魏凯 唐晓玲 张小余 夏利芬/南方网/20100512
业主再也不必为小区规划被开发商改来改去而四处维权了，不仅购房时合同上必须清楚地列出小区规划图，开发商随意改规划也必须先征求业主们的意见。昨日市规划局公布了多项贯彻实施《城乡规划法》的意见，意见中涉及的多条规划新举措将处处保护业主们的利益。
开发商随意提高建筑的容积率，变电站垃圾站该不该建在小区里，市政路穿过小区破坏小区怎么办，长久以来种种由于规划管理衍生出来的类似业主维权问题比比皆是，这些问题也占了市规划局接访案件中很大比例。从制度上彻底杜绝类似问题的发生，维护业主们的利益，这些问题一直是市规划局进行规划管理制度的改革的方向，不久前借着贯彻《城乡规划法》的机会，市规划局出台了一系列的规划管理新举措，写成《广州市关于贯彻实施〈城乡规划法〉的意见》后经报市府常务会议审查通过，这些举措已经从今年5月1日正式生效。
记者注意到，这些新举措中大部分条款都是为了更好地保护业主的利益，例如购房合同上附小区规划图，这一举措喊了多年一直未见落实，终于在这次规划管理制度改革中一举见效；再比如，开发商改变规划需征询利害相关人意见，这也是为保护小区业主们的利益而设。
新举措中另一个突出的特点是规划局自我削权，主动放弃行政管理自由裁量权。例如对违法建筑的处罚条款，过去市规划局处理违法建筑时，可以根据是否对周边城市景观造成严重影响采取罚款或拆除两种办法，于是产生大量的游说和说情，开发商都希望交钱不想拆违建，市规划局局长王东在接受采访时就曾表示，这令规划局工作人员不胜苦恼。而这次规划管理制度改革，也试图从根源上堵住说情人的嘴。
新规1 ：小区规划图 成合同附件
《意见》明确了修建性详细规划和建设工程设计方案总平面图应当作为商品房预(销)售合同的附件。这将更加有利于保护购房业主的知情权，让市民购房时了解本小区的规划情况，同时也有利于确保规划的实施。
解读：过去对开发商的要求是必须在售楼现场公示小区规划图，但一直没有要求在购房合同上也附有小区规划图。有些业主由于疏忽没有注意到现场公示的规划图，那么在买房签订合同的时候就一定能够看得到，小区的垃圾站在哪、变电站在哪，有没有市政道路穿过小区，这些小区规划图里都会详细地画清楚，业主买房时一眼就能看清楚，从而避免未来再为这些设施起维权冲突。
新规2： 改规划前 要开座谈会
《意见》明确了修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图的修改条件和程序。涉及强制性的技术经济指标如道路系统、建筑和绿地布局、竖向设计、各幢建筑的使用功能、层数、高度、退让距离和建筑间距及其他直接涉及利害关系人重要利益关系内容的修改，需走修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图的修改程序。城乡规划主管部门根据《广州市城市规划管理公示办法》的规定，采取批前公示、座谈会或听证等形式，听取利害关系人的意见。
解读：这一举措相比此前改规划条件更严格了。过去，虽然要求开发商改这些规划前进行规划公示，听取小区业主的意见，但新的举措在此基础上又强调了采取座谈会或听证等形式。
新规3 ：1万m2以下 不必报详规
《意见》明确除了由城乡规划主管部门组织编制修建性详细规划的地块以外，总用地面积1万平方米(含1万平方米)以上的建设项目建设单位应当编制修建性详细规划；总用地面积1万平方米以下的建设项目建设单位应当编制建设工程设计方案的总平面图，建设工程设计方案的总平面图与建筑工程设计方案同时报批。同时《意见》明确了原状维修工程不需申领建设工程规划许可证。
解读：房屋原状维修工程不需报批是不久前刚刚实施的规划管理新举措，此举极大地方便了老城区一些居民加固维修老屋。此外，规划局砍去这项审批后，不仅减轻了日常规划管理的压力，也符合市政府精简行政审批的原则。
新规4 ：临建不批 非公共性的
《意见》明确：临时建设工程只限于因建设城乡基础设施、公共服务设施、公共安全设施或者防灾减灾需要及政府有其它规定允许建设临时建设工程的情形，除此以外，不得建设其他一切类型的临时建设工程。
解读：过去，有开发商以种种名目申请临建，但临建到期时，想拆就难了，有的甚至成为“永久性建筑”，如宏城广场。而有了这一新举措之后，经营性和非公共性临建一律不批，省去了建好之后又扯皮的麻烦。
新规5 ：违建不能 交罚款“转正”
《意见》指出，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证进行建设的行为，属于违法建设。按照影响城乡规划的程度，违法建设分为尚可采取改正措施消除对规划实施影响和无法采取改正措施消除影响两种情形。前者由城乡规划主管部门作出处罚决定，后者由城市综合管理执法部门作出处罚决定。
除极少数本身符合规划并经前期审批，仅是最后未领证的情形外，其他违法建设一律界定为“无法采取改正措施消除对规划实施影响”的违法建设，依法一律应予拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处罚款。对于2008年1月1日前发生的历史违法建设行为，应当在2010年12月31日前到城乡规划主管部门申请违法建设处理，由城乡规划主管部门按行为发生时的法律、法规依法处理；逾期不申请的以及2008年1月1日之后发生的违法建设行为，则按照《城乡规划法》进行处罚。
解读：过去规划部门对于违法建筑的处理有两种情况：严重影响城市景观的要拆除，否则可以通过交少量罚款变成合法建筑。这一举措的难点在于，是否“严重影响城市景观”没有客观标准，由规划部门说了算，由此产生大量的开发商来说情，希望交一点罚款后把违法建筑转正。而新举措则堵住了说情的可能，只要没有前期审批的违建，一律拆除，不能通过罚款转正。
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2010/5/12 9:17:00