共管式公寓物业管理能否走进我国

张际达 李国庆 /《中国建设报》/20100121

　　我国城市目前普遍实行的是以特定小区为边界、全方位管理的物业管理体制。这种体制不仅难以满足业主的服务需求，而且极易引发业主与物业管理公司之间剧烈的利益冲突。当我们寻求解决对策时，一个重要的参照维度就是比较和借鉴西方国家的相关经验。

　　欧美业主董事会的组织目标与组织功能不同于我国。业主维权不是一个重大社会问题，业主董事会也没有维护社会稳定的功能，其主要只能是制订物业设施管理计划，收集和研究业主的希望建议并加以落实，维护良好的居住环境，实现共管式公寓的保值和增值。

　　西方国家的住房形式主要有两种，一种是独立型别墅住宅，另一种是共管式公寓。独立型别墅业主大部分都没有加入业主委员会组织，他们在遇到需要共同处理的公共事务时召集临时邻里会议，与当地的工商会组织共同商讨对策，一事一议。比如，居民为了提高住宅区出行安全性，就会召集会议讨论增设路障或信号标志，获得通过后向市场招标，该项工作完成后临时会议也随之解散。

　　而共管式公寓与我国的商品楼社区形式非常接近，因为两者同样有大量公共空间，例如车库、电梯、花园、健身房、便利店、学校、邮局、银行等各种生活配套、休闲娱乐以及商务配套设施，具有复合型的生活服务功能，同时又需要共同管理。共管式公寓一般建在交通便利、生活设施和娱乐场所配套齐全的繁华市区和新兴的商业中心，建筑容积率大，土地利用率高，成本大大低于别墅式住宅。在房地产价格飞涨的城镇化加速期，共管式公寓的出现使许多工薪阶层获得了选择居住在城市中心的生活机会，不必每天奔波于城郊与市区之间，可以充分享受便捷周到的专业服务和丰富多彩的城市文明。

　　在共管式公寓中，业主拥有单元之内的独立产权，但是整个住宅建筑由统一的物业公司维护和管理。共管式公寓的居民要召开业主大会，并选举组成业主委员会，制定管理章程。业主委员会的商讨内容多种多样，活动范围广泛，不限于业主维权，最重要的是提供生活服务。例如制定新的建筑规划，绿化环境，兴建教堂，增建超市和康体中心，以改善居住条件，维护居住环境，实现不动产的保值与增值。

　　反观我国的小区物业管理，是在实施住房商品化改革之后产生的新事物，它与实行物业市场化管理的西方国家有相似之处。中国作为一个城市化后发国家，可以利用后发优势参考西方国家的相关经验，避免走弯路，建立一个符合市场经济规律的物业管理方式。