《公元物业管理文摘》（第149期）

非赢利共享型信息选编　　　第149期/20100427　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——沈阳：业主不得以物业空置等理由拒付物业费 ——南昌：住宅维修资金管理使用有新规 【行业要闻】 ——宁波：房屋首期专项维修资金按建筑面积交存 ——金华：物业维修金交存有新规 ——北京：设市级拆迁统筹机构 统管拆迁物业纠纷等 ——铜陵：我市物业收费实施细则网上征求意见 ——山西：物业服务创优年调查业主满意度 ——浙江：浙江省物业项目服务退出管理办法试行 ——佛山：佛山市物业服务收费管理办法草案公布 ——文登：将实行"菜单式"物业服务及收费模式 【数据说话】 ——北京：本市首次公布物业服务成本 【物管采风】 ——宜兴：《全市物业服务企业达标创优活动意见》出台 【学习平台】 ——物管公司如何选择适合自身的保险 【业主之声】 ——哈尔滨：小区健身设施损坏需24小时内报修 【自由论坛】 ——前期物业管理的“灭火器” 【案例选编】 ——物管公司“候补”资质补正 前期合同有效

【法规动态】

沈阳：业主不得以物业空置等理由拒付物业费

郭宏颖/《沈阳日报》/20100422
4月21日沈阳市政府第十八届36次常务会议原则通过《沈阳市物业管理条例（草案）》。其中市民来信来电、网上意见反馈有80%集中在“以物业服务质量为由拒交物业费”问题上。为此市政府法制办将相应内容修改为“业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业费”，从而使规定更加明晰。

南昌：住宅维修资金管理使用有新规

魏星/《江西日报》/20100401
楼栋三分之二以上业主的签名申请，经南昌市房管部门勘察评估后如达到维修条件，房屋维修资金即可划拨使用。昨日南昌市房管局向社会公布新《南昌市已售直管公有住宅维修资金使用管理规定》，该规定对城区内已售直管公有住宅维修资金的管理、使用作出最新规定。同时《南昌市已售直管公房维修资金使用管理规定(试行)》废止。

【行业要闻】

宁波：房屋首期专项维修资金按建筑面积交存

《东南商报》/20100427
从昨天开始，《宁波市物业专项维修资金管理办法(草案)》在宁波市法制办网站上公开征求修改意见，5月5日前，市民如有意见或建议，可向法制办进行反馈。根据《办法(草案)》，具有共用部位与共用设施设备的住宅、非住宅的房屋业主、购房人都应当交存物业专项维修资金，首期专项维修资金按照所拥有房屋的建筑面积交存。

金华：物业维修金交存有新规

徐朝晖/《金华日报》/20100419
浙江省金华市建设局4月16日发出通知，对房地产开发企业选聘前期物业服务企业以及物业专项维修资金交存等有关问题作出进一步明确规定。通知要求新建物业首次专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位在办理房屋竣工备案前，按规定一次性交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。

北京：设市级拆迁统筹机构 统管拆迁物业纠纷等

王姝/《新京报》/20100419
统管拆迁、物业纠纷等北京全市住房建设领域的全盘业务；排查违法违规拆迁等行业突出矛盾。前日，北京成立综治委住房城乡建设协调委员会，担负上述职责。“针对行业突出矛盾隐患，开展经常性排查整治。尤其是城镇房屋拆迁及中介、物业服务纠纷，工程款结算纠纷导致的群体性事件等，必须列为排查重点。

铜陵：我市物业收费实施细则网上征求意见

郭月红/《铜都晨刊》/20100331
从现在到4月10日，我市市民若对《铜陵市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（讨论稿）有什么意见、建议，可以登录市民论坛沟通在线栏目发表。新修订的《实施细则》（讨论稿）加强了对物业服务企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。根据实际情况，对普通住宅小区物业综合服务等级收费标准、车辆停放服务收费标准、装饰装修垃圾清运费收费标准等进行修订完善。

山西：物业服务创优年调查业主满意度

胡斌 李韵 胡曼/山西新闻网/20100415
今日，记者从山西省住房与城乡建设厅了解到，为进一步规范物业服务行为，增进业主与物业服务企业之间的沟通与交流，确定今年为物业服务创优年。今年我省将重点在住宅小区物业管理服务等级评定、物业服务企业投诉事项整改等几个方面展开工作。市、县房地产行政主管部门要对久拖未决的积案进行集中调处。

浙江：浙江省物业项目服务退出管理办法试行

林伟 吴培均/《东南商报》/20100414
“因为小区物业费难以收齐，导致物业公司连年亏损，白云街道南雅小区的物业管理公司决定在合同到期后，不再与小区业委会续约。记者昨天从市建委获悉，为了加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，我省出台了《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》。我市目前正在积极调研，力争年内出台对该办法的实施细则。

佛山：佛山市物业服务收费管理办法草案公布

尹辅华/《南方日报》/20100413
今后将对物管服务项目及收费进行量化，试行菜单式收费;装修垃圾清运费首次暂定不超过300元/户。昨日佛山市物价局公布《佛山市物业服务收费管理办法(草案)》，市民可以在本周五(16日)前反映意见情况。而目前执行的《佛山市物业服务收费管理办法》是4年前公布实施。

文登：将实行"菜单式"物业服务及收费模式

刘淑红 邹瑛/《威海晚报》/20100426
为规范物业服务收费行为，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，文登市拟实行“菜单式”物业服务及收费模式。4月23日文登市物价局邀请市区物业服务公司及业主代表，召开“菜单式”物业前期调研会议，要求各物业服务企业做好本小区成本测算，业主代表要广泛征求业主意见，对“菜单式”物业服务及收费标准提出意见。

【数据说话】

北京：本市首次公布物业服务成本

刘扬/《北京日报》/20100424
昨天，北京物业管理行业协会发布了普通商品住宅物业服务成本，这是本市第一次公开物业服务成本，电梯能源费是成本中的“大头”，一部电梯一年1.7万余元，而管理服务人员平均月薪不到1700元。这次发布的物业服务成本将构成物业服务成本的9项内容进行了细化，数据全部来自于市场抽样。

【物管采风】

宜兴：《全市物业服务企业达标创优活动意见》出台

韩良华/《宜兴日报》/20100419
从现在起至年底，宜兴市将组织开展物业服务企业达标创优活动，以提升物业管理整体水平。4月16日，宜兴市住房保障和房产管理局牵头召开会议，下发了《全市物业服务企业达标创优活动意见》。《创优活动意见》着重围绕完善和规范物业服务、加强物业服务企业内部管理和建设这两个方面，制定了具体的工作目标和考核标准。

【学习平台】

物管公司如何选择适合自身的保险

李佳俊/《现代物业》上旬刊/2009年9期
财产险的选择 　　目前保险市场财产类保险的保费计算方式一般以保险标的价值金额为基数乘以保险费率。对于财产保险，目前各家保险公司设定普遍费率在1‰-3‰。该物管公司所需保险的财产价值为650万，以甲保险公司财产类保险费率1.8‰计算，其保费应为11,700元，以乙保险公司财产类保险费率1.9‰计算，其保费应为12,350元。就本文案例，两家保险公司报价差异不大。建议物管公司在投保财产保险时尽量展示自己在财产保护上的得力措施，争取在保险公司风险勘查人员进行财产标的风险评估时留下较好印象，从而使保险公司降低风险系数。风险系数降低，保险费率自然会相应降低。 　　责任险的选择 　　责任保险是物管公司最大的保险需求。目前保险市场上普遍有公众责任险和物管责任险可选择。公众责任险的保费计算方式为赔付限额乘以费率。物管责任险的计算方式有两种，一种即以物管费乘以费率。但该种计费方式不为大多物管公司接受，目前以这类计算方式计费的比较少。另一类计算方式与公众责任险一样，但其费率标准要高于公众责任险。对于管理水平不高的物业管理企业，笔者建议以投保物管责任险为宜。对于管理水平高的企业可以投保公众责任险。本文中两家保险公司都选择以保额乘以费率的方式计算保费。乙保险公司的物管责任险方案与甲保险公司公众责任险方案相似。但其物管责任险包含电梯责任险。乙保险公司方案只是一种变式，即它把电梯责任险的保费已计算在物管责任险内，故意以赠送的方式出现在方案中。但有一点必须明确，乙保险公司电梯责任险的赔付包括在物管责任险最高限额100万以内。即当电梯责任事故赔付超过100万的时候，物管责任险就不再保障了。以文中案例来看，甲保险公司公众责任险保费12,500元，电梯责任险保费为40（部）×500元/部＝20,000元，合计保费为32,500元。乙保险公司物业管理责任险（含电梯责任）保费为32,800元。 　　两家保险公司保费基本相同，但保障范围却不相同。物业管理责任保险中规定“因被保险人管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成下列损失或费用，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人负责赔偿”。公众责任保险中规定“因经营业务发生意外事故，造成第三者的人身伤亡和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人负责赔偿”。两个险种都可以对物管公司在物业服务过程中发生的突发事故的损失进行赔偿。但是对突发事故保险的程度和范围有不同，物业管理责任险大于公众责任险。文中案例，既然乙公司物管责任险与甲公司公众责任险保费基本相同，且乙公司保障范围更广，那么是否乙公司的方案更好呢？笔者认为管理5个小区，包括电梯责任在内，保险额度为100万，实际上不满足物管公司风险防范需求。 　　停车场责任险的选择 　　目前国内部分城市明确规定住宅区停车场，尤其作为收费停车，必须办理停车场责任保险方可营业。目前，各家保险公司针对单独停车场营业场所制定的停车场责任险价格较贵，普遍在40-80元/车位。如按此价格购买小区停车场责任保险，对物管公司而言无疑是一笔极大的开支。对此，大部分保险公司均推荐物管公司选择停车场责任险以公众责任险或者物管责任险的附加险种购买。因为这种方式会使费率便宜许多，在30-50元/车位不等。以本文两家保险公司方案分析，甲保险公司方案累积赔偿限额为100万，乙公司累计赔偿限额为200万，二者每车位保险费相差10元。该物管公司可根据大部分业主车辆实际情况选择合适的限额。如业主的车辆价格普遍较高，那么物管公司则可选择赔付限额较高的保险方案。 　　笔者从事保险营销时发现有的物管公司为节省开支虚报停车位或者减少保额。有的物管公司为节省费用取消了车辆被盗险。作为投保方的物管公司必须知道，目前各家保险公司针对车位不足额投保，出险时保险公司按车位投保比例赔付。因此，笔者建议物管公司应该足额投保，以真正规避风险。 　　意外险的选择 　　雇主责任险和团体人身意外伤害险都能给企业的职工提供经济上的保障，但二者却属于不同范畴的保险，其区别主要体现在：1、二者的被保险人不同。在雇主责任险中被保险人是雇主，而在团体人身意外伤害保险中被保险人是企业的雇员（职工）。2、二者的保险标的不同。雇主责任险的标的是雇主依法对雇员承担的损害赔偿责任，团体人身意外伤害保险的保险标的则是被保险人（雇员）的身体或生命。3、二者的赔偿依据不同。雇主责任险的赔偿依据是法律或雇佣合同，只有在根据法律或雇佣合同雇主应对雇员承担经济赔偿责任时，保险人才负责赔偿。团体人身意外伤害保险的赔偿依据则是保险合同所约定的内容。保险人是根据约定的保险金额和被保险人的死亡或伤残程度予以给付。 　　在雇主责任险中，保险人的赔偿是代替被保险人（雇主）履行了应尽的赔偿责任的一部分或全部。团体人身意外伤害中，保险人根据条款对被保险人进行给付，但这种给付并不能免除或减少投保的单位或雇主对被保险人应尽的赔偿责任。从法律上讲，得到团体意外险给付的职工仍可根据法律或雇佣合同再向雇主行使要求赔偿的权利。但在实际生活中对于获得了团体意外险赔付还向物管公司索赔的案例较少。团体意外险赔付的范围较广，对员工工作之外的意外也提供了保障。从员工福利角度考虑，建议企业购买此类险种。 　　物管公司内勤员工相对固定，笔者建议购买寿险公司一年期健康保险卡单，市场价格一般在100元左右，相对产险公司便宜。因为是卡单，所以购买生效后，就不能再替换。物管公司一线员工流动率比较高，建议为该类员工购买产险公司的团体意外险，其优点在于可以替换。自从2003年新保险法允许产险公司可以经营短期意外险后，各大产险公司纷纷大力拓展此类业务，并作为效益型险种发展。目前产险公司团体意外险、雇主责任险替换率在20%-35%之间。也有的产险公司团体意外险、雇主责任险以物管公司工资表为准，员工流动不影响承保，但仅限于投保人员较多的企业。以国内某保险公司总公司印制的意健险行销手册为例，该手册注明300人以上的团体可采取不记名的方式投保，以出险当月工资表在册员工为准。但如果被保险人数超过投保人数的5%，必须办理追加投保人数，否则出险时就会根据投保单位实际人数按比例进行赔付。 　　在本文中，甲保险公司把物管公司人员按风险类别分为A类和B类。乙保险公司则根据该物管公司管理人员不多的特点，一揽子纳入保险计划。如该物管公司有意向选择团体责任险，又觉得保费过高，可与保险公司协商调低保额，从而降低保费。笔者认为物管公司人员外出选择乘坐飞机、轮船等方式较少，因此飞机、轮船等意外伤害保额没必要设置那么高。相对而言，大部分员工的出行方式为汽车，根据公司财力，意外伤害一般选择10万元为宜，条件好的公司可适当提高保障额度。普遍来说，目前针对物管公司的意外伤害保险，其意外医疗一般保障额度为10,000元。由于意外医疗的赔付相对较高，因此物管公司要提高赔付额度，则保费提高较大。物管公司可根据自身情况选择适当的保险额度。从两家保险公司方案来说，甲公司方案保额较高，保费也较高。 　　最后，保险公司在确定保险费率前一般都会到物管公司各小区进行实地风险查勘。笔者建议物管公司应积极做好准备工作，以良好的状态赢得保险公司风险评估员的认可。同时，物管公司在选择保险方案时应结合自身财力，对保险公司的保费、免赔额以及保险公司的售前、售中、售后服务等多方面进行权衡。

【业主之声】

哈尔滨：小区健身设施损坏需24小时内报修

陈程/哈尔滨新闻网/20100420
为加强全民健身工程建设、设施使用和管理，市政府近日正式下发了《哈尔滨市全民健身工程管理暂行办法》。《办法》规定，受赠单位发现健身设施损坏的，24小时内向生产企业或维修企业报修，对未及时修复的健身设施应张贴警示说明，以防止健身者再次使用造成伤害。

【自由论坛】

前期物业管理的“灭火器”

康琪雪/中国物业管理协会网/20080612
近年来，随着物业管理行业的快速发展，相关各方的矛盾、纠纷也呈上升趋势，特别是前期物业管理阶段，由于是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡的物业管理，各种问题尤为突出。我们可以通过以下两个案例窥见一斑。2003年7月，福州市海景花园业主因对“老管家”信源物业管理公司不满，决定结束前期物业服务合同，另与新三泽公司签定新的物业服务合同。但信源公司以当初签定合同的是开发商，必须由开发商提出移交为由拒绝被“炒鱿鱼”，甚至出现流血冲突。2004年1月，上海锦灏佳园发生业主与物业管理公司剧烈冲突事件，业主的不满归结为：小区不开正门，不论步行还是机动车只能走侧门，给业主造成极大不便；物业管理公司强行拆掉业主封露台的栏杆；绿地被物业管理公司改成停车场；公共维修基金帐户使用情况一直未公开；破坏业主之间的联络等等。2003年9月1日，《物业管理条例》正式实施，为物业管理活动提供了有力的法制保障，在此基础上颁布的《前期物业服务合同（示范文本）》也必将成为熄灭物业管理纠纷火焰的一股清泉。 　　第一，示范文本中明确规定了物业管理服务的内容（第二条、第三条）并在附件中规定了服务的质量标准。这就让前期物业管理企业意识到自己不是垄断目前所管理的小区，而是要珍惜自己已得到的服务管理权，所提供的服务不但要符合约定的内容更要符合各方面的质量标准。示范文本第五条“单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定”，避免了前期物业管理合同对所有的业主提供“一刀切”服务，有效地满足了不同业主的特殊需要，真正做到“以人为本”，同时将一些业务分散交易，而不是强迫所有业主必须“享有”的做法，更彰显公平，避免业主以自己不需要某项服务为由拒交物业管理费。 　　第二，示范文本中明确规定有关费用的收费方式、用途、业主缴费责任及费用公开等事项。物业管理的收费问题是一直困扰各物业管理企业的“老大难”，也是物业管理纠纷的顽疾之一，多数小区的物业管理费收缴率仅有80%，不少小区不到50%，一提及此往往是物业管理公司和业主各执一词，难分对错。示范文本中第七条明确了业主的缴费责任，同时第六条、第八条明确了物业管理公司公开使用物业服务资金用途的义务。费用的公开化不但让业主放心，同时也能赢得业主的理解，是物业管理公司与业主之间重要的沟通渠道。 　　第三，示范文本中明确了有关物业经营与管理的责、权、利。除了第九条、第十条关于停车场收费的方式和权利、义务的规定以及第十一条有关会所收费的规定外，值得注意的是第十二条中明确了物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托物业管理公司经营，经营收入按约定分配。这将减少诸如楼顶广告以及广告收益归属而引起的纠纷，保护了业主的产权也维护了物业管理公司的经营权。 　　第四，示范文本中规定了物业的承接验收事项（第十一条至第十七条）。住房质量问题也一直是物业管理的难为之处，业主将毕生储蓄倾囊而出，自然希望住上让自己放心的房子，物业管理公司也希望业主不要将本不属于自己责任范围的问题强加在自己头上。因此，对于物业管理公司来说，做好物业的接管验收可以大大减少日后关于住房质量的纠纷，一方面保护了业主的权益，另一方面明确了各方的质量维修责任，保护了自身权益，避免了夹在开发商和业主之间的尴尬。对于业主来说，协助物业管理公司进行有关的验收无疑会保护自己的正当权利，避免出现房屋质量纠缠不清的烦恼。 　　第五，示范文本中明确了物业的使用和维护事项（第十八条至第二十四条）。首先无论是物业管理公司还是业主都应遵守临时公约以及就公共设备、公共秩序、环境维护等方面的约定。业主和物业管理公司都有义务维护良好的公共环境，减少相关纠纷的产生。其次，物业管理公司的管理要着重于小区的公共部位，而不应侵犯业主对其私有财产进行处理的权利，如案例中业主由于害怕被盗在露台或窗户加防盗栏，如果不是在公共部位且不影响其他业主的利益，物业管理公司不应以影响美观为由强加阻拦。再次，确因维修或公共利益临时占用道路、场地的，无论是物业管理公司还是业主都要征得相关业主的同意，这是对业主权利的保护。明确这一点就不会出现案例中小区只开侧门不开正门的现象，也不会有将绿地改为停车场的事情发生。最后，装饰装修中出现的纠纷也很多，对物业管理用房的处理和使用用途也有引发矛盾的案例，因此示范文本中明确相关的权利和责任有利于避免这些矛盾。 　　第六，关于专项维修资金，示范文本也作了相关规定。由于专项维修资金数目巨大且直接涉及物业的保值增值，其所引发的纠纷和出现的违法问题也十分严重。专项维修资金被挪用；被建设单位或物业管理公司掌握，不能按业主意愿使用；住房共用部位或设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行等都会严重侵害业主的利益，明确专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹可以大大减少相关问题的产生。 　　第七，示范文本中关于违约责任的规定细化清楚，第二十九条至三十四条清晰地规定了业主和物业管理公司的违约责任。许多纠纷是由于合同的违约责任不明确引起的，违约责任全面清楚是减少纠纷的重要措施。 　　第八，示范文本中还规定了其他事项（第三十五条至第四十二条）。尤其是第第三十五条：“本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”和第三十六条：“本合同期满前 月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。”对于解决案例中出现的“老管家”“炒”不走的纠纷有重要的意义。 　　以示范文本为参考签订的前期物业服务合同对建设单位（开发商）、物业管理公司和业主明确各自的角色，进一步保障各方的的合法权益必将起到积极的作用。在示范文本中还提到多样化的服务，进一步体现了行业的成熟和进步。

【案例选编】

“候补”资质补正 前期合同有效

案例分析： 　　穗鑫物业管理有限公司于2007年6月成立，于2008年11月取得三级物业服务资质，并接受开发商穗鑫发展公司委托为广州市穗鑫花园提供前期物业服务，约定服务期限为2007年7月到2010年7月，住宅部分的收费为每平方米每月1.8元，业主在每月的12日之前交纳物业服务费。  　　王家俊是小区23栋业主，于2007年12月开始拖欠物业服务费。经穗鑫物业管理有限公司（以下简称穗鑫公司）多次催缴，业主以穗鑫公司没有取得物业服务资质合同无效为由拒绝交纳物业服务费。穗鑫公司多次催缴未果后，于2009年9月21日将业主诉至法院，要求被告王家俊交纳从2007年12月到2009年9月期间的物业服务费及相应的滞纳金。

争议焦点： 　　物业服务企业不具备物业服务资质，其与开发商签订的物业服务合同是否有效？

律师观点： 　　一、物业服务企业虽不具备物业服务资质，但不宜直接认定物业服务合同无效。 　　国务院《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格；国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”第六十条规定：“违反本条例规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”根据上述规定，如果物业服务企业没有取得物业管理资质证书而从事物业服务的，应受到行政主管部门的行政处罚，这属于行业监管的行政法管理范畴。在民事法律领域，如果物业服务企业没有取得物业服务资质而为业主提供了物业服务的，是否有权向业主收取物业服务费呢？ 　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《物业管理条例》属于国务院颁布的行政法规，违反行政法规的合同是无效的。那么，物业服务企业没有取得物业服务资质而为业主提供物业服务的行为是否属于违反行政法规的“强制性规定”呢？ 　　2009年5月13日施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性的强制性规定。”2009年7月7日，《最高人民法院印发<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见>的通知》第十五条规定：“人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。违反效力性强制性规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情况认定其效力。”第十六条规定：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”物业服务资质制度属于规制物业服务企业的“市场准入”资格的管理性强制性规定，法院在审理该类民事纠纷时应慎重认定此类合同的效力，不宜一律认定未取得资质期间的物业服务合同无效。 　　二、物业服务企业后来取得了物业管理资质，应适用合同效力的补正原则认定合同有效。 　　司法实践中经常出现这样的问题：物业服务企业签订合同时虽然不具备相关的资质，但在合同签订的一段时间后取得了相关的资质，那么其所签订的合同效力如何认定？对此，笔者认为应适用合同效力的补正原则来加以解决，即当事人事后取得相关资质的，可以认定合同有效。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。”由此可见，资质问题可以通过一定的方式补正。本案中，穗鑫公司虽然在签订合同时没有取得物业服务资质，但是在合同履行一段时间后取得了物业服务三级资质证书，具备了物业服务行业市场准入的条件，可以认定其与建设单位签订的前期物业服务合同是有效的。

法院判决： 　　原告在2008年11月之前虽未取得物业服务资质，但其根据与开发建设单位签订的物业服务合同提供了物业管理服务，被告也实际享受了原告提供的物业服务。且原告于2008年11月已经取得了三级物业服务资质证书，证明原告已经具备了相应的物业服务条件。因此，被告应当按照前期物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。固法院判令被告向原告交纳从2007年12月到2009年9月期间的物业服务费及逾期交纳的滞纳金。

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