为酬金制答疑解惑

化向东/《中国物业管理》/2008年第9期
 

　　从理论上说，包干制和酬金制各有千秋，但在实际操作过程中，很多业主和物业从业人员对酬金制及其相关概念的认识存在疑惑。

　　疑惑一，酬金制下物业服务企业预收的物业服务资金到底属于不属于物业服务企业的收入？

　　按照《物业服务收费管理办法》对酬金制的定义，物业服务企业向业主收取的物业服务费属于预收的物业服务资金，由物业服务支出和物业服务企业酬金两部分组成。那么对物业服务企业来说，其实际的收入只应是酬金部分，其余只是代管资金，不构成物业服务企业的收入，也不应计营业税。事实上，按照现行会计制度和税法，物业服务费应全部计入企业收入、计缴营业税。

　　疑惑二，应该如何理解物业服务费是“业主的钱”？

　　一些业主片面理解《物权法》中业主的权利，强调物业服务费是“业主的钱”，业主愿意怎么用就怎么用，特别是实行酬金制的物业服务项目，业主的这种认识尤其强烈；而物业服务企业则认为双方是平等的合同主体，物业服务费交到物业服务企业以后，物业服务企业拥有使用权。

　　以上疑惑，容易导致业主和物业服务企业认识上的偏差和分歧，进而导致实际操作过程中引发纠纷和矛盾。

　　笔者拟结合工作实践，就以上问题提出自己的理解，就教于行业同仁。

　　一、目前的物业服务工作，无论是包干制还是酬金制，必须以企业作为经营主体，物业服务费计入企业收入。因为企业向业主收取物业服务费，最后是要经过物业经营管理活动支出的，从工商企业管理及税务角度来说，这个过程是企业以盈利为目的的经营行为，按国家税收、财务等相关法律法规、制度，酬金制下的物业服务费也全部属于企业的营业收入。

　　二、就物业服务费的来源和性质而言，物业服务费由物业服务企业收取，用于小区（大厦等）物业的物业服务及管理支出。全体业主与物业服务企业以合同为纽带，构成了以缴费消费和收费服务为主要内容的权利与义务关系。那么业主按照合同约定缴纳物业服务费，是履行合同义务；此时物业服务企业对公共服务资金有按合同约定使用的权力，而业主则只有监督权、受益权，不具备完全的所有权了。

　　三、对酬金制的正确理解应该是：酬金制强调的是物业服务企业收取管理报酬的方式，以及对物业服务费用结余（或不足）享受（或承担）的角色约定，物业服务费的性质其实并没有改变。笔者所在物业服务公司所管理的物业项目中，多数采用酬金制，企业能做到按约定比例提取酬金，所以业主对此没有异议。但对于个别低收费的回迁小区，为了保证服务质量，项目亏损只能由企业补贴，否则服务很难维持。形成“节余留在项目，不足企业承担”的现状，实际还是包干，酬金制并未真正实现。从这个角度看，酬金制仅起到了计算管理报酬的作用。

　　四、将酬金制绝对化不切合实际。部分业主探索将物业服务资金由业主委员会自行管理或委托给第三方管理，专项服务由业主委员会与专业公司直接签合同等。但是，业主大会或业主委员会不是独立的法人实体，不具备经济活动的主体资格。如果由业主委员会管理或委托第三方管理物业服务费，那么首先，业主的物业服务费交给谁？以谁的名义出具发票？以谁的名义设立银行帐户？其次，与专业公司签署合同时的主体是谁？业主委员会有无主体资格？第三，如果将物业服务资金由业主委员会管理或委托第三方管理，谁对业主的这一大笔物业服务资金承担风险？以什么来承担？第四，如果物业服务企业仅仅是提出建议，所有支出均由业主委员会审批、资金管理人支出，那么服务品质的责任谁来承担？北京个别实行“信托模式”的项目出现的问题就是一个很好的实例。

　　物业项目的管理模式多种多样，但是，实行酬金制必须要解决两个问题，一是财政税收制度对物业服务费收入的确认，二是业主委员会的规范操作，只有这样才能彻底解决问题。