金华：市区下月调整前期物业费标准

徐朝晖 吴慧 何百林/《金华日报》/20100710

    金华市区住宅小区前期物业服务收费标准调整方案昨天正式公布。从8月1日起，四级住宅小区多层物业费中准价由每平方米每月0.5元上调为0.7元，上浮最高不超过20%。

    收费调整已经势在必行

    住宅小区前期物业服务是指小区业主委员会成立前的物业服务，其收费实行政府指导价。市区的前期物业服务实行分等级收费，按照小区的配套和物业服务水准，共分为一、二、三、四共4个等级。

    现行的收费标准是2005年制定的。5年多来，随着居民生活水平提高，前期物业服务成本明显增加。据测算，仅人员费用成本就增长60%左右，其他各项物业服务成本也有不同程度增加。

    据物价部门介绍，2005年调整收费标准时，为尽量减轻业主负担，把住宅小区内的车辆停泊服务费、经营性用房出租费等其他物业服务收入冲抵了物业服务成本。根据国务院《物业管理条例》规定，这部分收入应主要用于补充专项维修资金，现在这部分缺口要通过调整收费标准来弥补。

    同时，定价方式也面临新的调整。根据我省最新规定，普通住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价，具体标准由物管企业或开发建设单位依据核定的中准价在浮动范围内确定。而市区现行政策规定，浮动幅度由业主与物管企业协调确定。

    市物价局有关人士表示：“将浮动幅度确定权还给企业，也是此次调整物业收费标准的主要原因之一。”

    调价方案兼顾各方利益

    根据《浙江省价格听证目录》，前期物业服务收费不属于听证范围。我市物价、建设部门前期通过媒体、网站、来信来电及书面等方式广泛征求市民和相关部门意见，还召开了市区物业服务企业和社区代表座谈会。综合各方意见，大家认为物业服务成本在逐年提高，收费标准作适当调整可以理解，但要兼顾各方承受能力，调幅不能过高。有社区代表提出，收费标准提高，物业服务质量也要上一个台阶，只有提供质价相符的服务，才能取得业主理解和支持。管理部门应加强对物业服务企业监管，公开服务内容和标准以及经营性收入开支情况。

    根据昨天正式公布的调整方案，以每月每平方米为单位，住宅小区多层住宅中准价一级由0.15元调整为0.25元，二级由0.20元调整为0.35元，三级由0.30元调整为0.50元，四级由0.50元调整为0.70元。高层住宅物业服务收费按多层住宅的1.5倍计收，不含另行分担的电梯、增压水泵等高能耗设施运行所需电费。单体高层中准价为1元。浮动幅度原来为上浮30%，下浮不限；调整为上浮不超过20%，下浮不限。

    对照先前向社会征求意见的调价方案，最后公布的方案每月每平方米下调了0.05元。市物价局有关人士表示，降低调价幅度，主要考虑减少对社会的影响。征求意见方案的成本是根据成熟小区测算的，而前期物业服务所涉及的主要是新建成小区，基础配套有一个完善过程，适当降低调价幅度也有体现两者区别的考虑。

    停车费等同步调整规范

    在物业服务费调整的同时，小区其他收费标准也相应作了规范。物业企业受业主委托对房屋装修中产生的建筑垃圾提供清运服务，可收取装修装饰垃圾清运费。房屋建筑面积80平方米以下的，每户100至150元；80至120（含）平方米，每户150至200元；120平方米以上的，每户200至250元。排屋、别墅以及非住宅实行市场调节价。住户自己清运垃圾不得收费。

    利用配套建设的停车场及指定场地提供车辆停泊服务的，可收取车辆停泊服务费，其中属于小区配套服务的停车费实行政府定价，经业主同意面向社会提供停车服务的实行市场调节价。

    住宅小区停车费实行政府定价的，收费标准分地面停车场地和地下公共停车场地两种。地面停车的，其中汽车长期停放，每辆每月40至70元；摩托车长期停放，每辆每月30元；汽车临时停放，每辆每次2至4元。地下停车的，其中汽车长期停放，每辆每月80至120元；小型汽车临时停放，每辆每次4元；大型汽车临时停放，每辆每次6元。车辆临时停放按日（24小时）计次，停放不足1小时（含）的不得收费，跨日停放但持续时间不足12小时（含）的按一次计收，超过12小时可重新计次。

    楼道灯电费已计入物业服务成本，不得再另外加收。安装楼道灯分配器由业主承担电费的，其电费每月按0.01元/平方米标准在物业服务费中相应扣减。

    物价部门强调，业主享受公共性服务，除了按期缴纳物业服务费以外，不再分摊其他费用（价格主管部门另有规定的除外）。

    非前期物业服务小区参照执行

    从全省各市物业费标准来看，市区调整后仍属全省中等水平，与地方经济发展和居民收入水平相符。以多层住宅小区建筑面积100平方米的家庭为例，据物价部门测算，物业服务费标准调整后，一至四级小区每户家庭全年将分别增加开支120元、180元、240元和240元，对多数居民而言影响不会太大。

    值得注意的是，市区按政策规定实行前期物业服务政府定价管理的普通住宅小区并不多，其比例还不到目前已建成住宅区的10%，而按规定实行市场调节价的别墅、排屋以及应成立业主委员会的普通住宅小区占了绝大多数。

    目前市区的实际情况是，多数住宅小区是符合业委会成立标准但没有成立业委会，继续参照政府定价管理的。为此，昨天同时发布的《金华市物业服务收费管理实施办法》特别规定，应成立而未成立业委会的住宅小区，物业费由物管企业参照前期物业服务收费有关规定自行确定收费标准，但前提是要征得半数以上业主同意。

    物价部门表示，住宅小区物业服务的方向是市场化，业主维护自己合法权益的关键是建立和完善住宅小区的业主自治机制，成立业委会，在市场竞争中争取质价相符的物业服务。