2012年物管师模拟试题

《物业管理基本制度与政策》模拟试卷

 

一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1、（  ）必须通过招标方式来选聘物业管理企业。91

A所有物业    B住宅物业    C规模较大的住宅物业    D前期管理的住宅物业

2、几十年来，我国一直采取福利型的行政管理模式，符合（  ）制度的要求。7

A乡村住房    B城镇住房    C国家企业化    D政府政策

3、下列说法错误的是（  ）。106

A物业管理企业名称、法定代表人等发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，至资质管理部门办理变更手续    B因其他原因终止业务尘埃的，办理营业执照注销手续后的10日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续    C资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布    D物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，可处2万元以下的罚款

4、前期物业服务合同是一种（  ）的合同。57

A无期限    B附终止条件    C服务性    D有限期

5、确立为主和物业管理企业在物业管理活动中权利义务的法律依据是（  ）。53

A物业服务合同    B物业管理合同    C国家法律    D物业管理法规  政策

6、二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积（  ）的开发建设项目。131

A30万m² 以下     B30万m² 以上    C25万m² 以下    D25万m²以上

7、提供物业服务合同以外的服务，（  ）。37

A是物业管理企业的法定义务    B不是物业管理企业的法定义务   

C是业主的法定义务            D是业主额外的要求

8、召开业主大会会议，应当于会议召开（  ）日以前通知全体业主。76

A5    B7    C10    D15

9、根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本包括（  ）。50

A办公费用    B物业管理区域清洁卫生费用   

C物业管理企业固定资产折旧    D物业共用部位的大修费用

10、从行业规范要求角度，物业管理职业首先主要内容包括（  ）。108

   1守法经营；    2诚信经营；    3尽职尽责胜任本职工作；    4努力学习、掌握专业技能；

5奋发努力、坚忍不拔

A 1 234    B  2345     C 345    D 45

11、鉴定机构进行安全鉴定，必须有（  ）名以上易宝人员参加。167

A3    B2    C4    D5

12、在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《物业管理条例》设定的法律责任充分体现了优先保护（  ）的有规则。22

A全体业主利益    B业主弱者地位    C单个业主利益    D业主的财产权利

13、下列（  ）属于业主对房屋等建筑物的管理方式。1

A业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司    B业主行使对建筑物的占有权

C业主行使对建筑物的使用权    D业主行使对建筑物的收益权

14、在城市总体规划和分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划，称为（  ）。131

A总体规划    B分区规划    C详细规划    D具体规划

15、物业管理师资格注册审批机构为（  ）。117

A政府房地产主管部门    B省、自治区、直辖市人民政府

C建设部                D人事部和建设部

16、每个业主都是独立的民事主体，但依据物业服务合同享受的服务应是（  ）。37

A个体的    B不同的    C因人而异的    D统一的

17、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，达到房地产开发企业资格的条件是（  ）。128

A有100万元以上的注册资本    B有5000万元发上的注册资本

C有3名以上持有资格证书的房地产专业人员    D有1名以上持有资格证书的专职会计人员

18、转租合同的终止日期，（  ）原租赁合同规定的终止日期。149

A可超过    B可超过2天    C可    D不可超过

19、（  ）改变物业管理区域内公共建筑和共用设施扔规划用途。65

A业主大会可以    B业主委员会可以    C物业公司可以    D以上人员都不可以

20、物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单位。其中，招标人多于成员总数的（  ）。95

A1/2    B2/3   C1/3    D1/4

21、下列说法中不正确的是（  ）。63

A物业管理企业不履行物业服务合同义务的，应当按照合同约定来承担责任

B物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任来处《物业管理条例》的规定

C物业管理改善了居住环境，提高了物业管理区域内业主的生活质量，有篮球物业的保值增值

D物业保安人员的主要职责是维护物业管理区域内的公共秩序，为业主提供良好的生活环境

22、《物业管理条例》实施以前，各地在物业管理实践中，大多采用（  ）。69

A物业管理制度   B业主自己管理制度    C无人管理制度   D业主委员会制度

23、物业管理师应接受继续教育，每年接受继续教育时间应当（  ）。119

A多于40学时    B少于40学时    C不少于40学时    D不多于40学时

24、下列说法正确的是（  ）。154

A质押人对抵抽财产脸享有占有权    B质押人对抵押财产享有使用权

C质押人对抵押财产享有经营权      D抵押人对抵押财产仍享有占有权、使用权和经营权

25、房地产转让可分为（  ）。137

A无偿转让和继承转让    B有偿转让和赠与转让

C继承转让和合同转让    D有偿转让和无偿转让

26、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（  ）以下的罚款。97

A5万元    B10万元    C20万元    D50万元

27、《城市房地产管理法》对商品房预售的规定条件之一是，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（  ）以上，并已经确定了施工进度和施工交付日期。141

A10%    B15%    C20%    D25%

28、取得建设用地批准文件以后（  ），政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下地土地闲置费。

A超过1年未动工开发的    B超过半年未动工开发的

C超过2年未动工开发的    D超过3年未动工开发的      134

29、房地产转让，房地产管理部门对白日做梦的有关文件进行审查，并在（  ）日内做出是否受理申请的书面答复。139

A3    B7    C10    D14

30、业主公约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以（  ）形式订立。82

A口头    B书面    C通知    D备案

31、通过学历认定或考试均可取得的职业资格是（  ），这是政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准。112

A执业资格    B从业资格    C注册资格    D职称资格

32、业主大会作出的一般决定，必须经（  ）以上通过。77

A与会业主所持投票权1/2    B持投票权2/3以上业主

C1/2以上业主               D全体业主人数的1/2

33、招标投标应当遵循的原则是（  ）。90

A公开、公平、公正的最低价    B自愿、公平、公正的等价交换

C公开、公平、公正和诚实信用  D自愿、公平、等价交换和诚实信用

34、物业管理招标代理机构是依法设立的、从事物业管理招标代理业务并提供相应服务的（  ）。92

A物业管理咨询公司    B房地产主管部门的派出机构

C社会中介组织        D物管协会的派出机构

35、在《物业管理条例》出台前，一般将物业服务合同称之为（  ）。53

A物业管理合同    B物业管理委托合同    C物业服务合同    D物业委托服务合同

36、物业管理企业在物业管理活动中的（  ），除了《物业管理条例》和其他法律规定外，还来自于物业服务合同的约定。64

A权利    B义务    C责任    D以上三者都是

37、契证登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间（  ）。160

A债权成立   B债权先成立，物权后成立   C物权先成立，债权后成立   D债权和物权同时成立

38、房地产开发主管部门对符合条件的企业核发《房地产开发企业暂定资质证书》，默写资质的条件不低于（  ）级资质的条件。130

A一    B二    C三    D四

39、下列（  ）情况下，不可以中止处分抵押房地产。159

A抵押权人没有提出中止请求        B诉讼或仲裁中的抵押房地产

C发现被拍卖抵押物有权属争议的    D抵押权人请求中止的

40、在《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中，保洁服务共同标准是（  ）。

A共用雨、污水管道每年疏通1次    B共用雨、污水管道每2年疏通1次

C共用雨、污水管道每年疏通3次    D雨、污水井每年检查1次

二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、法律责任不同于其他责任，其特点为（  ）。29

A它是与违法行为相联系的    B它的内容是法律明确而又具体规定的

C它具有国家强制性          D它是由国家法令机关依法实施的

E体现自我管理、自我约束

2、我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现的特征是（  ）。7

A住房投资由国家和国有企业统包    B住房分配采取实物分配

C住房分配采取货币分配            D住房消费采取福利低租金制

E房屋由国家包修包养

3、将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于（  ）。4

A强调业主在市场活动中的自主权            B强调物业管理尘埃必须接受业主委员的领导

C强调业主在日常生活中的民主、自由和团结  D强调物业管理活动必须纳入社区管理范畴

E强调物业管理活动必须纳入市场秩序

4、《城市房地产转让管理规定》对房地产的转让，规定的程序有（  ）。138

A房地产转让，当事人订立口头转让合同    B房地产转让，当事人按照规定缴纳有关税费

C房地产管理部门办理房屋权属登记，核发地产权属证书   

D 房地产管理部门可根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估

E房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复

5、《城市新建住宅小区管理办法》规定的作用有（  ）。15

A确定了物业管理活动的主管部门    B确定了物业管理工作的基本内容

C明确了业主的权利和义务          D明确了社会化、专业化的物业管理模式

E确定了业主选举产生物业管理委员会制度

6、业主与物业管理企业合同约定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括（  ）。49

A物业服务成本    B法定税费    C物业配套设施的建设费用

D物业管理企业的利润    E物业配套设施的经营费用

7、业主委员会的性质是（  ）。77

A业主大会的执行机构    B对业主大会负责    C制定业主大会议事规则

D业主大会的常设机构    E负责执行业主大会交办的各项物业管理事项

8、有以下情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主在会临时会议我（  ）。76

A10%以上业主提议的    B20%以上业主提议的    C发生重大事故的

D业主委员会主任认为有必要的    E业主大会议事规则或者业主公约规定的情况

9、前期物业服务服务合同的特征包括（  ）。56

A具有过渡性    B由建设单位和物业管理企业签订

C是要式合同    D可约定期限    E是一种附终止条件的合同

10、物业服务合同应包括（  ）等内容。54

A物业服务质量    B物业服务费用    C双方的权利和义务

D合同期限    E赔偿范围

11、《物业管理条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了（  ）的立法理念。22

A改革为重    B发展为重    C讲究政治    D平衡利益   E保护弱者

12、《物业管理条例》法律制度的内涵是（  ）。23

A尊重和维护业主的财产权利   B建立业主民主协商机制    C建立自我管理机制

D建立平衡利益机制    E建立物管人员的首先规范机制

13、物业管理从业人员培训合格上岗制度为（  ）。17

A关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法

B物业管理企业经理岗位规范    C物业管理企业部门经理、管理员岗位规范

D培训教育计划的制定规范    E岗位必备知识和能力提升的规范

14、禁止租赁的房屋类型包括（  ）。149

A符合安全标准的    B权属无争议的    C属于违法建筑的房屋

D未依法取得房屋所有权证的房屋    E共有房屋未取得共有人同意的房屋

15、鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分为（  ）等 四种情况进行处理。

A观察使用    B处理使用    C停止使用    D部分拆除    E整体拆除

16、不得设定房地产抵押权的情况为（  ）。157

A没被查封的房地产     B没被扣押的房地产    C用于教育的房地产

D用于医疗的房地产    E权属有争议的房地产

17、政府定价方式管理物业服务收费，存在的弊端为（  ）。48

A不利于物业管理企业提高服务技能    B制约了业主对物业服务质量的监督权

C剥夺了业主对物业服务质量的选择权  D因定价标准不客观产生了大量矛盾

E政府核定物业服务收费标准，阻碍了物业管理市场的发展

18、物业管理项目投标的规则包括（  ）。94

A投标人应具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其它条件

B投标人可以以他人的名义投标    C招标人可对投标人的资质提出不同的要求

D投标人必须在到政策或招标文件要求的企业资质等级

E物业管理企业资质不符合条件的，投标文件可能被视为废标

19、物业管理从业人员职业素养的主要内容包括（  ）。111

A自信自强、积极向上     B奋发努力、坚忍不拔    C诚恳待人、服务热情   

D文明礼貌、着装整洁     E水平专业、技术熟练

20、物业管理区域环境验收内容包括（  ）。99

A检查沟、井是否完整    B临时设施及临时用房是否拆除清理干净   

C物业区域是否建立垃圾存放处   D绿化草坪是否长势良好   E停车场是否符合交通管理部门要求

21、下列关于房地开发企业二级资质的条件，正确的是（  ）。129

A注册资本不低于2000万元    B从事房地产开发经营2年以上

C建筑工程质量合格率达100%    D未发生过重大工程质量事故

E工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称

22、中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，从（  ）等方面界定了物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准。 38

A物业管理服务的基本要求    B房屋管理、共用设施设备维修养护

C协助维护公共秩序    D提供必要的物业管理用房    E保洁服务、绿化养护管理

23、物业管理服务的主要内容为（  ）。36

A房屋共用部位的维修、养护与管理    B房屋共用设施设备的维修、养护与管理

C专项维修资金的代管服务    D物业档案资料的管理    E佩戴标志，行为规范

24、《物业服务收费明码标价规定》明确规定，物业服务收费应当明码标价，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示（  ）。46

A物业管理企业名称    B物业服务内容、服务标准    C物业管理企业员工工资分配方案

D收费项目    E收费计价方式和收费标准

25、房地产企业甲级资质要求（  ）。130

A未发生过重大工程质量事故    B从事房地产开发经营3年以上

C注册资本不低于100万元    D已竣工的建筑工程质量合格率达100%

E财务负责人具有相应专业初级以上职称

26、《物业管理条例》确立的基本法律关系为（  ）。31

A业主相互之间的关系    B物业管理企业和业主之间的关系

C员工和物业管理企业的关系    D开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系

E供水、供电单位与业主以及物业管理企业之间的关系

27、从20世纪90年代初到《物业管理条例》颁布前，这一阶段的物业管理政策法规主要体现的特点包括（  ）。15

A配套性    B借鉴性    C过渡性    D针对性    E经验性

28、以下（  ）不得从住宅专项维修资金中列支。122

A依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和履行费用

B用于全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备的维修费用

C人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用

D依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热等费用    E根据物业服务合同规定，由物业管理企业从物业服务费用或物业服务资金中列支住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用

29、下列关于全国性政策法规叙述，正确的是（  ）。18

A2003年6月，建设部发布《业主大会规程》

B2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

C2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》

D2004年1月，中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准

E2004年3月，建设部发布《物业服务收费明码标价规定》

30、危险房屋是指（  ）的房屋。166

A结构严重损坏    B承重构件已属危险构件    C随时可能丧失稳定和承载能力

D不能保证居住和使用安全    E尚可处理使用

 

 

答案：

一、单项选择题

1 （D）  2 （B）  3（B）  4（B）5（A）6（C）7（B）8（D）9（D）10（A）

11（B）12（A）13（A）14（C）15（C）16（D）17（A）18（D）19（D）20（C）

21（B）22（D）23（C）24（D）25（D）26（B）27（D）28（A）29（B）30（B）

31（B）32（A）33（C）34（C）35（A）36（D）37（D）38（D）39（A）40（A）

二、多项选择题

1（ABCD）2（ABDE）3（AE）4（BCDE）5（ABDE）6（ABD）7（ABDE）8（BCD）9（ABC）10（ABCD）

11（BDE）12（ABCD）13（ABC）14（CDE）15（ABCE）16（CDE）17（BCDE）18（ACDE）19（ABCD）20（BCDE）21（ACDE）22（ABCE）23（ABCD）24（ABDE）25（ACDE）26（ABDE）27（BCD）

28（ACDE）29（ABCD）30（ABCD）

《物业经营管理》模拟试卷

 

一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1、下列有关物业经营管理概念的说法，错误的是（  ）。1

A现代的物业管理，要求从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展

B物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动

C在我国有统一的写字楼分类管理，如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级

D物业经营不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果

2、下列选项中，物业管理是其物业经营管理全部内容的是（  ）。9

A居住物业    B收益性物业    C大型非房产物业    D非房产物业

3、下列选项中，物业管理是其物业经营管理全部内容的是（  ）。28

A通货膨胀风险    B周期风险    C变现风险    D资本价值风险

4、房地产开发投资企业所得税税率一般为（  ）。2

A11%    B22%    C33%    D44%   

5、年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，以1年1次复利计算，则一年后的本利和为（  ）。

A1000.00    B1120.00        C1125.51        D1126.83              45

6、某笔贷款的年得率为15%，借贷双方约定按委计息，则该笔货款的实际利率是（  ）。50

A14.37%    B15.57%    C15.87    D13.17

7、下列关于设备磨损补偿的说法，错误的是（  ）。53

A设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿

B设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造

C有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换同，即淘汰旧设备，更换新设备

D不进行设备磨损补偿，企业再生产也能正常运行

8、下列关于物业价格的说法，不正确的是（  ）。75

A物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价

B物业价格是和平地获得他人的物业所出的代价

C物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付    D以物业作价入股换取设备、技术等是合法的

9、下列选项中，能反应物业价格水平高低的是（   ）。81

   A成交价格    B市场价格    C总价格    D单位价格

10、下列（  ）不是构成一个完整的房地产系统的因素。120

    A社会环境    B市场主体    C客体    D价格

11、需求曲线是一条具有（  ）。122

A负斜率的向左下方价倾斜的曲线    B负斜率的向右下方倾斜的曲线

C正斜率的向左上方倾斜的曲线      D正斜率的向右上方倾斜的黄线

12、根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系，这属于房地产市场结构中的（  ）。127

A总量结构    B区域结构    C供求结构    D投资结构

13、我国城市住宅的供给住房，不能进入市场流通的是（  ）。137

A廉租房    B经济适用房    C市场价商品住宅    D以上全是

14、房地产市场善分析是介于宏观和微观分析之间的分析，其中供给分析的内容包括（  ）。142

A调查房地产当前的存量、过去的趋势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等

B分析当前城市规划及期可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划

C分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异    D以上全是

15、物业管理的中短期计划通常是以物业管理企业与业主签署的委托管理合同的有效期为周期，通常为（  ）。145

A1～3年    B2～4年    C3～5年    D4～6年

16、物业租赁指房屋租赁，是一种特定的商品交易经济活动形式，下列选项不是其特征的是（  ）。155

A租赁双方都是符合法律规定的责任人    B房屋租赁关系不因所有权的转移而中上

C房屋租赁转移房屋的权                D房屋166租赁关系是一种经济要式契约关系

17、在租约答订前，租赁管理的主要工作有（  ）。

A租金的确定    B收取租金    C租金调整    D租金结算

18、（  ）已成为衡量物业管理企业实力 竞争力的重要标准之一。386

A信息系统应用水平    B可持续发展战略    C智能化小区    D电子商务平台

19、租赁合同到期，合同自行终止承租人需继续租用，应当在租赁期限届满前的（  ）个月提出。173

A1    B2    C3    D4

20、客户关系管理的英文缩写是（   ）。175

A  GRM    B  CRM    C  GRN    DCRN

21、下列选项中，不是营业成本的是（  ）。183

A直接人工费    B直接材料费    C管理费用    D间接费用

22、福利基金按工资总额的（  ）。188

A10%    B2%    C1.5%    D14%

23、物业管理企业在物业管理活动中发生的各项直接支出是（  ）。183

A管理费用   B营业成本    C财务费用    D人员费用

24、物业管理成本控制的含义是（  ）。200

A对目标成本本身的控制    B对目标成本完成的控制和过程的监督

C在过程控制的基础上，着眼未来，为今后成本的降低指明方向    D以上全部正确

25、前期物业服务合同是由（  ）签订的。209

A建设单位和物业管理企业    B建设单位和业主委员会

C业主委员会和物业管理企业    D以上提到的三方一起

26、物业管理实行招投标，其意义在于（  ）。219

A引导业主树立正确的物业管理观念，提高自治能力

B推动物业管理企业不断提高管理水平，增强市场竞争力

C全面促进物业管理行业的发展        D以上全部正确

27、下列选项中不属于风险的特征的是（  ）。227

A正面性，即风险突如其来使之受到伤害

B负面性，即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理

C不确定性，介与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确定的，可能发生也可能不发生

D可测性，凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系的，因此，风险事故的发生是可以测定的

28、资金筹集是指（  ）。243

A物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程

B物业管理企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标投入到物业管理、经营、服务中去的过程

C物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中，所发生的各种成本费用

D物业管理企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务取得的收入等

29、下列关于物业管理绩效评的最重要、最基础的指标是（  ）。266

A基本指标    B修正指标    C评议指标    D总况指标

30、下列关于物业管理绩效评价的特点，说法错误的是（  ）。263

A以物业管理企业作为具体评价对象

B以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续发展能力等方面作为评价重点

C以能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据

D将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比，以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价的结果

31、物业管理绩效评价的主要方法是（  ）。281

A综合分析判断法    B功效系数法    C定性分析判断法    D基本指标计分方法

32、下列选项中，不是按照写字楼物业所具备功能差异分类的是（  ）。303

A单纯型写字楼    B商住型写字楼    C综合型写字楼    D自用型写字楼

33、当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫（  ）。319

A益租    B净租    C毛租    D利租

34、写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是（  ）。327

A物业经济指标    B服务满意度    C物业品牌化    D以上都是

35、零售商业物业在选址和规划时，主要应考虑(  ).333

A市场容量    B进出交通   C地点显著    D以上都是

36、选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（  ）。337

A声誉    B财务能力    C租户组合与位置分配    D租户需要的服务

37、投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标，进行（  ）。359

A组合投资    B搭配投资    C分期投资    D贷款投资

38、企业的物业资产是指（  ）。363

A企业为了生产和持续发展而拥有的房地产

B企业为了生产而拥有或租用的房地产

C企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产

D企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一

39、下列选项中，不属于以应收帐款形式表现的不良资产是（  ）。375

A逾期的应收帐款    B呆滞的应收账款

C坏账、死账形式的应收账款    D证券投资的应收账款

40、1987年4月，提出“可持续发展”的组织是（  ）。381

A  WECD    B  WCED    C  WDCE    D  WEDC

二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、物业经营管理，是指为了满足业主的目标，综合运用下列（  ）技术、手段和模式，为业主提供综合性管理服务。1

A物业管理    B设施管理    C房地产资产管理    D房地产投产管理    E房地产组合投资管理

2、房地产投资的特征有（  ）。22

A位置固定不可移动性    B寿命周期长    C政策影响性   D专业管理依赖性    E资金流动性

3、我国房地产投资经营过程中，企业纳税的主要税种有（  ）。42

A经营税金及附加    B城镇土地使用和房产税    C企业所得税   D员工所得税    E保险税

4、物业价格与一般物品价格的共同之处在于（  ）。76

A都是价格用货币来表示    B都有波动受供求因素的影响    C都是按质论价：优质高价，劣质低价    D都是受区位的影响很大    E都是形成的时间较长

5、选取的可比实例应符合（  ）。94

A可比实例物业应是估价对象物业的类似物业

B可比实例的交易类型与估价时点接近

C可比产例的交易类型与估价目的吻合                                               

D可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常价格的市场价格

E可比产例应同实际完全相符

6、影响房地产市场发展的社会因素有（  ）。121

A家庭收入水平及分布    B传统观念及消费心理    C社会福利

D家庭户数规模   E家庭生命周期

7、房屋租赁登记备案的一般程序包括（  ）。160

A签订    B申请    C审查    D颁证    E变更

8、房屋租赁合同的法律特征有（  ）。169

A房屋租赁合同是双务合同    B房屋租赁合同是无偿合同

C房屋租赁合同是诺成合同    D房屋租赁合同是要式合同

E房屋租赁合同是继续性合同

9、在营业成本中，直接人工费用包括（  ）。183

A人员的工资    B人员的资金    C人员的福利费    D办公费    E差旅费

10、在编制成本预算时，必须遵循（  ）。195

A成本预算必须同其他预算相协调    B成本预算要以各项定额为基础

C成本预算应有相应的技术经济措施保证    D成本预算要全面权衡，提高资金使用效益

E成本预算要符合实际，不要留余地

11、物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可将合同分为（  ）。

A物业建设单位在开发所订立的合同   207

B前期物业服务合同与物业服务合同

C业主所签订的与物业管理活动有关的合同

D物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同

E后期物业管理合同

12、物业服务合同具有（  ）特征。212

A物业服务合同的订立应以当事人相互信任为，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉

B物业服务合同是有偿合同    C物业服务合同具有过渡性

D物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同    E物业服务合同是劳务合同

13、企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括（  ）。243

A资金筹集    B资金运用   C资金耗费    D资金转收    E资金收回和分配

14、写字楼物业的特点，主要表现在（  ）。302

A所处区位好，规模大    B多为现代化的高层建筑    C功能齐全，配套设施完善

D全部由专业物业管理企业管理    E保持产权的完整性是写字楼物业保值的关键

15、零售商业物业的经营管理工作，主要包括（  ）。331

A招商及承租户组合    B零售技术及营销    C零售技术

D物业维护    E运行管理

16、物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理，需要综合考虑（  ）。387

A管理的范围、深度和想要达到的管理效果

B现有管理流程的规范化程序

C管理人员综合应用计算机的水平

D资金的投入    E资金的流出

17、下列选项中，属于物业管理企业类型的有（  ）。8

A管理型物业管理企业    B托管型物业管理企业    C专业型物业管理企业

D非专业型物业管理企业    E综合型物业管理企业

18、下列对物业价格主要特征的说法，正确的是（   ）。76

A物业价格受区位的影响很大    B物业价格实质上是物业权益的价格

C物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金   

D物业价格形成的时间较短    E物业价格容易受交易者的个别因素的影响

19、市场法是物业估价的一种方法，其运用的基本的步骤包括（  ）。94

A搜集交易实例    B选取可比实例    C对可比实例成交价格进行处理

D求取比准价格    E准价格交易

20、影响房地产市场转就的主要社会经济力量包括（  ）。121

A金融业的发展    B信息、通信技术水平的提高    C生产和工作方式的转变

D人文环境、自然环境的变化    E人口数量的不断增长

21、房屋租赁时，出租人的权得有（  ）。174

A有按期收取租金的权利    B对物业管理善进行监督建议的权利

C有监督承租人按照合同规定合理使用房屋的权利

D有依法收回出租房屋的权利    E有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定的权利

22、客户关系管理对企事业的作用有（  ）。177

A能够改善企业形象，提升企业生产力

B能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程

C能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力

D能够提高企业销售收入    E能够改善企业服务，提高客户满意度

23、按现行财务制度的规定，不得列入成本支出的是（  ）。184

A国家法律、法规规定之外的各种付费

B被没收的财产、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出

C物业管理企业对管理用房进行癫狂装修发生的支出

D对外投资支出    E购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出

24、成本按照计算依据的不同主要有（  ）。186

A边际成本    B差异成本    C目标成本    D定额成本    E计划成本

25、下列选项，属于最具有的财务管理目标的是（  ）。245

A利润最大化    B资本利润率最大化    C每股利润率最大化   

D总股利润率最大化    E企业价值最大化

26、下列属于影响写字楼物业分类的因素的是（  ）。303

A地理位置    B交通便利性    C声望或形象    D人口密集度    E为租户提供的服务

27、写字楼管理策略中应该注意（  ）。313

    A分阶段提供物业管理服务，清楚办公室服务范围    B确保提供“合同服务”适时提供“超值服务”C合理保证非收益部分的使用需要    D定位目标市场    E明确吸引租户的策略

28、投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有（  ）。351

A完全拥有权    B直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东身份

C将大部分产权出售    D全部出售套现    E以上全错

29、企业物业资产管理涉及（  ）领域的活动。367

A购置物业资产    B买卖物业资产   C剥离物业资产

D财务    E管理人员职能

30、大型企业物业资产管理的内容包括（  ）。364

A编制企业物业资产清单    B设定管理目标    C控制成本

D适时处置资产并获得收入    E财务收支

 

 

答案：

一、单项选择题

1（C）2（A）3（D）4（C）5（B）6（C）7（D）8（A）9（D）10（A）

11（B）12（D）13（A）14（D）15（C）16（C）17（A）18（A）19（C）20（B）

21（C）22（D）23（B）24（D）25（A）26（D）27（A）28（A）29（A）30（B）

31（B）32（D）33（B）34（B）35（D）36（A）37（A）38（C）39（D）40（B）

二、多项选择题

1（ABDE）2（ABCD）3（ABC）4（ABC）5（ABCD）6（BCDE）

7（BCD）8（ACDE）9（ABC）10（ABCD）11（ABCD）12（ABDE）

13（ABCE）14（ABCE）15（ABCD）16（ABCD）17（ACE）18（ABCE）

19（ABCD）20（ABCD）21（ACDE）22（BCDE）23（ABDE）24（CDE）

25（ABDE）26（ABCE）27（ABC）28（ABCD）29（ACDE）30（ABCD）

《物业经营管理》模拟试卷

 

一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1、下列选项中，地区购物商场的建筑规模在（  ）。4

A.1万～3万m²之间       B. 1万～5万m²之间

C. 3万～5万m²之间      D. 5万～8万m²之间

2、核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的动作状态的是（  ）。9

A物业管理    B设施管理    C房地产资产管理    D房地产组合投资管理

3、投资者进行房地产投资的主要目的是（  ）。20

A获得荣誉    B使其财富最大化    C降低投资风险    D掏通货膨胀

4、零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（  ）。36

A市政公用和公建配套设施完备的程度    B周转土地利用情况和环境

C零售商业物业辐射区域分析的结果      D交通运输是否便利

5、房地产置业投资活动表示为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供何和住的生产或生活空间。这是（  ）。38

A房地产投资活动从财物形态进行考察的    B房地产投资活动从实物形态进行考察的

C房地产投资活动从货币形态进行考察的    D房地产投资活动从净利形态进行考察的

6、金融机构在向居民提供抵押货款时，借款人在每月的还款额中（  ）。57

A全部还本    B全部还息    C一部分还本，另一部分付息    D以上选项全部正确

7、在不考虑资金时间价影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标是（  ）。58

A盈利指标    B静态指标    C动态指标    D清偿指标

8、下列随着时间的流逝而不断减少的是（  ）。87

A原始价值    B市场价值    C账面价值    D评估价值

9、下列不是物业估价的基本方法（   ）。93

A市场法    B成本法    C收益法    D交易法

10、下列房地产市场的运行环境中，影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件的是（  ）。121

A社会环境    B资源环境    C国际环境    D政治环境

11、房地产市场供给的基本法则为（  ）。123

A当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少

B当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量减少，较低的商品价格会使可供销售的商品数量增加

C当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品会使可供销售的商品数量增加

D当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量减少， 较低的商品价格也会使可供销售的商品数量减少

12、无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于（  ）。139

A化减房地产市场的风险            B分析房地产市场的信息  

C预测房地产市场未来的发展趋势    D把握房地产市场供求关系的变化规律

13、在双方中的一方死去时自动中止的租赁是（  ）。157

A定期租赁    B自动延期租赁    C意愿租赁    D私房租赁

14、物业租赁所面向的目标市场群体，主要由（  ）决定。163

A该物业的档次所决定    B该物业所处的市场的供求关系决定

C该物业所处区域的商业特征决定    D该物业所处的地理位置是否优越所决定

15、租赁管理的核心内容是（  ）。165

A确定可出租面积的租赁方式    B编制租赁经营预算

C租户选择                    D确定租金方案

16、凡要求有特定形式和履行一定手续的合同都称为（  ）。169

A双务合同    B有偿合同    C诺成合同    D要式合同

17、下列对客户关系管理的叙述中，说法错误的是（  ）。176

A客户关系管理，一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为

B客户关系管理是通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略

C客户关系管理是指企业通过富有意义的交流沟通，理解并影响客户行为，最终实现赢得客户、保留客户、客户忠诚和客户创利的目的

D客户关系管理是整合客户、企业和员工资源、优化业务的流程

18、下列选项中，不是按照成本计算依据的不同来划分的是（  ）。186

A估计成本    B实际成本    C计划成本    D定额成本

19、某办公单位以每月2000元的价格租了一间100m²的办公室，年终总结时，其交通费2500元/年，通信费3500元/年，办公服务器费500元/年，书报费800元/年，宣传广告及市场推广费11000元/年，法律费用5200元/年，节日装饰费500元/年，其办公费估算为（  ）元/年。188

A  48000    B  26500    C  28500    D  25500

20、编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定年增长率缺乏客观依据的是（  ）。197

A固定预算    B弹性预算    C零基预算    D滚动预算

21、成本的日常管理内容不包括（  ）。205

A利用物业管理周期理论进行成本控制    B严格实施预算的凭证控制

C建立健全费用开支与报销审批制度      D控制责任中心的业绩考评

22、下列选项中，（  ）是开展物业管理工作的基础。207

A物业管理企业与众多的业主发生物业管理的法律关系

B物业管理中的各种合同    C物业管理企业提供物业管理服务

D物业管理企业与众多的非业主发生物业管理的法律关系

23、下列对物业服务合同的说法，正确的是（  ）。209

A物业服务合同是物业管理企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同

B物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同两种，两者之间存在着时间先后的顺序，但并不相互衔接

C若不签订前期物业服务合同，也可以保证购房人在购买房屋后，直至业主委员会成立时的各项权利得以实现    D物业服务合同的甲方是新建住宅的，乙方是甲方选聘的物业管理企业

24、下列选项中，（  ）不是风险具有的特征。227

A负责性    B不确定性    C特殊性    D可测性

25、在投保人对投保标的进行了重复保险，即向多个保险人对同一标的投保的情况下产生的保险原则是（  ）。231

A诚信原则    B不确定性    C近因原则    D比例分摊原则

26、在保险合同关系人中，受益人是指（  ）。232

A人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人    B被保险的代理人

C为保险人招揽和代理保险业务而收取拥金的人     

D与保险人签订合同并负责交纳保险费的另一方当事人

27、（  ）包括资金的投放和各项资产的使用两方面。243

A资金筹集    B资金运用    C资金耗费    D资金分配

28、反映物业管理企业在某一特定时日财务善的财务报表是（  ）。252

A资产负债表    B利润表    C现金流量表    D成本报表

29、一般来说，为每个办公室工作人员提供（  ）的单元内建筑面积比较合适。315

A  5～6m²    B  10～15m²     C15～20m²     D  20～25m²

30、下列不是写字楼物业工程安全管理中“十供”的是（  ）。321

A确保供电    B确保供水    C确保供饭    D确保供气

31、对物业管理企业进行评价的主要目的是（  ）。326

A令物业管理企业为业主和盘旋提供更好的服务    B决定保留还是辞退当前的物业管理企业

C与租户有良好的沟通                          D及时收取租金

32、零售商业物业又称为（  ）。329

A商业地产    B零售物业   C商业物业   D零售地产

33、物业管理企业需要不同的经营策略，就中高档而言，经营策略主要包括（  ）。345

A树立品牌形象，参与市场竞争          B必要的经济回报

C与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟    D以上均是

34、百分比租金通常以（  ）为基础计算。340

A按月支付    B按季度支付    C按半年支付    D以年总营业额支付

35、下列关于零售商业物业在选址和规划的说法，不正确的是（  ）。334

A购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方

B交通便利是影响购物中心成功经营的重要因素，即使停车不便时，也不受影响

C有关调查研究发现，零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的使得性和零售商业物业的显著性

D零售商业物业管理，可细分为（  ）等项目

36、零售商业物业管理，可细分为（  ）等项目353

1防火安全    2治安保卫    3劳动安全    4媒体风险防范安全

A1234    B123    C134    D234

37、组合投资管理的内容包含（  ）。359

A管理对象    B管理者    C管理方法   D以上均是

38、下列有关物业资产管理的说法，错误的是（  ）。368

A信息技术的发展给物业资产管理提供了便捷的工具

B为了准确评估绩效，企业应该将物业资产同非物业资产运营的数据紧密联系起来

C现实中若没有一个独立的物业信息系统，要做一个很好的物业资产定理决策是很困难的

D随着我国大型企业的发展及市场竞争的加剧，对物业资产管理的需求也会不断增加

39、不良物业资产的表现形式包括（   ）。375

1房地产不良贷款；    2金融机构直接投资半道形成的不良资产；    3其他不良信贷资产中的抵押物；4其他单位委托处置的房地产不良资产

A1    B2    C123    D1234

40、下列对可持续发展与物业管理的说法，错误的是（  ）。385

A可持续发展的物业管理，既包括对人居与自然生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用

B智能管理系统的应用，提高了含苞在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平，但其高耗能、高成本，使用有待考虑

C噪声控制是可持续物业管理的重要内容之一

D要加强雨水、汗水的排放、处理和再利用

二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（  ）。6

A服务对象不同    B地理位置不同    C服务内容不同   

D建筑设计和装饰风格不同    E收税机关不同

2、居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括（  ）。35

A市政公用和公建配套设施完备的程度    B公共交通便捷程度    C环境因素

D居民人口与收入    E人口增长数量

3、下列关于设备更新的特点分析，正确的是（  ）。53

A设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命   

B设备更新分析更新分析只考虑未来发生的现金流量    C比较设备的费用   

D设备更新分析以费用年值法为主    E只比较设备的费用

4、下列关于绘制现金流量图的基本规则，说法正确的有（  ）。39

A以纵轴为时间轴，向上延伸表示时间的延续

B以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续

C若现金流出或注入不是发生在计息周期的期初或期未，而是是发生在计息周期的期间，习惯方法是将其代数和看成在计算周期未发生，称为期未惯例法

D为了与期未惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资p作为下一周期期未    E相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量

5、下列说法错误的是（  ）。83

A起价是指销售的商品房的最低价格    B标价又称报价、表格价，即买方的要价

C成交价是商品戽买卖双方的实际交易价格    D起价一般可以反映所销售商品房的真实价格水平

E均价是所销售商品房的平均价格

6、市场法又称（  ）。93

A市场比较法    B比较法     C估价法    D比例法    E房屋评估法

7、下列选项中，会导致商品住宅需求变化的有（  ）。122

A收入的变化     B其他商品的价格变化    C对未来的预期

D政府政策的变化    E商品的变化

8、反映和描述房地产市场善的指标，包括（  ）。129

A可供指标    B供给指标    C需求指标    D市场交易指标    E矢量指标

9、房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，其特征包括（  ）。155

A房屋租赁不转移房屋的所有权    B房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

C房屋租赁关系是一种经济要式契约关系    D房屋租赁关系因所有权的转移而终止

E租赁双说主都必须是符合法律规定的责任人

10、按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为（  ）。157

A公房租赁    B定期租赁    C私房租赁    D自动延期租赁    E意愿租赁

11、关于物业管理成本分类，按照与物业管理服务业务量的关系划分为（  ）。185

A固定成本    B变动成本    C半固定或半变动成本    D租金    E利息支出

12、目前，我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式有（  ）。187

A直取制    B间接制    C包干制   D付金制    E酬金制

13、前期物业服务合同具有的特征包括（  ）。210

A前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订

B前期物业服务合同由业主委员会和物业管理企业签订

C前期物业服务合同具有过渡性

D前期物业服务合同是要式合同

E前期物业服务合同是诺成合同

14、物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除了遵循签订一般合同时的注意事项外，还要注意（  ）。

A“宜细不宜粗”的原则    B不应有无偿无限期的承诺     215

C实事求是留有余地    D明确界定违约责任与处理关系

E企业在合同中的相关权利

15、财会报告分析工作，一般应当按照以下（  ）步骤进行。261

A财务报告分析准备阶段    B财务报告分析实施阶段

C财务报告分析报告阶段    D财务报析编写阶段

E财务报告分析整理阶段

16、保证非收益部分的合理使用需要促进（  ）。313

A共用空间的合理配置    B分阶段的合理配置    C管理服务空间的合理配置

D设备空间的合理配置    E使用空间的合理配置

17、物业经营管理企业在确定写字楼租金时，应认真考虑（  ）。316

A计算可出租面积    B计算可使用面积    C出租单元的面积规划和室内装修

D租金的调整        E管理财务

18、购物中心的物业管理师必须有基本的零售技术，尤其需要了解（  ）。331

A商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求

B选项范围，在充分了解消费者及其需求特点的弎上确定

C商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量

D橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看

E物业维护，负责承租范围

19、智能化小区的物业管理，主要包括（  ）。388

A通信功能的管理    B安全技术防范    C信息服务   D对管理人员进行培训   E社区服务功能

20、下列（  ）是不良物产资产的处置方法。379

A资产重组    B公开出租    C以资抵债将债权转为物权    D实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权    E采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务

21、物业经营管理中的战略性工作包括（  ）。12

A确定战略及标准   B构建信息基础    C决策分析    D进行资产组合    E进行组合管理

22、商业辐射区域分析的内容包括（  ）。36

A可能的顾客流量    B消费者的行为    C消费者的喜好和偏爱

D消费者的购买能力   E服务态度

23、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由（  ）构成。85

A折旧费    B维修费和管理费    C投资利息    D保险费    E房产税

24、市场交易指标包括（  ）。131

A国内生产总值    B房屋空间使用数量    C房地产租金   

D房地产价格指数    E销售量

25、通常物业租金分为（  ）。158

A干租    B毛租    C净租    D百分比租金    E重租

26、下列情形中，房屋不得出租的情形在（  ）。161

A司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的

B不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的

C已抵押，未经抵抽权人同意的    D权属有争议的    E未按规定缴纳有关税费的

27、按照与决策的关系，可将成本分为（  ）。186

A可免成本    B估计成本    C目标成本    D计划成本    E实际成本

28、保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，包括（  ）。190

A保安系统费    B保安人员人身材保险费    C保安用房费

D保安人员住房租金    E保安人员工资

29、按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，报告可以分为（  ）。285

A向物业业主、租户提交的物业管理报告    B向高层次管理者提供的物业管理报告

C向投资者或董事会提交的物业管理报告    D向检察机关提交的物业管理报告

E向公安机关提交的物业管理报告

30、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑的因素有（  ）。315

A提供的物业管理服务         B可能面积的组合    C寻租者经营业务的性质

D寻租者将来扩展办公室面积    E租户的商业信誉

 

答案

一、单项选择

1（A）2（A）3（B）4（C）5（B）6（C）7（B）8（C）9（D）10（B）

11（A）12（D）13（C）14（B）15（C）16（D）17（D）18（A）19（A）20（C）

21（D）22（B）23（A）24（C）25（D）26（A）27（B）28（A）29（C）30（C）

31（A）32（A）33（D）34（D）35（B）36（A）37（D）38（B）39（D）40（B）

二、多项选择

1（ABCD）2（ABCD）3（ABCD）4（BCE）5（BD）6（AB）

7（ABCD）8（BCD）9（ABCE）10（BDE）11（ABC）12（CE）

13（ACD）14（ABCD）15（ABCD）16（ACD）17（ABCD）18（ABCD）

19（ABCE）20（CDE）21（ABCD）22（ABCD）23（ABCE）24（CDE）

25（BCD）26（ABCD）27（AB）28（ABCD）29（ABC）30（BCD）

全国物业管理师职业资格考试模拟题《物业管理实务》

一、单项选择题（共30题，每题1分。每题备选项中，只有1个最符合题意）

1、物业服务企业提供的服务是（    ）。

A. 无偿的             B. 微利的           C. 有偿的和盈利性的        D. 保本非盈利的

2.物业服务企业成立的标志是取得（      ）

A.企业名称预先核准通知书      B.营业执照     C.物业服务企业资质证书        D.验资证明

3. 对于三级资质的物业服务企业而言，要求物业管理专业人员、以及工程等方面的专职管理和技术人员不少于（  ）人。    A.5        B.10         C.20         D.30

4.下列项目中，必须通过招投标选聘物业服务企业的物业是（    ）。

A.一个办公楼                                     B.已经成立了业主大会的住宅小区

C.仅有4个投标方的一个新建尚未销售的大型住宅小区 D.已经成立了业主大会的住宅小区内的会所

5．下列选项中，不属于物业管理方案的关键性内容的是（    ） 。

A.组织架构与人员配备           B.费用测算与成本控制   C.管理方式、运作程序及管理措   D.物资装备

6．招标人需要对已经发出去的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件（      ）日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。     A.5        B.7       C.10       D.15

7．在拍卖的过程中，属于“要约”行为的是（    ）。

A.拍卖方发布拍卖公告              B.拍卖人宣布拍卖某物    C.拍卖师击槌     D.竞拍方的每次出价

8. 业主公约正式订立的时间是（     ）。

  A.物业销售前             B.物业销售阶段       C.物业入住阶段          D.首次业主大会召开

9. （     ）是民法、合同法的最基本原则。 

  A.平等原则           B.自由原则         C.诚信原则        D.公序良俗原则

10．从法律的角度来说，前期物业服务企业的起点是（    ）。（《物业管理条例》）

A. 前期物业管理合同签订生效    B. 竣工验收    C. 承接查验   D. 负责前期物业管理的企业入场

11．前期物业管理最明显的特点是（    ）。

A. 其特定内容是以后常规物业管理的基础，对常规物业管理有着直接和重要的影响

B. 在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程

C. 呈现管理服务的波动和不稳定状态   D. 一般呈现出收入少，支出多，收支不平衡和亏损

12. 承接查验实施方案由（   ）制定。

A.物业服务企业    B.建设单位   C.物业服务企业或建设单位共同   D.物业服务企业或建设单位

13. 物业管理承接查验主要的方式是（       ）。

      A.感官查验    B.核对查验     C.使用查验     D.检测查验

14. 以下各个选项中，属于物业管理机构更迭时承接查验的内容但是不属于新建物业承接查验内容的是（     ）。

A. 物业资料                B. 共用部位     C. 各项费用与收支情况             D. 共用设备设施

15. 物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部（      ）令《住宅室内装饰装修管理规定》。  

A. 99号                       B. 121号        C. 110号                      D. 48号

16．因装饰装修活动造成了相邻住宅的管道堵塞，（     ）应当负责修复和赔偿。

A. 装修人                   B. 装修施工单位 C. 装修人或者装修施工单位      D. 相邻住宅的业主

17. 装饰装修申报资料由（    ）提供。

      A.业主                   B.物业管理单位             C.业主和施工单位                      D.业主和物业单位

18. 需要进行中修或局部大修更换部件的房屋是（     ）。

A. 基本完好房            B. 一般损坏房      C. 严重损坏房                      D. 危险房

19. 定期维修又叫做（     ）。

A. 状态检测下的预防维修         B. 改善性的预防维修     C. 计划性预防维修                    D. 中修

20. 对物业管理而言，应尽量避免（     ）。

      A.计划性预防维修         B.状态监测下的预防维修         C.改善性能的预防维修           D.事后维修

21．某小区入夏后发现蚊子骤然增多，最后合适的治理方法是（    ）。

A. 利用诱饵诱杀                                      B. 使用相关的器械灭杀

C. 查找附近有没有的积水，然后排干积水并加入药物      D. 安装各种防蚊的纱窗

22. 以下选项中，不属于清洁卫生服务内容的是（     ）。

A. 建筑物外公共区域清洁         B. 垃圾的收集与处理     C. 花木种植       D. 管道疏通服务

23. 安全防范工作周检由（    ）负责。

A. 安防队伍的各班班组长     B. 安防主管及项目领导    C. 指定人员     D. 指定的督察人员

24. 义务消防队伍每年应进行（       ）次消防实战演习。

A. 1                          B. 1—2                   C. 2               D. 3

25. 对物业管理常见的紧急事件，针对同一类型的事件制定的预选方案要在（    ）个以上。

A. 两                                     B. 三                    C. 四                 D. 五

26. 物业管理投诉处理的要求不包括（       ）。

A.谁受理，谁跟进，谁回复                B.暂时无法解决的，可让客户回去等候通知

C.做详细记录，并及时总结经验            D.尽可能满足业主的合理要求

27. 在物业管理使用的各类文书中，（      ）的规范性最强。

A.行政公文            B.事务文书      C.制度文书                    D.礼仪文书

28. 企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动为（     ）。 

  A.辞职           B.解职              C.辞退            D.资遣

29．在销售商品房的时候，购房者应该按照总购房款的（     ）的比例向售房单位交纳维修资金。

A. 1％-2％                   B. 2％－3％        C. 3％－4％             D. 4％－5％

30. 全国物业服务企业信用档案建设的原则是（      ）

      A.统一规划、分级指导、集中申报，信息共享      B.统一建设、分步实施、分级管理、信息共享

      C.统一建设、强化领导、分级管理、信息共享      D.统一规划、分级建设、分步实施、信息共享

二、多项选择题（共15题，每题2分。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1. 物业管理公司使用的请示属于（       ）

 A.内行文             B.外行文             C.前行文           D.后行文    E.上行文

2.下列关于物业服务企业资质的说法中，错误的是（     ）。

   A.资质审批并不是物业服务企业设立的一个必须条件

   B.新设立的某家物业服务企业在申报资质的时候，审批部门可以根据其所具备的注册资金、专业人员条件和所管理的物业面积给予不同的资质

   C.一个物业服务企业管理的高层住宅面积为40万平方米，管理独立式别墅2万平方米，单从所管理的物业面积这一标准来看，它符合二级资质的要求

   D．在取得营业执照之后的一个月内，物业服务企业应该到相应的主管部门申请资质

   E. 资质审批一定要在工商注册登记后才能进行

3. 影响物业服务企业机构设置的主要因素包括（     ）

A.国家的宏观政策 B.企业战略因素 C.技术因素 D.组织规模及所处的阶段 E.企业的员工素质

4.在物业服务企业从事的以下管理内容之中，带有公共管理性质的有（  ）。

A.向部分业主提供家政服务               B.向部分业主提供班车接送服务

C.物业区域内公共秩序的维护             D.市政设施的配合管理       E.物业的装修管理

5. 下列关于公开招标的表述中，正确的是（     ） 。

     A.公开招标必须发布招标公告，但发布的途径可以不是公共媒介

     B.公开招标应当邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加招标

     C.公开招标的评选条件和程序是预先设定的

     D.招标公告必须公开，但是招标的程序和中标的结果可以不公开

     E.对于公开招标来说，投标人如果少于5个，则该公开招标无效，应当重新组织招标

6. 专题培训包括（     ）。

   A.更新观念的培训     B.专项管理培训     C.外派培训     D.专项技术培训   E.晋升培训

7．物业管理方案的实质性内容主要包括（     ）。

      A.招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序         B.管理制度的制订、档案的建立与管理

      C.早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述 D.费用测算与成本控制  E.管理指标

8. 物业服务合同与前期物业服务合同的区别表现在（     ）。

A.前期物业服务合同是建设单位同物业服务企业签订的，物业服务合同是业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的

B. 前期物业服务合同是不约定期限合同，物业服务合同是约定期限合同

C. 前期物业服务合同的期限是不确定的，物业服务合同的期限是确定的

D.前期物业服务合同规范性较弱，物业服务合同规范性较强

E.前期物业服务合同的期限比较短，物业服务合同的期限比较长

9. 对有争议的物业服务合同的解决途径包括（      ）。

  A.友好协商B.向约定的仲裁委员会仲裁 C.向人民法院起诉 D.由物业管理单位解释E.听从业主大会意见

10. 物业服务企业支付的物业管理用房的有偿使用费，应该计入（     ）

A. 管理费用         B. 营业成本    C. 直接材料费        D. 只有人工费      E. 递延资产

11. 物业管理工作移交中的重点和难点包括（     ）。

A. 物业资料的移交         B. 共用部位的移交        C. 共用配套设施和机电设备的接管

D. 各项费用和资产的移交               E. 物业管理运作的衔接

12. 在物业管理机构发生更迭时的物业查验的基本内容包括（     ）。

A.物业资料情况                          B.物业共用部位、共用设施设备及其管理现状

C.各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况 D.业主产权范围内的物业使用情况 E. 业主的资料情况

13．处理紧急事件的要求包括（     ）

A. 企业应尽可能控制事态的恶化和蔓延     B. 在态度上可适当消极

C. 不管事件如何变化，要严格遵守原定的预防措施或应对方案

D. 避免出现“多头领导”                   E. 应以不造成新的损失为前提

14. 在能源消耗的公式中，属于浪费掉的能源的是（      ）。

A. Wc                      B. Wsb        C. Ws                D. Wf        E. Wb

15. 关于公共安全防范管理服务的论述中，正确的是（      ）。

A. 在公共安全防范活动中，物业服务企业居于主导地位，必要时请政府相关部门协助

B. 在公共安全防范活动中，政府相关部门居于主导地位，物业服务企业只是起到协助作用

C. 物业服务企业的所提供的安全防范服务在本质上是防范性的，而不是要解决某些具体的安全问题的

D. 物业服务企业对于小区内的治安等问题承担全部责任

E. 物业服务企业对于小区的治安所承担的责任要以物业服务合同为依据

三、综合分析题（共2题，每题20分）。

案例分析题（一）

某小区为多、高层混合小区，在建设阶段A物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，请问：

1. 物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处（5分）
2. 说明早期介入包括哪些阶段？（3分）
3. 你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务？（3分）
4. 在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任？（4分）
5. 在保修期内，保修责任是谁？你该如何处理？ （5分）

 

案例分析题（二）

王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业管理公司的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业管理公司告上法庭。试问：

（1）本案可以依法应由谁来承担赔偿责任？（2分）

（2）台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？（3分）

 （3）物业管理公司依法是否应承担赔偿责任？（5分）

（4）如果你是某物业管理公司的安全管理人员，负责所承担项目的安全管理工作。请说明安全防范管理服务包括哪些内容？治安防范的注意事项。（10分）

参考答案

一、单项选择题（共30题，每题1分）

1、C   2、C   3、B   4、C   5、D   6、D   7、D   8、D    9、C   10、A

11、A  12、A、13  B、14  C、15  C、16 、A   17、C  18、B  19、C  20、D

21、C  22、C  23、B  24、B  25、A  26、B    27、A  28、D  29、B  30、D

二、多项选择题（共30题，每题2分）

1、ACE     2、ABD  3、BCD   4、CDE   5、BC

6、ABD  7、BCE  8、AC     9、ABC  10、AB

11、CDE   12、ABC  13、ADE  14、ABCD  15、BCE

 

案例分析题（一）参考答案

（1）对于开发商而言，有优化设计、有助于提高工程质量和提高开发效益

对于物业服务企业有助于了解物业情况，为前期物业管理作充分准备

（2）物业开发项目的可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段

（3）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况

（4）物业工程质量保修分为二部分：一是业主从建设单位购买的产权专有部分；一是物业服务企业承接管理的物业共有区域及共用设施设备部分。

（5）由建设单位承担。向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主部分由业主自行向建设单位提出处理要求；也可以向物业服务企业反映，物业服务企业负责转告建设单位。

案例分析题（二）参考答案

1) 应该由王军承担，根据民法通则第126条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有权人或者管理人应当承担民事责任。

2）不属于不可抗力，因为这是可以预见且可以避免的，王军未能尽到足够的注意义务来防止花盆坠落，其本身是有过错的。当然如果真的属于不可抗力的话，则不需要承担责任。

3）物业管理公司在本案中不承担赔偿责任，因为阳台属于业主专有部分，花盆是业主自有物业，物业公司管理范围只限于公共部分，对于阳台上的花盆物业公司并不是管理人，业主才是法定的管理人。但是，尽管从法律上，一般来说此类事件物业公司不需承担赔偿责任，但一个小区如果发生这类事件，对物业公司的声誉和品牌都是一种极大的损害，因此，物业公司在平时工作中还是应当采取措施防止此类事件发生。如果发现住户阳台放了可能发生坠落危险的物品，应及时劝阻，劝阻无效的应送达整改通知书并要求其签收。在台风等恶劣天气来临前，应对全体业主发通告，要求其检查有无不安全的搁置物、空调支架牢固不牢固，外墙有没有脱落可能等，发现问题应及时落实整改措施。

（4）内容有：出入管理；安防系统的使用、维护和管理；施工现场管理；配合政府开展社区管理。

注意事项：

1. 遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。
2. 遇到违法犯罪分子正在进行盗窃等，应立即报警，协助公安机关制止
3. 管辖范围内公共区域有疯等特殊人员进入 ，应将其劝离管辖区，或通知其家属等将其领走
4. 辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问
5. 辖区内发生坠楼等课外事物，应立即通知急救单位及公安、家属、并围护好现场，做好辖区客户的安抚工作、等待急救单位及公安部门前来处理。

2012年物业管理经营管理押密试题及答案

　　一、单项选择题
　　1.城市房地产市场的主要组成部分是(   A )。
　　A.市场价商品住宅    
　　B.经济适用住房  
　　C.公共住宅    
　　D.廉租房

　　2.房地产市场分析首先要分析的是影响房地产市场的(  A  )。  
　　A.宏观因素    
　　B.市场供求  
　　C.相关因素    
　　D.价格因素

　　3.物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于(  D  )。  
　　A.物业服务企业的质量    
　　B.物业服务企业的要求
　　C.物业的现状    
　　D.业主的态度

　　4.下列物业租赁方式中，会因租约对方中的一方死亡时自动中止的是（　D　）租赁。  
　　A.周期性    
　　B.私房
　　C.定期    
　　D.意愿

　　5.房屋租赁登记备案的一般程序不包括（　C　）。
　　A.申请    
　　B.审查  
　　C.批准    
　　D.颁证

　　6.零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。下列不属于其影响因素  的是（　C　）。
　　A.正确的经营管理策略    
　　B.有针对性的管理方案设计  
　　C.详细的管理计划    
　　D.精确的费用测算

　　7.投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式不包括（　B　）。  
　　A.全部出售套现
　　B.将产权赠与他人
　　C.将大部分产权出售，成为小股东
　　D.完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份

　　8.物业管理成本的类型中，（　A　）成本是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。
　　A.估计
　　B.可缓
　　C.边际
　　D.可免  

　　9.在人工费的估算中，福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项，其中福利基金应按工资总额的（　D　）计算。
　　A.3%
　　B.2%
　　C.1.5%   
　　D.14%  

　　10.概率预算的编制方法不包括（　C　）。
　　A.确定预算编制所涉及的每一变量
　　B. 对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值
　　C.确定每一变量的变化范围及联合概率
　　D.计算各变量不同“组合”的联合概率

　　11.物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成，首先要（　A　）。
　　A.明确控制范围
　　B.执行控制标准
　　C.分析相关差异
　　D.纠正成本偏差  

　　12.在前期物业管理阶段，( D)拥有物业，是物业的第一业主。
　　A.设计单位
　　B.施工单位
　　C.业主
　　D.建设单位  

　　13.针对不同的零售商业物业，物业服务企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言，  经营策略不包括（A　　）。
　　A.设置完善的机构
　　B.树立品牌形象，参与市场竞争
　　C.与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟  
　　D.必要的经济回报

　　14.无论是物业服务企业还是零售商业物业项目，都要成立消防安全组织，其最高管理机构是（　B　）。
　　A.物业服务企业
　　B.安全委员会
　　C.业主委员会
　　D.环境与发展委员会

　　15.组合投资管理工作的步骤中，（　　C）是按照一定的标准，采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。
　　A.制订投资方针和政策  
　　B.投资组合的调整
　　C.投资组合绩效评估
　　D.构建投资组合

　　16.质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的（B　）以上，或不能得到相应的服务，这种偏向就会消失。
　　A.8%
　　B.10%
　　C.12%
　　D.15%

　　17.不良物业资产形成的原因中，造成不良资产生成的直接原因是（　C　）。
　　A.经济周期变化 
　　B.房地产虚假的泡沫繁荣
　　C.经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷
　　D.银行货币资金运作的中断

　　1.物业管理成本按照与决策的关系划分，可将成本分为（　CDE　）成本等。 
　　A.固定   
　　B.变动
　　C.边际   
　　D.差异 
　　E.机会

　　2.成本的控制常常运用不同的机制，据此可将成本的控制分为(  ABD   )控制。 
　　A.反馈性   
　　B.防护性
　　C.事前   
　　D.前馈性 
　　E.事中

　　3.风险管理的整个过程可以分成(  ACDE  )四个步骤。
　　A.风险识别   
　　B.风险承担 
　　C.风险控制   
　　D.风险评估 
　　E.风险调整

　　4.财务报告会计报表部分中，企业在会计期末编制的主要会计报表有（　ABCE　）。 
　　A.资产负债表   
　　B.不需对外报送的成本报表 
　　C.利润表   
　　D.资产减值准备明细表
　　E.现金流量表

　　5.利润总额是指企业实现的全部利润，包括企业的(   BCDE )等内容。
　　A.主营业务收入   
　　B.所得税
　　C.营业外收支净额   
　　D.投资收益   
　　E.当年营业利润

2012年注册物业管理师物业管理实务专项练习汇总

　　1、 《物业管理条例》设立的制度均是针对（B ）的物业管理活动而言

　　A、非住宅物业

　　B、居住物业

　　C、即包括居住物业也包括非住宅物业

　　D、以上答案都不对

　　2、 （ B ）年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。

　　A、1978

　　B、1979

　　C、1980

　　D、1981

　　3、 （ A）是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。

　　A、《城市新建住宅小区管理办法》

　　B、《全国优秀管理住宅小区标准》

　　C、《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》

　　D、《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》

　　4、 （B ）年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都做了明确规定。

　　A、1995

　　B、1996

　　C、1997

　　D、1998

　　5、 非市场性的房屋管理（ B ）物业管理。

　　A、属于

　　B、不属于

　　C、包括

　　D、不包括

　　-
　　1、 业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开（ C ）日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　A、7

　　B、10

　　C、15

　　D、20

　　2、 业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权（ B ）以上通过

　　A、1/2

　　B、2/3

　　C、3/4

　　D、4/5

　　3、 经业主委员会或者（ B ）％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　A、15

　　B、20

　　C、30

　　D、50

　　4、 订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于（ A）。

　　A、业主大会

　　B、业主委员会

　　C、业主管委会

　　D、业主公约

　　5、 物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为（ A ）。

　　A、前期物业管理招标投标

　　B、物业管理招标投标

　　C、后期物业管理招标投标

　　6、写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般(　 )基础租金。

　　A.等于

　　B.低于

　　C.高于

　　D.不确定

　　答案：C

　　解析：比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。否则市场租金低于基础租金，业主就需要进一步压缩经营成本来降低基础租金。

　　7、从管理的角度来讲，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是(　 )

　　A.与客户关系维护工作

　　B.与行政管理部门的协调工作

　　C.与开发商、施工企业的合作

　　D.房屋与设备维护工作

　　答案：D

　　解析：从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好房屋与设备维护工作。这是写字楼物业管理的第二个常观目标。

　　8、收益部分使用率最大化是写字楼物业管理的(　 )

　　A.经营目标

　　B.服务目标

　　C.管理目标

　　D.微观目标

　　答案：A

　　解析：使收益部分的使用率最大化，这是写字楼物业管理的第一个常规目标。即其经营目标

　　9、一套完整的会计报表包括(　 )组成

　　A.会计报表和文字报告

　　B.主表和附表

　　C.会计报表附注和财务情况说明书

　　D.《企业会计制度》规定的和企业内部管理需要的报告。

　　答案：B

　　解析：详见第三题解析。

　　10、(　 )是会计核算的最终产品，是物业管理企业向信息使用者提供财务信息的基本形式

　　A.主表

　　B.附表

　　C.会计报表

　　D.文字报告

　　答案：C

　　解析：会计报表包含主表和附表，是会计核算的最终产品。D也是提供给信息使用者的信息之一。

　　1、租售型写字楼的空间，属于收益部分的有(　 )

　　A.物业管理用房

　　B.租赁仓库

　　C.店铺

　　D.停车场

　　E.设备机房

　　答案：B,C,D,

　　解析：AE为物业维持的必备条件，不属于收益性部分。

　　2、向业主租户提交的物业管理报告的重点是(　 )

　　A.物业管理企业收取的管理费用值

　　B.物业管理费用用在何处

　　C.物业管理企业未来的计划

　　D.企业盈利

　　E.本期物业经营管理活动完成的情况

　　答案：A,B,C,

　　解析：与物业业主租户相关的信息应成为这类型报告的主要内容，DE两项与业主不相关。

　　3、资金运用包括(　 )

　　A.资金的投放

　　B.支付罚款

　　C.各项资产的使用

　　D.补偿物业经营管理耗费

　　E.缴纳各种税金

　　答案：A,C,

　　解析：资金运营是物业管理企业将筹集到的资金按照一定的原则投入到物业管理经营服务中的过程，包括资金的投放于各项资产的使用。

　　4、按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有(　 )

　　A.政府评价

　　B.新闻媒体评价

　　C.社会评价

　　D.企业集团内部评价

　　E.企业自我诊断评价

　　答案：A,C,D,E,

　　解析：新闻媒体的主要作用是报道和宣传，不作为绩效评价的主体。

　　5、物业管理企业绩效评价以(　 )四个方面的内容作为评价重点。

　　A.物业管理企业的盈利能力

　　B.资产运营水平

　　C.偿债能力

　　D.物业管理企业

　　E.后续发展能力

　　答案：A,B,C,E,

　　解析：D选项为绩效评价的对象，其余为评价内容。

　　6、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是(　 )

　　A.建设施工合同

　　B.售房合同

　　C.收益性物业的租赁合同

　　D.水电供应合同

　　E.专项维修工程合同

　　答案：A,B,D,

　　解析：A选项为建设单位的主要工作，因此正确。可以在开发过程中售房，因此正确;开发过程需要水电支持，因此D也正确。CE不属于开发过程中的合同。

　　7、物业管理招标方式有(　 )

　　A.公开招标

　　B.有限竞争公开招标

　　C.邀请招标

　　D.有限竞争选择招标

　　E.议标

　　答案：A,C,D,E,

　　解析：这里考察的是招标方式，其中D选项为C选项的别称，因此正确选项为ACDE

　　8、前期物业服务合同与物业服务合同的差异包括(　 )

　　A.合同的客体

　　B.合同的主体

　　C.合同签订的日期

　　D.合同的有效期限

　　E.合同的委托事项

　　答案：B,C,D,

　　解析：合同的客体均是物业管理企业，是相同的。但是主体分为建设单位与业主委员会，也就是因为项目所处的时间的不同的，因此正确选项为BCD。

　　9、物业服务合同包括(　 )

　　A.租赁合同

　　B.物业服务合同

　　C.前期物业服务合同

　　D.保管合同

　　E.装修合同

　　答案：B,C,

　　解析：根据物业所处时间的不同，合同主体的不同，导致其分为BC两类，但是客体都是物业管理企业。

　　10、下面属于事先控制的有(　 )

　　A.前馈性控制

　　B.材料成本控制

　　C.管理费用控制

　　D.简单控制

　　E.防护性控制

　　答案：A,E,

　　解析：前馈控制是发生在成本发生之前的，因此属于事先控制;防护性控制也是发生在成本开支之前的，因此正确选项为AE。其他选项为按照控制对象不同而进行的成本控制分类。

　　1、静态运算的优点是(　 )

　　A.编制简单

　　B.具有挑战性

　　C.可实现费用等效益最大化

　　D.调动员工控制费用支出积极性

　　E.编制成本低

　　答案：A,E,

　　解析：静态预算也是固定预算，是以过去的实际费用支出为基础的，优点在于简单、容易为各部门所接受。

　　2、宣传广告的费用支出数量取决于(　 )

　　A.人平均工资水平

　　B.新旧程度

　　C.物业的质量

　　D.市场的供求状况

　　E.物业的空置水平

　　答案：B,D,E,

　　解析：宣传广告费用支出的数量取决于物业的空置水平、新旧程度以及市场的供求状况。因此正确选项为BDE。

　　3、成本包括(　 )

　　A.物化劳动的价值

　　B.工资

　　C.活劳动创造的价值

　　D.福利费

　　E.所有耗去的费用

　　答案：A,C,

　　解析：成本是指全部生产费用，包括物化劳动和劳动耗费的价值。

　　4、租赁合同自然终止的情况包括(　 )

　　A.无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的

　　B.租赁合同到期

　　C.符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的

　　D.因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的

　　E.当事人协商一致的。

　　答案：B,C,D,E,

　　解析：自然终止的情况有四种，包括合同到期，符合法律规定可以解除的、因不可抗力使租赁合同不能继续履行的、当事人协商一致的。因此，正确选项为BCDE

　　5、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有(　 )

　　A.确定可出租面积和租赁方式

　　B.编制租赁经营预算

　　C.定位目标市场

　　D.确定租金方案

　　E.明确广告策略

　　答案：A,B,C,D,

　　解析：前四项均是主要内容，其中E选项改为明确吸引租户的策略也为正确选项，因此，正确选项应为ABCD

物业管理师管理实务考试预测试题及答案

一、单项选择题
1．下列关于前期物业服务合同的表述中，不正确的是(D)。
A．前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议
B．前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据
C．前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业，也涉及业主
D．在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立口头的前期物业服务合同
2．前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过(C)的方式规避风险。
A．宣告合同无效
B.宣告合同可撤销
C．提前解除合同
D．约定条款
3.下列选项中属于物业项目开发的销售阶段早期介入内容的是(B)。
A．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
B．完成物业管理方案及实施进度表
C．就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见
D．对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见
4．物业工程质量保修分为两部分：一是物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由(B)负责。
A．业主大会
B．建设单位
C．物业服务企业
D．施工单位
5．新建物业承接查验的主要内容不包括(D)。
A．物业资料
B．物业共用部位
C．共用设施设备
D．建设单位资料
6．在物业管理客户中，最主要的客户管理对象是(B)：
A．建设单位
B．业主
C．专业公司
D．政府部门
7．物业管理客户沟通的内容不包括(B)。
A．与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流
B．与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作
C．与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流
D．与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流
8．物业管理投诉处理的要求不包括(A)。
A．要正确看待物业管理投诉，并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深与业主沟通联系的机遇
B．对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”
C．接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验
D．接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主(或物业使用人)的合理要求
9．通报正文的主体构成不包括(D)。
A．结论
B．结语
C．事实与评析
D．依据
10．当物业与不相隶属的单位之间商洽工作、询问和答复问题，向有关部门(如派出所、居委会)、业主委员会或其他单位等联系工作时，要用(A)文种。
A．“函”
B．“通知”
C．“请示”
D．“批复”
二、多项选择题
1．合同要约的构成要件为(ACE)。
A．要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图
B．要约必须由受要约人或其代理人作出
C．要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定
D．要约必须在要约的有效时间内作出
E.要约必须传达到受要约人才能生效
2.合同签订应遵循的基本原则是(ACDE)。
A．主体平等
B．罪责自负
C．合同自由
D．诚实信用
E．权利义务公平对等
3．物业管理服务及相关活动规范是合同签订的主要目的。在签订物业服务合同时，要特别注意的主要条款包括(ABCE)。
A．内容
B.费用
C.项目
D.技术
E．标准
4．新建物业承接查验的常用记录有(ABE)。
A．工作联络登记表
B．物业承接查验记录表
C．物业承接查验工作流程
D．承接查验所发现问题的处理流程
E．物业工程质量问题统计表
5．物业人住准备工作的核心是科学周密的计划。在进行周密计划和进行资料准备及其他准备工作的同时还应注意的问题是(BCDE)。
A．物业运转资金要落实到位
B．人力资源要充足
C．资料准备要充足
D．紧急情况要有预案
E．分批办理人住手续，避免因为过分集中办理产生的混乱
 

物业管理实物

1、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以及(   )的现代化科学管理，为业主和用户提供良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。

A.场地

B.绿化带

C.道路

D.周围环境

2、物业管理公司处理业主或是用人投诉的部门是(   )。

A.管理部

B.服务部

C.监察部

D.产业部

3、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是(   )。

A.业主直接进行的

B.通过房地产行政部门实现的

C.通过业主大会和业主代表大会实现的

D.通过物业管理公司实现的

4、业主小组成员可以通过协商选举产生，一般按每(   )平方米建筑面积产生一名小组成员。

A.300~500

B.500~1000

C.1000~1500

D.1000~2000

5、第一次业主大会或业主代表大会由(   )组织召开。

A.房地产行政管理部门

B.房屋出售单位

C.业主委员会和物业管理公司

D.房地产行政管理部门和房屋出售单位。

 

答案：1.D 2.C 3.C 4.B 5.D

 

1．（　 ）是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

　　A．总登记

　　B．初始登记

　　C．变更登记

　　D．转移登记

　　答案：A

2．业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（　 ）的，应当及时续交。

　　A．30%

　　B．60%

　　C．40%

　　D．50%

　　答案：A

3．住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位．共用设施设备保修期满后的（　 ），不得挪作他用。

　　A．维修

　　B．养护

　　C．装修

　　D．维修和更新、改造

　　答案：D

　　4．业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院（　 ）。

　　A．诉讼

　　B．予以撤销

　　C．依法裁定

　　D．调解

　　答案：B

　　5．业主对建筑物专有部分享有（　 ）的权利。

　　A．占有

　　B．使用

　　C．收益

　　D．占有、使用、收益和处分

　　答案：D

　　6．物业管理师资格注册审批机构为（　 ）

　　A．建设部

　　B．人事部

　　C．省、自治区、直辖市房地产行政管理部门

　　D．县级以上房地产行政管理部门

　　答案：A

　　7．依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力的是（　 ）。

　　A．物业服务合同

　　B．《物业管理条例》

　　C．管理规约

　　D．临时管理规约

　　答案：C

　　8．在物业管理区域内，业主大会．业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行（　 ）职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　A．管理职权

　　B．自治管理

　　C．民主管理

　　D．监督指导

　　答案：B

　9．违反《条例》规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（　 ）以下的处罚。

　　A．10万元

　　B．20万元

　　C．1万元

　　D．5万元

　　答案：A

　　10．物业管理用房的所有权依法属于（　 ）。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　A．业主

　　B．业主大会

　　C．物业服务企业

　　D．业主委员会

　　答案：A

1．鉴定机构接到鉴定申请后，应进行的程序不包括（　 ）

　　A．受理申请

　　B．初始调查,摸清房屋的历史和现状

　　C．现场查勘、测试

　　D．立即做决定,签发鉴定文书

　　答案：D

　　解析：除以上三个选项外还包括：检测验算，整理技术资料；全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；签发鉴定文书。一共包括6个程序。

　　2．下列不属于转移登记的是（　 ）

　　A．继承

　　B．划拨

　　C．合并

　　D．境迁

　　答案：D

　　解析：房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的属于房屋所有权主体发生转移的情况。

　　3．契证登记制度注重当事人订立的和约,房地产权属方面的合同一经生效,当事人之间（　 ）

　　A．债权成立

　　B．债权先成立,物权后成立

　　C．物权先成立,债权后成立

　　D．债权和物权同时成立

　　答案：D

　　4．抵押人应当在房地产抵押合同自签订之日起（　 ）,到房地产所在地办理房地产抵押登记.

　　A．20日内

　　B．30日内

　　C．28日内

　　D．半个月内

　　答案：B

　　5．（　 ）是《担保法》规定的担保形式之一

　　A．质押

　　B．抵押

　　C．物押

　　D．约定

　　答案：B

　　6．下列关于设立房地产中介服务机构应具备的条件的叙述,错误的是（　 ）

　　A．有自己名称、组织机构

　　B．有固定的服务场所

　　C．无规定数量的财产和经费

　　D．具有房地产及相关专业中等以上学历

　　答案：C

　　解析：应具备的条件包括（1）有自己的名称．组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有规定数量的财产和经费；（4）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历．初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。

　　7．下列关于房地产中介服务机构履行义务的说法，正确的是（　 ）

　　A．可以不遵守自愿

　　B．可以不交纳税费

　　C．可自行规定收取费用

　　D．遵守有关法律、法规和政策

　　答案：D

　　解析：包括6个方面：（1）遵守有关的法律、法规和政策；（2）遵守自愿、公平、诚实守信的原则；（3）按照核准的业务范围从事经营活动；（4）按规定标准收取费用；（5）依法交纳税费；（6）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

　　8．承租人如需继续租用房屋的,应当在租赁期限届满前（　 ）提出并经出租人同意,重新签订租赁合同.

　　A．2个月

　　B．1个月

　　C．半个月

　　D．3个月

　　答案：D

　　9．下列说法正确的是（　 ）

　　A．房屋所有权人是房屋出租人

　　B．房屋使用人是房屋出租人

　　C．房屋使用人是房屋承租人

　　D．房屋使用人是业主

　　答案：A

　　10．商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起（　 ）,依法到房地产管理部门办理权属登记手续

　　A．90日

　　B．100日

　　C．50日

　　D．1个月内

　　答案：A

1．经审查,开发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起（　 ）依法做出准予预售的行政许可书面决定

　　A．9日内

　　B．15日内

　　C．10日内

　　D．12日内

　　答案：C

　　2．房地产转让的内容包括（　 ）

　　A．房屋转让

　　B．土地使用权转让

　　C．房屋转让和土地使用权转让

　　D．划拨土地使用

　　答案：C

　　解析：由于房屋与土地物质相连，经济属性也密切相关，因此房屋转让与土地使用权转让必须保持一致。

　　3．取得建设用地批准文件以后（　 ）,政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费

　　A．超过1年未动工开发的

　　B．超过半年未动工开发的

　　C．超过2年未动工开发的

　　D．超过3年未动工开发的

　　答案：A

　　解析：超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权

　　4．关于房地产开发企业一级资质的要求,正确的是（　 ）

　　A．注册资本不高于5000万元

　　B．从事房地产开发经营4年以上

　　C．连续3年建筑工程质量合格率达100%

　　D．注册资本不低于5000万元

　　答案：D

　　解析：一级资质房地产开发企业：一是注册资本不低于5000万元；二是从事房地产开发经营5年以上；三是近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成于此相当的房地产开发投资额；四是连续5年建筑工程质量合格率达100%；五是上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；六是有职称的建筑．结构．财务．房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计不少于4人；七是工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；八是具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；九是未发生过重大工程质量事故。

　　　5．根据《城市房地产开发经营管理条例》规定,达到房地产开发企业资格的条件是（　 ）

　　A．有100万元以上的注册资本

　　B．有50元以上的注册资本

　　C．有3名以上持有资格证书的房地产专业人员

　　D．有1名以上持有资格证书的专职会计人员

　　答案：A

　　解析：设立房地产开发企业应符合《城市房地产开发经营管理条例》的条件是：（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业．建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

　　6．住宅专项维修资金的使用,应遵循（　 ）的原则

　　A．不公开

　　B．受益人和负担人不一致

　　C．任何单位和个人不得挪作他用

　　D．方便但缓慢

　　答案：C

　　解析：住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷．公开透明．受益人和负担人相一致的原则。

　　7．业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的（　 ）

　　A．20%

　　B．8%

　　C．2%

　　D．30%

　　答案：C

　　解析：商品住宅的业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

　　8．《物业管理条例》规定投标人少于（　 ）的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，可以采用协议的方式选聘物业服务企业。

　　A．1个

　　B．2个

　　C．3个

　　D．4个

　　答案：C

　　9．（　 ）决定了应对物业管理人员实行职业资格制度

　　A．物业管理活动的特殊性

　　B．经营管理的专业性

　　C．学科多,管理复杂

　　D．以上说法都正确

　　答案：D

　　10．物业服务企业是一种（　 ）的企业

　　A．以较多自有资本而管理企业

　　B．以较少自有资本而管理庞大资产企业

　　C．以较多自有资本而管理较小企业

　　D．以较少资本管理较小企业

　　答案：B

1．（　 ）逐步推行城镇住房制度改革

　　A．1980年以来

　　B．1981年以来

　　C．1979年以来

　　D．1982年以来

　　答案：C

　　解析：1979年开始实行向居民售房的试点。1994年开始全面开展公有住房向居民和职工出售工作。

　　2．物业承接查验的内容包括（　 ）

　　A．物业管理资料移交

　　B．物业现场验收

　　C．物业管理资料移交和物业现场验收

　　D．物业合同

　　答案：C

　　解析：物业承接查验的内容。

 

　　3．对实行物业承接查验制度的说法,错误的为（　 ）

　　A．可弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端

　　B．重视物业共用部位

　　C．扰乱业主生活规律

　　D．保障业主财产利益

　　答案：C

　　4．下列关于物业管理招标投标的说法，错误的是（　 ）

　　A．采取地方保护主义违背公开、公平、公正原则

　　B．不得对潜在投标人实行歧视待遇

　　C．对潜在投标人分三六九等区别对待也违背公开、公平、公正原则

　　D．对潜在投标人可以提出与招标物业管理项目实际不符的要求

　　答案：D

　　5．前期物业管理招标投标活动（　 ）

　　A．有利于遏制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为

　　B．有利于创造物业管理公平的市场竞争环境

　　C．有利于促进物业服务企业提高物业服务质量

　　D．以上都正确

　　答案：D

　　6．物业管理是市场经济的产物,（　 ）是市场经济的基本特征

　　A．平等互利

　　B．公平

　　C．竞争

　　D．发展

　　答案：C

　　7．（　 ）是业主之间建立联系的基础.

　　A．个人财产

　　B．个人利益

　　C．共同财产和共同利益

　　D．以上说法都不对

　　答案：C

　　8．物业管理往往涉及多个业主利益,业主之间（　 ）

　　A．只有个体利益

　　B．只有共同利益

　　C．无共同利益

　　D．既有个体利益,也有共同利益

　　答案：D

　　9．房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例（　 ）

　　A．20%

　　B．不得低于20%

　　C．30%

　　D．高于60%

　　答案：B

　　10．业主是（　 ）

　　A．房屋所有人

　　B．住宅人

　　C．管理房屋人

　　D．房屋所有权人

　　答案：D

1．物业管理区域内的道路、场地是为（　 ）而建设

　　A．业主利益

　　B．物主利益

　　C．业主共同利益

　　D．国家利益

　　答案：C

　　论业主和物业服务企业都不得擅自占用或挖掘物业管理区域内的道路和场地。

　　2．关于利用共有部位．共用设施设备经营所得收益的使用，应当优先用于补充（　 ）.

　　A．房屋维修资金

　　B．设备维修资金

　　C．物业服务费的不足

　　D．住房专项维修资金

　　答案：D

　　解析：理由有两点：一是收益来源于利用共用部位．共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护；二是住房专项维修资金是房屋“养老金”，由全体业主按照产权份额分期缴纳，一旦急需时所需数量较大，利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住房专项维修资金有利于及时筹备所需资金。

 

　　3．物业管理师的执业范围（　 ）

　　A．制定并组织实施物业管理方案

　　B．审定并监督执行物业管理财务预算

　　C．维护物业管理区域内环境卫生和秩序

　　D．以上三者都是

　　答案：D

　　解析：物业管理师的执业范围包括6个方面，还包括：查验物业共用部位．共用设施设备和有关资料；负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修．养护与管理。

 

　　4．《物业管理条例》（　 ）规定:物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定.

　　A．第四十七条第二款

　　B．第四十七条第一款

　　C．第四十六条第一款

　　D．第四十六条第二款

　　答案：A

　　解析：正确答案A。如此考题难度肯定大，一般考试不会这么出题。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当遵守职责，不得侵害公民的合法权益。

 

　　5．物业收费的形式为（　 ）

　　A．1月1次

　　B．1年1次

　　C．1日1次

　　D．包干制或薪金制

　　答案：D

　　解析：掌握两个概念和物业服务费的构成。

 

　　6．下列选项中，有关物业服务合同应具备的内容不包括（　 ）

　　A．物业管理事项

　　B．物业服务质量

　　C．专项维修资金的管理与使用

　　D．物业服务态度

　　答案：D

　　解析：物业服务合同具备的内容包括：物业管理事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任八个方面。

 

　　7．物业服务合同确立了业主和物业服务企业在物业管理活动中的（　 ）

　　A．权利

　　B．义务

　　C．权利、义务

　　D．权利和义务的法律依据

　　答案：D

 

　　8．以政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端是（　 ）

　　A．不利于物业服务企业提高服务质量

　　B．不利于物业服务企业降低服务质量

　　C．利于物业服务企业提高服务质量

　　D．利于物业服务企业提高服务态度

　　答案：A

　　解析：正确答案A。还包括：制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权；因定价标准不客观产生了大量矛盾；政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。

 

　　9．《价格法》对价格管理规定了（　 ）

　　A．政府定价

　　B．政府指导价

　　C．市场调节价

　　D．政府定价、政府指导价、市场调节价

　　答案：D

　　解析：《价格法》对价格管理规定了三种定价形式：政府定价、政府指导价、市场调节价。我国仅采取政府指导价．市场调节价对物业服务收费进行管理。

 

　　10．物业服务收费的原则是（　 ）

　　A．合理原则

　　B．公开原则

　　C．收费与服务水平相适应原则

　　D．合理、公开、收费与服务水平相适应原则

　　答案：D

　　解析：掌握物业服务收费的原则。

 

1．物业管理服务的二级服务标准中（　 ）巡查小区单元门、楼梯道以及门窗、玻璃等的状况。

　　A．每两日1次

　　B．每日1次

　　C．每三日1次

　　D．每日2次

　　答案：C

 

　　2．物业服务合同规定以外的服务是（　 ）

　　A．无偿服务

　　B．义务服务

　　C．有偿服务

　　D．业内服务

　　答案：C

　　解析：《条例》第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

 

　　3．（　 ）是物业管理的基础

　　A．业主的住宅权

　　B．业主的财产权

　　C．物业管理者所得

　　D．物业管理服务

　　答案：B

　　解析：对物业进行管理是业主行使财产权的行为。

 

　　4．（　 ）建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。

　　A．1994年3月20日

　　B．1994年3月21日

　　C．1995年3月23日

　　D．1994年3月23日

　　答案：D

　　解析：这一法规的颁布，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的方向。

 

　　5．我国的物业管理制度是由（　 ）共同组成。

　　A．国家法规

　　B．地方性法规

　　C．中央性法规

　　D．国家法规政策和地方性法规政策

　　答案：D

 

　　6．（　 ）美国成立了第一个行业协会—芝加哥建筑管理人协会.

　　A．20世纪初

　　B．20世纪末

　　C．21世纪初

　　D．20世纪中期

　　答案：A

 

　　7．新中国成立后的五十多年中,公有住宅总量经历了一个（　 ）的过程.

　　A．由小到大，再由大到小

　　B．由大到小，再由小到大

　　C．一直持续大

　　D．一直持续小

　　答案：A

　　解析：即解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅。改革开放后，随着住房制度的改革和房地产市场的发展，私有住宅数量又迅速超过公有住宅。

 

　　8．物业管理起源于19世纪60年代的（　 ）

　　A．法国

　　B．德国

　　C．英国

　　D．美国

　　答案：C

 

　　9．（　 ）可作为物业管理活动的前提条件.

　　A．市场原则

　　B．平等原则

　　C．公平原则

　　D．公开原则

　　答案：A

　　解析：市场原则作为物业管理活动的前提条件，主要目的在于两点：一是强调业主在市场活动中的自主权；二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。

 

　　10．物业管理的内容是（　 ）

　　A．对物业进行维修

　　B．对物业进行养护、管理

　　C．对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护

　　D．对相关区域卫生保洁

　　答案：C

 

1．物业服务企业挪用住房专项维修资金的法律责任有：（　 ）。

　　A．由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住房专项维修资金，没收违法所得

　　B．可以并处挪用金额3倍以下的罚款

　　C．构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任

　　D．情节严重的，应由颁发资质证书的部门吊销其营业执照

　　答案：A,C,

　　解析：物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，由县级以上人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任；由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

 

　　2．下列属于禁止从住宅专项维修资金中列支的费用有：（　 ）。

　　A．依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用

　　B．依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用

　　C．人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用

　　D．根据物业服务合同约定，应当由专项维修资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用

　　答案：A,B,C,

　　解析：选项D是错误的。因为根据物业服务合同约定，应当有物业服务企业承担的住宅共用部位．共用设施设备的维修和养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。

 

　　3．住房专项维修资金的使用，应当遵循（　 ）的原则，任何单位和个人不得挪作它用

　　A．公开透明

　　B．资金使用量小

　　C．受益人和负担人相一致

　　D．方便快捷

　　答案：A,C,D,

　　解析：住宅专项维修自己的使用原则

 

　　4．在售后公有住宅专项维修资金规定中，售房单位交存的住房专项维修资金，（　 ）从售房款中一次性提取。

　　A．多层住宅按照售房款的20%

　　B．高层住宅按照售房款的30%

　　C．多层住宅按照售房款的30%

　　D．高层住宅按照售房款的20%

　　答案：A,B,

　　解析：出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

 

　　5．关于住宅专项维修资金的使用，下列说法正确的是：（　 ）

　　A．住房专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷．公开透明．受益人和负担人相一致的原则

　　B．开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面积，分摊住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用

　　C．代收代管单位在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国有关规定和业主大会的决定，将住房专项维修资金用于购买一级市场国债

　　D．代收代管单位可以将住房专项维修资金用于购买股票和公司债券

　　答案：A,B,C,

 

　　6．商品住房共用设施设备的维修、更新和改造使用，按（　 ）种方式从住房专项维修资金中列支。

　　A．由相关业主按照各自所交存住房专项维修资金的比例分摊

　　B．由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住房专项维修资金的比例分摊

　　C．由相关业主和公有住房售房单位按照拥有物业建筑面积的比例分摊

　　D．由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊

　　答案：B,D,

　　解析：考点“住宅专项维修资金的分摊规则”。

 

　　7．物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务应承当的法律责任是：（　 ）。

　　A．由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正

　　B．处1万元以上3万元以下罚款

　　C．由资质审批部门责令其限期改正

　　D．吊销其资质等级证书

　　答案：A,B,

 

　　8．二级资质物业服务企业可以承接（　 ）物业管理业务。

　　A．30万m²以下住宅项目

　　B．20万m²以下非住宅项目

　　C．8万m²以下非住宅项目

　　D．20万m²以下住宅项目

　　答案：A,C,D,

 

　　9．按照有关规定，直辖市人民政府房地产主管部门负责（　 ）物业服务企业资质证书的颁发和管理。

　　A．一级

　　B．二级

　　C．三级

　　D．四级

　　答案：B,C,

 

 

    10.下列哪些属于物业服务企业的三级资质的条件：（　 ）。

　　A．注册资本人民币100万元以上

　　B．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人

　　C．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

　　D．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

　　答案：C,D,

　　解析：解题分析：三级资质，注册资本人民币50万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人

 

1．下列哪些是物业服务企业一级资质的条件：（　 ）。

　　A．注册资本人民币500万元以上

　　B．物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人

　　C．物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

　　D．管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于80%

　　答案：A,C,

　　解析：一级资质中，物业管理专业人员以及工程．管理．经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%

　

　　2．对物业服务企业实施资质管理的主要原因是：（　 ）。

　　A．针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理，把好市场准入关

　　B．针对物业服务企业的管理服务特性，有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制度

　　C．针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度

　　D．针对物业管理的经济特性，需要实行企业资质审批制度

　　答案：A,B,C,

 

　　3．物业管理的专业化要求（　 ）

　　A．物业服务企业必须具备一定的资质等级

　　B．物业管理从业人员必须具备一定的职业资格

　　C．物业服务企业有专门的管理工具设备

　　D．物业服务企业运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理　　

　　答案：A,B,C,D,

　　解析：考点“物业管理的三个基本特征之一专业化特征”。

 

　　4．下列说法正确的是（　 ）

　　A．物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议

　　B．物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础

　　C．物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的

　　D．物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系

　　答案：A,B,C,D,

　　解析：考点“物业管理活动的基础是物业服务合同”

 

　　5．业主对房屋等建筑物的管理方式，主要有（　 ）

　　A．是业主自己进行管理

　　B．业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司

　　C．业主选聘物业服务企业进行管理

　　D．其他方式

　　答案：A,B,C,

　　解析：业主对房屋等建筑物的管理方式共有三种“自管．合作．选聘”

 

　　6．下列各项中，属于物业管理基本内容的是（　 ）。

　　A．房屋维修养护

　　B．清洁卫生

　　C．安全防范

　　D．代收供水、供热费用

　　答案：A,B,C,

　　解析：物业管理的基本内容包括：一是对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括提供清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。

 

　　7．下列关于物业管理的表述中，正确的是（　 ）

　　A．物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动　　

　　B．对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业服务企业来进行管理　　

　　C．物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的　　

　　D．物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定　　

　　答案：A,C,D,

　　解析：对房屋等建筑物的管理方式包括三种，选聘物业服务企业进行管理，只是其中的一种。所以B选项是错误的。

 

　　8．市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于（　 ）

　　A．强调业主在市场活动中的自主权

　　B．强调物业管理活动必须纳入市场秩序，

　　C．为业主提供管理与服务

　　D．为物业管理企业提供服务

　　答案：A,B,

　　解析：市场原则作为物业管理活动的前提条件，主要目的在于两点即AB。

 

　　9．《物业管理条例》调整和规范的范围包括（　 ）。

　　A．住宅物业管理

　　B．非住宅物业管理

　　C．城市

　　D．农村

　　E．业主自行管理

　　答案：A,B,C,D,

　　解析：考点“《条例》调整的范围”

 

　　10．物业管理的基本特征包括（　 ）

　　A．产业化　　

　　B．社会化　　

　　C．专业化　　

　　D．标准化

　　E．市场化

　　答案：B,C,E,

　　解析：考点“物业管理的三个基本特征”

1．（　 ）是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

A．总登记

B．初始登记

C．变更登记

D．转移登记

答案：A

 

2．业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（　 ）的，应当及时续交。

A．30%

B．60%

C．40%

D．50%

答案：A

 

3．住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位．共用设施设备保修期满后的（　 ），不得挪作他用。

A．维修

B．养护

C．装修 

D．维修和更新、改造

答案：D

 

4．业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院（　 ）。

A．诉讼

 

B．予以撤销

C．依法裁定

D．调解

答案：B

5．业主对建筑物专有部分享有（　 ）的权利。

A．占有

B．使用

C．收益

D．占有、使用、收益和处分

答案：D

1、业主（　）参加业主大会会议。

A.必须本人

B.可让物业使用人

C.可以委托代理人

D.不可以委托代理人

2、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（　）以上的业主提议，业主委员会应当 组织召开大会临时会议。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

3、召开业主大会会议，应当于会议召开（　）以前通知全体业主。

A.7日

B.10日

C.15日

D.20日

4、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的（　）。

A.物业管理公司

B.行政主管部门

C.公安派出所

D.居民委员会

5、业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权（　）以上通过。大会作出制定和修改公约，议事规则 ：选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经管理区内全体业主所持投票权（　） 以上通过。

A.1/3；1/2

B.1/2；2/3

C.2/3；1/2

D.1/2；3/4

1、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（　）

A.临时委托合同

B.物业管理服务协议

C.前期物业服务合同

D.临时性合作协议

2、建设单位应当在销售物业之前，制定（　），对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

A.管理契约

B.住户手册

C.管理规定

D.业主临时公约

3、建设单位制定的业主临时公约，不得侵害（　）的合法权益。

A.业主

B.物业使用人

C.住宅区居民

D.物业买受人

4、住宅物业建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规 模较小的，经物业所在地房管理部门批准，可以采用（　）方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

A.协议

B.批准

C.推荐

D.选派

5、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（　）约定的内容。

A.公共维修资金

B.物业装饰装修

C.前期物业服务合同

D.公用面积分摊

1、《物业管理条例》第一条规定：为了规范物业管理活动，维护（　）的合法权益，改善人民群众的生活 和工作环境，制定本条例。

A.业主

B.物业管理企业

C.开发建设单位

D.业主和物业管理企业

2、条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由（　）按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

A.业主

B.物业管理企业

C.业主和使用人

D.业主和物业管理企业

3、县级以上地方人民政府（　）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

A.房地产行政主管部门

B.工商行政管理部门

C.小区管理办公室

D.物业管理协会

4、业主大会应当（　）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

A.代表

B.维护

C.代表和维护

D.领导和保护

5、一个物业管理区域成立（　）业主大会。

A.一个

B.二个

C.多个  D.不限

1、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定北方地区居室内温度不得(   )。

A.高于16°

B.低于16°

C.高于20°

D.低于20°

2、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定新建小区公共绿地人均(   )平方米以上。

A.0.5

B.1

C.2

D.3

3、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定对管理单位的评议满意率达(   )。

A.90%

B.95%

C.98%

D.100%

4、实行(   )管理是指把设施的运行分为优、良、差三个级别，对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。

A.动态

B.静态

C.多元化

D.状态化

5、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为(   )。

A.管理者的管理手段在不断地变化

B.住宅小区的居民在不断的变化

C.物业在使用过程中不断地发生变化

D.物业管理企业经常发生变化

答案：1.B 2.B 3.B 4.D 5.C

1、住宅小区人为环境的管理主要靠(   )来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。

A.经常性监督检查

B.业主委员会的督促

C.广大业主的自觉性

D.签订公约或管理制度

2、在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签订(   )。

A.前期物业管理服务协议书

B.前期物业委托管理合同

C.临时物业委托管理合同

D.永久性合作协议

3、业主全面有效行使对物业的管理权是在(   )以后。

A.第一个业主入住一年

B.全部业主入住

C.成立业主委员会

D.接管验收

4、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系，由(   )编制。

A.物业管理公司B.业主委员会C.街道办事处D.房地产行政管理部门

5、住宅小区物业管理形式是(   )。

A.行政性管理

B.监督式管理

C.协商式管理

D.文件化管理

答案：1.D 2.A 3.C 4.A 5.D

 

1、街道办事处根据上级有关部门的布置或指示(   )。

A.可以撤换物业管理企业

B.可以检查督促物业管理企业的工作

C.可以选聘新的物业管理企业

D.不得干涉物业管理企业的任何工作

2、物业管理区域建设与社区建设的共性有(   )。

A.管理目标一致

B.管理手段一致

C.管理职能一致

D.管理功能一致

3、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志，是否具备(   )。

A.建设达到一定规模，基础设施配套齐全

B.室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施

C.按照城市统一规划而建设，并以投入使用

D.是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域

4、1994年6月，我国第一部地方性物业管理法规在(   )出台。

A.北京

B.青岛

C.广州

D.深圳

5、住宅小区物业管理是(   )过程。

A.超期管理

B.静态管理

C.动态管理

D.静态、动态管理

答案：1.B 2.A 3.B 4.D 5.D

 

 

 

1、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以(   )为依据。

A.企业的规章制度

B.业主委员会章程

C.上级行政部门的指示

D.法律、法规

2、物业管理人员应具备的职业道德之一是(   )。

A.仪表端庄，形象良好

B.忠于职守，尽职尽责

C.体魄健康，胸怀宽广

 

D.语言流畅，表达力强

3、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合(   )的职业道德要求。

A.忠于职守，尽职尽责

B.实事求是，办事公道

C.谦虚谨慎，文明礼貌

D.遵守纪律，奉公守法

 

4、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体现了(   )。

A.积极主动，讲求实效

B.谦虚谨慎，文明礼貌

C.刻苦学习，提高素质

D.仪表端庄，良好形象

 

5、讲求实效，要做到急修零活当时到现场;如果是一般水、电、气、暖方面的问题，虽然当时不处理也不会发生危险，也(   )。

A.必须马上修好

B.必须三天内解决

C.要力争当日给用户答复

D.要力争三天内给予答复

 

答案：1.D 2.B 3.A 4.A 5.C

 

 

1、住宅小区人为环境的管理主要靠(   )来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。

A.经常性监督检查

B.业主委员会的督促

C.广大业主的自觉性

D.签订公约或管理制度

 

2、在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签订(   )。

A.前期物业管理服务协议书

B.前期物业委托管理合同

C.临时物业委托管理合同

D.永久性合作协议

 

3、业主全面有效行使对物业的管理权是在(   )以后。

A.第一个业主入住一年

B.全部业主入住

C.成立业主委员会

D.接管验收

 

4、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系，由(   )编制。

A.物业管理公司

B.业主委员会

C.街道办事处

D.房地产行政管理部门

 

5、住宅小区物业管理形式是(   )。

A.行政性管理

B.监督式管理

C.协商式管理

D.文件化管理

 

答案：1.D 2.A 3.C 4.A 5.D

 

 

1、住宅小区人为环境的管理主要靠(   )来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。

A.经常性监督检查

B.业主委员会的督促

C.广大业主的自觉性

D.签订公约或管理制度

 

2、在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签订(   )。

A.前期物业管理服务协议书

B.前期物业委托管理合同

C.临时物业委托管理合同

D.永久性合作协议

 

3、业主全面有效行使对物业的管理权是在(   )以后。

A.第一个业主入住一年

B.全部业主入住

C.成立业主委员会

D.接管验收

 

4、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系，由(   )编制。

A.物业管理公司

B.业主委员会

C.街道办事处

D.房地产行政管理部门

 

5、住宅小区物业管理形式是(   )。

A.行政性管理

B.监督式管理

C.协商式管理

D.文件化管理

 

答案：1.D 2.A 3.C 4.A 5.D

 

 

1、物业管理区域内新建商品住宅出售额达到(   )以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。

A.20%

B.30%

C.50%

D.80%

 

2、物业管理区域内公有住宅出售额达到(   )以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。

A.30%

B.50%

C.60%

D.80%

 

3、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用(   )，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。

A.满一年

B.满两年

C.一年以内

D.两年以内

 

4、业主委员会成立后，负责着急此后的业主大会，(   )至少召开一次。

A.半年

B.一年

C.两年

D.三年

 

5、业主委员会的成立须经(   )依法核准登记后，取得社会团体法人资格。

A.房地产行政管理部门

B.公安部门

C.政府建设行政单位

D.政府社团登记部门

 

答案：1.C 2.A 3.B 4.B 5.D

 

1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（ ）万元以上。

A.50 B.300

C.500 D.1000

 

2.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（ ）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。

A.30 B. 45

C. 60 D. 90

 

3. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（ ）资质条件。

A. 一级 B. 二级

C. 三级 D. 三级暂定

 

4. 前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。

A. 7 B. 15

C. 30 D. 45

 

5. 在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（ ）。

A. 可任选其中一个作为中标人

B. 应以报价最低的为中标人

C. 应报请房地产行政主管部门确定中标人

D. 应按照中标候选人的排序确定中标人

 

答案：

1.C 考查第一章中物业管理企业的资质审批及管理

2.A 同第一题

3.C 同第一题

4.C 第二章第二节

5.D 同上

单项选择题

 

6. 物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步 骤是（ ）。

A. ③－②－①－④－⑤－⑥ B. ③－②－①－⑤－④－⑥

C. ②－③－①－④－⑤－⑥ D. ②－③－①－⑤－④－⑥

 

7. 物业服务合同由（ ）与业主大会选聘的物业管理企业签订。

A. 各业主分别 B. 业主大会

C. 业主委员会代表业主 D. 物业建设单位

 

8. 业主临时公约由（ ）制定。

A. 建设单位 B. 购房人

C. 物业管理企业 D. 房地产行政主管部门

 

9. 物业管理的早期介入是建设单位引入的（ ）。

A. 设计工作 B. 工程监理工作

C. 开发建设工作 D. 物业管理咨询活动

 

10. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（ ）之日止的物业管理活动。

A. 首次业主大会会议召开 B. 业主大会成立

C. 50%业主入住 D. 物业服务合同生效

 

答案：

6.D 物业管理投标步骤

7.C 第三章重点

8.A 注意区分业主公约和临时业主公约

9.D 考查第四章物业管理的早期介入基本概念

10.D 考查前期物业管理时效性

 

单项选择题

11. 业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（ ）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。

A. 建设单位 B. 业主委员会

C. 政府主管部门 D. 新物业管理企业

 

12. 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（ ）应当负责修复和赔偿。

A. 装修人 B. 装修企业

C. 装修施工人员 D. 物业管理公司

 

13. 在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（ ）。

A. 建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立

B. 建设单位和物业管理企业将视业主入住成立

C. 业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立

D. 即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立

 

14. 检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（ ）查验方法。

A. 测量 B. 敲击

C. 使用 D. 目测

 

15. 房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（ ）。

A. 砖结构 B. 木结构

C. 钢筋混凝土结构 D. 框架结构

 

答案：

11.B 考查物业承接的权限移交程序

12.A 考查物业装饰装修中各方主体的责任

13.C考查物业移交的注意事项

14.B 考查装修管理中墙体检验

15.D 同上

 

 

单项选择题

16. 对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（ ）。

A. 事后维修 B. 紧急抢修

C. 预防性维修 D. 大修

 

17. 物业供配电系统技术档案不包括（ ）记录。

A. 日常运行 B. 客户投诉

C. 维修和技术改造 D. 各项电气预防性实验和其它测试

 

18. 下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（ ）。

A. 挖巢法 B. 药杀法

C. 熏蒸法 D. 诱杀法

 

19. 下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（ ）。

A. 浇水 B. 病虫害防治

C. 杂草防治 D. 绿化改造工程

 

20. 下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（ ）。

A. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作

B. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任

C. 物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任

D. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问

答案：

16.C 考察房屋及设备设施管理的内容、方法和要点

17.B 维修养护计划的制定和实施

18.C 环境管理

19.D同上

20.A 治安防范注意事项

 

单项选择题

21. 下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（ ）。

A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位

B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位

C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示

D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理

 

22. 电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（ ）。

A. 确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生

B. 通过安全窗撤离轿厢

C. 通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援

D. 通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救

 

23. 实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（ ）不少于一次公布物业服务资金收支情况。

A. 三个月 B. 半年

C. 一年 D. 二年

 

24. 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（ ）和物业管理企业的酬金。

A. 物业服务成本 B. 物业服务支出

C. 物业服务支出、法定税费 D. 物业服务成本、法定税费

 

25. 住宅专项维修资金属于（ ）所有。

A. 物业管理企业 B. 全体业主

C. 物业管理企业和全体业主 D. 建设单位

 

答案：

 

21.B 消防检查的方法

22.C 电梯管理措施

23.C 考查物业管理企业的营业收入、成本费用、税费和利润，物业服务费成本 （支出）构成

24.B 同上

25.B 同上

 

26. 在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（ ）。

A. 提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔

B. 自行决定

C. 与部分业主商议决定

D. 与建设单位商议决定

 

27. 物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（ ）。

A.政府定价 B.政府指导价

C.业主定价 D.物业管理企业与业主协商确定

 

28. 新建物业承接验收时，物业管理公司应向（ ）索取物业档案资料。

A. 业主 B. 建设单位

C. 施工单位 D. 监理单位

 

29. 某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（ ）。

A. 通知 B. 报告

C. 请示 D. 决定

 

30. 按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（ ）。

A.管理服务费 B.审批费

C.施工现场管理费 D.装修保证金

 

答案：

26.A 考查物业管理企业的营业收入、成本费用、税费和利润，物业服务费成本 （支出）构成

27.D 同上

28.B 物业管理档案的收集、整理和利用，物业管理信用档案的内容与管理

29.C 考察物业管理应用文书的常见类型

30.A物业装饰装修管理的内容，物业装饰装修中各方主体的责任。

 

多项选择题

 

31. 二级物业管理企业资质证书由（ ）颁发和管理。

A.国务院建设主管部门

B.省、自治区人民政府建设主管部门

C.省、自治区人民政府房地产主管部门

D.直辖市人民政府房地产主管部门

E.设区的市的人民政府房地产主管部门

 

32. 新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（ ）向当地房地产主管部门申报。

A. 企业法定代表人的身份证明

B. 企业总经理的身份证明

C. 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同

D. 管理和技术人员的职称证书和劳动合同

E. 物业服务合同

 

33. 物业管理招标的主体包括（ ）。

A. 物业管理企业 B. 物业建设单位

C. 业主大会 D. 业主委员会

E. 物业所有权人

 

34. 前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（ ）。

A. 签订合同的主体不同

B. 合同终止条件不同

C. 前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要

D. 前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同

E. 前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同

 

35. 下列关于业主公约的说法中，正确的有（ ）。

A. 业主公约经业主大会通过后生效

B. 业主公约对全体业主具有约束力

C. 业主公约对物业管理企业具有约束力

D. 业主公约对物业建设单位具有法律约束力

E. 业主公约仅有道义上的约束力

答案：

31.BD考查物业管理企业资质管理制度

32.ACD同上

33.BCE 考查招投标主体

34.ABE 第三章重点问题

35.AB 业主公约和临时业主公约的制订与宣传

 

多项选择题

36. 某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（ ）。

A. 立即通知电梯公司解决故障停梯问题

B. 电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用

C. 建设单位应承担此次事故的全部费用

D. 物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用

E. 电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支

37. 按使用功能划分，物业可分为（ ）物业。

A. 居住 B. 公共

C. 商业 D. 工业

E. 其他

38. 物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（ ）。

A. 车辆维修员 B. 车辆清洗员

C. 交通疏导及管理员 D. 停车场保洁员

E. 停车收费员

39. 物业管理企业主营业务收入包括（ ）收入。

A. 物业管理 B. 物业经营

C. 政策性亏损补贴 D. 物业大修

E. 共用部位的租赁收入

40. 物业管理企业利润总额包括（ ）。

A. 企业所属项目上交的管理酬金 B. 营业利润

C. 投资净收益 D. 营业外收支净额

E. 补贴收入

答案：

36.AC 电梯系统运营及维护

37.ACDE 物业管理企业主要类型

38.CDE 车辆管理的注意事项

39.ABD 物业管理企业的营业收入构成

40.BCDE 物业管理企业的营业收入、成本费用、税费和利润，物业服务费成本 （支出）构成。

 

41. 物业服务支出的构成不包括（ ）。

A. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

B. 物业管理企业财产保险费用

C. 物业共用部位、共用设施设备保险费用

D. 管理服务人员的工资

E. 项目管理处用房装饰装修费用

 

42. 按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（ ）。

A.政府定价 B.政府指导价

C.市场调节价 D.业主定价

E.政府与业主共同定价

 

43. 住宅专项维修资金可用于（ ）。

A.弥补物业管理经费的不足

B.共用部位、共用设施设备的大修

C.共用部位、共用设施设备的更新

D.共用部位、共用设施设备的改造

E.共用部位、共用设施设备的日常维修

 

44. 下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（ ）。

A. 由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用

B. 管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动

C. 物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计

D. 物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担

E. 物业服务费用中不包括法定税费

 

45. 物业管理信用档案的建立范围包括（ ）。

A. 物业管理企业 B. 物业管理专业人员

C. 业主委员会 D. 建设单位

E. 物业使用人

答案：

41.BE 物业管理企业的营业收入、成本费用、税费和利润，物业服务费成本 （支出）构成。

42.BC 同上

43.BCD同上

44.AD 同上

45.AB 档案管理内容

 

案例分析题 （二）

某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。

 

2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分）

问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？ 如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（4分）

问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止 ？（3分）

问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由（3分）

问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？（6分）

答案：

案例分析题（二）

问题1答题要点及评分标准：

（1）上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限（2分）；

（2）但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责（2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分）。

问题2答题要点及评分标准：

（1）乙物业管理公司的做法不妥当（1分）；

（2）该公司应勘察现场，统计业主损失情况（1分），积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修（1分）；

（3）同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况（1分）。

问题3答题要点及评分标准：

答“2005年7月31日（24时）”或“2005年8月1日（零时）”均可以得分（3分）。

问题4答题要点及评分标准：

拒绝移交的理由不成立（1分）；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途经解决（2分，答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分）。

 

问题5答题要点及评分标准：

（1）乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录（1分）；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作（1分）。

（2）自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案（2分）。

（3）乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料（2分）。

 

案例分析题 （一）

 

某物业管理公司管理一高层住宅小区，近斯收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？（5分）

编号 意 见 与 建 议

1 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷

2 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患

3 小区内停车秩序混乱，建议加强管理

4 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理

5 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素

6 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换

7 某部电梯安全隐患严重，需要大修

8 建议小区外墙全部翻新

9 小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施

10 小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理

11 部分业主要求减免物业服务费

12 希望提供家政服务

13 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路

14 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯

问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？（4分）

问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）

问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）

问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）

答案：

案例分析题（一）

问题1答案要点及评分标准：

（1）需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项（2.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）。

（2）其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支（1.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊（1分， 每项0.5分，错答1项得0分；答对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分）。

问题2答案要点及评分标准：

（1）第4项和第12、13项（2分，答对任意2项得2分，答对1项得1分，错答1项得0分）。

（2）物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理（1分）；物业管理企业应向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务（0.5分）；并跟踪事态，及时向业主通报（0.5分）。（凡未答第12项如何处理的不扣分）。

问题3答案要点及评分标准：

（1）可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因（2分）。

（2）应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠（1.5）；同时加强宣传教育，取得业主配合（0.5分）。

问题4答案要点及评分标准：

第11项（2分），因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（2分，答因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费，也可以得分）。

问题5答案要点及评分标准：

1、加强基础管理，包括日常检查和员工培训；

2、调整优化管理服务工作流程；

3、加强安全管理，公共秩序管理；

4、加强小区共用设施设备的更新改造工作；

5、加强小区卫生管理工作；

6、加强沟通和宣传工作（答对上述任意3项得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。

 

1．以下（　　）不属于住宅小区物业管理的目标。

　　A．创造舒适、安全、安静的居住环境

　　B．提供便利、方便居民生活

　　C．发挥物业的最大使用价值

　　D．实现企业效益

　　2．小型写字楼的面积在（　　）。

　　A．1万m²以上

　　B．1万m²以下

　　C．3万m²以上

　　D．3万m²以下

　　3．工业物业的分类不包括（　　）。

　　A．无污染工业物业

　　B．轻污染工业物业

　　C．一般工业物业

　　D．重工业物业

　　4．绿化养护管理的特点是经常性针对性和（　　）。

　　A．公益性

　　B．动态性

　　C．静态性

　　D．阶段性

　　5．我国《城市区域环境噪声标准》规定，（　　）分贝是正常的环境声音，是噪声的卫生标准。

　　A．40

　　B．50

　　C．55

  　D．60

1．D　　2．B　　3．D　　4．B　　5．A　

 

6．高层外墙清洗时，对气候的要求较高，风力应小于（　　）级。

　　A．四级　B．三级　　C．五级　D．二级

　　7．住宅小区防治物业环境污染的重点工作是（　　）。

　　A．商业垃圾

　　B．医疗垃圾

　　C．装修垃圾

　　D．业主和使用人生活垃圾

　　8．物业管理的招标从不同的角度可以有不同的分类，最常见的分类方式是按招标对象的广度划分，即（　　）。

　　A．全方位物管招标和单项目物管招标

　　B．单纯物管招标和物管与经营总招标

　　C．发展商招标、业主委员会招标和物管公司的专项招标

　　D．公开招标、邀请招标与协商招标

　　9．组成招标文件的六要素不包括（　　）。

　　A．投标邀请书

　　B．技术规范及要求

　　C．合同样本

　　D．附件（附表、附图、附文等）。

6．A　　7．D　　8．D　　9．C

11．新建小区公共绿地人均应在（　　）平方米以上。

　　A．1.5

　　B．2

　　C．1

　　D．2.5

　　12．住宅小区房屋完好率和零修及时率应该分别达到（　　）。

　　A．98%，100%

　　B．98%，100%

　　C．98%，98%

　　D．100%，98%

　　13．小区环境卫生管理服务不符合标准的是（　　）。

　　A．小区内环卫设施要完备，设有垃圾箱、果皮箱，垃圾中转站等保洁设备；

　　B．有兼职的清洁人员和明确的责任范围，小区按时清扫保洁，垃圾箱至少两天一清除；

　　C．房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持清洁；

　　D．商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；

　　14．具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求，有完善的物业管理服务，包括24小时的设备维修与保安服务，这样的条件属于（　　）。

　　A．甲级写字楼

　　B．乙级写字楼

　　C．丙级写字楼

　　D．丁级写字楼

　　15．商场物业的特点不包括（　　）。

　　A．商场要合理布局，精心策划

　　B．建筑结构设计单一

　　C．商务齐全，人员素质杂

　　D．客流量大

 

11．C　　12．C　　13．B　　14．A　　15．B

 

26．工业物业空气污染的防治途径包括（　　）。

　　A．教育住户和生产单位改变能源结构，减少直接燃煤

　　B．硬化地面，减少尘土

　　C．绿化净化空气中二氧化硫和机动车尾气

　　D．禁止车辆驶入，减少尾气排放

　　27．酒店库房钥匙要求（　　）。

　　A．双人保管

　　B．三人保管

　　D．专人保管

　　D．值班人员保管

　28．国务院颁布的《城市绿化条例》是自（　　）年开始实施的。

　　A．1990

　　B．1991

　　C．1992

　　D．1993

　　29．物业环境管理的基本原则是（　　）的原则。

　　A．以防为主，防治结合

　　B．一治为主，防治结合

　　C．以防为主，一治为辅

　　D．一治为主，以防为辅

30.业主公约应对有关物业的（　　）等事项依法作出约定。

　　A．使用

　　B．维护

　　C．管理

　　D．公共利益

26．D　　27．A　　28．C　　29．C 30.ABCD

 

　1．在确定业主委员会候选人时，应慎重选择（　　）的候选人。

　　A．对社会有一定影响

　　B．热爱公益事业

　　C．大公无私

　　D．处事公平

　　E．关心小区管理

　　【答案】ABCDE

　　2．物业管理承担（ACD）的修缮责任

　　A．房屋建筑共享部位

　　B．业主自用部位，自用设备

　　C．共享设施设备

　　D．物业规划红线内的市政公用设施设备

　　3．房屋的结构部分是指（　　）。

　　A．基础

　　B．门窗

　　C．承重构件

　　D．非承重墙

　　E．屋面

　　F．楼地面

　　G、给排水管线

　　【答案】ACDEF

　　4．在住宅室内装饰装修活动中，禁止（　　）行为。

　　A．将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间，厨房间

　　B．将房间的间隔墙打掉

　　C．扩大承重墙上原有的门窗尺寸

　　D．拆除连接阳台的砖、混凝土墙体

　　【答案】ACD

 

　　5．房屋设备及其管理主要有（　　）几个明显的特点。

　　A．服务性功能强

　　B．经营性特点突出

　　C．专业性技术性要求高

　　D．综合性强

　　【答案】ABCD

　　6．高层楼房以楼内供水泵总计费水表为界，界线以外的供水管线及设备由（　　）负责维护管理，界线以内至用户的供水管线及设备由（　　）负责维护管理。

　　A．自来水企业

　　B．建设单位

　　C．物业管理企业

　　D．业主

　　【答案】AC

 

　　7．建筑物的防雷装置，一般有（　　）组成。

　　A．接闪点

　　B．引下线

　　C．接地装置

　　【答案】ABC

 

1．物业服务收费管理办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照（　　）对房屋及配套的设施设备和相关场地（　　），（　　）向业主所收取的费用。

　　A．物业服务合同的约定

　　B．进行维修、养护、管理

　　C．维护相关区域内的环境卫生和秩序

　　【答案】ABC

　　2．物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行（　　）。

　　A．政府指导价

　　B．市场调节价

　　C．自己定价

　　【答案】AB

　　3．物业管理企业应当按照政府主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置将（　　）等有关情况进行公示。

　　A．服务内容

　　B．服务标准

　　C．收费项目

　　D．收费标准

　　【答案】ABCD

　　4．业主与物业管理企业实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括（　　）。

　　A．物业服务成本

　　B．法定税费

　　C．物业管理企业的利润

　　D．设备维护费

　　【答案】ABC

　　5．业主与物业管理企业实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（　　）。

　　A．物业服务支出

　　B．物业管理企业的酬金

　　C．法定税费

　　【答案】AB

　　6．业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳（　　）。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　A．物业服务费用

　　B．物业服务资金

　　C．法定税费

　　【答案】AB

　　7．根据使用功能不同，物业可以分为（　　）及其它用途物业。

　　A．居住物业

　　B．商业物业

　　C．旅游物业

　　D．工业物业

　　【答案】ABD

《物业管理实务》模拟练习题

（单选与多选部分）

一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1. 物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据（  物业服务合同 ）从事物业管理相关活动的经济实体。

A. 物业管理服务合同         B. 物业管理服务标准

C. 管理规约                  D. 物业管理服务费用

2. 物业服务企业的（  A  ）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。

A. 工商注册                   B. 资质申请

C. 税务注册                   D.组织机构代码注册

3. 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设（  B   ）年的暂定期。

A. 半        B. 一          C. 二            D. 三

4. 物业服务企业在领取营业执照之日起（   C  ）天内，向当地的房地产主管部门申请资质。

A. 10         B. 20           C. 30               D. 60

5．省、自治区人民政府建设主管部门负责（  B    ）级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

A. 一级       B. 二级         C. 三级             D. 四级

6. 物业管理招标是由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择（  A    ）的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。

A. 最符合条件                  B. 服务费用最低

C. 服务标准最高                D. 性价比最高

7．物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指（  B    ）的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

A. 具有相应资质                 B. 符合招标条件

C. 被指定参加                   D. 由上级领导推荐

8．根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为（  D    ）两大类招标。

A. 住宅项目和写字楼项目         B. 住宅项目和商业项目

C. 商业项目和非商业项目         D. 住宅项目和非住宅项目

9．物业管理招标的方式包括（   A   ）。

A. 公开招标和邀请招标         B. 公开招标和非公开招标

C. 协议招标和邀请招标        D. 住宅项目招标和非住宅项目招标

10．物业管理招标投标的基本原则是：物业管理招标投标应依法组织实施,招标投标过程应（   D   ）。

A. 公开、合理、平等              B. 公开、公平、合理

C. 公开、合理、公正              D. 公开、公平、公正

11．根据物业管理服务的方式可以将物业管理招标分为：（  B   ）

A. 公开招标和邀请招标

B. 全权管理项目招标和顾问项目招标

C  整体物业管理项目招标和单项服务项目招标.

D. 全方位服务型管理和顾问服务型管理

12.公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请(   D  )的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。

A 确定                            B 3—5家

C 符合要求                        D不确定

13.合同是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立，必须经过(  C    )两个阶段。

A、邀请要约、承诺                  B、要约、反要约

C、要约、承诺                      D、邀请要约、反要约

14．《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的(  C  )合同。

A、书面合同                        B、口头合同

C、事实合同                        D、其他合同

15．下面哪项不属于前期物业服务合同内容(  C  )：

A、共用部位的承接验收内容      B、共用设施设备的承接验收标准

C、业主自用部位的承接验收      D、共用部位、共用设施设备的承接验收

 

16.(   B  )是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。

A、前期管理                  B、早期介入

C、物业管理咨询              D、项目的可行性研究

17.下列哪个阶段不属于早期介入阶段(   D  )：

A、规划设计阶段                B、建设阶段

C、销售阶段                    D、物业承接查验阶段

18.早期介入服务的对象是(  B   )，并根据双方约定支付早期介入服务费用。

A 施工单位                   B 建设单位

C 业主大会                   D 业主委员会

19.物业服务企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为（ B  ）。

A、前期管理                     B、物业的承接查验

C、早期介入                     D、工程项目的竣工验收

20.(   B   )是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性、安全性等。

A、检测查验                         B、使用查验

C、试验查验                         D、观感查验

21.物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，其承接查验内容、重点都有一定区别。下列不属于物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作的是(   C   )：

A、分析是否符合承接查验条件       B、成立物业承接查验小组

C、与建设单位共同开展查验工作     D、准备资料和工具

22.新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为（   A  ）：

A、物业服务企业                    B、业主大会

B、社区居民委员会                  D、建设单位行政主管部门

23.物业管理机构更迭时管理工作移交,如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订(   D     )，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。

A 保修协议           B 验收协议         C 移交清单             D 移交协议

24.(   B   )是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。

A、早期介入          B、物业入住     C、前期管理          D、承接查验

25.在物业办理入住手续阶段，建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在(   A   )上签字确认。

A、《业主入住房屋验收表》           B、《物业验收须知》

C、《住宅质量保证书》               D、《业主（住户）手册》

26.验房验收不合格的部分，物业管理单位应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作。发现重大质量问题，建议采取的办法是(  B    )：

A、向建设单位办理退房手续        B、暂不发放钥匙。

C、向行业主管部门反映             D、由业主自行解决

27.物业管理单位实施装饰装修管理的依据主要是(    B  )以及国家和地方的其它规定。

A、《住宅使用说明书》

B、建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》

C、《业主（住户）手册》

D、《管理规约》

28.在物业装饰装修之前，目前较为通常的做法是由物业管理单位和装修人应签订(   D  )，约定物业装饰装修管理相关事项。

A、《管理规约》             B、《前期物业管理协议》

C、《物业验收须知》         D、《物业装饰装修管理服务协议》

29.物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，下述哪些行为在物业管理单位允许动工范围内(   D   )：

A、变动建筑主体和承重结构；     B、扩大承重墙上原有的门窗尺寸

C、拆改供暖管道和设施；         D、在正常负荷范围内增加室内隔墙数量

30.物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费(   A   )倍的罚款。

A、2-3             B、1-2          C、3-4               D、4-5

31.在进行装修管理服务时，下列不属于重点检查的装饰装修项目是：（   B    ）

A有无变动建筑主体和承重结构；

B 地板砖的品牌和颜色；

C有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

D有无拆改供暖管道和设施；

32．物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予（   C  ）。

A罚款           B停职检查         C行政处分              D行政拘留

33．垃圾清运费是指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用。如装修垃圾业主按照要求管理并自行清运，则该费用可免予缴纳。否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由（  A    ）代为清运。

A物业管理单位              B环卫部门

C行政主管部门              D居委会

34. 因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（   D ）应当负责修复和赔偿。

A物业管理单位              B建设单位

C行政主管部门              D装修人

35.装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，（   A   ）可以责令其改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

A城市房地产行政主管部门        B物业管理单位            

C建设单位                      D街道办事处

36.未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照（  B ）及相关法规的规定处罚。

A《建设工程质量管理条例》     B《城市规划法》

C《物业管理条例》             D《物业装饰装修管理服务协议》

37.( A   )是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。

A、房屋完好率                  B、危房率

C、房屋基本完好率              D、设备设施完好率

38.房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度进行的，通常把房屋的完损等级分为以下哪5类(   C   )：

A、精品房、一般完好房、轻微损坏房、严重损坏房、危险房

B、精品房、完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房

C、完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房

D、完好房、基本完好房、轻微损坏房、一般损坏房、严重损坏房

39.根据有关规定，电梯每（   C  ）要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。

A半年           B两年            C一年           D九个月

40.常见电梯按用途分为(  A    )：

A、乘客电梯、载货电梯和客货梯      B、直流电梯、交流电梯

C、单机控制电梯、集选控制电梯      D、运行梯和高峰梯

41.房屋及设备设施管理的基本要求是：做好房屋及设备设施的维护保养工作，充分发挥设备功能，有效延长设备设施的（    C   ），并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。

A  使用功能            B技术寿命      C  使用寿命            D技术更新

42．(  B    )是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。

A紧急抢修        B预防性维修           C事后维修         D大、中修

43．在设施设备节能管理中，（  D   ）是一种最常用、最经济的节能方式。

A经常进行技术改造

B对设备的及时更新

C根据实际情况减少使用时间

D采用管理手段节能降耗

44.清洁卫生服务管理的基本方法，大致可分为(  A  )两大类：

A、外包管理及自行作业             B、户内有偿清洁及公区日常保洁

C、垃圾分类收集及统一存放管理     D、专业化服务及提供差异化服务

45.对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域如教学楼、学生及教职工生活区、实验楼、办公楼等场所等，应采用(  A    )管理。

A、精品式                       B、自然式

C、放养式                       D、间歇式

46.下列消灭白蚊的方法中属于药杀法的是( B    )：

A、根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法。

B、通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其它白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡。

C、通过药物和灯光两种方法诱杀

D、利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀

47.下列属于绿化的日常管理内容的是(  B   )：

A、草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等

B、浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等

C、苗圃花木种植及工程苗木种植

D、节假日或喜庆等特殊场合对小区公共区域或会议场所等进行花木装饰等布置

48.针对大型公共物业绿化的特点，在进行绿化管理时必须注意的问题不包括下列哪项(  D    )：

A、不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物。   

B、不宜使用果树或大花植物作绿化。

C、植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏。

D、不宜使用大乔木作绿化

49.日常绿化管理的方法包括：建立健全绿化管理制度，明确日常绿化（  B   ）。

A基本内容和标准                B检查内容与检查重点

C基本要求和针对性要求          D标准和要求

50.. 工厂绿化植物受周围环境影响较大，其植物绿化功能以（  D ）为主，在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种。

A、庄严     B、幽雅     C、舒适     D、环保

51．(   A   )是物业服务企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。

A、公共安全防范管理服务          B、车辆停放服务

C、物业管理风险防范              D、物业装修管理服务

52.消防工作的指导原则是(   B   )：

A、安全第一，预防为主            B、预防为主，防消结合

C、不顾一切，灭火为主            D、安全第一，财产第二

53. 在消防装备的维护管理中，对配置在各项目的消防器材要实行定期统计制度，(   D   )应作一次全面统计工作，以保证项目配备的消防器材完整、齐全。

A每半年                  B每年

C每季                    D每月

54.消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点进行合理的配置，一般在高层和超高层物业每层楼放置的消防栓（箱）内应配置（   D  ）瓶灭火器。

A、 1           B、 2           C、 3         D、 4

55.消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点进行合理的配置，一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓（箱）内均配置(   B  )瓶灭火器。

A、 1           B、 2           C、 3         D、 4

56.在消防装备的维护管理中，对常规消防装备应定期检查，至少(  B  )进行一次全面检查，发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时，应对器材进行维修和调换申购，以防发生事故。

A、每周        B、每月        C、每季       D、每年

57. （  A  ）是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业服务企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。

A. 物业管理紧急事件              B. 风险

C. 物业管理风险                  D. 紧急避险

58．物业服务企业在处理火警时首先要确认和了解起火的（  A   ）、范围和程度。

A. 位置                          B. 原因

C. 时间                          D. 材料

59．易燃气体泄漏时，物业服务企业应立即通知（   C  ）。

A. 业主                         B. 医疗急救单位

C. 燃气公司                     D. 公安消防机关

60. （    B  ）是指物业服务企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

A. 物业服务企业收入         B. 物业服务企业营业收入

C. 物业服务企业经营收入     D. 物业服务企业总收入

 

61．（   C   ）是指物业服务企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入。

A. 物业服务企业收入             B. 物业服务企业营业收入

C. 物业服务企业主营业务收入     D. 物业服务企业其他业务收入

62．（   D   ）是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。

A. 物业服务企业收入             B. 物业服务企业营业收入

C. 物业服务企业主营业务收入     D. 物业服务企业其他业务收入

63．（ B   ）是指在一独立行使管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。

A．物业管理项目预算管理           B. 物业管理项目财务管理

C．物业管理项目资产管理           D．物业服务企业财务管理

64．物业管理专项维修资金属于（  A    ）所有。

A．全体业主                    B．行业主管

C．物业管理单位                D．建设单位

65.物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及(    A    )。

A补贴收入            B其他经营净收益

C政策性补贴收入      D其他业务利润

66.下列关于专项维修资金的叙述不正确的是：（    D    ）

A可用于购买一级国债

B业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施

C专项维修资金属于业主所有

D业主转让房屋所有权时，结余维修资金给予退还，或随房屋所有权同时过户

67．电子媒体档案一般分为两类，一类是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料，另一类是闭路视频监控设备产生的录像资料。新的监控设备已将二者合一为（  C    ）形式存贮。

A．数字                       B．录像磁带

C．硬盘数位                   D．磁带

68．房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有时起十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限一般不能低于设备的使用年限（  B    ）倍。

A．1                     B．2

C．3                     D．4

69．（   A  ）是指利用计算机和网络信息手段，将物业服务企业及执（从）业人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等按规定格式进行记录，并向社会公示、接受社会监督的信用信息管理系统。

A．物业服务企业信用档案          B．物业服务企业信息档案

C．物业服务企业经营档案          D．物业服务企业业绩档案

70．物业服务企业信用档案的建立范围是所有（  D    ）等执（从）业人员。

A．物业服务企业              B．物业管理师

C．物业管理经理              D．物业服务企业和物业管理师

71．物业服务企业信用档案的目标是以物业管理电子政务系统、（ B ）自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执（从）业人员的信用档案系统，并通过中国住宅与房地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。

A．政府部门                     B．物业管理行业协会

C．物业服务企业                 D．执（从）业人员

72.物业服务企业信用档案投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在（   C  ）天内将处理意见反馈给信用档案管理部门，反馈意见应由当地物业管理行政主管部门签章。无正当理由不按期反馈的，可作为不良记录记入企业或执（从）业人员的信用档案并进行公示。

A．3                         B．10

C．15                        D．30

73.(    B    )期物业管理档案收集范围较为明确，主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案，档案收集的索取对象较单一，主要是建设单位。

A物业入住                  B物业承接查验

C日常物业管理              D早期介入

74．物业服务企业项目机构的数量较多且分布较散，所管物业类型结构复杂，员工整体素质较高，培训资源比较充裕，宜建立（   B   ）级培训体系。

A．一                         B．二

C．三                         D．四

75.(   A  )是指员工要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作的人事调整活动。

A辞职       B 辞退      C资遣        D解聘

76.（  C  ）是企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动。它不是员工过错造成的。

A辞退    B辞职    C资遣      D内退

77.客户满意是指客户感觉状态的水平，它来源于一项服务的绩效或产出与客户的期望所进行的比较，(    B    ) 会达成客户满意。

A绩效不及期望          B绩效与期望相称

C绩效超过期望          D绩效大于或等于期望

78．物业管理应用文书的类型有行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书和（  D    ）。

A. 条据类文书                   B. 告启类文书

C. 告知类文书                   D. 其他日常文书

79.下列行政公文属于外行文的是：（   B   ）

A决定                    B 函

C通知                    D报告

80. 物业管理行政公文中，(   C   )是唯一不受内外、上下、用印等规范限制的文种。

A函        B意见       C会议纪要         D通报

二、多项选择题（每题2分，每题中的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选或多选，本题不得分；少选，选对每个选项得0.5分）

1. 物业服务企业的特征可以归纳为（ABD ）。

A. 独立的企业法人         B. 具有一定的公共管理性质的职能

C. 实施标准化管理         D. 属于服务性企业

2. 物业服务企业按照投资主体的经济成分划分，可分为全民所有制物业服务企业、集体所有制物业服务企业、（BC）和其它物业服务企业。

A. 物业管理有限责任公司         B. 外资物业服务企业

C. 民营物业服务企业             D. 物业管理股份有限公司

3. 物业服务企业按股东出资形式划分，可分为（ABC）。

A. 物业管理有限责任公司         B. 物业管理股份有限公司

C. 股份合作型物业服务企业       D. 外资物业服务企业

4．根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为（BCD）的招标。

A. 招标公司为主体         B. 物业建设单位为主体

C. 业主大会为主体             D. 物业产权人为主体

5．根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为（ AD）等。

A. 全权管理项目招标               B. 单项服务项目招标

C. 分阶段项目招标                 D. 顾问项目招标

6．物业管理招标程序包括成立招标领导小组、编制招标文件、公布招标公告或发出投标邀请书、发放招标文件、投标申请人资格预审、接受投标文件、成立评标委员会和（ ABD）等阶段的内容。

A. 开标                           B. 评标

C. 围议                           D. 中标

7．物业管理投标的程序包括：( ABD ) 、送交投标文件、接受招标方的资格审查、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同等内容。

A. 获取招标信息                   B. 项目评估与风险防范

C. 了解专家评委的组成             D. 准备投标文件

8．投标的策略和技巧主要包括：投标的组织策划、项目的现场踏勘和（ ABC）等内容。

A. 投标文件的编写               B. 投标报价的策略和技巧

C. 现场答辩的技巧               D. 口头表达的技巧

9、前期物业服务合同的内容包含以下哪几个主要部分(ACD)：

A、合同的当事人、物业基本情况

B、业主委员会的职责

C、物业的经营与管理、承接查验和使用维护

D、专项维修资金、违约责任、其他事项

10、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别在于(AC)：

A、订立合同的当事人不同            B、服务内容不同

C、合同期限不同                    D、服务费用不同

11、与前期物业服务合同相比，物业服务合同具有(BD)等特点。

A、合同期长        B、期限明确         C、服务费用高              D、稳定性强

12、下列哪些原因可以视为物业服务合同的终止条件(ACD)：

A、物业服务合同约定的期限届滿，双方没有续签合同的。

B、物业服务企业与业主大会双方尚未协商一致解除合同的。

C、因不可抗力致使物业服务合同无法履行的。

D、物业服务企业被宣告破产

13、下列哪些阶段属于前期管理阶段的内容(  BCD   )：

A、竣工验收         B、物业承接查验    C、物业入住       D、业主大会组建

14、早期介入的作用体现在优化设计及以下哪几个方面( ACD )：

A、有助于提高工程质量        B、有利于了解物业情况

C、为前期物业管理作充分准备 D、有助于提高项目规划的技术水平

15、下列属于早期介入中销售阶段的内容是( ABC  )：

A、拟定物业管理的公共管理制度；

B、拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；

C、派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；

D、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容。

16、由建设单位负责的物业工程质量保修包括以下哪些部分( ABD )：

A、物业服务企业承接管理的物业共用区域

B、业主从建设单位购买的产权专有部分

C、业主自行购置的自用设施设备

D、物业服务企业承接管理的共用设施设备等

17、前期物业管理的特点包括(BCD)：

A、前期物业管理是过渡性的，对日常物业管理没有直接的联系和影响。

B、前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程。

C、前期物业管理明显呈现管理服务的波动和不稳定状态。

D、前期管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态。

18.物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要，分为(  AB    )两种类型，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中。

A、新建物业的承接查验        B、物业管理机构更迭时的承接查验

C、竣工验收阶段的承接查验     D、物业入住阶段的承接查验

19.新建物业的承接查验需做好下列哪些主要准备工作(  ABC   )。

A、人员准备       B、计划准备     C、资料准备         D、现金准备

20.下列哪些是新建物业承接查验的主要内容(  ABC )？

A、物业资料      B、物业共用部位    C、共用设施设备      D、维修资金帐户资料

21.在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验下列哪些资料(  ABC )：

A、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图等，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

C、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

D、业主委员会所必需的其他资料。

22.物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用(  BCD )等具体方法进行检查。

A、经验查验        B、使用查验     C、试验查验        D、检测查验

23.对于承接查验中所发现的问题，哪些是应有的处理程序( ABC  )？

A、收集整理存在问题             B、提出处理方法

C、跟踪验证                     D、立即向行业主管部门汇报

24.物业管理机构更迭时，新的物业服务企业实施承接查验必须在下列哪些条件均满足的情况下进行(  AB )：

A、物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；

B、物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。

C、原物业管理机构已经退出该承接物业的日常管理

D、物业的产权单位已向新的物业服务企业提供管理用房

25．物业管理机构更迭时管理工作的移交包括(ABD)：

A、原有物业管理机构向业主大会移交

B、原有物业管理机构向新的物业服务企业移交

C、业主大会向新的物业服务企业移交。

D、物业产权单位向新的物业服务企业移交。

26.、对业主而言，入住内容包括两个方面，分别是(   AC  )：

A、物业验收及其相关手续办理       B、领取《入住通知书》

C、物业管理有关业务办理            D、签定《前期物业管理协议》

27.物业入住流程包括业主凭入住通知书、购房发票及身份证登记确认；验收房屋并填写《业主入住房屋验收单》，签字确认；提交办理产权所需资料，签订委托协议，交纳相关费用及(ABD )：

A、签署有关物业管理服务约定等文件  B、交纳当期物业服务等有关费用

C、签订《物业服务合同》     D、领取房屋钥匙

28.物业装饰装修管理流程除资料齐备、物业装饰装修申报、物业装饰装修登记外，还有哪些流程(BCD)：

A、配备消防器材 B、办理开工的一般手续C、签订《物业装饰装修管理服务协议》 D、验收

29.物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，下述哪些行为物业管理单位可以不予登记(ABD)：

A、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

B、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

C、经城市规划行政主管部门批准搭建的建筑物或构筑物；

D、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

30.为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应有重点地进行检查，下列哪些内容是在装修管理中要特别注意的(ABD)：

A、施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等；

B、有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等；

C、楼地面铺设材料是否超过5毫米、新砌隔墙是否采用木版材料等；

D、是否符合物业装修公共及室外统一要求（如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等）；

31.以下哪些内容属于装修人和装修企业在装饰装修活动中违规、违章行为，而应承担相应的责任(ABD)：

A、因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等

B、装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的

C、装修人依法办理申报登记后进行住宅室内装饰装修活动的

D、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的

32.关于物业装修装饰管理中管理服务费的收取，下列说法正确的有：（BD）

A、具体收费标准国家有明确规定

B、具体收费标准由装修人和物业单位双方约定

C、该费用可向装修业主强行收取

D、如各方已达成协议，该费用也可向装饰装修单位收取

33.房屋种类按房屋的建筑结构类型和材料可分为(ACD)：

A、砖木结构       B、筒体结构       C、钢筋混凝土结构          D、混合结构。

34.房屋种类按房屋承重受力方式可分为(ABC)：

A、墙承重结构   B、构架式承重结构C、筒体结构或框架筒体结构承重   D、混合结构承重

35.房屋种类按房屋的层次和高度可分为(ABC)：

A、低层建筑       B、多层建筑        C、高层建筑         D、中层建筑

36.房屋种类按房屋的用途可分为(ABC)：

A、居住用途         B、商业用途         C、工业用途         D、办公用途。

37．房屋及设备设施评价参考的主要指标包括( ABD  )：

A、房屋完好率        B、危房率     C、房屋空置率        D、设备设施完好率

38.房屋及设备设施的维修保养按维修方式可分为(ABD)：

A、预防性维修       B、事后维修        C、大中修          D、紧急抢修

39.共用设备设施的运行管理内容包括(ABD)等：

A、制订合理的运行计划          B、配备合格的运行管理人员

C、提供良好的生活环境          D、建立健全必要的规章制度

40.由于设备设施的重要性和发生故障所产生的损失和影响可能较大，在设备设施外包合同起草和签订过程中，应特别注意以下几个方面( ABC)：

A、在签订合同时要注意要保证签约主体与实施主体一致。

B、在合同中应明确因设备设施故障、事故造成的人员、财产等损失，分别不同情况应由何方承担责任，以免出现问题时候扯皮现象的发生。

C、应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验。

D、建立与承包方的战略联盟制度，以免今后的纠纷出现。

41.外包管理合同实施应注意的问题有哪些(  ACD    )

A、建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施。

B、委托方应尽量相信受托方，不必在服务过程中保留质量记录文件。

C、建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。

D、定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同。

42.给排水系统管理的注意事项有哪些(  ABC    )：

A、应保证消防用水的基本储备；

B、北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故；

C、餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞；

D、任何污水都可以通过雨水管道排放。

43.如需将设备设施业务实行外包管理模式，就应选择在服务质量和服务价格方面均满足企业需要的合格承包方。对承包方的评估通常要从以下几个方面进行（ABD  ）：

A．企业品牌状况；

B．管理维护计划、标准；

C. 评估人与承包方领导的关系

D．预算价格、付款方式。

44.将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的(  AC    )，定期对承包方的服务进行评价。

A、专业技术水准       B、注册资金     C、专业资格        D、技术人员的学历

45.中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，在日常管理中，应注意恰当地控制新风比例并注意采取（ABD）等措施。

A、隔尘      B、杀菌      C、封闭    D、消毒

46.白蚁的防治方法有(BCD)等，可根据不同的情况采用相应方法来防治白蚁。

A、堵眼法           B、药杀法      C、诱杀法           D、生物防治法

47.蟑螂的防治方法有(ACD)：

A、对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝，防止蟑螂入内。

B、严格控制水源，及时进行人工抓捕。

C、彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蟑螂密度。

D、利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等化学防治。

48.物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括了( ACD )等工作：

A、绿化翻新改造       B、园林设计    C、环境布置         D、绿化有偿服务

49.绿化管理的基本要求主要有：( ABC)：

A、保持植物正常生长                     

B、加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作

C、及时对妨碍业主、物业使用人生活活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害

D、经常进行绿化改造，满足部分业主的特殊爱好

50.物业管理区域的治安防范应注意事项有 (  AB   )：

A、遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导

B、遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶、纵火等违法犯罪活动时，应立即报警

C、辖区公共区域内出现可疑人员，应责令其离开，或通知公安派出所将其带走。

D、管辖区域内发生坠楼等意外事故，应救人为主。

51.动火安全管理中对动火过程中的要求是(ABD)：

A、动火现场要指定安全负责人；

B、现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火；

C、检查并彻底清理现场火种

D、动火人员要严格执行安全操作规程。

52.灭火预案主要内容除了包括物业项目单位的基本概况（周围情况、水源情况、物资特性及建筑特点、单位消防组织与技术装备）外，还应包括( ACD )：

A、火灾危险性及火灾发展特点

B、组织专职的消防队伍

C、灭火力量部署及注意事项

D、灭火措施、战术方法及灭火预案图

 

53.车辆管理注意事项有哪些(ABD)：

A、车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷。

B、车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。

C、车辆停放必须符合建设单位的规定，不许停放道路两旁。

D、对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内。

54.车辆管理的方法与要求有哪些( ABC )：

A、建立健全车辆管理队伍          B、车辆出入管理

C、车辆停放管理                  D、车辆的保管

55.为做好管理区域内车辆管理，提供安全有序的车辆停放管理服务，物业服务企业应根据小区车辆管理实际情况做好人员安排，包括( ABC)等。

A、小区车辆交通的疏导及管理人员     B、停车场维护人员

C、车辆收费管理人员                 D、车场维修人员

56 .车辆进入车场后，管理人员应积极引导车辆停放。对于(  ABC   )等现象出现时，管理人员应及时劝阻。

A、有固定车位而任意停放        B、不按规定任意停放

C、在消防通道停车              D、有固定车位，按规定停放

57．物业管理风险的内容包括：（  ABC   ）。

A．早期介入的风险                 B．前期物业管理的风险

C．日常物业管理的风险             D．紧急事件的风险

58．物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的（  AB    ）因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。

A. 自然        B. 社会          C. 人为        D. 不确定

59．总体而言，物业管理风险防范可从：物业服务企业要学法、懂法、守法，物业管理相关合同订立前要注重合同主体的合法性，还要（   ABC   ）、重视研究风险发生的规律，加强控制和防范风险的能力几个主要方面进行把握。

A．抓好制度建设、抓员工素质、提高风险意识

B．妥善处理与物业管理活动相关主体间的关系

C．重视企业的宣传，建立舆论宣传的平台，树立企业良好的形象

D．引入保险机制，相信保险公司会给予积极的理赔，使物业公司高枕无犹。

60.物业管理紧急事件的处理过程分为（   ABC   ）阶段。

A．事先准备       B．事中控制       C．事后处理       D．事后分析

61．典型紧急事件的处理包括对火警、燃气泄漏、电梯故障、噪音侵扰、电力故障、浸水漏水、（   BCD   ）和台风袭击等典型紧急事件的处理。

A.小孩不慎摔倒        B. 高空坠物      C. 交通意外         D. 刑事案件

62．下列属于日常物业管理的风险的有：(   ABC  )：

A业主、物业使用人使用物业中存在的风险；

B业主、物业使用人接受物业服务过程中存在的风险；

C物业服务合同期限的风险；

D物业管理费收缴的风险。

63．物业服务企业主营业务收入包括：（   ABD   ）。

A. 物业管理收入                   B. 物业经营收入

C. 商业用房经营收入               D. 物业大修收入

64．物业服务企业其他业务收入包括：房屋中介代销手续费收入、（  ABC   ）等。

A．材料物资销售收入   B．废品回收收入   C．商业用房经营收入   D．维修资金收入

65．物业服务企业的营业成本包括（  ABC    ）等。

A．直接人工费       B．直接材料费    C．间接费用        D．其他业务支出

66．物业服务企业利润总额包括（  ABC  ）。

A．营业利润      B．投资净收益   C．营业外收支净额   D．对灾区人民捐款

67．物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；（ BCD）部分。

A．管理服务人员的奖金

B．物业服务企业固定资产折旧

C．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

D．经业主同意的其它费用

68．物业入住期的物业管理档案收集工作重点集中在（ BC  ），即未来的主要服务对象，档案资料收集的范围是业主档案资料和相关档案资料的收集。

A．建设单位                           B．物业业主

C．物业使用人                         D．业主委员会

69．物业入住期应收集的业主个人资料一般包括（ ABC   ）等。

A．身份证复印件              B．户口本复印件

C．联系方式                  D．家庭成员及其职业

70．日常物业管理期档案的收集主要包括（ ABC   ）。

A．物业运行记录档案        B．物业维修记录档案

C．物业服务记录档案        D．物业管理公司高层管理人员档案

71．物业服务企业信用档案记录内容的采集主要通过政府部门、（  BCD ）其他中介机构及社会公众等多种途径依法采集。

A．新华书店                     B．物业管理协会

72. 物业服务企业员工招聘的组织实施主要包括（ ACD ）及人员的录用。

A. 公布招聘信息                   B.设计招聘广告

C. 对应聘者进行初审               D. 确定选拔方法

73. 员工的解聘包括员工（ ACD ）情况。

A．辞职                        B．退休

C．辞退                        D．资遣

74．培训的组织与实施包括：( ABC )

A．培训员工的管理               B．培训师资的管理

C．培训方法的运用               D．培训效果的宣传

75．在物业管理服务活动中，物业服务企业及员工与客户的沟通随时随地可能发生，沟通的内容、形式、方法是复杂多变的，沟通并无固定模式，一般而言有倾听、（  ABD    ）等方法。

A. 提问                      B. 表示同情

C. 拖延                      D. 积极跟踪

76．在客户管理中，对客户沟通的（ ABC ）应记录归档。

A. 事由                     B. 过程

C. 结果                     D. 细节

77．物业管理投诉处理的方法一般有（BC）和总结经验，改善服务等。

A．耐心倾听，据理力争            B．详细记录，确认投诉

C．真诚对待，冷静处理            D．及时处理，下不为例

78. 下列物业管理的行政公文属于上行文的有：（ CD  ）

A决定       B通知      C报告       D请示

79. 物业管理行政公文中，( C )是唯一不受内外、上下、用印等规范限制的文种。

A函        B意见       C会议纪要         D通报

80. 下列物业管理的应用文书标题使用正确的有：（ BD   ）

A某某公司《关于下发2007年度培训计划的报告》

B 某某公司《关于表彰2006年度先进分子的决定》

C长沙分公司《关于设立综合部和品质部的请示报告》

D某管理处对业主委员会提交了一份《关于协助督促部分欠费业主尽快交纳物业服务费的函》

E某管理处对公司提交了一份《关于购买电脑的通知》

 

实务单选

1、正确答案应是　物业服务合同

2　A　3　B　4　C　5　B　6　A　7　B　8　D　9　A　10　D　11　B　12　D　13　C　14　C　15　C　16　B

17　D　18　B　19　B　20　B　21　C　22　A　23　D　24　B　25　A　26　B　27　B　28　D　29　D　30　A

31　B　32　C　33　A　34　D　35　A　36　B　37　A　38　C　39　C　40　A　41　C　42　B　43　D　44　A

45　A　46　B　47　B　48　D　49　B　50　D　51　A　52　B　53　D　54　D　55　B　56　B　57　A　58　A

59　C　60　B　61　C　62　D　63　B　64　A　65　A　66　D　67　C　68　B　69　A　70　D　71　B　72　C

73　B　74　B　75　A　76　C　77　B　78　D　79　B　80　C

多选　

1　ABD　2　BC　　3　ABC　　4　BCD　　5　AD　　6　ABD　　7　ABD　8　ABC　9　ACD　10　AC　

 

11　BD　12　ACD　13　BCD　14　ABC　　15　ABC　16　ABC　17　BCD　18　AB　19　ABC　20　ABC　

 

21　ABC　22　BCD　23　ABC　24　AB　　25　ABD　26　AC　　27　ABD　28　BCD　29　ABD　30　ABD

 

31　ABD　32　BD　33　ACD　34　ABC　　35　ABC　36　ABC　　37　ABD　38　ABD　39　ABD　40　ABC

 

41　ACD　42　ABC　43　ABD　44　AC　　45　ABD　46　BCD　　47　ACD　48　ACD　49　ABC　50　AB

 

51　ABD　52　ACD　53　ABD　54　ABC　55　ABC　　56　ABC　57　ABC　58　AB　　59　ABC　60　ABC

 

61　BCD　62　ABC　63　ABD　64　ABC　65　ABC　　66　ABC　67　BCD　68　BC　69　ABC　70　ABC

 

71　BCD　72　ACD　73　ACD　74　ABC　75　ABD　　76　ABC　77　BC　　78　CD　79　C　80　BD