沈阳：业主不得以物业空置等理由拒付物业费

郭宏颖/《沈阳日报》/20100422

    4月21日，市政府第十八届36次常务会议原则通过《沈阳市物业管理条例（草案）》，并将以市政府议案形式，提报市人大常委会审议。其中对“开发遗留问题、小区停车收费、物业公司服务标准”等一系列问题提出明确要求。

　　实行二级政府、三级管理制

　　《条例（草案）》最突出的特点，就是明确了沈阳市物业管理今后将实行二级政府、三级管理制，强化了街道办事处（乡镇政府）的组织指导监督职责，提出“市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。区县（市）房产行政管理部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理”。“街道办事处和乡镇政府负责组织、指导辖区内业主大会设立和业主委员会换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履职，协助政府相关部门调解物业管理纠纷”。“社区协助街道开展与物业管理有关的工作”。

　　市政府法制办有关负责人解释，这样规定，一方面是由于沈阳市目前在物业管理上已经这样做，另一方面是考虑到街道办事处（乡镇政府）和社区熟悉民情、了解民意，有便于管理的资源优势。目前，天津和成都等市均有类似成功经验。

　　未验收房屋不得交付使用

　　以往，由于一些开发企业将遗留问题留给物业公司，造成这些新建住宅物业管理不利、纠纷不断。《条例（草案）》对此明确规定，新建住宅的物业管理区域建设工程竣工验收交付使用，其生活用水、用电、供热、燃气、雨水、污水排放、电话通信、数字电视、宽带、道路、绿化、消防设施、物业管理用房、停车位及预留安装太阳能热水器等附属设施要设备，同时达到使用标准，验收合格后方可交付便用。这一规定，将制约开发建设单位将未达到交付标准的房屋出售或交付使用。

　　物业服务不达标将被吊销资质

　　为防止物业服务企业降低服务质量，《条例（草案）》还对物业服务公司的服务标准做出明确规定，要求物业服务企业不得有减少专业人员数量，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益，擅自利用物业共同部位、共同设施设备进行经营，不履行物业服务合同等14种违规行为。物业服务企业如发生上述行为，由房产管理部门责令限期整改。情节严重的可能受到被依法吊销资质证书的严厉处罚。

　　业主不得以不需物业为由拒交物业费

　　据了解，在《条例（草案）》征求意见阶段，市民来信来电、网上意见反馈有80%集中在“以物业服务质量为由拒交物业费”问题上。为此，市政府法制办充分吸取这些意见建议，将相应内容修改为“业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业费”，从而使规定更加明晰。

　　小区停车收费由业主大会决定

　　车辆随意在小区共有道路和场地停放，要不要收占用费？收多少合适？收费用来干什么？今后，这都要由业主大会决定，由物业服务公司代收，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主监督。扣除管理成本后的场地占用费，归全体业主所有。

　　如果物业管理区域内无法提供足够车位，由业主或者业主委员会向市城管部门和公安交通管理部门申请，在物业管理区域周边三、四级道路或者空地设立临时停车场。

　　将建立物业管理行业信用体系

　　沈阳市今后还将在物业服务行业实行信用信息管理制度。由市房产部门对全市物业服务企业实施动态考核，统一管理。通过推进物业管理行业的信用体系建设，规范物业企业、项目经理和业主委员会在物业管理活动中的行为。