《公元物业管理文摘》（第179期）

　　小区物业收费一直备受市民关注。为进一步提高物业服务水平，规范物业服务收费行为，近日，巢湖市制定出台了《巢湖市住宅小区物业服务管理办法》，针对市民普遍比较关注的几项物业收费做了详细的规定。《办法》规定，巢湖市住宅小区物业服务由房地产行政管理部门制定甲乙丙丁4个服务等级标准，综合服务费实行分等级定价。此次制定新的物业收费办法将从2012年8月1日起实行。  

　　商业物业节能环保的实施
　　商业物业的节能环保管理应做到全员参与，从制度建设、量化管理、监控分析、改造升级等方面推进实施。推进过程中要兼顾客户在企业形象、效益等方面的要求，以期获得最佳的效果。
　　（一）制度建设、量化管理
　　节能环保管理和其他管理行为一样，也要做到依法管理、按制度办事、循标准实施。
　　要在物业服务过程中贯彻节能环保的理念，要求我们在制定企业的规章制度和服务标准过程中，充分考虑节能环保的需要。同时，还应根据客户的需求，灵活调整，通过磨合，达至平衡。
　　大厦原拟作为企业自用办公用房，设计上并未考虑太多市场运作的需要，后因企业改革等因素的影响，将部分楼层出租（至今出租楼层已占大半），由此带来了不少管理上的不便。大厦外墙采用了玻璃幕墙层叠式结构，每个楼层仅设置了部分可开启窗口供应急使用，楼层设计为核心筒布局，重点解决办公区域的采光问题，而楼内的通风则由中央空调系统及新风系统解决。为解决楼层公共部位的通风采光需要，配置了大量的灯盘和风口，导致公共用电的数额较大，占据了相当比例的物业服务成本。鉴于此，公司在对大厦实施物管之初，即规定管理人员在巡楼过程中，必须注重控制楼层照明、公共场所盘管风机开关、大堂玻璃门乃至楼层可开启窗口的状态。从环保的角度出发，在封闭式的办公环境内，充足的通风有利于降低室内装修残留气体的浓度，为兼顾大厦日常运行节能的需要，我们在保障大厦空调系统和新风系统满足客户室内需求的同时，严格控制用户自行开启楼层窗户的行为，并对公共场所的盘管风机调节器的风量和温控开关采取了限量措施，还根据不同季节的特点，在冬季开启大堂玻璃门，在夏季则注意保持玻璃门处于关闭状态。从节约公共电能消耗的层面出发，我们还要求适当减少公共照明灯盘的开启数量。但是，在实际操作中，我们也接到部分用户的针对性投诉。对空气质量方面的意见，我们及时组织分析用户的工作规律，实施分时段控制的措施；对照明方面的意见，则视不同用户分别处理。对全层租用的客户，我们建议其延伸租用面积至楼层电梯间，并协助其设置前台，既提升了其企业形象，也通过增加租赁面积提高了物业公司的收入。对分割出租的楼层则依然采用分时段控制的方式，以尽量降低公共用电的消耗。在实际操作中，我们通过层级管理强化监督，确保工作的落实。要求大厦管理中心的员工都能掌握上述原则的实质，巡楼的管理员要根据规律采取控制能耗的措施，监控门窗的开启状态；大堂的秩序维护人员也要及时关注大堂各出入口门户的状况；技工在维修过程中，则要有意识地调整各种能耗开关，并逐步形成了相应的制度。
　　日常服务的节能环保，还体现在通过规范的设备设施管理，降低设备设施运行中的用能损耗和噪音。为此，我们制定了详细的设备设施养护标准，力图通过标准化的管理，降低设备的用能损耗，延长设备的使用寿命，减少设备设施运行对环境的污染。同时，还在各污染源设置监控点，及时采集相关的数据和资料，作为申报技术改造的基础资料。
　　所以，日常管理中的节能环保要建立在日常数据的收集整理分析基础之上，并通过制度和规范来体现并落实。
　　（二）监控分析、改造升级
　　日常管理的规范，对于既有物业的节能环保而言属治标之举，但却是基础。而要达到治本的目标，还必须进行必要的技术改造。广州地区的商业物业普遍实施一费制，且物业服务费价格已不再纳入政府指导价管理范围内，在这方面的适当投入不仅可行，还将有助于营造一个共赢的局面。
　　我们在实施大厦的节能环保技术改造过程中，最深刻的体会是前期的监控与数据分析必不可少。
　　我们在大厦的技术改造主要分为两个部分，一是改用节能电气用品和蓄能用品等，二是通过技术升级，在既有设备上采用节能新技术和新器件。改用节能电气用品如灯具等、蓄能用品如感应器电池等，技术含量并不高，一般比较容易实施，其开支也大多属于物业服务费正常成本范围，物业服务企业一般通过分析对比变更前后的使用寿命和单位成本，即可做出相应的决策。而技术改造，则涉及较大的投入，其申报及实施需要大量的数据分析支撑。
　　上述大厦的节能环保技术改造工作经过了两个阶段的摸索。第一阶段是向业主申请技术改造资金，对空调系统、照明系统、隔油池排污系统进行升级改造，以节约电能消耗。但是，由于项目投入资金较大，其可行性分析涉及了改造后的节能效果。由于物业设备运行规律的非线性曲线特征，必须综合考虑不同季节、不同气候因素的影响，甚至必须结合阶段性突发因素进行综合考虑，如2003年非典疫情期间，就必须加大新风量和制冷量，同时开启各活动门窗等，令大厦电耗急剧增加。即便收集了数年的数据，仍难以形成可比性，效果难以评价。最终未能取得业主的认可，仅实施了隔油池排污改造。
　　随着环保产业的发展，部分环保技术企业提出了合作实施节能改造，改造费用由其承担，节约能耗按比例分成的设想。至此，我们的工作转入了第二阶段。以空调系统节能改造为例，由于其改造主要着眼于冷风的循环再利用，早期的合作计划仍然遇到了上述的可比性问题。目前我们接触的合作方，其改造方案从源头抓起，在主机后设置节能器件及计量表，具备一定的可测量性，为获取对比数据，我们采取逐步推开的办法，与未安装节能器件的主机形成对比组。初步的技术分析已经获得业主的认可，列入了年度改造计划，具体实施效果仍待观察。
　　回顾近几年大厦采取的节能措施，考虑到广州地区炎热时段逐年增加等因素的影响，我们通过加强管理和实施小技改项目，逐步掌握了能耗规律。从2005年度至2007年度的数据看，三年来公共电量控制情况理想，总体保持稳定。自2006年起基本能跟上大厦出租率的变动状况（见图），虽然幅度不大，但已能克服其他环境因素的影响。如今，较大的技术改造也获准启动，节能环保工作将得到极大的促进（据合作方介绍，节能效果可达40％）。如果没有多年来数据的积累，要取得上述成效，实施技术改造，就只能通过单纯的理论分析，不仅其实质效果难以体现，而且也难以取得突破。
　　商业物业节能环保的前景
　　推行商业物业节能环保工作，就社会效益而言，符合基本国策的要求。对企业来说，能够节约运行成本，提高经营管理的效益。于行业发展角度看，对于行业的健康快速发展具有助推器的作用。
　　但是，单纯依靠企业自身的力量还不够。首先是标准和规范的问题。没有统一的实施标准和规范，由企业各显神通，难以真正兼顾服务质量和经济效益二者的平衡，行业亟待一套有效的、符合业主和物业服务企业共同利益的第三方评价体系。日前，广东省技术质量监督局批准了广州市物业管理行业协会关于商业物业节能环保管理规范的立项申请，对这个问题的解决提供了一个方向。而此前，广州市海珠区技术质量监督局和广州市物业管理行业协会在住宅小区节能环保方面，以联盟标准形式制定的管理规范也已经进入了专家评审阶段，这不失为一个有益的尝试。
　　其次的难题在于数据的分析，要建立一套综合考虑各种内外部因素影响的、科学的设备能耗运行模型，才能拿出真正权威的可行性报告，才能让业主认可技术改造的必要性。这需要研究机构和环保企业的共同参与和努力。

　　案例描述：
　　半年前，林丽从一家开发商处购买了一套位于七楼的住房。入住后，由于所处单元的电梯运行噪声过高，给林丽家正常生活造成了严重影响。经环境监测认定，位于主卧室的噪声昼夜分别为70db（A）、60db（A）。林丽曾多次要求开发商采取隔声降噪措施，使之达到环保限额，但被开发商拒绝，理由是电梯噪声超标系业主使用或物业公司维护不当所致。可开发商就此又不能提供任何证据加以证明。请问林丽究竟能否要求开发商停止侵害？

　　律师说法：
　　林丽有权要求开发商停止侵害。
　　一方面，本案已构成噪声污染。《社会生活环境噪声排放标准》中“结构传播固定设备室内噪声排放限值”规定，以睡眠为主要目的，需要保证夜间安静的A类房间（包括住宅卧室、医院病房、宾馆客房等），室内噪声排放限值为昼间40db（A）、夜间30db（A）。小区住宅电梯作为房屋的配套公用设施，开发商应保证其不存在质量和功能上的瑕疵。而林丽家主卧室的噪声昼夜分别为70db（A）、60db（A），显然因已大大超过国家标准限值而形成了污染。另一方面，开发商应就举证不能承担责任。《侵权责任法》第六十六条规定：“因污染环境发生纠纷，污染者应当就法律规定的不承担责任或者减轻责任的情形及其行为与损害之间不存在因果关系承担举证责任。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第（三）项也指出：“因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。”
　　故开发商虽主张电梯噪声超标是业主使用或物业公司维护不当所致，但因其不能提供任何证据加以证明，也就决定了应当依据上述规定第二条第二款处理，即：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”此外，开发商必须承担民事责任。《侵权责任法》第六十五条规定：“因污染环境造成损害的，污染者应当承担侵权责任。”《民法通则》第一百二十四条也指出：“违反国家保护环境防止污染的规定，污染环境造成他人损害的，应当依法承担民事责任。”即林丽有权要求开发商停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。