宁波市物业专项维修资金管理办法（草案）

关于征求《宁波市物业专项维修资金管理办法(草案)》修改意见的公告
　　为了加强物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，市建委根据《宁波市住宅小区物业管理条例》、建设部《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，结合本市实际，组织起草了《宁波市物业专项维修资金管理办法(草案)》上报市政府。该项目系2010年政府规章制定计划内的立法项目。为了做好该规章的制定工作，现将该《草案》全文刊登征求意见。
　　如有意见，请于2010年5月5日前书面反馈至市政府法制办公室立法一处（县前街61号）；联系电话：87182056（工作时间接听）；传真：87182023；电子邮件：[email protected]。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宁波市人民政府法制办公室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2010年4月23日

　　　　　　　宁波市物业专项维修资金管理办法（草案）

　　　　　　　　　　　　　　第一章 总 则

　　第一条 为加强物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》、建设部《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市行政区域内依法建设的房屋，其共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的交存、使用和管理监督，适用本办法。
　　第三条 具有共用部位与共用设施设备的住宅、非住宅的房屋业主、购房人应当按照本办法交存专项维修资金。
　　市和县（市）区人民政府设立物业专项维修补助资金，鼓励业主按照本办法规定逐步建立专项维修资金账户。物业专项维修资金补助办法由市和县（市）区人民政府另行制定。
　　第四条 专项维修资金管理实行统一交存、建账到户、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
　　专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。
　　实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。
　　未成立业主大会、业主大会决定委托政府设定的维修资金管理机构代为管理或者业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由政府设定的维修资金管理机构代为统一管理。
　　第五条 市房产行政主管部门会同市财政部门负责全市专项维修资金的指导和监督工作。各县（市）区房产管理部门是辖区专项维修资金的主管部门，会同同级财政部门负责辖区专项维修资金的指导和监督工作。
　　市专项维修资金管理机构作为市政府设定的维修资金管理机构具体负责海曙、江东、江北、高新技术产业园区物业专项维修资金的日常管理工作。其他县（市）区的专项维修资金管理机构由当地人民政府依法设立或指定。

　　　　　　　　　　　　第二章 专项维修资金的交存

　　第六条 房屋首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。未设电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之五计算交存；设有电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之八计算交存。 未出售（包括出租、自用）房屋的专项维修资金，由开发建设单位交存。
　　出售公有住房，由售房单位和购房人按房改政策规定的比例交存。
　　各类房屋上一年度的建筑安装工程造价由市和县（市）造价主管部门会同同级房产行政主管部门每年3月底前公布。
　　第七条 新建房屋首期交存专项维修资金由开发建设单位代收代交。开发建设单位出售房屋时，应将专项维修资金的交存规定告知购房人，并在房屋买卖合同中予以约定。购房人应在房屋交付时，向开发建设单位结清应交存的专项维修资金。
　　购房人未按本办法规定交存首期房屋专项维修资金的，开发建设单位有权按照房屋买卖合同的约定处理。
　　第八条 公有住房售房单位、公有住房购房人、新建房屋的开发建设单位，应按以下规定向维修资金管理机构交存专项维修资金：
　　（一）公有住房售房单位应在收取售房款时交存；
　　（二）公有住房购房人应在付款时交存；
　　（三）新建房屋开发建设单位应在建筑工程竣工验收备案前，按照有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积为基数交存。
　　第九条 专项维修资金管理机构应当向交存人出具财政部门统一监制的专用票据。
　　对新建房屋由开发建设单位代收代交物业专项维修资金的，专项维修资金管理机构应当按户分别开具专用票据，由开发建设单位在业主交存专项维修资金时予以提供。
　　第十条 已交存住房公积金的业主，经本人或其配偶申请和住房公积金管理单位核准，可将业主及其配偶的住房公积金（以房屋首期专项维修资金交存标准额度为限）直接划至业主专项维修资金账户。
　　第十一条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当及时续交到规定交存额或按业主大会决定办理。
　　已成立业主委员会的物业，其维修资金的续交方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。尚未成立业主委员会的物业，其维修资金余额不足时，由专项维修资金管理机构通知业主按照首期物业专项维修资金标准补足。
　　第十二条 本办法实施前未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业，业主应当在本办法施行起5年内，每年按不低于五分之一房屋首期专项维修资金交存，直至达到物业首期专项维修资金。物业首期专项维修资金按照交存上年同类型房屋建筑安装工程造价计算交存。
　　业主大会对前款规定另有决定的，按照业主大会决定执行。

　　　　　　　　　　　　第三章 专项维修资金的管理

　　第十三条 专项维修资金账户应按小区、幢、单元（层）、户设立，由维修资金管理机构在其委托的商业银行开立专户，建立专项维修资金网上办理制度，接受市和县（市）区房产管理部门的监督。
　　维修资金管理机构应当通过招投标方式公开选择商业银行开立维修资金专户。
　　第十四条 业主大会成立前，物业专项维修资金存入专项维修资金专户，由维修资金管理机构负责代管。
　　第十五条 专项维修资金专户建立后，有下列情形之一的，物业服务企业或业主委员会应当在10日内到维修资金管理机构办理变更手续：
　　（一）物业管理区域调整的；
　　（二）业主委员会主任、副主任变更的；
　　（三）物业服务企业变更的。
　　第十六条 业主大会成立后，业主大会决定不再委托维修资金管理机构代管物业专项维修资金的，应当就下列事项进行表决：
　（一）不委托管理机构代管专项维修资金的决议；
　 （二）专项维修资金使用管理办法及应急支取预案；
　 （三）委托物业服务企业或会计师事务所作为业主大会物业专项维修资金账目管理单位的协议草案；
　　（四）专项维修资金账目管理办法；
　　（五）确定业主委员会主任为物业专项维修资金账目责任人的决议；
　　（六）其他与专项维修资金有关的决议事项。
　　以上事项经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，业主委员会可以持业主大会的有效决议到维修资金管理机构办理专项维修资金划转备案手续。
　　第十七条 维修资金管理机构应当在办理物业专项维修资金划转备案手续后5个工作日内书面告知专户管理银行开立业主大会专项维修资金专户，将专项维修资金账面余额划转至业主大会专项维修资金专户，并由维修资金管理机构将有关收支情况账目等移交业主委员会。
　　第十八条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的专项维修资金随房屋所有权同时转让。原业主未交存首期专项维修资金或业主分户帐面专项维修资金余额不足首期交存款的30%的，业主应当在办理房屋所有权转移登记前协商足额交存。
　　第十九条 因自然灾害、拆迁等原因造成房屋灭失的业主可以凭原交存专项维修资金的票据或有关证明向维修资金管理机构支取个人交存的专项维修资金账户余额，并由维修资金管理机构办理账户注销手续。
　　第二十条 在保证专项维修资金安全和正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债。
　　利用专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
　　禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
　　专项维修资金增值部分除扣除必要的管理费用外，应当每年充入专项维修资金分户账。管理费用具体额度每年由财政部门会同房产行政主管部门核定。维修资金管理机构应当在每年的3月底前将上年度的管理费用收支明细情况向社会公示，并接受查询。
　　第二十一条 下列资金应当转入专项维修资金：
　　（一）专项维修资金规定的存储净利息；
　　（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；
　　（三）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；
　　（四）占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车收取的停车费；
　　（五）物业管理经营用房的租金或收益，但业主大会另有决定的除外；
　　（六）共有设施设备报废后回收的残值；
　　（七）原有的物业日常维修费专用帐户内的本金及利息；
　　（八）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；
　　（九）本办法实施前，已缴存的公有住房售后维修资金、被拆迁房屋维修资金、电梯维修资金等款项；
　　（十）其他依法应当转入的资金。
　　第二十二条　维修资金管理机构或者业主委员会，应当与专户管理银行每半年核对一次专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：
　　（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
　　（二）发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况；
　　（三）业主、公有住房售房单位分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
　　（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。
　　业主对公布的情况有异议的，可以向当地的房产行政主管部门要求复核。房产行政主管部门应当在接到复核申请后的5个工作日内将复核情况告知相关业主或公有住房售房单位。
　　第二十三条　维修资金管理机构或者业主委员会，应当建立物业专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　　　　　　　　　　　　第四章 专项维修资金的使用

　　第二十四条 专项维修资金专门用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，其使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
　　房屋共用部位、共用设施设备的保修期及保修责任按照国家、省有关规定执行。
　　第二十五条 房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，费用分摊适用下列原则：/ Q2 b9 Y- H* m% n0 `
　　（一）多幢房屋的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由多幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。
　　（二）专属单幢房屋业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。
　　（三）专属一个单元房屋的业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。
　　（四）专属一个楼层房屋业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。
　　已售公有住房维修资金的支出由售房单位和个人按现存维修资金账户余额比例分摊；未建立专项维修资金账户或账户余额不足的业主应按照房屋建筑面积的比例分担相关费用。
　　第二十六条 下列费用不得从房屋专项维修资金中列支：
　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。
　　第二十七条 实施物业管理的房屋，对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造的，由物业服务企业提出专项维修资金使用方案及费用预算并公示，经业主大会通过并报当地房产管理部门备案后实施；对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造的，由物业服务企业提出专项维修资金使用方案并公示，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的三分之二业主以上通过并报当地房产管理部门备案后实施。
　　未实施物业管理的房屋，由所在业主委员会或社区居民委员会提出中修及中修以上的专项维修资金使用方案及费用预算并公示，经该共用部位、共用设施设备具有共有关系的三分之二业主以上通过并报当地房产管理部门备案后实施。
　　第二十八条 实施物业管理的房屋，物业服务合同中未明确房屋共用部位、共用设施设备中修以下维修费用在物业服务费中列支的，该部分维修资金经业主大会同意，可以从业主维修资金账户内按年列支房屋统筹维修资金。房屋统筹维修资金应当单独设账、滚存使用，其列支标准由业主大会决定或根据价格主管部门会同物业主管部门制定的标准列支。未建立专项维修资金账户或账户余额不足的业主，物业服务企业可以按照规定标准直接向业主收取。物业服务企业应做好日常维修登记，并在每年3月底前公示统筹维修资金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督。
　　第二十九条 专项维修资金由维修资金管理机构代管期间，房屋共用部位、共用设施设备出现电梯故障、屋盖漏水等严重影响业主正常使用的紧急状况，需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行抢修的，物业服务企业应当立即向维修资金管理机构报告，维修资金管理机构核实后及时通知开户的商业银行预先拨款，费用从相关业主专项维修资金账户中列支。
　　专项维修资金由业主委员会管理期间发生本条第一款规定的紧急状况时，物业服务企业应当立即向业主委员会报告，由业主委员会按照专项维修资金应急支取预案的规定，将费用从相关业主专项维修资金账户中先行列支。
　　未实行物业管理的房屋，发生本条第一款规定的紧急状况时，社区居民委员会应当立即向维修资金管理机构报告，维修资金管理机构核实后及时通知开户的商业银行预先拨款，费用从相关业主专项维修资金账户中列支。
　　第三十条 专项维修资金未划转业主委员会管理的，专项维修资金的使用按照以下程序进行：
　　（一）物业服务企业或社区居民委员会凭经当地房产管理部门备案的专项维修资金使用方案，向维修资金管理机构申请划拨专项维修资金；
　　（二）维修资金管理机构根据物业服务企业或社区居民委员会的申请及有关业主账户余额等情况，符合规定的预拨申请专项维修资金的70％；
　　（三）维修工程竣工后，物业服务企业或社区居民委员会应将工程决算在本小区内公示7天，经业主委员会认可（其中未成立业主委员会的小区或业主委员会有异议的工程决算以及工程决算在1万元以上的工程，应交具有资质的社会中介机构审计）后向维修资金管理机构申请拨付工程款余额。
第三十一条 专项维修资金划转业主委员会管理的，专项维修资金的使用按照以下程序办理：
　　（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案，使用方案应经三分之二以上的相关业主同意；
　　（二）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请，业主委员会同意预支维修资金的，应当将有关材料报当地房产管理部门备案；
　　（三）业主委员会凭当地房产管理部门备案证明通知专户管理银行拨付不超过核定预算金额百分之七十的费用；
　　（四）维修工程竣工后，物业服务企业应将工程决算在本小区内公示7天，经业主委员会认可（业主委员会有异议的工程决算以及工程决算在1万元以上的工程，应交具有资质的社会中介机构审计）并经当地房产管理部门备案后，由业主委员会通知专户管理银行拨付维修费用的余额。
　　第三十二条 市和县（市）区房产管理部门应当建立专项维修资金管理使用的投诉举报制度，加强对专项维修资金管理使用的监督检查，及时查处专项维修资金管理使用过程中的违法行为。
　　第三十三条　专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
　　第三十四条　专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
　　财政部门应当加强对专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　　　　　　　　　　　　　　第五章 法律责任

　　第三十五条 未按照本办法规定交存、代交或承担相应专项维修资金的单位和个人，由当地房产管理部门责令其限期补交；逾期仍不足额交存的，业主委员会或相关业主可以依法对其提起诉讼。
　　第三十六条 违反本办法规定，挪用或违法使用专项维修资金的，由房产管理部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　物业服务企业挪用或违法使用专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事责任。
　　第三十七条 专项维修资金主管部门及其工作人员不履行职权或者滥用职权的，由有权机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　　　　　　　　　　　　　第六章 附 则

　　第三十八条 本办法所称公有住房包括房产管理部门直管公有住房和单位自管公有住房。
　　本办法所称已售公房是指居民按照国家房改政策购买的原公有住房。
　　第三十九条 本办法所称共用部位是指房屋主体结构（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、电梯间、电梯前室、走廊通道、设备间和物业管理用房及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的部位。
　　本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的属于全体业主或单幢房屋的业主（使用人）共同使用的下水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、信报箱、电梯、消防、安全防范、智能系统、避雷装置、单元防盗门、文体设施、公共停车位、道路、场地、绿地和区域围护及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的设施设备。
　　第四十条 本办法所称的中修及中修以上维修是指：
　　（一）主体承重墙结构部位损坏，需要拆换、加固的；
　　（二）整幢楼屋面、户外墙面需要重新进行防水或者保温层施工的；
　　（三）整幢楼外檐面脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的；
　　（四）整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；
　　（五）物业管理区域内路面破损百分之三十以上，需要整体修复的；
　　（六）整幢楼或者单元下水管等老化、损坏，需要更新、改造的；
　　（七）智能化系统、消防控制系统等需要整体更换，或者更换、维修、改造一次性费用超过原造价百分之二十的；
　　（八）更换电梯，或者更换、维修电梯主要部件一次性费用超过电梯原造价百分之二十的；
　　（九）物业管理区域的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的；
　　（十）经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用房屋专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。
　　第四十一条 本办法实施前的公有住房售后已缴纳维修资金的，该维修资金作为首期交存额划入业主分户帐户。
　　本办法施行后，未交纳物业维修资金的小区，其物业维修费用的承担方式按照《物权法》以及相关法律、法规的规定执行。已交纳物业维修资金的业主，不再交纳日常维修费。
　　第四十二条 本办法自2010年 月 日起施行。