铜陵市物业服务收费管理实施细则（讨论稿）

第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》及省政府《关于规范物业服务收费的通知》（皖政[2004]92号）、省物价局、建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理部门登记注册、住房和城乡建设委员会资质认定的物业服务企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本细则所称的物业服务收费是指物业服务企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。
第四条 政府提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价局会同住房和城乡建设委员会负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务费。
综合服务费是指清扫保洁及垃圾清运、绿化养护、秩序维护、公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。
车辆停放服务费是指在指定的停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。
装饰装修垃圾清运费是指清理运输住宅房屋装饰装修垃圾所发生的人工、运输费用等。
代收代办服务费、特约服务费是指物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。
第八条 根据不同物业的性质和特点，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价管理。住宅小区物业综合服务费、小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价管理；别墅类（含联排、叠加、双拼）的综合服务费、非住宅类物业服务收费、物业企业接受委托开展的代收代办服务费、特约服务费等其他收费实行市场调节价管理。
第九条 实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5%。
第十条 住宅小区物业综合服务收费实行分等定价。市物价局会同住房和城乡建设委员会根据服务等级、服务内容、和服务成本变动等情况，制定相应的基准价格及浮动幅度，并适时向社会公布。
第十一条 业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时公约，临时公约不得侵害业主的合法权益。
第十二条 住宅小区的建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在相应的政府指导价范围内，通过招标或与物业服务企业在前期物业服务合同中约定。建设单位与物业买受人签定物业买卖合同前，由物业服务企业将前期物业服务内容、服务成本及收费标准报市价格主管部门备案。
第十三条 前期物业服务合同作为物业买卖合同附件，经物业买受人签字确认。前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，并同时约定物业服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十四条 业主委员会成立后的物业服务收费，由物业服务企业依据《铜陵市物业分等定级标准》，结合业主或业主委员会的意见确定本小区物业服务等级。住宅物业综合服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内，对照规定标准与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业实施收费前，应当报市价格主管部门备案。双方约定不成的报市价格主管部门审定。
第十五条 实行市场调节价的物业服务收费，由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第十六条　物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十七条　实行物业服务费用包干制的，物业综合服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出包括：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业服务企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主或业主委员会同意的其他费用。
第十八条　业主或使用人自办理物业交付使用手续之日起，应当按照物业服务合同的约定交纳物业综合服务费。出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业服务企业登记，物业综合服务费用由业主或物业使用人按约定交纳，但业主负连带交纳责任。
物业综合服务费按照法定产权面积（房屋所有权证登记面积）计算；未领取房屋所有权证的物业，以销售合同中的约定面积或房产测绘部门实测面积计算。
未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。
第十九条 纳入物业服务管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业综合服务费由开发建设单位全额交纳。
业主或使用人办理入住手续后，连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业（水、电、气均未使用），业主应当向物业服务企业书面备案，具体物业综合服务费按省、市价格主管部门有关规定执行。双方有约定的，从其约定。
对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业服务企业双方商定，可以减收或者免收物业综合服务费用。
第二十条 开发建设单位分期开发、分批交付使用的普通住宅小区，原则上执行同一个收费标准。小区配套设施和绿化环境未能到位的，物业综合服务费应当按不高于约定标准的50%执行，具体比例在前期物业服务合同中约定，差额部分由物业服务企业与开发建设单位协商解决。
第二十一条 住宅小区内，规划配置用于停放的共用车位、车库，由物业企业提供管理服务的，可按照规定标准收取车辆停放服务费。
住宅小区内确因车多、车位（车库）少，为缓解停车难的问题，经业主大会同意，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，可按照规定标准收取停放车辆停放服务费，其收入的分配，按照本细则第二十五条规定执行。
建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要。
对进入小区执行公务、检修、救护车辆等临时停放不得收取停车费。
第二十二条 住宅小区的电梯、水泵、中央空调等运行电费除物业服务合同另有约定外，物业服务企业应当单独列帐纳入代收代支费用，按实际支出和约定方式公开合理分摊。业主委员会未成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定。
第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十四条 设有集中供暖系统的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主委员会同意后收取，同时，实施收费前应将具体收费标准报市价格主管部门备案。业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定。物业服务企业在供暖期结束后，应向业主公布收支情况，结余部分结转下一供暖期使用。
第二十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意，按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业服务收费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十六条 业主或使用人装饰装修房屋的，装饰装修单位或装饰装修人应在装饰装修前与物业服务企业签订装饰装修管理协议，服从物业服务企业的管理。装饰装修单位或装饰装修人应当交纳装饰装修垃圾清运费，装饰装修垃圾清运费实行是最高限价管理。经建设单位批准的，业主在改变房屋内部结构时，拆除墙体产生建筑垃圾清运费由业主和物业公司另行约定。
物业服务企业不得向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取任何形式的装饰装修管理费、保证金。
不产生装饰装修垃圾的或自行处理装饰装修垃圾的不得收费。
第二十七条 物业服务企业应当按照国家发改委、建设部《物业服务收费明码标价规定》规定实行明码标价。在物业管理区域内的醒目位置，制作公示牌，将企业名称、收费对象、服务项目内容、服务等级标准、计费方式、收费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、举报电话12358等进行公示。
第二十八条　物业服务企业每半年应以书面形式向业主、物业使用人公布物业综合服务费、经营性收益、电梯、水泵、中央空调的运行电费分摊、物业维修资金等收支情况，接受业主委员会、业主、物业使用人和价格主管部门的监督。
实行物业综合服务费用酬金制的，物业服务企业应每年不少于两次向业主大会或业主公布物业服务收费的收支情况。物业服务企业或业主委员会可以按照物业服务合同的约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
为及时掌握物业服务成本收支情况，市物价局会同市住房和城乡建设委员会每年选择一定数量的有代表性的住宅小区作为成本监审对象，对其物业服务成本进行监审。物业服务企业应当积极配合并如实提供服务成本资料，不得弄虚作假。
第二十九条　物业综合服务费按每月、每平方米收取，经与业主约定可以预收，预收期限原则上不得超过六个月。
第三十条　物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第三十一条　物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第三十二条　业主、物业使用人、开发企业，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业综合服务费。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业综合服务费用的，业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或物业使用人应当及时结清物业服务费用。
第三十三条　物业服务收费实行收费许可证制度。物业服务企业在收费前，应当申请《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费，并遵守年度审验制度。物业服务企业无证收费的，业主、物业使用人、开发企业有权拒付。
第三十四条　市物价局和市住房和城乡建设委员会应当加强对物业服务企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第三十五条　本细则实施前，已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
第三十六条　本细则由市物价局和住房和城乡建设委员会负责解释。
第三十七条　本细则自2010年　月 　日起执行。原铜陵市物价局和房地产管理局印发的《铜陵市物业服务收费管理实施细则（试行）》（铜价房〔2006〕72号）和市物价局印发的《铜陵市普通住宅物业综合服务费政府指导价（暂行）》（铜价房〔2006〕77号）同时废止。

附件一：铜陵市普通住宅小区物业综合服务等级收费标准
附件二：铜陵市住宅小区车辆停放服务收费标准
附件三：铜陵市住宅小区装饰装修垃圾清运费收费标准

附件一：

铜陵市普通住宅小区物业综合服务等级收费标准

单位: 元／㎡．月

附件二：

铜陵市住宅小区车辆停放服务收费标准

单位：元/月

铜陵市住宅小区外来车辆临时停放收费标准

计费单位：元/次