《公元物业管理文摘》（第178期）

　　不能随便“撂挑子”、不能“一走了之”、“不愿走也不行”……昨天，合肥市房地产管理局公布了《合肥市物业服务企业退出物业项目管理办法》，对物业企业退出管理出台了具体的办法和程序。如果合同期限未到，物业就想走，那物业企业应当在拟解除合同前90日，将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知业主委员会。如果物业企业违规操作，则可能被“待岗”一年。 

　　在物业管理前期介入这个过程中，应该从以下三个方面加以重视与加强：
　　（一）参与物业规划设计
　　从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。
　　规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、方便、安全的先天制约条件。一般情况，规划设计时已考虑了房屋及配套设施两个重要组成部分，但因种种原因，设计往往落后于科学技术的发展和人们生活水平提高而产生的要求。同时设计人员往往从设计角度考虑多，对物业管理方面考虑少。例如，每幢楼宇应预留空调、脱排油烟机等的位置。一般家庭拥有自行车或助动车、摩托车、小轿车等，则应考虑泊车位、车棚、车库等。目前金华出现楼宇无车辆停放点或泊车位不够等情况，给接管的物业管理公司带来许多棘手问题。因此，在规划设计阶段，设计人员要充分听取物业管理人员的意见，以提供良好的规划设计方案。
　　物业管理公司从后期管理的角度，就物业的规划设计以及建设中的工程选料和安装方法等提出合理化意见，通过事前参与可避免一些后期工作中难以解决的问题，确保物业交付时没有遗漏工程。
 　　（1）从业主的角度:参与审查建筑物设计图纸，提出工程项目的改善及改良的建议。例如是否考虑了足够的停车棚、车库、泊位、是否考虑了商业配套用房和管理用房等。
　　（2）从管理的角度:分析物业建造的选料及安装方法等，避免遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力。
　　（3）审查有关工程及设备的优劣，提供改良意见
　　例如维修检查通道的位置及供电量的设计，避免日后维修工作中的麻烦，或因增加设备而影响其他设施的运作，以至于损害整个物业的外观和形象。
　　（4）分析设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改善建议
　　为了取得良好的规划效果，物业管理人员应从以下几方面着手提出合理化建议，以避免后期工作中难以解决的问题，确保物业交付时顺利通过。
　　（5）优选方案。在规划设计时应提出几个可行性方案，从中挑选出一个最优方案。
　　（6）听取意见。最优方案确定后，应听取经验丰富的物业管理人员的意见，对方案的不足部分修改、补充、完善。
　　（二）施工中的质量监理
　　在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。往往造成物业质量不如人意，今天厕浴间漏，明天屋面漏，后天屋里长磨菇，严重影响了业主的生活质量，造成大量投诉，业主在找开发商解决不了问题的时候，往往迁怒于物业管理企业，拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成了“替罪羊”。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后，却在一定程度上很好地解决了这个问题。避免了物业建成后给使用和管理维护服务带来的缺憾。在前期介入之时，物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础。
　　积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。为开发商大大节省了时间，提高了工质、工期及售后服务诸方面的信誉。以下是具体需要重视的方面：
　　（1）提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；
　　（2）分析物业建造选料及安装，要从降低隐患，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；
　　（3）审查有关工程及设备的优劣，提供改善意见。对维修检查通道的位置及供电量的设计要仔细审核，以避免日后维修工程开展不便；
　　（4）提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。比如，某些设备在安装时就要考虑到将来检查、维修时的方便，避免遗留隐患；
　　（5）提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见。施工期内对楼宇布局或用料，从物业管理的角度提供有关意见，会令有关修改更能达到理想效果，最终可使日后管理期间的操作成本减少及物业经济效益增长。比如，平顶房子的屋顶漏水问题、山墙的渗水问题和阳台的倒翻水问题，这些问题的彻底解决，就必须有赖于建筑材料的过关和施工质量的过硬；
　　（6）帮助施工人员做好对楼宇材质方面的保护，不留下因施工对材质造成的损伤，比如，许多楼字的大堂、走道都是由大理石和花岗岩等高档材料铺就，而许多施工人员对它们的爱护很不到位，很多的油漆、胶水滴在上面也不及时清除，对以后的清洁、保养工作带来了许多麻烦，甚至还会对材质带来损伤；
　　（7）提前熟悉楼宇中的各种设备和线路。包括物业的内部结构、管线布置，甚至所用建材的性能等。物业管理公司选派相应专业的管理人员参与施工质量监理，提前熟悉该物业的各个部分，就能了如指掌，这样以后的物业管理工作就有了扎实的基础；
　　（8）检查工程施工进度等。
　　①参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会。讨论工程进度及基本设计的改动和改善方法，以配合将来的管理；"提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。物业的价值及管理成效是与物业的机电设计、通讯设施及能源分配密切相关。当有关设备有更改时，物业管理人员应及时提供有关意见，这对物业设备的整体运作有很大的帮助；
　　②提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见。物业管理人员从管理的角度对施工期内楼宇用料及布局，提出有关修改意见，以便日后管理期间的操作成本低。
　　（三）设备安装及内装修阶段
　　（1）检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；
　　（2）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；
　　（3）提出遗漏工程项目的建议。
　　（四）物业验收、接管阶段
　　（1）进行机电设备的测试检验，准备交接和验收；
　　（2）指出前期工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。
　　此外，早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，那些物业投入时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供于相适应的优质服务。
　　 以上分析可知物业管理公司在早期介入中及时提出的建议、意见，采纳后能优化设计，有利于后期管理工作的顺利进行。物业管理公司越早介入，对开发商越有利，许多不尽人意之处只要稍作改动，即会达到满意的效果，而且在大多数情况下，都是既为开发商省去了一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来了方便，举手之劳，多方得益。物业管理在我国作为一个迅速发展的朝阳行业，物管前期介入是今后行业发展的重要趋势之一，应给予高度重视，并在理论研讨和实践探索的基础上，达成共识。把物业管理的前期搞好，是把物管服务推向更为合理化、规范化的管理轨道的良好开端。

　　案例描述：
　　王先生为某小区业主，小区业主委员会与物业公司签订物业管理服务合同，约定由物业公司为小区全体业主提供物业服务，并负责向业主或者物业使用人收取物业管理服务费、供暖费等费用，并且约定公寓房屋由物业公司按照建筑面积每月每平方米5.9元的标准向业主或者使用人收取。
　　另外，该物业管理服务合同还约定，业主或物业使用人应于每月10日前向物业公司交纳物业管理服务费，如业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费，自逾期之日起按应交费用每日千分之一支付滞纳金。小区业主大会为了加强物业管理，维护全体业主的合法权益，制定了一份《小区业主公约》，该公约对业主应履行的缴费义务进行了明确规定。
 　　后王先生因欠债被诉，败诉后房屋被法院查封拍卖。法院裁定王先生购置的房屋所有权及相应的其他权利归唐某所有。王先生未向物业公司支付两年期间的物业费。

　　法院判决：
　　物业公司起诉到一审法院，要求王先生交付物业费及滞纳金。一审法院作出其给付物业公司两年的物业费7115.13元，并支付1067.27元滞纳金的判决。
　　一审法院经审理判决后，王先生不服，以房屋已被法院拍卖，拍卖前物业公司应与法庭协调，从拍卖款中扣除所欠物业费为由上诉。
　　法院审理认为，小区业主委员会与物业公司签订的物业管理服务合同合法有效，该物业管理服务合同及《小区业主公约》对业主王先生具有约束力。物业公司依约为小区提供了物业服务，王先生应交纳相应的物业费。王先生上诉主张所欠物业费应从房屋拍卖款中扣除，没有事实和法律依据，不予支持，并对其上诉请求予以驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。