《公元物业管理文摘》（第154期）

非赢利共享型信息选编　　　第154期/20100719　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——侵权责任法：高空抛物伤人 全楼业主“埋单” ——福建：物业新规定 收费调整须“双过半业主”同意 【行业要闻】 ——南京：今起禁止在住宅开办公司 ——北京：避免各执一词 物业服务将引入专家评估 ——台州：《台州市物业管理实施办法》8月1日起施行 ——金华：市区下月调整前期物业费标准 ——抚顺：正式施行物业管理投诉受理分级制度 ——潍坊：出台系列办法规范住宅小区物业管理 ——东莞：物业管理出新规定 收几多物管费要同业主商量 ——南宁：物业专项维修资金交存出新规 【数据说话】 ——上海：敲承重墙拟最高罚20万 住宅物业规定听取意见 【物管采风】 ——南海：物业服务行业协会成立 投诉高物管将退场 【学习平台】 ——项目经理应处理好工作中的四种关系 【业主之声】 ——陕西：不满意物业服务可随时投诉 【自由论坛】 ——物业管理不可忽视的“社区公关” 【案例选编】 ——突降暴雨导致车辆被水浸 物业公司是否担责

【法规动态】

侵权责任法：高空抛物伤人 全楼业主“埋单”

《深圳晚报》/20100702
7月1日起备受社会关注的《中华人民共和国侵权责任法》正式施行。侵权责任法规定，从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。根据这一规定，同一幢楼里的业主，如果不能证明自己不是侵权人，那么将共同为受害人的损失“埋单”。

福建：物业新规定 收费调整须“双过半业主”同意

来建强/新华网/20100715
将于今年８月１日起实施的《福建省物业服务收费管理办法》明确规定，物业服务不论在合同履行期间还是合同期满后，物业服务成本因政策性因素或服务项目、内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，必须经“双过半业主”同意，由物业服务企业与业主在政府公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。

【行业要闻】

南京：今起禁止在住宅开办公司

陈郁/《扬子晚报》/20100701
从今天起，如果你拿着住宅性质的房产证，去登记注册公司，那么不好意思，工商部门将向你说“不”。因为从今天起，正式实施的《江苏省城乡规划条例》中，明确规定“凡房屋产权证上的用途明确为‘住宅’的，一律不得核发营业执照。” 也就是说，想“破墙开店”，想随便在小区里租个房子创业开公司统统不行了——工商营业执照申领这一关，过不去。

北京：避免各执一词 物业服务将引入专家评估

刘文静/《北京商报》/20100629
物业服务得好不好，收费高不高，小区里的公共设施管理得怎么样……因为对这些问题各执一词，常会使业主与物业企业产生矛盾，今后北京市将选聘一批物业评估专家，从专业角度给出公正评判，以帮助物业服务双方解决问题。昨日，市住建委发布《北京市物业管理行业专家管理办法》，负责物业管理行业专家资格的授予与取消，并负责专家的培训、考核、监督和管理工作。《办法》将从今年8月1日起施行。

台州：《台州市物业管理实施办法》8月1日起施行

肖梅梅/《台州晚报》/20100630
为进一步推进我市物业管理工作，规范物业服务企业行为，提高业主自治能力，全新制定的《台州市物业管理实施办法》于6月28日正式出台，其中涵盖了业主自治、前期物业管理、物业服务、物业使用与维护等多个方面的内容和规定，并将从今年8月1日起施行，《台州市城市住宅小区物业管理规定》同时废止。

金华：市区下月调整前期物业费标准

徐朝晖 吴慧 何百林/《金华日报》/20100710
金华市区住宅小区前期物业服务收费标准调整方案昨天正式公布。从8月1日起，四级住宅小区多层物业费中准价由每平方米每月0.5元上调为0.7元，上浮最高不超过20%。住宅小区前期物业服务是指小区业主委员会成立前的物业服务，其收费实行政府指导价。市区的前期物业服务实行分等级收费，按照小区的配套和物业服务水准，共分为一、二、三、四共4个等级。

抚顺：正式施行物业管理投诉受理分级制度

门枢 张智斌/抚顺新闻网/20100709
为建立高效的物业管理投诉受理处理机制，即日起我市正式实施物业管理投诉受理分级制度。具体协调处理范围包括未取得资质证书从事物业管理；未经业主大会同意擅自改变物业管理用房用途；未经业主委员会同意擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地、损害业主共同利益；擅自降低服务标准、未按合同约定提供质价相符的服务；将物业服务合同约定的全部事项一并委托他人；擅自承接或推出物业服务项目等行为。

潍坊：出台系列办法规范住宅小区物业管理

《马鞍山日报》/20100622
近日我市出台了一系列的办法来规范住宅小区的物业管理。其中《关于进一步推进市区住宅小区物业管理市场化的实施意见》要求在各区对住宅小区的物业管理市场化先行试点，并在全市范围内推广。《评标专家和评标专家库管理暂行办法》和《潍坊市物业管理招标投标管理暂行办法》规定我市将建立物业管理评标专家名册。而《潍坊市物业管理招标投标管理暂行办法》则对物业服务企业资质及投标资格做出了严格的规定。

东莞：物业管理出新规定 收几多物管费要同业主商量

张晓嘉/《广州日报》/20100706
今年以来不少市民对物业管理费收费过高怨声载道。从下个月开始，这种情况有望改变，物业费收多少，怎么收，物业管理公司都必须与业主协商而定。昨日，东莞市物价局公布了《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》，并将于8月1日正式实施。《细则》中明确了物业公共利益以后归全体业主所有，市民入住小区将获得更多利益保障。

南宁：物业专项维修资金交存出新规 6月29日为界限

周珂/《当代生活报》/20100702
昨日记者从南宁市住房保障和房产管理局了解到，为了进一步规范物业专项维修资金管理，做好新建物业和旧物业交存首期物业专项维修资金标准的衔接工作，6月29日，该局下发《关于实施<南宁市物业专项维修资金管理办法>有关事项的补充通知》。《通知》规定，在《办法》实施前已办理商品房预售许可、未办理商品房现售备案的房屋，在该通知下发之日前已经交付业主使用的，以栋为单位，可按照20元/㎡的标准交存。

【数据说话】

上海：敲承重墙拟最高罚20万 住宅物业规定听取意见

《劳动报》/20100716
承重墙屡屡遭“摧毁”、业主大会召开难……这些本市住宅物业管理方面的顽疾有望得到根治。记者从昨天上午市人大举行的《上海市住宅物业管理规定（修订建议稿）》代表座谈会上获悉，法规将从制度方面弥补现行物业管理条例的诸多漏洞。据了解，《上海市住宅物业管理规定（修订建议稿）》有意对出现敲承重墙的处以1万－10万元的罚款，情况严重的最高处罚可到20万元。

【物管采风】

南海：物业服务行业协会成立 投诉高物管将退场

李慧君 麦志光/《南方日报》/20100630
昨日，南海物业服务行业协会正式成立，计划采用优胜劣汰运作机制，将投诉居高不下物管公司退出市场。具体操作方法是，协会将联合南海区建设局、工商局等部门，参与到物业企业资质审核环节。对于群众反映强烈、投诉居高不下的企业，协会将建议有关部门不予核发资质和停止工商年审，让其直接退出市场。此外，协会还将承接部分建设监督部门的职能，主要包括物业管理培训、物业管理屏蔽等内容。

【学习平台】

项目经理应处理好工作中的四种关系

杨崇渝/山东物业管理网/20100224
物业管理企业的项目经理，等同于前线指挥员，其素质高低直接决定着小区物业管理服务的优劣和物业管理企业的声誉，作用不可小视。结合自身的工作实践，笔者认为，一个称职的项目经理必须处理好以下四种关系。 　　处理好与下级的关系 　　项目经理在物业管理企业中属于中层干部，自然需要以强烈的责任心，支持领导的工作，并尽心尽力与各部门协调配合。但笔者认为，对项目经理而言更重要的是处理好与下级的关系。 　　第一，了解员工，用其所长。 　　“物业管理处员工不一定是全部优秀人才的集合，但它可以是员工优点的整合”。这句话对笔者影响很深。每个员工都有其优点和缺点，作为项目经理，一定要了解员工，用其所长。笔者在初做“领导”时，一味抱怨员工素质低，达不到工作要求，当时一个上级对笔者说的一句话让笔者至今记忆犹新：“如果你下面的员工个个都出类拔萃，我让你来管啥子？！”。因此，作为项目经理，切忌一味抱怨自己的员工，因为这样做只能说明一个问题：员工都是“孬火药”，你可能也好不到那里去。 　　第二，关心员工，投桃报李。 　　没有满意的员工就没有满意的业主。尤其在物业管理这个“100-1=0”的行业，哪怕是一个员工带着情绪上岗服务，都可能会给整个物业管理处工作带来无法估量的损失。因此在坚持原则、制度的基础上，笔者十分注意关心员工的生活。 　　记得2002年9月的一天，锦天佳园护管员李波突发重感冒，喉咙红肿，说话困难。我知道后立即带着管理员登门看望，并扶到医院，帮他挂号、取药，看完病后又护送他回宿舍。李波回到宿舍，我们又提着一大袋水果送到他床前。他感动得泪水从眼角落下，声音哽咽着说不出话来。当天下午他病情稍稍有了好转，晚上就要上岗，我怎么劝，他也执意坚持。虽然这是一件很平常的事，但换来的是心与心的交融，而这种真情已经转化为一种动力体现在今后的工作中，这种力量是无穷的。 　　笔者在管理处提倡“规范管理，亲情服务”，其中也同样包括对员工的服务。这样做的目的只有一个――投桃报李，让员工们将项目经理、管理处对他们的关心转化到为向业主提供优质服务上，因为管理处的工作，毕竟是通过各个岗位、每个员工体现出来的。 　　处理好与业主的关系 　　在确保规范管理的前提下开展亲情服务，也是处理好与业主关系的有效途径。 住在小区的涂大爷夫妇已是80多岁了，儿女都不在身边。我了解到以后，就经常主动地关心、帮助他们的生活。老人病了就送去医院，老人做不动的事，就主动承担。为此，老人常在电话里对在日本的儿子说：“你们放心工作吧，家里有物业管理，有事我去找他们……”后来，涂大爷的儿子从日本回渝，专门来管理处向我表示感谢，并握住我的手动情地说：“杨经理，我将父母拜托给你了！”这时，我从对方的眼神里看到了信任，是一种业主对物业管理服务的信任。 　　物业管理行业强调一种“安、暖、快、洁、便”五字原则，安全居首；另据业内调查，业主最关心的问题也是安全。虽说法律法规清楚讲明“物业管理，不承担业主人身和财产的保管和保险责任”，但管理处不能因此在安全工作上有任何松懈。为了让护管员时刻绷紧安全防范这根弦，笔者不得不采取夜查的办法来督促他们的工作。 　　在小区安全的前提下，笔者提倡对业主要真诚、亲切。物业项目经理一定要具有亲和力，让业主愿意同你交往，愿意同你成为朋友，感情投入也是开展好物业管理的一个有利因素。所以，笔者不管是份内的还是份外的，只要有可能就会尽力帮助业主办事。在小区巡视时，只要看到业主拿有重物，笔者绝对主动上前接过重物，送业主到电梯口，以此带动管理处全体员工更加真诚地服务好业主。 　　处理好与开发商的关系 　　物业管理发展到今天，房地产开发与物业管理分业经营将成为必然趋势和今后小区物业管理主要模式。但物业管理企业与开发商之间仍会有着千丝万缕的联系，必然要涉及到处理协调同开发商关系的问题。在这一方面，笔者有两点体会： 　　第一，公平处事，不偏不倚。 　　由于个别不负责的媒体长期的负面宣传，业主对开发商普遍存在程度不一的不信任心态。作为项目经理决不能“人云亦云”，在两者有分歧和矛盾时，更不可为取悦业主或取悦开发商去偏袒任何一方，一定要站在公平公正、实事求是的立场上处理业主和开发商之间的问题。我坚信，绝大多数开发商不会把自己企业的声誉当作儿戏，他们愿意听取业主的合理建议和意见。而项目经理，一定要及时向开发商反映业主的意见（特别是在前期物业管理，业主委员会未成立之前），同时及时准确地向业主反馈信息，起好两者之间桥梁的作用。 　　第二、大事清楚、小事糊涂。 　　作为物业项目经理在处理同开发商关系方面，不应提倡斤斤计较，寸土必争的态度。如在处理维保期内的各种维修问题，由于开发商同承建商之间的方方面面的原因，普遍存在维修不及时问题。这个时候，物业管理要主动协调，甚至必要时及时为业主维修，以解燃眉之急。当然物业管理处也要有成本意识，具体问题具体分析、处理。出力不花钱或出力花小钱可以做，如出钱过多，应慎之又慎。毕竟物业管理行业最多不过是一个“保本微利”行业，何况维保期的确属承建单位的责任，在这种情况下就应全力督促开发商，甚至直接督促承建单位派人尽快处理。 　　有些开发商有意无意间，时有占用小区公共场所侵害业主的公共利益的情况发生，在这个时候，物业项目经理就一定要站出来，为业主说话，给开发商耐心讲解违规行为可能造成的后果，全力劝阻违规行为。相信开明的开发商均会理解和支持，甚至是感激物业管理公司的。如果不理不睬，或未预料到可能造成的后果，待到事态失控，上级、业主责怪你不说，开发商同样要责怪你。这种“大事”，项目经理万万不可“糊涂”。

【业主之声】

陕西：不满意物业服务可随时投诉

姜美娟 文锦/《三秦都市报》/20100708
昨日记者从省住房和城乡建设厅获悉，《陕西省物业管理信息系统》将正式启用，该系统主要实现了物业服务企业资质管理、物业项目管理。据了解，系统最大的亮点在于开设了“投诉”功能，每点开企业登录页面的用户，均可对物业企业的每个项目进行投诉，用户可在由企业各个服务项目组成的投诉列中选择。随后，输入投诉内容、投诉人、投诉人电话后点击投诉则投诉成功，等待企业处理回复……

【自由论坛】

物业管理不可忽视的“社区公关”

董庆强/《城市开发》物业版/第十二期
郭文臣教授在《社区公关，21世纪中国公关新视点》第一次提出了社区公关的概念：社区公关是指社区组织为了适应并改变环境，树立良好的社区形象，通过开展有计划、有组织的传播沟通活动，使与其相关的社区公众彼此真诚合作、互惠互利，建立一种和谐友善的关系。很显然，社区公关的主体是社区的自治组织，也就是我们常说的居委会，目的是促进社区内部的认同感、归属感，提高社区在外的知名度、美誉度。 　　虽然从物业管理的行业法规角度上看，社区公关不是物业服务公司的义务，但是，在目前部分居委会人员和经费不足的情况下，作为社区物业服务主体的物业服务企业，如果利用自己在生活区服务中的独特地位，在项目管理中积极应用社区公关的知识和方法来进行物业服务，提高物业管理在社区的“软服务”能力，必将提升业主对物业服务公司的满意度、忠诚度，从而提高物业服务公司的竞争力和品牌力。 　　首先是社区内部公关，主要可以采用以下措施： 　　一、创建富有特色的社区主题。社区主题主要指社区“理念”，就是为所在的社区树立一个主题，树立一种社区文化。社区主题类似一个人的灵魂，也是做好社区内部公关，提高社区归属感的重要步骤。 　　一般情况下，建设单位在销售楼盘时会极力打造社区主题，例如：和谐家园在建立之初就是以建立“和谐社区”为主题。物业服务公司可以沿用建设单位的确立的主题，并将主题在社区公关活动中予以诠释；当然，物业服务公司也可以同居委会或业委会商议建立新的社区主题，例如，北京回龙观的云趣园就以“创建四方共管的阳光社区”为主题；当然还可以发动业主和住户的力量，共同来确立社区的主题，这样还可以调动业主和住户的参与意识，并且达到宣传社区主题的作用。建立了社区主题，就会使得社区的文化建设有了核心，社区公关有了宗旨和目的。 　　二、组织丰富多彩的社区活动。围绕着社区主题，物业服务公司就可以开展一些活动。尽管物业服务公司现在也在开展一些社区活动，但是，大部分活动都是零散的，仅仅是为了做活动而做活动，没有达到社区公关的目的。利用公关策划的思路，从增加社区业主的归属感和认同感的角度上来策划活动，对于提高活动的质量有着重要的意义。 　　例如，长城物业服务的和谐家园项目，开展了一系列以“强团结，促和谐”的社区活动。通过有目的的社区活动，增强了社区互动，传播了生活主题，增强了社区业主的凝聚力和归属感。 　　三、重视建立畅通的社区内部通道。物业服务公司要通过各种人际传播沟通渠道和大众传播沟通渠道，如业主委员会、居民委员会、居民代表大会、协商议事会、建议箱、接待日、社区内部网站、社区报纸等上情下达，宣传党和国家的各项方针政策，社区的目标、任务、理念和便民服务项目、设施等；下情上呈，了解社情民意，尤其是社区居民的各种需要。 　　四、创建各类的社区组织。做好社区组织是做好社区活动的根本，只有通过社区组织的方式，才能更好的把业主从家庭中请出来，走进组织，走进社区。另外，通过组织，物业服务公司也可以更好的来传播社区的主题。增强社区业主的归属感。社区组织的创建，可以从老年人入手，建立他们所喜欢的组织，例如，社区秧歌队、舞蹈队，然后向儿童开展，例如社区儿童之家，最后，让社区的中年人参与进来，组织社区足球队、篮球队等。总之，各类组织要根据社区内不同人群的特点和喜好去建立，以达到凝聚人气的作用。 　　五、组织开展社区公益服务。社区公益服务是社区价值和社区功能的重要体现。只有对社区内的弱势群体（如社区内的智障人士）进行关照，才能体现社区大家庭的温暖。社区内部公关就是要发动和组织社区各方面的力量，发现并照顾好本社区内的弱势人群，体现社区的温暖，增强社区的认同感和归属感。 　　最后要协调各方面的关系。在社区内部，除了有社区内部业主之间的关系，更有物业服务公司、业委会、居委会、社区组织、社区团体等之家的关系。社区内部错综复杂的关系的和谐发展，是创建良好社区的标准。物业服务公司在社区内部要积极协调做好各方面的关系。在此，北京回龙观云趣园小区在长城物业的协调下，创建了“物业服务公司、居委会、业委会、社区党支部”的四方共建模式，就取得了良好的效果。 　　此外，还有社区外部公关，相对较为简单，却不可忽视。 　　首先要协调好同政府部门和媒体之间的关系。物业服务公司要协助政府做好社会保障管理与服务工作、城市建设规划与管理、社会治安、计划生育等工作，要及时报告社区信息，使政府能够随时了解社区的。社区要加强与媒介的交往，一方面要主动向新闻媒介提供有价值的社区信息，另一方面还有主动邀请新闻媒介进行监督，采访、报道社区的大事小情。 　　其次要组织业主参与社会公益，体现社区责任。动员和组织社区的公众积极参与社会性公关活动，为社会公益事业做出贡献。例如，长城物业组织社区的业主为贫困儿童捐书，为雪灾和地震灾害捐款等活动。为业主奉献爱心提高了通道，同时提升了社区的形象。 　　在现阶段，物业服务公司的社区公关应以内部公关为主，兼顾外部公关，主要是面向内部公众开展各种服务，增强社区的凝聚力和向心力。当社区建设达到一定的层次和水平时，必然产生外部公关的需求。开展社区公关应找准切入点，循序渐进，最终实现繁荣社区、发展社区，塑造社区形象的目标。物业服务企业根据自身的优势，积极开展社区公关，可有效为服务水平的提高注入新的动力。

【案例选编】

突降暴雨导致车辆被水浸 物业公司是否担责

案件回顾： 　　广州市蒙悦房地产开发有限公司将其开发的蒙悦花园出售给业主后，于2008年1月14日与广州蒙悦物业管理有限公司签订了《蒙悦花园物业服务委托合同》，将该小区的前期物业管理委托给蒙悦物业管理有限公司，委托管理服务期限自2008年1月14日至2011年1月14日止，委托管理的物业服务区域包括小区的地下停车场。王泽是小区21栋701房的业主，其购买的广州本田雅阁轿车停放在小区地下停车场内，每月向物业管理公司交纳停车费350元。 　　2009年7月12口夜间，广州市突降暴雨，因蒙悦花园所处的位置系当晚积水较严重的地区，加之小区地下停车场入口与小区外围公共道路平齐，造成地面积水向停车场倒灌。囚蒙悦物业管理有限公司未及时采取排险措施，仅于7月13日4时22分拨打119消防报警电话，随后又拨打了排水公司电话求援，但积水已无法控制，涌入停车场，造成小区供电设施短路，进而引起输入电线路叠锣保险爆炸跳闸，抽水泵无法往外排水。因积水的灌入，将小区3.7米多高的地下停车场淹没，停放在停车场内的车辆全部被淹，其中包括王泽所有的本田雅阁轿车。停车场积水排除后，王泽委托拖车公司将其车辆送至广州本田4s维修店进行修复，该公司出具的结算单及修理发票，确定车辆修理费为110800元。事发后，王泽多次与物业管理单位协商车辆的维修费承担问题，双方无法达成一致意见。王泽遂作为原告诉至法院，要求被告广州蒙悦物业管理有限公司赔偿车辆维修费110800元。 　　被告广州蒙悦物业管理有限公司认为广州的特大暴雨属于不可抗力，被告无法预见，因此应免除其赔偿责任。况且，被告在发现车库浸水后拨打了消防报警电话，并组织了拖车公司进场拖车，其已经尽到了物业管理公司应尽的管理和注意义务，无须承担赔偿责任。

案件争议焦点： 　　1．突降暴雨导致车辆被水浸是否构成不可抗力? 　　2．被告在处理车库浸水过程中是否存在过错，应否承担赔偿责任?

法院判决： 　　车辆受损并非属不能预见、不能克服，作为车辆管理人的被告在此紧急情况下，未及时采取排险措施，直至2009年7月13日才拨打119消防报警电话，显然如此之长的时间如果被告能够采取一些有效的拦水措施或者通知车主的话，车辆不可能全部被淹，被告未尽善良管理义务，导致车辆受损，并非不可抗力所致。被告主张车辆被水淹属不可抗力所致的观点不成立，法院不予支持。判令被告广州蒙悦物业管理有限公司赔偿原告车辆维修费110800元的90%，即99720元。

律师观点： 　　一、突降暴雨导致车库雨水倒灌不属于民法规定的“不可抗力”。 　　根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“不可抗力指当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”不可抗力是免除民事责任的法定事由，构成不可抗力必须具备以下要件：一、不可预见的偶然性。不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，它在合同订立后的发生纯属偶然。在正常情况下，判断其能否预见到某一事件的发生有两个不同的标准：其一是客观标准，即在某种具体情况下，一般理智正常的人能够预见到的，该合同当事人就应当预见到。其二是主观标准，就是存某种具体情况下，根据行为人的主观条件，如当事人的年龄、发育状况、知识水平、职业状况、受教育程度以及综合能力等因素来判断合同当事人是否应该预见到。二、不可控制的客观性。不可抗力事件必须是该事件的发生是因为当事人不可控制的客观原因所导致的，当事人对事件的发生在主观上既无故意，也无过失，主观上也不能阻止它发生。当事人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件，如果能够通过主观努力克服它，就必须努力去做，否则就不足以免除其责任。 本案中，根据广州市新闻媒体的报道和气象台的提示，事发日前后，广州市将普降暴雨。而且，根据广州市在每年六、七月份都会发生季节性局部暴雨的通常情况，被告对于暴雨来袭应是根据日常生活经验可以预见的。而且暴雨导致积水灌入停车场至入口处高3.7米的停车场被淹没并非瞬间发生，这个过程需要一定的时间。在此期间内，物业管理公司是可以采取一些有效的措施加以防范的，故暴雨并不必然导致停车场被淹没，并非完全不能克服的客观情况。被告广州蒙悦物业管理有限公司作为具有二级资质的专业物业服务企业，依据其多年从事物业管理的经验和蒙悦花园逢暴雨必被水淹的实际情况，在大暴雨来临时，应当能够预见到地下停车场有被路面积水灌入的可能。然而，案发当晚长时间下暴雨，并未能引起被告的重视，存积水灌入停车场时未采取电话通知、播放小区广播等方式通知业主，也末采用沙袋筑坝拦水等方式防止积水进入停车场，其行为属于未尽合理注意义务和充分的防御责任。凡是基于外来因素发生的，而事件的发生虽是客观的，但当事人能够预见而由于疏忽或过失没有预见，或者未尽最大努力加以防止的，不属于“不能预见”和“不能克服”的客观情况，故被告不可抗力的辩解不能成立。 　　二、被告在履行保管合同的过程中存在过错，应承担赔偿责任。 　　本案属财产保管合同引发的纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第三百六十五条规定：保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还保管物的合同。保管合同以提供劳务为标的，以实际交付保管物为合同成立标志，既可有偿也可无偿。在车辆保管合同中，保管人应为保管物提供符合一定要求的保管场所，保证保管场所符合约定用途，处于适用状态，并承担保管场所的养护与维修义务。本案中，地下停车场的经营是有偿的，停车场是一个封闭的场所，设有专职的管理人员，对于车辆的停放具有一定的安全保障功能。原告的车辆停放在小区的地下停车场内，并每月按时交纳了停车费，原告即与被告之间形成保管合同关系。《中华人民共和国合同法》第三百六十九条规定：保管人应当妥善保管保管物。第三百七十四条规定：保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告作为停车场的管理者，对保管物负有谨慎管理的义务，在暴雨倒灌车库后，应及时采取及时有效的救济措施，如电话通知登记月保的车主至停车场取车，将车辆驶离停车场。被告虽然事后报警求助，但因平时准备不足，麻痹大意，未能及时有效地排除雨水对车辆造成的损害，应承担过错责任。因本案财产保管合同涉及的保管物为车辆，具有一定的特殊性，车辆交由被告保管，但仍由原告掌控，故原告对车辆仍有一定的管理责任。原告没育尽到合理的注意义务，对其车辆被淹也有一定的过错。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告车辆受损产生的损失，被告的过错是主要的，应承担90％的赔偿责任；原告过错较小，应自行承担10％的损失。

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