《公元物业管理文摘》（第125期）

非赢利共享型信息选编　　　第125期/20090525　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——全国：最高人民法院出台两部司法解释 妥处物业服务纠纷案 ——重庆：市物业管理条例通过 泄露业主信息要负刑事责任 【行业要闻】 ——上海：新建小区出入口须设视频监控 ——云南：鼓励公益场所免费停车 小区收费业主定 ——东莞：办房产证先缴足维修资金 ——合肥：新建小区绿地率≥40% 城市绿化今起征求民意 ——东莞：住宅专项维修资金下月10日起可分类缴存 ——深圳：物管企业代表 热议代收缴水电费等问题 ——太原：物业四成专职服务住宅 ——宁夏：物业餐饮娱乐等场所用对讲机须报批 【数据说话】 ——株洲：近半物业管理公司亏损 【物管采风】 ——南宁：物业管理企业退出物业项目管理指导意见出台 【学习平台】 ——物业管理行业税负问题研究 【业主之声】 ——扬州：市区物业费下月起正式上调 物业费将分7个等级收取 【自由论坛】 ——试谈商业物业管理费定价方法 【案例选编】 ——房前小院扩建至人行道 物业公司起诉获支持

【法规动态】

全国：最高人民法院出台两部司法解释 妥处物业服务纠纷案

刘岚/《人民法院报》/20090525
最高人民法院近日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题。

重庆：市物业管理条例通过 泄露业主信息要负刑事责任

何清平/《重庆日报》/20090522
泄露业主信息，要被追究刑事责任。昨日，备受关注的《重庆市物业管理条例》在市三届人大常委会第十次会议上表决通过，将于10月1日起正式实施。通过三审修改，正式通过的《条例》再添新亮点：大修基金存哪家银行，由业主自行决定；物管或业委会泄露业主信息，处1万至10万罚款，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。

【行业要闻】

上海：新建小区出入口须设视频监控

毛庆/新民网/20090526
上海市新建居民小区今后一律要在出入口设视频监控系统，楼宇对讲、电视监控等系统，将逐渐普及到我市的寻常新建小区中。根据市政府刚刚下发的《关于加强全市新建居民住宅小区安全技术防范设施建设管理的意见》，新建小区安全防范范围不仅包括小区周边、出入口、居民家庭内，还包括自行车集中停放区等重要公共场所。

云南：鼓励公益场所免费停车 小区收费业主定

韩健 杨质高/《春城晚报》/20090526
昨日，省发改委向社会公布了《关于加强机动车停放服务收费管理规范收费行为的通知》，对人们在停车中遇到的多种问题进行了明确。云南省将鼓励公益性场所提供免费停车服务；住宅小区对业主共有车位的管理使用办法及收费标准，应征得业主委员会同意，并由业主委员会与物业服务公司或委托管理单位在物业服务合同中予以明确……

东莞：办房产证先缴足维修资金

蒋幸端 潘勤毅/《广州日报》/20090527
从6月10日起，购房者办房产证将要先缴存住宅专项维修资金，未缴存维修资金的，建设单位将不得将房屋交付给业主。近日，东莞市房管局正式下发《关于做好住宅专项维修资金征缴工作的通知》（东房[2009]20号），《通知》对四类型住宅维修资金缴存办法进行了分类。

合肥：新建小区绿地率≥40% 城市绿化今起征求民意

陈酿/《安徽商报》/20090521
《合肥市城市绿化管理条例(征求意见稿)》今日起至本月底公开征集民意，征求意见稿透露，合肥计划推出小区绿化新标准，居民住宅区的绿地率或不低于40%，机关团体、文化娱乐、教育体育、卫生、科研院所等单位不低于35%。对有大气、噪音污染的厂矿企业单位不低于30%。另外乱占绿化带，一经发现将会予以重罚。

东莞：住宅专项维修资金下月10日起可分类缴存

王敏/《东莞日报》/20090521
东莞下发《关于做好住宅专项维修资金征缴工作的通知》，指出根据房屋销售及办证状况的不同情况，将分别在不同环节征缴物业维修资金，业主可采用随管理费逐月缴交的方式缴存。同时自今年6月1日起凡办理房地产权证、变更登记、转移登记，必须足额缴存维修资金后并提供银行出具的《东莞市住宅专项维修资金专用收据》方可受理。

深圳：物管企业代表 热议代收缴水电费等问题

搜房二手房网/20090522
5月20日下午，市物业管理协会在高训大厦，组织召开物业服务企业“代收代缴水电费问题沙龙”，300余名企业代表认真听讲，座无虚席。无偿代收费用、污水处理费票据不合法、承担管网损耗、巨额维修维护和改造费用、承担供水供电中间层大幅的差额，由此造成物管企业亏损等问题，成为交流会的焦点。

太原：物业四成专职服务住宅

《山西青年报》/20090518
太原市物业管理服务企业达到了216个，从业人数达1.6万余人，其中有四成是住宅物业。据介绍，太原市的物业管理服务对象已从单一的新建住宅小区发展到写字楼、学校、医院及商业区等多种类型物业的业主，形成了独立物业管理企业管理公司、开发商扶持成立的物业管理公司和单位后勤转制形成的物业管理公司三种企业模式。

宁夏：物业餐饮娱乐等场所用对讲机须报批

陶涛/《宁夏日报>/20090519
目前宁夏一些小区物业保安、建筑工地指挥人员、餐饮娱乐场所服务人员、宾馆饭店的管理人员等，使用各种对讲机的比较多。由于各种未经批准的对讲机随意使用，严重扰乱和破坏了正常的空中电波秩序。昨天，自治区无线电管理委员会办公室相关负责人介绍说，物业餐饮娱乐等场所今后必须报批后方可使用。

【数据说话】

株洲：近半物业管理公司亏损

李逸峰 姚艳祥/株洲网/20090520
株洲市现有物业管理企业176家 ，实行物业管理的项目699个，面积2526万m2，物业管理覆盖率达70.2%，从业人员达2.7万人，其中下岗、再就业及待业人员占63.6%。物业管理行业平均利润明显下降。我市100多家物业企业中仅有36%盈利，平均盈利额为41.28万元/年，44%的物管企业亏损，亏损额为27.22万元/年，另有20%的企业持平。

【物管采风】

南宁：物业管理企业退出物业项目管理指导意见出台

唐正芳/《南国早报》/20090519
旧物业不撤离，新物业进不去，这种“请神容易送神难”的情况不时会在南宁市的一些小区发生，有的甚至出现两拨保安同时站岗、两拨保洁同时扫地的情形。从5月1日起，《南宁市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》正式实施，以后物业公司与小区“离婚”需要办理什么手续，都将有具体的“条条框框”。

【学习平台】

物业管理行业税负问题研究

《物业管理行业税负问题研究》课题组/《中国物业管理》/2009年第02期
物业管理行业的税负现状 　　现行物业服务企业适用的税种、税目与税率如下： 　　1.营业税：税率5%。 　　2.城建税：按营业税的7%计税。 　　3.教育费附加：按营业税的4%计税。 　　4.企业所得税：按调整后利润总额计算纳税额，税率：25%。 　　5.车船使用税：车船使用税是以应税车船为征税对象的计量标准为计税依据，实行定额征收。 　　6.印花税：印花税共有13个税目，如：购销合同、建筑安装工程承包合同、借款合同、营业帐簿等。税率分为： 　　（1）比例税率：万分之0.5、万分之3、万分之5、千分之1。 　　（2）定额税率：按件贴花，税额5元。 　　7.代扣代缴的个人所得税：计税依据工资、薪金。适用九级超额累进税率，税率为5%—45%。 　　8.防洪费：半年征收一次，按半年累计收入的万分之九征收。 　　9.残疾人保障基金：每年征收一次，征收额=（上年度在职人员总数×1.6%-上年度残疾职工总数）×所在地职工年平均工资×60% 　　物业管理行业税负存在的问题分析 　　1.税率偏高 　　目前，物业管理归属“服务业”，适用5%的税率，相对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。鉴于物业管理行业区别于其他服务行业的根本之处在于它具有非常明显的准公共服务的居民服务业的特征，不宜对其适用一般服务业的税率。 　　2.税基不尽合理 　　物业管理行业具备“取之于民，用之于民”的经济利益特征，其物业服务收费标准是用“以支定收”的方式确定的，具有明显的代理业性质。在酬金制收费模式下，物业服务企业向业主收取的物业服务资金由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成，其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支，具有代收代付的能源消耗费（水电费、取暖费和煤气费等）同样性质，不应作为税基。税务部门应以物业服务酬金为税基向物业服务企业计征营业税及其附加，而目前各地税务部门均以物业服务资金为税基向企业征税，无疑加重业主和企业的负担。 　　3.重复征税 　　随着社会专业化分工的日趋细化，目前，物业服务企业大多存在不同程度的专业分包。如属于国家法律法规规定、消防维保，电梯维保等必须委托具备相应资质的专业单位承担；中央空调维保，日常专业保洁，专业安防，专业外墙清洗等专项服务，分包委托给其他专业公司完成。物业服务企业与专业分包公司之间实际应存在税项抵扣，在申报本企业营业税时，应允许将外包服务的支出从物业服务资金收入中予以扣减，剩余的服务收入作为计征营业税的依据。而目前税务机关对物业服务企业按照收入全额计征营业税，不允许就各分包专业公司的发票部分作为税前抵扣项目，明显存在重复征税的问题，加重了物业管理的税收负担。

【业主之声】

扬州：市区物业费下月起正式上调 物业费将分7个等级收取

冒安林/扬州网/20090519
6月1日起，扬州市区普通住宅物业 费收费标准将正式上调，并启用新的7级物业服务等级标准，将物业收费水平与物业服务水准直接挂钩，最高每平米每月1.20元，最低每平米每月0.20元。相比现有物业收费标准，平均涨幅41.2％，平均每平米增加0.14元，但总体仍低于周边城市水平。

【自由论坛】

试谈商业物业管理费定价方法

刘志英/中国城市房地产网/20061114
摘要：“商业物业”在物业管理行业内通常泛指：除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店 ( 服务式公寓 ) 、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中，要数购物中心的管理和操作难度为最大。由此也引出了购物中心管理成本的不确定性和管理费标准拟定困难的问题。     一、影响购物中心管理费定价的因素     购物中心管理费标准的确定，除了上述各种因素的影响外，还受其地理位置、所在区域、市场定位、设施配套、公共面积、服务标准、人力资源成本（还有建设规模、建筑特点和建筑用材）等条件的制约。直接造成了管理成本（固定资产折旧、设备运行、设备设施维修保养、消耗用品、人力资源、行政开支等）的差异，造成了各购物中心管理费定价标准的较大区别。具体分析上述各因素、条件，我们可清楚地明了它们在管理成本和定价标准中所占据的不同权重比例。     1. 地理位置      由于各地区经济基础及发展水平不均衡，使各地对物业管理费的认同水平和承受能力存在很大差距。经济较发达地区能认同、接受较高的水平；经济落后或后开发地区则承受能力较低。例如广州市区的购物中心与在珠三角周边的购物中心对管理费的认同水平、承受能力就有很大差别，绝对值往往会达到 1/5 —— 1/2 的水平。除社会、经济方面的问题外，气候（严寒地区与亚热带地区）、基础配套等客观方面的因素也是不可忽略的。     2. 所在区域     由于人们的流动能力仍然有限，购物中心的幅射距离不足，虽然在同一城市或区域，但具体到不同的地域社区，群体的素质、结构不一样（干扰消费意识、消费理念），环境条件的良莠有别，营商氛围的强弱等都会直接影响商铺的经济价值和社会价值，从而导致对管理费标准的不同一性。如在广州的天河、东山、越秀等区就与海珠、白云区存在价差，幅度几近 1/4 强。     3. 市场定位、设备配套     这关系到购物中心的软、硬件配套水平。通常地处低端消费群体的购物中心市场定位会较低，因为该目标群体的消费理念很实在，到购物中心的目的很直接，不会有太多的奢求，就算个别人认为不满足也轻易获得谅解，故其管理成本能控制在较低水平。而在商业中心、高消费群体聚集区（如写字楼、酒店及服务式公寓、游乐场、高档住宅区）的购物中心（如广州的丽柏、友谊、时代广场）市场定位一般都稍高。为迎合目标消费群体的需求，这一类购物中心的软硬件配套要完善、齐备、现代化、多样性，场面上要营造出与商品档次相匹配的环境。既然是高定位，就必须对如空调、电梯、装饰、保洁、绿化、保安、交通、导购、功能配套等都作考究的设置和管理，各环节的运行方式均必须符合高端群体的消费标准。所有这些，都必然增加大量的人力、物力、财力消耗，令管理成本大大提高，物业管理企业就有必要对购物中心营运的边际成本与边际收益作合理、精确的测算并协调，管理费的定价标准就要根据现场的实际需要作相应的提高。     4. 公共面积     购物中心的管理费，主要的消化渠道之一在于对公共设施、公共区域的配套管理工作。对公共区域的管理要求和标准，将对物业管理费的占用有直接的影响。就同一购物中心而言，单位公共面积的管理费耗用在标准确定的条件下是不变的，但其总量则随着面积的增大而增加。既公共面积的增加，会使得购物中心的边际成本、管理费标准的弹性变大。一般规律：市场定位较低的购物中心，公共面积会少些；市场定位较高的购物中心，公共面积相应会多些，所以管理费标准也会定得更高。      5. 服务标准     购物中心管理行业的服务标准在目前仍没有制定出台，因此，现时购物中心的服务标准还未能统一定制，只停留在各购物中心物业管理企业（或业主）各自为政、自定规则、非常个性化的水平，同样这也是造成管理费标准差异变大的重要原因之一。例如有的购物中心为了达到商业目的，提高特色服务水平强化商业竞争力，扩大社会知名度，不惜血本开拓出种种卖点服务 , 如为租户员工开设食堂；公共洗手间免费提供手纸、干手器、洗手液；为顾客免费提供饮水；专设吸烟区；设置免费儿童乐园、托儿所；提供休闲阅览室、托夫室等等，各出奇招不胜枚举。凡此种种，无论是市场需求、地域标准还是个性化、人性化，都将直接反应到购物中心的管理成本上，对企业的边际成本形成重大影响，造成管理费标准的严重偏离、大幅上下。     6. 人力资源成本     由于购物中心管理隶属于物业管理行业，同属于劳动力密集型企业，因此人力资源成本对管理费定价标准也占有较大的权重。鉴于我国各地人均收入水平的不均衡，所以各购物中心的用人质量、劳动效率、薪酬标准、管理效能等等都存在差异，从而管理费标准的不统一性就形成了合理的空间。     二、购物中心管理费定价方法     虽然准确确定购物中心的管理费标准需要顾及各种因素、条件，这一系列依据需要进行认真细致的评估分析，要真正做出来不轻易，但不作出评估而定价则风险更大。一方面，可能因定价不准（太低）轻易造成日后管理费不足，引发操作困难的危机；另一方面，若定价不准（太高）导致脱离市场，降低了商业竞争力令招商失败。下面的方法是目前行业内比较常用的一种操作：      先选定一个参比对象（所选对象的条件要比拟定价目标稍高），根据参比对象的现行管理费标准、已往的历史盈利水平（可以通过税收资料测算）定出拟定标准的上限：     （现行管理费标准） — （年盈利均值） + （计划利润） = （拟定管理费区间上限）     而后将参照对象与拟定标准的购物中心在地理位置、所在区域、市场定位、设施配套、公共面积、服务标准、人力资源成本、建设规模、建筑特点和建筑用材等各方面进行比照，确定调整系数，计算出实际收费的标准。     上述操作虽然简单，但可能会因为各种原因在环节中引入了系统误差，使计算结果的准确度受到不同程度的影响。为把结果定制得更精确、合理，可以利用科学的手段、方法，把比照结果做成表格，对有关数据（数据可用时间序列数据：时间序列数据是由影响成本的每个变量在特定市场上逐期的观察数据所组成；或横断面数据：来自许多市场在同一时点上的信息。数据可来自调查、市场实验或各种现成的来源，如企业的历史记录或政府的出版物）资料分析评估（可用最小二乘回归估计技术），而后按不同的权重估算出调整系数，最终定出管理费的执行标准。

【案例选编】

房前小院扩建至人行道 物业公司起诉获支持

案例分析：     2005年2月23日，本市一家物业公司受开发商委托对河东区某住宅小区进行前期物业管理服务。据该物业公司称，2007年5月4日，小区业主侯某办理入住手续。同年6月初，物业服务工作人员在进行日常巡查时发现，侯某在其房前的绿地上正在打地基扩建房前小院。工作人员当即进行规劝和制止，并向侯某下达了《装修违章通知单》，要求其停止扩建并恢复绿地原状。侯某不听劝阻，仍然将小院扩至绿地。11月4日早上，工作人员在进行日常巡查时发现侯某再次扩建小院，在制止无效的情况下拨打了110报警，而侯某继续施工。侯某扩建后的小院已至小区人行道上并用铁栅栏围起，严重影响了小区业主的正常通行和小区绿化景观，侵犯了其他业主的合法权益。为此，物业公司提起诉讼，要求侯某拆除私自扩建的小院并恢复原状。 　　对此，被告侯某称，他在买房时开发商承诺小院面积为5平方米，但实际交付的小院面积还不足1平方米，他曾多次找到开发商及物业公司，但双方互相推诿，所以才自行将小院扩至应有的面积。且小区内一楼的业主都将小院外扩，不只侯某一家，因此不同意原告诉讼请求。

案例点评：     法院认为，物业小区内的公共绿地及人行道属于业主共有，原告作为小区的前期物业管理机构，依照前期物业管理合同的约定，对共有部分享有管理维护的权利。被告将其小院扩建至全体业主的共有部分，属于侵权行为，原告有权提起诉讼要求被告停止侵害、排除妨害。关于被告抗辩所称的开发商交付使用的小院面积不足一节，属于被告与开发商之间的关系，因原告系依照竣工验收图纸确认的其对共有部分的管理权限，被告此项主张在未经开发商认可或未经法定程序确认之前，不足以对抗原告。关于被告抗辩的小区内其他业主也存在扩建小院的情节问题，法院认为不能因众多业主都存在此种行为而导致行为的合法化，被告此项抗辩理由不能成立。综上，法院作出如上判决。 　　法律链接 　　《物权法》第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

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