《公元物业管理文摘》（第157期）

非赢利共享型信息选编　　　第157期/20100912　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——北京：“免物业费”有时限规定 4种情形要缴物业费   ——长沙：物业维修金改按房屋面积收 【行业要闻】 ——上海：噪声投诉可否不再分门别类 环保城管物业公安各管   ——温州：两《办法》规范物管 房屋防水防漏保修8年以上   ——南京：筹建物业红黑榜 选管家将有权威评判   ——昆明：小区有违建物管将受罚   ——铜陵：新物业服务收费细则10月施行   ——合肥：物业公司或实行12分制 公摊费用不再另收   ——北京：物业项目交接管理办法将发布   ——朝阳：不得以任何名义向业主收取装修抵押金 【数据说话】 ——常州：出台住宅专项维修资金的交存新标准 【物管采风】 ——太原：率先制定物业服务合同示范文本 【学习平台】 ——物业管理盈利模式的另类思考 【业主之声】 ——北京：规定物业评优须半数业主同意 【自由论坛】 ——物业管理节能改造决策之探讨 【案例选编】 ——业主燃放点放鞭炮摔伤告物业 物业终审被判担责5%

【法规动态】

北京：“免物业费”有时限规定 4种情形要缴物业费

耿诺/《北京日报》/20100909
记者昨天从市住房和城乡建设委员会了解到，《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》已于近日发布，在前期物业管理期限中，业主不用缴纳物业服务费，但这“免费的午餐”有限制，在4种情况下业主就算不与开发商进行交接，也要缴纳物业费。据市住建委相关负责人介绍，前期物业管理期限是指从首户业主入住起至全体业主与开发商完成物业共用部分交接为止的这段期限。

长沙：物业维修金改按房屋面积收

王梦颖 刘珊珊/《三湘都市报》/20100908
别墅按200元/m2，毛坯商品房有电梯的120元/m2，无电梯的75元/m2；精装修商品房有电梯的110元/m2，无电梯的65元/m2；经济适用房有电梯的100元/m2，无电梯的60元/m2……这是长沙新近出台的从10月1日起实施的《关于调整我市物业维修资金交存标准的通知》中规定的房屋维修资金新标准，《通知》结束了维修资金以往按购房款2%-3%比例缴纳的历史，转按住房性质、房屋面积、有无电梯等因素综合确定缴纳。

【行业要闻】

上海：噪声投诉可否不再分门别类 环保城管物业公安各管

翟烜/《京华时报》/20100815
日前，上海市环保局会同市公安局、市城管执法局、市住房保障房屋管理局四个部门联合下发了《关于加强社会噪声管理的通知》。《通知》明确，各居委会、业主委员会应当充分发挥协调功能，对出现的噪声污染纠纷，及时调处矛盾。物业服务企业发现业主或使用人违反法律规定或管理规约的，应当及时予以劝阻、制止，对方拒不听劝阻的，物业服务企业应及时报告公安部门处理。

温州：两《办法》规范物管 房屋防水防漏保修8年以上

尤海峰/《温州日报》/20100901
昨天温州市召开第38次市政府常务会议，审议并原则通过了《温州市住宅物业保修金管理办法》和《温州市物业专项维修资金管理办法》等文件。《温州市住宅物业保修金管理办法》规定保修期自物业交付业主之日起计算，住宅屋面防水工程以及有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年。《温州市物业专项维修资金管理办法》规定，新建房屋首期专项维修资金交存的比例为高层建筑、别墅6%，多层建筑5%。

南京：筹建物业红黑榜 选管家将有权威评判

朱福林/《南京晨报》/20100907
昨日，记者从南京市物业管理办公室获悉，由南京市物业管理行业协会牵头组织的全市物业管理企业数据库正在筹建之中。该数据库相当于全市物业管理企业的“红黑榜”，红黑榜会记录物业管理企业的各种情况，包括此前的一些负面信息。物管办相关人士表示，全市物业管理企业数据库建成之后，小区业主在选聘物业的时候，只要登录这个数据库，就可以将参选物业管理企业的各种资料尽收眼底。

昆明：小区有违建物管将受罚

马雪荣/《昆明日报》/20100823
今后，小区内出现违法建设，如果物管不作为，同样会受到处罚；施工企业及农村工匠参与建设手续不齐全的项目，也将受到吊销资格证等行政处罚。8月22日，昆明市违法建设源头治理工作会上提出，下月开始全市要从小区物管管理、施工企业以及农村工匠队伍入手，继续从源头上整治违法建设。 此次整治主要针对物业管理公司、建筑施工企业、装饰装修企业、农村工匠队伍。

铜陵：新物业服务收费细则10月施行

郭月红/《铜陵日报》/20100826
新修订的《铜陵市物业服务收费管理实施细则》将于10月1日正式实施。新的《实施细则》将带来诸多新变化:物业服务收费政府指导价的范围缩小，只管普通住宅。物业收费标准与物业公司服务等级挂钩。新的《细则》还对车辆停放服务收费标准、装饰装修垃圾清运费收费标准等进行了修订完善。变化一:实行等级收费模式；变化二:收费方式更加灵活；变化三:运行水、电按实际支出分摊；变化四:共用部位经营要经业主大会同意。

合肥：物业公司或实行12分制 公摊费用不再另收

强飞/《安徽商报》/20100903
今年10月省城将出台《合肥市规范物业管理若干规定》。规定出台之前合肥市物业主管部门与各区住建部门一起“南征北战”，北上首都、南下福州，学习两地的物业管理经验。昨日取经归来的合肥市房产局物业处相关人员向记者透露了未来《规定》可能出现的新变化。物业公司一年12分 扣掉6分就罚你；草拟7项规范文件 业主照着签约不吃亏；公用电梯、公共照明统一纳入物业费；该移交的都移交了吗，开发商接受监督。

北京：物业项目交接管理办法将发布

陈斯/《法制晚报》/2010904
今后，小区物业处于“真空”无人管理时，街道可组织启动应急物业服务，保障业主基本生活秩序。上午记者了解到，应急物业按正常物业收费。市住建委昨天公布了《北京市物业项目交接管理办法(征求意见稿)》。该办法将于“十一”前正式发布。物业服务企业不履行交接义务、不按规定交接、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，《北京市物业管理办法》中明确规定，可处以最高10万元处罚。

朝阳：不得以任何名义向业主收取装修抵押金

朝阳市人民政府网/20100826
《朝阳市物业服务收费管理办法(试行)》现已出台。该办法共五章、三十五条，分总则、物业服务收费的种类和方式、物业服务费用标准的制定和收取、监督检查、附则。办法第十六条规定：开发建设单位或物业服务企业不得以任何名义向业主收取装修抵押金、保证金等，但经双方自愿物业服务企业可向业主提供装修期间的装修垃圾清运等一系列服务，并协商收取服务费，服务费标准按建筑面积每平方米不超过10元收取。

【数据说话】

常州：出台住宅专项维修资金的交存新标准

《常州日报》/20100826
记者25日获悉，常州市房管、财政、物价和建设部门联合颁布有关《通知》，调整了2008年3月24日以后取得土地的新建住宅项目的专项维修资金的交存标准。据了解，常州市住宅专项维修资金的交存新标准为：配备电梯的商品住宅，按照建筑面积每平方米120元标准交存，不配备电梯的商品住宅按照建筑面积每平方米60元标准交存；住宅小区内单一产权的独立式住宅，按照建筑面积每平方米60元标准交存。

【物管采风】

太原：率先制定物业服务合同示范文本

胡斌/《山西晚报》/20100830
物业服务一直是房地产业纠纷频出的领域，如何减少纠纷，始终苦无良策。29日，记者从市房产管理局了解到，太原首开全省先河，率先制定了《太原市物业服务合同》示范文本，这意味着以后物业公司和业委会签订物业服务合同时，有了明确的参照物，合同不再是“残缺不全”或约定不明确的了。即日起，两个物业服务合同示范文本开始征求广大公众意见。

【学习平台】

物业管理盈利模式的另类思考

杜功文/《深圳物业管理》/2010年第8期
没有利润，难谈发展。 　　谈物业管理的发展，必须说物业收入的构成。 　　大家都知道，物业的收入主要是两大块，即管理费和停车费，这两项收入总和占一个项目总收入的60％-85％，余下的就是一些利用公共资源所得的利润。一个项目的盈利与否，决定权就在这两块。物业要发展，就要有持续不断增加的利润，但是管理费增加的难度不言而喻。停车费不管是场地还是费用，现在都早已饱和得有溢杯之势，加上不断增长的物价成本，导致现在物业行业发展遇到种种瓶颈问题。 　　在这里我想谈谈腾讯的聊天工具QQ，这个软件设立的最初构想就是一个简单的聊天工具，大家现在都可以看到它的功能已经延伸到各行各业和角落。可以说，只要有电脑的地方，一定有QQ。这样，它的利润就从四面八方狂涌而至，如今腾讯公司仅仅靠这个软件就赚得盆满钵满。据统计，其中的农场游戏一项每个月就能给公司带来近亿元的利润收入。 　　全国的大小物业公司现在已经有成干上万家，有几个物业公司敢挺起腰板说，我公司一年利润一个亿？ 　　恐怕没几家。 　　从这个例子中可以看出，物业行业走到今天，就是缺少高附加值的产品。管理费、停车费、摊位费，这些都是初加工产品，就像QQ的聊天功能一样，只是本位的东西。况且这几项有哪个可以由物业公司定价，形成自己的垄断市场呢？细细想来，一个都没有。物业公司所卖的产品多少年来都是一个基调：服务。但是许多业主却对我们的服务不买账，这从电影、电视、报纸、小品等各种媒体上就可以看出。于是我们每年的来年计划都是了无新意的几个字：提高服务或是提升业主满意度。 　　歌唱得久了，没准就会成为红色经典，口号喊得久了，绝对只会令人麻木。 　　鲁迅先生说，世上本没有路，走的人多了，也就变成了路。物业行业从无到有，利润的构成能否变换一下思路呢？ 　　回答是肯定的。 　　先说管理费。管理费的收入按说是固定不变的，没有创新的可能性。但是如果我们借鉴一下腾讯模式，就会发现不是没有可能。特别是住宅类物业，如果能够和软件公司共同合作开发一些小区居民喜欢的像QQ农场那样的游戏或实用软件模式，把管理费和收费软件绑定在一起，通过利润和收费返点等方式，实现业主降低了管理费缴纳标准，物业公司和软件公司提高了软件服务收入利润，最终达成业主、物业公司、软件公司三赢的目的，管理费总收入的提升不是没有可能。 　　对于写字楼物业项目，行业提升交费率的方法是关注全体差异，注重个人化服务，什么是个人化服务呢？简单说，这意味着当业户进入时，物业公司能称呼他的姓名：业户到达物业服务中心时，能送上他喜欢的杂志：业户缴款时，请称呼他的姓名。这些仅仅是物业公司的基本工作，把基本工作做好后，后面的工作才能持续，增加物业管理费才有实现的可能。这些措施分别是客户档案信息化，产品设计互动化，服务设施多元化。随着社会发展和分工越来越细化，客户和业主对写字楼的要求也越来越高，越来越严格，但是现在写字楼的客户档案资料非常有限，登记的内容甚至连户口簿都不如，而且很多客户的过户手续都没有及时更新，这样的档案怎么可能知道客户的真正需求呢？进一步说，怎么可能从客户那里挖掘除去管理费以外的利润空间呢？所以，写字楼一定要建立详细的客户资料库，并时时更新，尽可能地收集更多的客户资料，把握每一个客户的喜好和需求，从而满足他们的要求。如果可能的话，写字楼最好能制作每个客户的智能卡，可读取多种有用的客户资料，如个人兴趣爱好、食物偏好以及愿意接受的有偿服务等等。对于物业公司来说，这不是什么难事，我们有大把选择机会。 　　所谓设计互动化是指物业公司和客户共同设计服务产品。如今的社会是网络社会，物业公司可以通过网络平台获取客户的各种兴趣和偏好，针对客户的个性化需求和自身能力重新定位写字楼的功能及服务导向，真正做到写字楼和客户一体化，使客户服务和物业管理水平保持一致。现今写字楼的管理和服务脱节现象早就是稀松平常的事，本来是一体化不可分割的东西，应该是“众乐乐”，但实际上却成了物业公司独自跳舞的舞台，节目又不是客户爱看的那种，这就注定了结局的不欢而散。所以写字楼引进客户的互动，使客户充分享受自己参与设计的服务标准及功能，使他们从中得到最大限度的满足，物业公司也会从这里面得到自己想要的利润空间。 　　现在写字楼的服务设施普遍单一，功能的单调使得利润的多元化像纸上谈兵一样遥不可及，在这里我们可以借鉴一下美国夏威夷凯悦写字楼的做法。它最大的特点就是善于给客户提供多项服务选择，如果你是个赛车迷，你随时都可以坐上一辆法拉利赛车在私人赛车场过一把赛车瘾：如果你想同海豚一起游泳，它可以为你提供与受过训练的海豚一起去探测海底珊瑚礁的机会。当然，这都不是免费的，而且价格还不便宜。如果我们的客户想在周末打一场高尔夫，或者踢一场足球，或者想和某个影视明星共进一场烛光晚餐，以我们现在的能力，能够做到么？这从另一方面证明了客户想花的钱，物业公司却没有能力挣，结果就落了个鸡同鸭讲，互相埋怨。 　　关于停车费。作为物业公司，除了改用智能停车库增加车辆放置数量以外(当然这需要一大笔费用，除非是先天设计，目前没有哪家物业公司做得到)，行之有效的方法就是提高软性收入，也就是和保险公司或车辆管理单位合作，利用物业公司得天独厚的条件降低车主保险费用和出车成本，从而和车主达成双赢局面，增加停车收入。 　　以上观点，仅是一家之言，希望能抛砖引玉，大家群策群力，共同努力找到更好的解决物业发展的瓶颈难题。

【业主之声】

北京：规定物业评优须半数业主同意

马力/《新京报》/20100910
北京市住建委近日发布《北京市物业管理示范项目考评管理办法》，该管理办法作为《北京市物业管理办法》的配套政策，将于10月1日起施行。取得示范项目称号满一年且通过五星项目考评的，物业企业可申报参评全国物业管理示范项目。参加考评的项目必须投入使用2年以上，物业服务至少达到三级标准，并在申报前1年，没有发生违法违规行为及重大投诉等。

【自由论坛】

物业管理节能改造决策之探讨

李维善/《中国物业管理》/2010年第2期
从物业管理的角度看，物业服务企业所管理的楼宇项目中有不少已经运行许多年，其设计和设备选型的时间就更早。由于当时的设计理念和能源形势决定了很多对节能问题都不够重视，使用年限较长的既有建筑基本上都没有按照节能模式来建设。这对物业服务企业的经营非常不利，也导致了能源费用在物业管理费用中往往占相当高的比例。 　　通过节能改造来降低物业管理成本已经成为物业服务企业共同关注的问题。物业管理的节能降耗势在必行，既有建筑的节能改造刻不容缓。本文结合物业管理工作的具体实践，探讨节能改造的决策过程。 　　节能改造对象的选定 　　节能降耗是一项有着鲜明约束条件的工作，因此在节能改造方案出台之前，除了对选用的技术或产品进行调研以外，还要对被改造对象周边的一系列约束条件进行全面的调查研究。之所以会出现需要进行节能改造的设备或系统，原因主要有两个方面： 　　1.设计选型时遗留下来的问题，例如：裕量过大，布局不合理等等； 　　2.为了满足经营的需求，建筑物使用的方式与设计初衷不同，并由此造成了能源浪费。 　　因此，首先解决那些约束条件相应比较少的问题。例如：用T5荧光灯替代T8荧光灯，景观照明采用光敏控制开关，楼道、楼梯内采用红外开关，治理跑冒滴漏等等。解决这类的问题投资小，见效快，而且改造施工期间对正常使用和经营的影响比较小。 　　然后再来解决设计施工不合理造成的能源浪费和提高能源效率的问题。例如：冷水机组的变频改造，电梯的节能改造等等。这类节能改造决策过程中设计的相关方比较多，换句话说就是约束条件比较多，工作难度相应大一些。但是改造后产生的效益往往高于前者。 　　对被改造设备或系统进行调研 　　确定改造对象以后，就要组织对诸多约束条件的调查研究。约束条件分为，法律法规性约束条件，技术性约束条件，物业管理性约束条件等等。例如：对建筑物内公共区域内不同地段的照度进行合理化调节之前需要考虑： 　　1.消防的约束，保证满足消防条例中各项要求；2.保安监控的约束，保证达到监控录像的技术要求；3.设计标准的约束，保证达到设计图纸上规定的指标；4.物业管理协议方面的约束，保证协议中承诺的服务质量；5.本公司服务标准和理念的约束，满足企标的要求；6.员工工作方面的约束，不增加劳动量；7.系统的约束条件，保证供电系统的正常运行，不影响电能质量；8.安全生产的约束条件，保证不影响员工的人身安全。 　　对实用技术或产品的调研和选型 　　完成上述调研以后，即可进入技术选型阶段。这个阶段的主要目的是确定什么样的技术或者是哪一种产品能够满足上述约束条件，可以用来进行节能改造。 　　本阶段调研中要对技术和产品的功能，适用范围等有比较详细的了解，尤其要注意对副作用的考察。途径有： 　　1.对厂家的说明书，操作手册阅读以及在专业技术刊物，相关行业的资料，互联网上查阅；2.通过已经使用企业的现场考察并且与主控技术人员进行交流，到节能专业机构的咨询，找资深专业技术人员进行咨询；3.依据本企业技术人员和专业员工的经验。 　　完成上述调研以后，选型决策就容易多了。建议不要盲目采用“高新技术”。刚开发出来的新产品由于未来得及经受实践的全面考验，一旦出现故障往往与开发过程有关，物业服务企业的技工很难入手。因此选型时要认真调研技术（或产品）的成熟程度。 　　认真组织试运行 　　应该尽可能通过试用，租借的方式对节能产品进行试用。通过试运行，可以使我们的技术人员和员工增长感性知识，了解到很多文字资料上看不见的技术特性。还可以通过试运行了解到大量的数据和资料，还要了解到价格和施工费用等等，为最后的决策提供可靠的依据。 　　在试运行期间，尤其要关注这项技术或产品对现有设备和系统是否有不良影响。否则改造完成后会带来很大的后患。 　　例如：某商厦采用了一种照明节电装置，初试感到节电效果很好。投入运行几个月后，发现日光灯管的寿命大幅度降低。结果一方面节约了电能，另一方面购买日光灯管的费用大幅度上升，员工的工作量急剧上升，根本达不到预期的目的。商厦最后弃用了这个产品。 　　例如：某物业服务企业对电动机进行了变频改造，节电效益比较明显。由于初始调研不全面，使用了一段时间后变电室内的补偿电容器都坏了。经测试发现是变频器在运行中向低压电网反馈了大量的高次谐波，由此导致电容器的寿命大幅度缩短。于是企业只好再次投资对高次谐波进行治理。 　　节能效益测算 　　节能效益的测算必须是有据可依的，以真实地反映出节能改造的资金投入和产出效益之间的关系，这直接会最终的决策。节能效益的测算依据来源于试验运行中采集到的运行数据和物业服务企业掌握的运行规律。测算的结果应能够明确地反映出： 　　1.改造后经多长时间的运行，工程产生的节约效益能够超过改造的整体投入；2.这项技术或者产品全寿命期间产生的总经济效益。 　　当完成上述测算，未发现重要的否决性因素后，即可开始编写可行性报告。提醒一点，报告中除了节能效益以外，还应对改造施工对物业管理正常运行的影响，对人力资源的需求，企业员工能否掌握这项新技术或者新产品等等非技术因素进行全面论述。 　　综合评价正确决策 　　做完了前面的那些“功课”以后，作出最终的决策就容易得多了。此时决策层考虑的问题已经不在技术方面了，而要注重考虑以下几个方面： 　　本企业员工在此次改造中是否存在劳动风险； 　　此次节能改造施工会不会得到业主委员会的认可； 　　企业的资金是否能够支持此次改造； 　　改造以后会不会影响本企业的收入； 　　投资回收期是否能够控制在两年内； 　　如果讨仍然没有发现问题，决策层就可以“拍板”。 　　确定方案 　　方案是计划中最为复杂的一种，一般应包括指导思想，主要目标，工作重点，实施步骤，具体要求，各类保障等内容。方案的制定应由物业服务企业的工程负责人牵头，由各专业负责人和专业工程师负责编制。方案要经过各相关专业各和各相关部门的审核，以消除管理中的盲区。 　　方案中应对人员职责，安装要求，调试方法，测试手段，试运行周期，数据采集，数据分析，各类保障，专业配合等等内容有较为明确的陈述，使员工在按照方案执行的时候基本上处在有章可循的状态下，使整个改造过程在物业服务企业可控的状态下安全进行。 　　方案的编制应由物业服务企业的工程负责人牵头，由专业工程师执笔并会同客务，财会，保安的专业的人员共同编制。 　　尽管建筑物的用途，设备配置各不相同，运营方式也存在着很大的差异，但是在节能改造决策程序这个问题上，仍有着很大的共性。正确的决策可以大幅度减少物业服务企业节能改造工作中的风险，使有限的资金产生更高的节能效益。

【案例选编】

业主燃放点放鞭炮摔伤告物业 物业终审被判担责5%

案例描述： 　　2008年正月初五晚上8点左右，孟女士和丈夫去小区物业规定的3个燃放点之一的北门燃放鞭炮。孟女士走到燃放地点时，一不留神，失足掉进一水池内（池深1.5米，池内无水），当即动弹不得。物业公司的保安叫来急救车，将孟女士送到了医院。经医生诊断，孟女士的右胫骨、腓骨骨折，住院花费各项费用2万余元，孟女士也因此在家休息近6个月。这样算起来发生医疗费、误工费等损失7万余元。 　　孟女士认为，自己是配合物业工作才到北门放鞭炮的，但物业没有按承诺设人管理，也没设置安全警示标志等，对自己摔伤存在过错，应承担50％的赔偿责任。

法院判决： 　　河西区法院一审认为，物业公司在提醒业主到指定地点燃放鞭炮后，应将其工作完善，做好安全提示和管理工作。孟女士作为业主，应对周边的环境相当了解，在放鞭炮过程中，也应注意自身安全。为此，在该事故中，孟女士应承担主要责任，物业承担次要责任，孟女士的合理损失，物业承担5％的责任。故法院判决物业公司赔偿孟女士医疗费、误工费等3800余元。一审判决后，孟女士不服，向天津市二中院提起了上诉，二中院终审驳回上诉、维持原判。

阅读： 13257 次     2010/9/12 18:10:00