《公元物业管理文摘》（第134期）

非赢利共享型信息选编　　　第134期/20090903　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——广州：物业新规 开发商不参与也可成立业委会 ——沈阳：试行“物业险” 业主缴纳的物业费里已包含 【行业要闻】 ——广州：物业公司也要负责抓计生 ——常州：10月起市区住宅电梯收费实行新办法 ——哈尔滨：百个小区公示物业收费 ——济宁：房屋维修资金支用程序出台 ——山西：新建住宅前期物业管理覆盖率达100% ——北京：全市物业接受作业安全培训 ——天津：物业退出小区必须预警 不辞而别的物业公司将被曝光 ——泉州：物业企业资质过期 最少也要罚5万元 【数据说话】 ——杭州：老旧住宅小区物业收费标准出炉 【物管采风】 ——天津：物业管理用房属业主共有 不算公摊面积 【学习平台】 ——为酬金制答疑解惑 【业主之声】 ——西安：《西安市物业管理条例》修正案（草案）征民意 【自由论坛】 ——深圳物业管理费体系的变革与思考 【案例选编】 ——轿车小区内被盗 门岗直接放行 物业赔三成损失

【法规动态】

广州：物业新规 开发商不参与也可成立业委会

郑佳欣 穗房宣/《南方日报》/20090903
业委会因遭到开发商阻拦而无法成立，新的业委会成立而旧业委会却赖着不走……针对小区物业中的各项“疑难杂症”，广州市国土房管局制订了《广州市业主大会和业主委员会规定（征求意见稿）》。其中明确规定，建设单位即开发商如不参加业委会筹备组，筹备组成立与否并不受影响，业主个人还可以查询业委会财务账目。

沈阳：试行“物业险” 业主缴纳的物业费里已包含

彭跃东/《沈阳日报》/20090903
9月2日，记者从沈阳市房产局和市物业协会获悉，从现在开始，全市物业行业推行物业险种。今后，物业企业、员工、业主利益如果受到损害，可获保险公司理赔。沈阳市物业管理协会刚刚在全行业下发了《关于积极在物业行业建立保险机制的指导意见》，要求“实行等级服务的物业管理项目，物业企业应当购买相关保险”。

【行业要闻】

广州：物业公司也要负责抓计生

《信息时报》/20090902
昨日广州市人大常委会进行《广东省人口与计划生育条例》执法检查。目前市内一些楼盘小区守卫森严，连居委的计生工作人员也被拒之门外。针对部分楼盘小区业主超生严重、计生工作管理难等问题，有人大代表建议，从法律上强化物业公司的计生责任，让社区居委与物管强强联合，严抓共管小区计生工作。

常州：10月起市区住宅电梯收费实行新办法

陈欢/新民网/20090903
常州市物价、房管部门日前联合发布最新市区住宅电梯运行维护收费管理办法，进一步规范电梯收费行为，切实维护电梯受益业主、房地产开发建设单位和物业服务企业的合法权益。从10月1日起，我市将实行这一新办法。新办法明确了物业服务企业是住宅电梯运行维护费的收费主体，住宅电梯受益业主是电梯运行维护费的交费对象。

哈尔滨：百个小区公示物业收费

《生活报》/20090902
据了解，为化解物业公司和业主间的矛盾纠纷，保障双方合法权益，今年4月，哈市物价局制定了“五项五级”、“菜单式”统一规范的物业服务等级指导标准，为使新的物业服务收费政策得以真正贯彻落实，哈市物价局推出了“设立物业收费公示牌”惠民举措，决定首批在哈市6个区的100个小区设立“菜单式”物业服务项目及相对应的收费标准公示牌。

济宁：房屋维修资金支用程序出台

高建璋/东方圣城网/20090901
记者从济宁市建委获悉，日前，《济宁市房屋专项维修资金支用程序》正式出台，市民申请房屋专项维修资金有法可依了。据悉，房屋专项维修资金，用于房屋共用部位共用设施设备保修期满后，因自然损坏、不可抗拒因素损毁而实施的维修、更新和改造。其拨付使用按《程序》办理。

山西：新建住宅前期物业管理覆盖率达100%

黄河新闻网/20090901
省住房和城乡建设厅发布消息，山西省的新建住宅小区要全面推行前期物业管理，前期物业服务覆盖率要达到100%。到2015年，全省物业服务覆盖率达到50%。山西省物业服务业的发展目标为，新建住宅小区要全面推行前期物业管理，前期物业服务覆盖率要达到100%。市、县(市、区)房地产行政主管部门全部建立物业管理区域档案。

北京：全市物业接受作业安全培训

刘砥砺/《北京青年报》/20090901
记者从市安全生产监督管理局了解到，由于污水井事故频发，该局组织了作业宣讲团，对全市物业进行为期一个月的安全教育。日前市安监局将发生在本市的一些污水井事故编成小故事，组织专业演讲人员进行演说，在各区县的重点社区物业公司进行宣讲，同时配发安全知识手册，告诫工人们在下井时如何检测气体，如何做好防护措施。

天津：物业退出小区必须预警 不辞而别的物业公司将被曝光

张晶 唐子匀/《沈阳晚报》/20090826
《天津市物业服务企业退出项目管理办法》将于10月1日起实施。物业服务企业退出一个月前小区尚未有新物业服务企业接手的，街道办事处等部门应对小区业主进行问卷调查，并设计相关预案处理办法。同时，物业服务企业不按照规定履行退出程序和相应义务的，由天津市物业管理协会记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。

泉州：物业企业资质过期 最少也要罚5万元

吴丽娇/《东南早报》/20090906
昨日，泉州市物业服务企业资质检查与中心市区物业小区创卫整改工作会议透露，市房管局审查191家物业企业时，发现有7家物业企业2006年当年没年检，44家暂定资质已过期。这样意味着这些物业企业无资质。有关部门表示，对此，按照物业管理条例规定，除没收违法所得外，可处以5万元—20万元的罚款。

【数据说话】

杭州：老旧住宅小区物业收费标准出炉

李明华 蒋艳丽 胡灵波/《杭州日报》/20090908
日前记者从市房管局获悉，年内杭州五个城区计划启动物改项目(小区)共计45处，涉及房屋881幢，住户4万余户。实施物业管理改善工程之后，这些老旧住宅小区既可以选择选聘专业的物业服务机构；也可以采用社区化准物业管理模式，根据《杭州市区社区化物业管理服务收费管理办法》，按不同情况每月支付0.15元-0.18元/平方米的费用。

【物管采风】

天津：物业管理用房属业主共有 不算公摊面积

王月 李海燕/中国网/20090908
将于今年10月1日起施行的《天津市物业管理用房管理办法》明确指出，物业管理用房属于全体业主共有，用于物业管理服务活动和业主活动。房地产行政主管部门对物业管理用房将独立测量、计算面积，其面积不计入分摊的共用建筑面积，并在《房产测绘成果报告书》中标注“物业管理用房”字样。

【学习平台】

为酬金制答疑解惑

化向东/《中国物业管理》/2008年第9期
一、目前的物业服务工作，无论是包干制还是酬金制，必须以企业作为经营主体，物业服务费计入企业收入。因为企业向业主收取物业服务费，最后是要经过物业经营管理活动支出的，从工商企业管理及税务角度来说，这个过程是企业以盈利为目的的经营行为，按国家税收、财务等相关法律法规、制度，酬金制下的物业服务费也全部属于企业的营业收入。 　　二、就物业服务费的来源和性质而言，物业服务费由物业服务企业收取，用于小区（大厦等）物业的物业服务及管理支出。全体业主与物业服务企业以合同为纽带，构成了以缴费消费和收费服务为主要内容的权利与义务关系。那么业主按照合同约定缴纳物业服务费，是履行合同义务；此时物业服务企业对公共服务资金有按合同约定使用的权力，而业主则只有监督权、受益权，不具备完全的所有权了。 　　三、对酬金制的正确理解应该是：酬金制强调的是物业服务企业收取管理报酬的方式，以及对物业服务费用结余（或不足）享受（或承担）的角色约定，物业服务费的性质其实并没有改变。笔者所在物业服务公司所管理的物业项目中，多数采用酬金制，企业能做到按约定比例提取酬金，所以业主对此没有异议。但对于个别低收费的回迁小区，为了保证服务质量，项目亏损只能由企业补贴，否则服务很难维持。形成“节余留在项目，不足企业承担”的现状，实际还是包干，酬金制并未真正实现。从这个角度看，酬金制仅起到了计算管理报酬的作用。 　　四、将酬金制绝对化不切合实际。部分业主探索将物业服务资金由业主委员会自行管理或委托给第三方管理，专项服务由业主委员会与专业公司直接签合同等。但是，业主大会或业主委员会不是独立的法人实体，不具备经济活动的主体资格。如果由业主委员会管理或委托第三方管理物业服务费，那么首先，业主的物业服务费交给谁？以谁的名义出具发票？以谁的名义设立银行帐户？其次，与专业公司签署合同时的主体是谁？业主委员会有无主体资格？第三，如果将物业服务资金由业主委员会管理或委托第三方管理，谁对业主的这一大笔物业服务资金承担风险？以什么来承担？第四，如果物业服务企业仅仅是提出建议，所有支出均由业主委员会审批、资金管理人支出，那么服务品质的责任谁来承担？北京个别实行“信托模式”的项目出现的问题就是一个很好的实例。 　　物业项目的管理模式多种多样，但是，实行酬金制必须要解决两个问题，一是财政税收制度对物业服务费收入的确认，二是业主委员会的规范操作，只有这样才能彻底解决问题。

【业主之声】

西安：《西安市物业管理条例》修正案（草案）征民意

赵明/《三秦都市报》/20090905
今后，西安市任何小区的业主大会有权选聘和解聘物业服务企业。日前，西安市法制局通过其网站将市政府正在审查的《西安市物业管理条例》修正案（草案）全文公布，面向社会征求意见。记者注意到修正案中对业主的权利进行了变更。业主大会可决定，制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约……

【自由论坛】

深圳物业管理费体系的变革与思考

廖小斌/《现代物业·新业主》/2007年第01期
新体系的批判与继承 　 　　在新的物业管理服务费收费体系建立之后，我们依然需要反思，反思我们对过去体系的清理工作。归根结底，所有的工作都是围绕这样一个问题展开的，即：如何对过去的东西进行批判和继承。这显然不是站在历史遗迹或废墟前伤感地凭吊一会儿便能获得转型的灵感或启示的。唯有经过痛苦的反省与批判才谈得上继承的可能，而反省与批判的前提便是“断裂”，是从过去的体系中抽身而出，站在过去体系之外的立场上对传统作清理、质疑、检验和彻底的转换。 　　在失去衡量标准之后，再要审视前提的完备与否，参照就是不可缺少的。参照不是模仿，也不是按别人的标准来改造自己，而是以一个完全不同于自己的对象作为镜子。而对于现在的物业管理体系，在这一过程中不可避免要以过去的体系为参照。 　　 　　（一）两种体系冲突 　　通过以上分析，我们不难发现，对过去物业管理费体系深刻理解是这次新的物业管理费体系建立的基础。新的体系往往会被旧体系的影响并受到它们的挑战与威胁，从而产生两种矛盾的冲突。这两种矛盾可简要概括为：过去的与现在的；新的与旧的。 　　在旧的物业管理费体系中，一直强调一个核心，即政府的指导定价，在市场化的大潮中，这种顽强被看作对物业管理的保护。而实际情况亦如此，二十多年物业管理确实是在政府的温情脉脉中长大。与旧的物业管理费体系中的政府强有力的作用不同，在新的物业管理费体系中显然把市场化看成一个严肃而慎重的话题。在新的收费规定里，明文规定住宅区外的物业全部实行市场价，这无疑是一个良好的开端。 　　但目前状况之下，二者的冲突不可避免，这种冲突主要体现在两个方面： 　　一是旧的收费体系在物业管理公司与业主之间早已扎根，他们对旧的收费体系非常认同，在新的收费体系降临之初，不可避免有一个逐渐适应的过程，甚至会遭到抵抗与抨击。 　　二是新的收费体系变革并不彻底，在某些方面，它依然是旧的收费体系的延续，新的与旧的容易被人模糊并扭曲。 　　 　　（二）深圳物业管理体系评价：包容平衡 　　传统既置身于困境之中，摆在面前的自然就是突围。突围，也就是如何对待传统与现代的关系。深圳物业管理费体系表明了他的思索，并努力让过去的与现在的，新的与旧的，从冲突走向和解。任何一种体系自身都有优劣之分，精华与糟粕之别。深圳市物业管理费体系的制定者对此显然也有深刻而清醒的认识，他们毫不隐讳对于过去体系的反省与质疑。 　　但过去的政府定价并不是可怕的，在某种情况下，他有效地保护了尚在襁褓之中的物业管理得以迅速成长，同时也有效地保护了业主的利益。今天的市场定价也并非洪水猛兽，在市场化程度日益加深的今天，这是一种趋势。今天的物业管理处在一种市场化的进程中，但离真正的市场化还有一段距离，因此，深圳的物业管理费体系选择了一种平衡：住宅区实行政府指导价，其他类型的物业实行市场调节价。 　　在这两种体系并存的情况下，这里需要一种包容，包容在这里并不是指一味地全盘接受，而是指正视现在物业管理体系所面临的困境与挑战，跟上时代步伐，适应社会变迁，敢于突破并完善，也就是批判地继承过去物业管理收费体系的一些东西。

【案例选编】

轿车小区内被盗 门岗直接放行 物业赔三成损失

案例分析：     08年底，北辰区某小区住户苏某发现存放在小区的轿车被盗，经查看监控录像，证实该车通过小区门岗时，既未刷卡也未被要求在门岗处登记，门岗还主动抬杠放行。报警后该车至今未追回。苏某认为，作为封闭式管理小区，物业公司未履行安全管理义务，故将其告上法庭，索赔各项经济损失共计24.6万元。 　　被告物业公司辩称，原告苏某在被告处登记的是黑色桑塔纳，而原告声称被盗车辆为广本雅阁，原告没有通知被告修改车辆登记，原告始终没按被告管理要求办理相关手续，双方未形成保管关系。被告与原告签订租用固定泊位协议书，明确被告收取的是泊位费，而非存车费、保管费。根据协议，对于车辆丢失、损坏，被告不承担任何责任。此外，原告一直未交物业管理费，双方未形成物业管理关系，被告对原告财产没有安全保障义务。

案例点评：     北辰区人民法院经审理认为，根据租用固定泊位协议书，被告收取的车位占地费，在双方没有明示保管义务的情况下，被告对原告车辆没有保管义务。被告与原告签订物业服务合同，原告逾期未缴纳物业费，被告并未停止物业服务，故双方物业服务关系仍然存在。 　　法院认为，被告应向原告履行物业服务义务，其中包括被告承诺的安全保障义务，即行人、机动车均须刷卡出入，无卡机动车须在门岗处登记。因被告疏于对原告居住小区的安全管理，与造成原告车辆丢失有一定关系。原告未及时通知被告更换车辆事项，车辆丢失也因原告存放地点不当，故原告负有主要责任。原告购车费用和购置税共24万元，属于原告因车辆丢失造成的直接损失，被告承担30%责任。原告主张检测费、养路费等间接损失，不予支持。 　　一审判决，被告赔偿原告车辆被盗损失24万元的30%，即7万余元，驳回原告其他诉请。

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