聘时，最好由用人部门提出详细的用人需求；有用人部门主导的人员面试，比较容易挑选到合适的员工；有直线经理人参与的培训，效果往往较为理想。为什么呢？因为用什么人，什么样的人适合部门或公司发展的需要，直线经理人（即非人力资源经理）是最清楚的。我们应该看出，直线经理人不仅要参与人力资源的管理，还必须在企业的人力资源管理中占主导地位。那么，人力资源管理部门的角色和作用又是什么呢？人力资源管理部门的角色和作用就是通过建立企业的人力资源管理制度，以协助和建议的方式，去支持直线经理人实现组织的目标。譬如在人员招聘过程中，承担对后备人选的物色、协助参与面试，进行人才测评等等。但在测量入围人员对本企业文化和核心价值观的认同和适应性这个问题上，企业应当赋予人力资源管理部门一票否决权。     对策五：正确认识“招工难”现象，改变企业的管理观念和用人观念     “招工难”是市场经济发展过程的客观矛盾。所谓难，往往是难在人力供给紧张时，用人力供给充裕时的用人标准进行招聘和用人。这种观念是不现实的。在人力供给紧张或者是人力成本上升时，企业就应该改变管理观念和用人观念。如增加技术防范的投入以减少人员需求、选用下岗工人担任服务岗位、降低物业助理的招聘门槛等等。随着经济的发展，服务业的就业门槛将会不断下降。当然，就业门槛的降低，企业培训的压力就会加大。但“招工难”不应该成为放松员工要求的借口。     对策六：加强人力资源统计工作，引导员工的职业生涯规划，规划公司的人才梯队     物业管理企业应对本企业的人力资源现状进行全面摸底，加强人力资源统计工作，在掌握本企业人力资源的基本数据的基础上，结合公司的未来发展规划，开展对员工职业生涯规划的引导工作，规划公司的人才梯队建设，有意识、有目标、有层次地培养公司人才。

【案例选编】

新物业换大门门禁卡押金重收 律师表示属于违规收费

案例分析：     2009年5月，崔大婶领着小孙女去动物园游玩回来后发现小区大门紧锁，有家回不去了，原来当月该小区业主委员解聘了原物业公司，聘请了新的物业公司为小区提供物业服务，但新物业公司进驻小区的当天即以进出小区大门损坏为由，更换了所有出入门及门禁系统，同时在小区门口公告要求业主向其缴纳押金，办理新的门禁卡，否则业主无法通行的责任自负。 　　当天与崔大婶有相同遭遇的业主有很多，大家很愤慨，原来小区业主在入住时，已向原物业公司缴纳过门禁卡押金，但原物业公司撤离时并未退还业主缴纳的押金，并且经业主了解业委会与新物业公司签订《物业管理服务合同》时已经明确有关业主与原物业公司之间的关于权利义务的约定对新物业公司继续有效，小区业主认为，新的物业公司未经全体业主同意擅自更换门禁系统，导致原来的门禁卡不能用了，物业公司重复收取门禁卡押金的行为侵害了业主的利益，并就此问题向律师咨询。

律师解读：     《物业服务收费管理办法》第11条规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。 　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支。本案物业公司对于小区大门及门禁卡系统的更换，系属于小区公用设施的更新和改造，该费用应以专项维修资金予以列支，因此该物业公司收押金缺乏法律依据。 　　业主可向行政主管部门投诉，如物业公司拒不改正，业主有权推举代表向法院提起诉讼；已缴纳押金的业主，有权要求物业公司予以返还。

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