关于印发天津市物业服务企业退出项目管理办法的通知

天津市人民政府文件
 
津政发〔2009〕35号
 

关于印发天津市物业服务企业退出项目管理办法的通知

各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

　　现将《天津市物业服务企业退出项目管理办法》印发给你们，望遵照执行。
　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇九年八月二十八日

天津市物业服务企业退出项目管理办法

　　第一条　为了规范物业服务企业退出项目管理的活动，维护当事人的合法权益，做好物业项目管理的衔接工作，保持业主正常生活秩序，根据《物业管理条例》（国务院令第504号）和《天津市物业管理条例》的有关规定，制定本办法。

　　第二条　本市行政区域内，因物业服务合同期满双方当事人不再续约或者双方当事人依据法律、法规和合同约定提前解除物业服务合同，物业服务企业退出项目管理的活动，适用本办法。

　　第三条　物业服务企业退出项目管理应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

　　第四条　市国土资源和房屋管理局负责本市物业服务企业退出项目管理活动的监督。

　　区、县房地产管理局负责本辖区内物业服务企业退出项目管理活动的指导和监督管理。

　　第五条　区、县人民政府应当组织街道办事处、乡镇人民政府及相关职能部门对本辖区内物业服务企业退出项目管理的具体行为实施监督。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当及时协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出项目管理阶段出现的问题。

　　第六条　建设、市容、环卫、市政、园林、公安、消防和技术监督等部门要按照各自工作职责，加强与街道办事处（乡镇人民政府）、区县房地产管理局的协调配合，协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。

　　第七条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位，应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任，协助区、县人民政府和有关部门做好物业服务企业退出项目管理阶段的工作。

　　第八条　开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决项目遗留问题，为物业管理顺利开展提供保证。

　　第九条　物业服务企业应当坚持诚信守法的原则， 严格履行退出程序和相应义务，协助解决项目遗留问题，做好衔接工作，保证项目管理的连续性。

　　第十条　业主和业主大会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，慎用辞退权，保证物业项目的正常秩序。

　　选聘和解聘物业服务企业，业主委员会应当召集业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。

　　第十一条　本市实行物业服务企业退出项目预警报告制度。

　 物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，物业服务企业与业主大会应当在合同终止3个月前做好下列工作：

　　（一）业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业；物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，应当将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主委员会。在接到书面告知后，双方应当就物业服务企业退出项目时间、交接事宜进行协商。

　　（二）物业服务企业在与业主大会确定有关退出事宜3个工作日内，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间和有关事宜书面告知所在街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会），并到物业所在地的区、县房地产管理局办理退出备案手续后在物业管理区域内公告。

　　（三）业主委员会应当做好选聘新物业服务企业的准备工作。

　　（四）区、县房地产管理局接到物业服务企业预警报告后5个工作日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）到物业项目听取业主委员会、业主及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，指导业主大会选聘物业服务企业。

　　第十二条　物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，业主大会重新选聘新物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：

　　（一）原物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，并积极协助业主大会选聘新物业服务企业；业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止或双方约定之日。

　　（二）业主委员会应当组织召开业主大会会议，对选聘新物业服务企业等事宜进行表决，在物业服务终止之日1个月前依法完成选聘工作，并在物业管理区域内公告。业主委员会应当及时与新物业服务企业签订物业服务合同。

　　（三）原物业服务企业应当在退出之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：

　　1．预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额；

　　2．物业管理项目的档案资料；

　　3．物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；

　　4．竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

　　5．物业竣工验收资料；

　　6．共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；

　　7．物业质量保证书和使用说明书；

　　8．物业管理需要的其他资料；

　　9．实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。

　　（四）原物业服务企业在征得业主委员会同意后，也可向新物业服务企业直接办理移交，并由业主委员会监督确认。原物业服务企业与业主委员会办理交接的，新物业服务企业接管后，业主委员会应当将本条第（三）项所列事项转交新物业服务企业。

　　（五）新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地的区、县房地产管理局办理备案手续。

　　第十三条　物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，暂时选聘不到新物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：

　　（一）物业服务企业退出项目管理1个月前业主大会未选聘到新物业服务企业的，街道办事处（乡镇人民政府）和区、县房地产管理局指导居民委员会（村民委员会）、物业服务企业和业主委员会就管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查，并在调查结果的基础上确定管理预案。街道办事处（乡镇人民政府）应当将确定的管理预案等有关情况书面报送区、县人民政府，并及时组织召开物业管理联席会议，协调解决物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。

　　（二）物业服务企业退出项目管理时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，区、县人民政府应当及时按确定的管理预案组织街道办事处（乡镇人民政府）和区县市容、园林、环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作。所发生的费用由业主交纳，由居民委员会（村民委员会）协助业主委员会收取。

　　（三）原物业服务企业应当在退出之日起10日内，按照本办法第十二条第（三）项有关规定向业主委员会办理移交事宜。

　　第十四条　物业服务企业和业主、业主大会应当按照物业服务合同约定的期限或解除合同条件终止合同，任何一方不得擅自解除合同。

　　第十五条　业主委员会在物业服务企业退出项目管理阶段不依法履行职责，无法选聘、解聘物业服务企业的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。

　　 第十六条　业主委员会未经业主大会同意，擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，物业所在地的区、县房地产管理局或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　第十七条　业主委员会和新老物业服务企业的交接工作应当依法进行。原物业服务企业不得以任何理由拒绝办理交接和履行退出义务。

　　第十八条　原物业服务企业退出项目管理时，未成立业主委员会的，区、县房地产管理局应当指导其向街道办事处或者乡镇人民政府办理移交手续。

　　新物业服务企业确定后，街道办事处、乡镇人民政府应当将代为保管的该项目资金、物品和资料，转交给新物业服务企业。

　　第十九条　物业服务企业不按照规定履行退出程序和相应义务的，按照《天津市物业管理条例》的有关规定处理。同时，由天津市物业管理协会记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。

　　第二十条　本办法自2009月10月1 日起施行，至2014年9月30日废止。市人民政府2004年12月30日《关于印发〈天津市物业管理企业退出项目管理暂行办法〉的通知》（津政发〔2004〕119号）同时废止。