宁波：房屋首期专项维修资金按建筑面积交存

《东南商报》/20100427

　　我市的房屋将有专属“养老金”了。从昨天开始，《宁波市物业专项维修资金管理办法(草案)》在宁波市法制办网站上公开征求修改意见，5月5日前，市民如有意见或建议，可向法制办进行反馈。根据《办法(草案)》，具有共用部位与共用设施设备的住宅、非住宅的房屋业主、购房人都应当交存物业专项维修资金，首期专项维修资金按照所拥有房屋的建筑面积交存。

　　100平方米小高层要交1.2万元

　　据《办法(草案)》，房屋首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。

　　其中，未设电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的5%计算交存；设有电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的8%计算交存。未出售(包括出租、自用)房屋的专项维修资金，由开发建设单位交存。

　　那么这笔费用究竟有多少呢？“根据目前的造价测算，大致多层房屋每平方米60元，高层、小高层房屋每平方米120元。”市建委工作人员解释，也就是说，如果是100平方米的房子，多层住宅的话，要交的首期维修资金就是0.6万元；小高层、高层住宅就要交1.2万元。

　　不过，这个造价是浮动的。“各类房屋上一年度的建筑安装工程造价，由市和县(市)造价主管部门会同同级房产行政主管部门，在每年3月底前公布。”工作人员说。

　　《办法(草案)》还规定，办法出台前，这笔费用可以采取分期付款的方式来交存。“业主可以在本办法施行起5年内，每年按不低于五分之一房屋首期专项维修资金交存，直至达到物业首期专项维修资金。”工作人员说，但如果业主大会另有决定的话，则按业主大会决定执行。

　　对于新建房屋，《办法(草案)》则规定，首期专项维修资金由开发建设单位代收代交。“开发建设单位出售房屋时，应将专项维修资金的交存规定告知购房人，并在房屋买卖合同中予以约定。购房人应在房屋交付时，向开发建设单位结清应交存的专项维修资金。”工作人员说，如果购房人不愿意交存首期房屋专项维修资金的，开发建设单位有权按照房屋买卖合同的约定处理。

　　住房公积金可交专项维修资金

　　值得注意的是，公积金可以交存专项维修资金。“已交存住房公积金的业主，经本人或其配偶申请和住房公积金管理单位核准，可将业主及其配偶的住房公积金直接划至业主专项维修资金账户。”工作人员说。

　　同时，如果在首期专项维修资金交存若干年后，业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当及时续交到规定交存额或按业主大会决定办理。

　　工作人员解释，已成立业主委员会的物业，其维修资金的续交方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。尚未成立业主委员会的物业，其维修资金余额不足时，由专项维修资金管理机构通知业主按照首期物业专项维修资金标准补足。

    业主自主管理或委托机构代管

　　业主交存专项维修资金后，又应该由谁，来怎么管理这笔费用呢？工作人员回答说，实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。“未成立业主大会，或业主大会决定委托政府设定的维修资金管理机构代为管理，或业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由政府设定的维修资金管理机构代为统一管理。”

　　《办法(草案)》同时规定，专项维修资金账户应按小区、幢、单元(层)、户设立，由维修资金管理机构在其委托的商业银行开立专户，建立专项维修资金网上办理制度，接受市和县(市)区房产管理部门的监督。“维修资金管理机构应当通过招投标方式公开选择商业银行开立维修资金专户。”工作人员说。

　　那么，如果出现自然灾害，或者因为拆迁等原因造成房屋灭失的话，业主已经交存的专项维修资金怎么处理呢？“可以凭原交存专项维修资金的票据，或有关证明向维修资金管理机构支取个人交存的专项维修资金账户余额，并由维修资金管理机构办理账户注销手续。”工作人员说。

　　专项维修资金可用于购买国债

　　大家都知道，专项维修资金的数目肯定很大。那这笔钱究竟能不能用于投资呢？答案是肯定的，不过有个前提，“在保证专项维修资金安全和正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债。”工作人员说，利用专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　《办法(草案)》还严格禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。“同时，专项维修资金增值部分除扣除必要的管理费用外，应当每年充入专项维修资金分户账。”工作人员说，维修资金管理机构应当在每年的3月底前将上年度的管理费用收支明细情况向社会公示，并接受查询。

　　除了这些增值的资金外，还有哪些费用也必须转入专项维修资金的呢？工作人员介绍，物业共有部分、共有设施设备的经营所得(业主大会另有决定的除外)、占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车收取的停车费、物业管理经营用房的租金或收益(但业主大会另有决定的除外)、共有设施设备报废后回收的残值、原有的物业日常维修费专用账户内的本金及利息、业主委员会或业主自愿筹集交存的款项、本办法实施前，已缴存的公有住房售后维修资金、被拆迁房屋维修资金、电梯维修资金等款项、其他依法应当转入的资金等都应该转入专项维修资金。

    共用部位、设备维修费用分摊

　　如果房屋出现问题，业主又该怎样来使用这笔专项维修资金呢？工作人员解释说，专项维修资金专门用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。“不过，并不是小区的一个地方要维修，整个小区的业主都必须为此买单。”工作人员说，房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，有一个费用分摊原则。

　　也就是说，如果多幢房屋的共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造，费用由多幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；专属单幢房屋业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；专属一个单元房屋的业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；专属一个楼层房屋业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

　　《办法(草案)》还规定，未建立专项维修资金账户或账户余额不足的业主应按照房屋建筑面积的比例分担相关费用。而依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用等不得从房屋专项维修资金中列支。

　　中修以上须三分之二业主同意

　　不过，有些维修并不是说要维修就能维修的。根据《办法(草案)》，实施物业管理的房屋，对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造的，由物业服务企业提出专项维修资金使用方案及费用预算并公示，经业主大会通过并报当地房产管理部门备案后实施。“对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造的，由物业服务企业提出专项维修资金使用方案并公示，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的三分之二业主以上通过并报当地房产管理部门备案后实施。”工作人员说。

　　同时，未实施物业管理的房屋，由所在业主委员会或社区居民委员会提出中修及中修以上的专项维修资金使用方案及费用预算并公示，经该共用部位、共用设施设备具有共有关系的三分之二业主以上通过并报当地房产管理部门备案后实施。

　　此外，《办法(草案)》也规定，实施物业管理的房屋，物业服务合同中未明确房屋共用部位、共用设施设备中修以下维修费用在物业服务费中列支的，该部分维修资金经业主大会同意，可以从业主维修资金账户内按年列支房屋统筹维修资金。