《公元物业管理文摘》（第150期）

非赢利共享型信息选编　　　第150期/20100513　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——柳州：住宅专项维修资金管理暂行办法实施 ——合肥：《物业专项维修资金管理暂行规定》出台 【行业要闻】 ——东莞：住宅小区停车场要亮证收费 ——广州：新规出台保障业主知情权 购房合同须附小区规划图 ——石嘴山：普通住宅小区物业收费管理实施细则近日出台 ——长沙：欲全面推广物业城管 ——石家庄：启动物业公司社会评价 严重者清出管理市场 ——宁夏：拟规定违反物业管理条例最高处20万元罚款 ——福州：《福州市停车场管理办法》六月实施 ——洛阳：业主将对物业进行评议 不合格物业公司将“下岗” 【数据说话】 ——东莞：最低工资上调两成 物管再现生存危机 【物管采风】 ——南通：物管人员实行职业准入制 全部持证上岗 【学习平台】 ——收益性物业管理的实践 【业主之声】 ——北京：业主公共决策平台“十一”前建成 【自由论坛】 ——共管式公寓物业管理能否走进我国 【案例选编】 ——业主装修擅改结构物业公司承担连带赔偿责任

【法规动态】

柳州：市住宅专项维修资金管理暂行办法实施

唐峰林/《柳州日报》/20100505
5月4日，柳州市政府委托市住房和城乡建设委员会、市财政局召开新闻发布会，宣布《柳州市住宅专项维修资金管理暂行办法》正式实施。按照《办法》中规定，“未按本暂行办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人或被拆迁人”。

合肥：《物业专项维修资金管理暂行规定》出台

张建亚 胡敬/中国广播网/20100428
合肥市今天公布了《物业专项维修资金管理暂行规定》，这是安徽省首个相关规定，小区业主盼望多年的维修金启用难问题将有望得到解决。今后合肥市物业小区的路面、上下水管道、电梯、二次供水、智能化系统、消防控制系统等需要更新或者维修的，经业主大会或者相关业主三分之二以上同意，就可以使用物业专项维修资金。

【行业要闻】

东莞：住宅小区停车场要亮证收费

《东莞时报》/20100430
昨日，东莞市物价局发布《关于规范我市机动车停放保管服务收费管理的通知》，明确机动车停车场一律要申领收费许可证才能经营，而占了停车场半壁江山的住宅小区停车场此次也被纳入了申领范围。此外新规中还调整了部分免收机动车停放保管服务费时限。《通知》要求，7月底前经营者要办理好收费许可证的申领或变更手续。

广州：新规出台保障业主知情权 购房合同须附小区规划图

魏凯 唐晓玲 张小余 夏利芬/南方网/20100512
开发商随意提高建筑的容积率，变电站垃圾站该不该建在小区里，市政路穿过小区破坏小区怎么办，类似业主维权问题比比皆是。不久前借着贯彻《城乡规划法》的机会，市规划局出台了一系列的规划管理新举措，写成《广州市关于贯彻实施〈城乡规划法〉的意见》后经报市府常务会议审查通过，这些举措已经从今年5月1日正式生效。

石嘴山：普通住宅小区物业收费管理实施细则近日出台

李刚/《宁夏日报》/20100510
近日《石嘴山市普通住宅小区物业收费管理实施细则》正式出台，“看菜下单”的明码标价模式将彻底终结物业乱收费。《细则》从本月起实施，将物业收费和服务标准分为7个等级。《细则》对住宅小区内业主交通工具泊位费、看管费等服务性收费实行政府指导价，并规定如果物业公司使用新的物业服务收费标准，需经小区三分之二以上业主同意，否则按原标准收费。

长沙：欲全面推广物业城管

傅煜 徐远纲 方显红/中国新闻网/20100505
面对城管执法力量不足，执法领域难以拓展等老问题，长沙县创新思路，将城市管理服务外包给物业公司，让其承揽试验区星沙镇包括环境卫生、园林绿化、市政维护等管理事务，同时协助城管执法。物业公司则组建了一支60人的巡查队伍充当“城管”，全天24小时在大街小巷徒步流动巡查，即时劝导城区违章行为。

石家庄：启动物业公司社会评价 严重者清出管理市场

《人民日报》/20100511
石家庄市近日将在全市范围内启动对物业公司服务情况的社会评价。有关部门将组织街道办事处、居委会、物业管理专家、业主代表等，按照《石家庄市住宅物业基本服务标准》规定的细则，对居民小区内物业公司提供的服务进行综合评价。未能通过社会评价的物业企业，严重者将被清理出石家庄物业管理市场。

宁夏：拟规定违反物业管理条例最高处20万元罚款

裴艳/千龙网/20100512
5月7日，宁夏政府法制网公布了《宁夏物业管理条例（征求意见稿）》，听取公众对这部重要地方性法规草案的修改意见和建议。5月10日记者获悉，在征求意见稿中，违反相关规定最高将被处以20万元罚款。与11年前实施的《宁夏城市居住小区物业管理办法》相比，新的物业管理条例将涵盖更多内容。

福州：《福州市停车场管理办法》六月实施

尹辅华/《南方日报》/20100413
市政府6日发布消息《福州市停车场管理办法》经市政府第八次常务会议通过，将于6月1日起施行。《管理办法》规定居民住宅区规划建设的停车场不能满足业主停车需求时，经业主大会决定，可以在住宅区内公共道路或者其他场地设置停车泊位。停车泊位不得占用消防通道，不得降低住宅区绿化率，但居民住宅区停车场禁止停放大型货车。

洛阳：业主将对物业进行评议 不合格物业公司将“下岗”

洛阳网/20100512
今日记者从洛阳市物业管理提升服务水平活动年动员大会上获悉，我市已开出“猛药”来治疗困扰物业管理工作多年的“顽疾”。药方一：2000年以前建设的小区全面“整容”；药方二：业主评议物业服务的好坏，评议采取百分制，对于60分以下的不合格服务企业，业主有权说“不”，办事处、社区居委会和业主委员将会取消该企业在辖区实施物业管理的资格。

【数据说话】

东莞：最低工资上调两成 物管再现生存危机

搜房网/20100428
为了缓解广东地区企业“用工难”问题，广东省人力资源和社会保障厅上月19日公布了2010年最低工资标准调整方案，东莞市从今年5月1日起最低工资从770元/月调整为920元/月。此次调整对缩小收入差距保持吸引劳动力及缓解珠三角招工难问题有一定帮助，然而提高最低工资让东莞市物业公司老总们却一筹莫展，工资上调后，企业成本普遍上涨10%左右，生存形势不容乐观，

【物管采风】

南通：物管人员实行职业准入制 全部持证上岗

《新华日报》/20100511
经过专业培训及考核，南通首批物业行业的项目经理、从业人员日前陆续领到上岗证。这意味着该市已建立起一套严格的物业从业人员准入机制，今后物业管理人员将全部持证上岗。根据规定，该市项目经理须参加每年组织的继续教育培训和考试，不合格者不得续聘。

【学习平台】

收益性物业管理的实践

仇慎谦/《住宅与房地产》/20080507
收益性物业管理的内容相当广泛，既有房屋出租、商业服务等经营内容；又有结构、装修、设备维修等技术内容；还存在着清洁、保安、绿化、交通等日常服务；同时还得代表产权人和使用者与政府有关部门、公共事业部门、社会团体等组织就有关问题进行协商。而其中最重要的服务在于房屋出租和其他附属性的商业服务。房屋的价值不能库存，若当天租售不出去，就失去了当天价值回收的机会，即使第二天出租率为100%，也无法回收前一天的空置而造成的损失。因此，收益性物业管理的经营和服务要特别讲求时间效应。本文进行的这方面的讨论，撇开房屋的出售不谈，仅以房屋租赁为例，并结合我在刚刚通过全国优秀管理大厦检查的（深圳）航空大厦的实践，就这方面的经营策略作些探讨。 　　一、关于提高出租率和保持租金价格之间的关系。 　　收益性物业的经营目标，一般是在维持一定的租金价格水平的基础上通过提高出租率来完成的。在目前深圳市写字楼空置率很高的情况下，如果硬要坚持高的租价就会造成大面积空置，相反，如果片面追求出租率而过分降低价格，其整体收益并非最佳。 在租金价格和出租率这一对矛盾中，对前者的调整处于比较主动的地位。通常认为，租金价格理应相当于营运成本、规定的税费和一定的投资回报率之和，而实际上它主要取决于同类物业的市场供求，尤其是同地区、同类型物业的市场供求。 　　我们每年都要制订租金方案，在确定方案之前，首先进行市场的调查和分析，了解同类物业的出租价格和出租情况，然后结合自身的物业进行定位。在制订经营策略时，并不是盲目地追求100%的出租率，而是适当地形成一定的空房比例，使得房屋调整有一定的余地。航空大厦的价格定位比电子科技大厦低，但比北方大厦、华联大厦为高，航空大厦每年的出租率都保持在95%以上，取得了较好的经济效益。 　　二、关于对客户的选择和装修问题的处理。 　　在选择航空大厦的客户时，我们十分注重客户本身的实力和影响。因为，有足够的经济实力，才能按时缴付房租；并且客户本身的影响力可以吸引更多的客户来租赁或游览该物业。如航空大厦内商业部分有深圳最具影响力的深圳免税商场，有领导女装新潮的“蒙迪爱尔”、“淑女屋”，有男士西装的名牌“皮尔·卡丹”、“华伦天奴”专卖店；还有银行、娱乐、餐饮、三星级酒店等多种配套设施，吸引了大客户入住办公。目前航空大厦写字楼只有四层是零散客户，其余全是整屋或半屋被大客户租用的。 　　房屋装修档次不仅和出租率有关而且也和租金水平高低密切相关。大客户进驻一般都需要装修，以显示自己的风格和品味。在出现这种情况时，我们宁愿补贴客户一定的装修费而不降低租金价格。因为，大客户租用时间较长，如果起始期间租金定低了，即使第二年有一定的递增率但递增的幅度也不会太大；这样做，也是为了和老客户保持平衡，不致因对新客户的降租而冲击整个大厦的租金价格体系。 　　三、关于因势利导开展“一业为主，多种经营”的问题。 　　收益性物业管理有两个宝贵资源，一个是房产资源，一个是客户资源。大厦内的客户来自四面八方，行业五花八门，在他们那里能得到各行各业的信息，他们手中有很多可以合作的项目。收益性物业管理要注意挖掘客户这方面的潜力，具体做法是： 　　（1）利用大厦周边的位置开展广告业务 　　住在航空大厦的客户素质较高，经济实力雄厚，比较注重宣传自身的企业形象。开始对广告宣传没有一定的规划，任凭客户自己发展，在大厦周围出现了各种各样的宣传广告，既影响了大厦的形象，广告效果也不理想。针对这种情况，我们成立了文化传播公司，统一规划大厦周围的广告位置，帮助客户进行策划、制作和发布，既规范了客户的行为，提高了宣传效果，也开拓了业务、增加了收入。 　　（2）利用自身优势，成立专业性公司 　　在满足航空大厦管理需要的同时，也锻炼形成了一支较强的工程设备维修队伍。我公司于1992年就获得了市劳动局颁布的“电梯维修保养安全认可证”，近两年先后承接了社会上多台电梯的维修保养业务。针对目前市场电梯业务发展较快的情况，我们决定成立了电梯工程公司，开展电梯的销售代理、安装、维护保养、零配件供应等一条龙服务。几个月来已签订了近百万元的业务合同，而其中有一部分是用户的业务或用户提供信息的业务。 　　（3）搞好停车场经营，开展配套服务项目 　　航空大厦的综合功能带动了整个小区的繁荣，每天来往车辆流量在3000辆次以上。为此，我们先后设立了日夜停车场、地下高级停车场，并开展专用车位的停放与保管工作。针对来往车辆大多是高级车辆，需要经常清洗和保养的状况，我们投资成立了汽车美容中心，购买了进口设备进行汽车美容项目，开业以来，大受客户欢迎。 　　四、关于提高综合服务质量与管理规范化问题。 　　收益性物业管理的各项经营活动离不开物业管理高质量服务的支持，我们公司除做好经营工作外，还注重服务质量的提高，建立行政管理、经营运作、工程运行、楼宇管理和消防治安管理五大运行体制，编写了20余万字的规章制度和各种操作规范、工作标准，全方位地规范了员工、客户的工作程序和联络渠道，保证了客户的问题及时解决。目前航空大厦已连续5年被评为深圳市消防先进单位，连续3年被评为深圳市文明大厦，今年又被推荐评比全国优秀管理大厦。设备系统完好率达到100%，客户满意率95%以上。正是因为如此的服务，才使得航空大厦的出租率保持在95%以上，取得了较好的经济效益。

【业主之声】

北京：业主公共决策平台“十一”前建成

刘扬/《北京日报》/20100428
选聘物业企业、选举业委会成员、动用公共维修资金，或者其他需要业主投票表决的事项，今后都可以通过业主公共决策平台来投票，就可以对讨论的事项表达‘同意’、‘反对’或‘弃权’的意见。记者昨天从市住房城乡建设委获悉，这个网络平台今年“十一”前就可以建成，而且平台的建设和维护费用都不用业主“掏腰包”。

【自由论坛】

共管式公寓物业管理能否走进我国

张际达 李国庆 /《中国建设报》/20100121
我国城市目前普遍实行的是以特定小区为边界、全方位管理的物业管理体制。这种体制不仅难以满足业主的服务需求，而且极易引发业主与物业管理公司之间剧烈的利益冲突。当我们寻求解决对策时，一个重要的参照维度就是比较和借鉴西方国家的相关经验。 　　欧美业主董事会的组织目标与组织功能不同于我国。业主维权不是一个重大社会问题，业主董事会也没有维护社会稳定的功能，其主要只能是制订物业设施管理计划，收集和研究业主的希望建议并加以落实，维护良好的居住环境，实现共管式公寓的保值和增值。 　　西方国家的住房形式主要有两种，一种是独立型别墅住宅，另一种是共管式公寓。独立型别墅业主大部分都没有加入业主委员会组织，他们在遇到需要共同处理的公共事务时召集临时邻里会议，与当地的工商会组织共同商讨对策，一事一议。比如，居民为了提高住宅区出行安全性，就会召集会议讨论增设路障或信号标志，获得通过后向市场招标，该项工作完成后临时会议也随之解散。 　　而共管式公寓与我国的商品楼社区形式非常接近，因为两者同样有大量公共空间，例如车库、电梯、花园、健身房、便利店、学校、邮局、银行等各种生活配套、休闲娱乐以及商务配套设施，具有复合型的生活服务功能，同时又需要共同管理。共管式公寓一般建在交通便利、生活设施和娱乐场所配套齐全的繁华市区和新兴的商业中心，建筑容积率大，土地利用率高，成本大大低于别墅式住宅。在房地产价格飞涨的城镇化加速期，共管式公寓的出现使许多工薪阶层获得了选择居住在城市中心的生活机会，不必每天奔波于城郊与市区之间，可以充分享受便捷周到的专业服务和丰富多彩的城市文明。 　　在共管式公寓中，业主拥有单元之内的独立产权，但是整个住宅建筑由统一的物业公司维护和管理。共管式公寓的居民要召开业主大会，并选举组成业主委员会，制定管理章程。业主委员会的商讨内容多种多样，活动范围广泛，不限于业主维权，最重要的是提供生活服务。例如制定新的建筑规划，绿化环境，兴建教堂，增建超市和康体中心，以改善居住条件，维护居住环境，实现不动产的保值与增值。 　　反观我国的小区物业管理，是在实施住房商品化改革之后产生的新事物，它与实行物业市场化管理的西方国家有相似之处。中国作为一个城市化后发国家，可以利用后发优势参考西方国家的相关经验，避免走弯路，建立一个符合市场经济规律的物业管理方式。

【案例选编】

业主装修擅改结构物业公司承担连带赔偿责任

案例分析： 　　周女士与张先生是楼上楼下的邻居，周女士住在楼下，张先生住在楼上。两家办理了入住手续后分别开始装修。在装修期间，张先生发现，楼上的周女士在楼上不停地砸他家的屋顶。经了解，原来楼上的周女士家为了为了建造一座错层楼梯，擅自将楼板也就是张先生家的屋顶打透，并截断了变截面梁的主钢筋两根，辅筋数根，致使楼板的承重梁结构受到严重损坏。楼板的承重梁结构受到损坏后，张先生曾多次与周女士和她家的装修人员进行交涉，要求其暂停装修并依法恢复原状。周女士并没有理会张先生提出的要求，仍然继续装修。因为房屋得不到修缮，屋顶随时都会跌落碎石的危险，张先生只能停工。张先生向小区物业公司投诉无果后，决定把周女士及小区物业公司一起告上了法庭。

法院判决： 　　法院经审理认为，被告周女士在装修自己的房屋时擅自拆改房屋结构，其行为违反了有关法律规定。由于被告周女士的拆改行为，致使原告不能入住自己的房屋，给原告造成一定的经济损失，对此应承担赔偿责任。被告物业公司在收取原告和被告交付的装修保证金后，未能尽到监督和管理责任，造成被告周女士对房屋结构拆改，因此被告物业公司应在收取的保证金的范围内承担责任。因此判令：一、被告周女士对其房屋拆改部分按房管局房屋安全鉴定检测中心所出具的鉴定报告的要求，委托有资质的施工单位进行修复、恢复原状，由被告物业公司委托有资质的单位验收，上述费用由被告周女士承担。二、被告周女士赔偿原告张先生因未能入住房屋的经济损失17000余元，物业费共计3000余元。被告物业公司在收取装修保证金的范围内对上述费用承担连带责任。

律师观点： 　　律师认为，在本案中，被告周女士应对本案负主要责任，物业公司承担连带赔偿责任是合理的。《广东省物业管理条例》第五十五条明确了损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；破坏或者擅自改变房屋外观；违法搭建建筑物、构筑物；损坏或者擅自占用、改建物业共用部位等行为列为物业管理区域内禁止行为。若给他人造成损害的，应依法承担民事责任。而物业公司未能对周女士的装修行为进行有效的全过程监督管理，也未责令周女士限期整改，并未及时处理原告张先生的投诉，从而造成被告周女士违法装修，并扩大了原告的损失。因此在本案中承担连带赔偿责任。

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