刘扬/《北京日报》/20100424
昨天，北京物业管理行业协会发布了普通商品住宅物业服务成本，这是本市第一次公开物业服务成本，电梯能源费是成本中的“大头”，一部电梯一年1.7万余元，而管理服务人员平均月薪不到1700元。
2005年，北京市发改委和建委发布了《北京市物业服务收费管理办法》，规定除危改回迁小区和经济适用房小区在业主大会成立前的物业服务收费适用政府指导价外，商品住宅和非住宅项目均适用市场调节价，即由业主和物业服务企业协商确定收费价格。
虽然有文件支持，但现实中实现业主和服务企业共同协商确定物业收费价格的小区微乎其微，一方面业主入住时开发商已经聘用了前期物业公司，确定了物业费价格，业主改聘其他物业公司或者调整价格都需要成立业主大会，而且需要人数和所占面积“双过半”同意的情况下才能实现；另一方面就是业主对物业服务成本不清楚，难以拿出调整物业费的依据。
随着业主维权意识尤其是对物业服务知情权和监督权的要求明显增强，越来越多的业主提出需要更多了解物业服务成本的信息渠道。北京物业管理行业协会相关负责人提出，按照国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务成本构成一般包括9项：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。
这位负责人表示，这次发布的物业服务成本将构成物业服务成本的9项内容进行了细化，数据全部来自于市场抽样，考虑城八区与近郊、远郊区县由于经济发展不同而导致的物业服务需求有较大的差异，首次成本数据试采集项目均来源于城区，一共向城八区120个普通商品住宅项目发放了样本采集表，共收回83份，其中78份为有效调查表。
记者注意到，在物业服务成本项目中，电梯能源费金额最高，每部电梯每年17198.02元，其次是电梯维护检测费，每部每年9169.86元，而管理服务人员的平均月薪只有1656元。RJ047
普通商品住宅物业服务成本项目（部分）
项目:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
部分子项：[客服人员平均工资；工程技术人员平均工资；秩序维护员平均工资；保洁人员平均工资；园艺人员平均工资；加权平均数结果分别为：1967.71元/月·人，2224.41元/月·人，1589.64元/月·人，1182.84元/月·人，1318.76元/月·人；备注：为员工工资（含社会保险、公积金个人承担部分及个人所得税，不含节假日及日常加班费、奖金、过节费），影响该项费用主要因素有工作经验、学历、个人素质等]。社保费，养老20%；医疗10%；失业1%；工伤0.8%；生育0.8%；住房公积金12%。残疾人保障金，残疾人保障金：上年度本市职工年平均工资×60%×（本单位在职职工人数×1.7%-本单位安置残疾人人数）
项目:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费
部分子项:[电梯维护检测费；电梯能源费；加权平均数结果分别为:9169.86元/年·部；17198.02元/年·部；影响因素主要含层高、品牌型号、投入使用时间、使用率]。避雷检测费，70.00元/点·次；水质检测费，1690.00元/单个样本·次；
项目:物业管理区域绿化养护费
部分子项:[绿化能源费；绿化工具及材料费；加权平均数结果分别为0.21元/年·建筑平方米,0.19元/年·建筑平方米；影响因素主要含绿化面积、绿化等级、水费、农药费、肥料费、机械费、燃油费、运输费]
项目:物业管理区域清洁卫生费
部分子项：生活垃圾清运费；30.00元/年·户
项目:物业管理区域秩序维护费
部分子项：对讲机占频费；100.00元/年·部
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2010/4/26 10:06:00