试谈商业物业管理费定价方法

刘志英/中国城市房地产网/20061114    

    摘要：“商业物业”在物业管理行业内通常泛指：除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店 ( 服务式公寓 ) 、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中，要数购物中心的管理和操作难度为最大。由此也引出了购物中心管理成本的不确定性和管理费标准拟定困难的问题。

    一、影响购物中心管理费定价的因素

    购物中心管理费标准的确定，除了上述各种因素的影响外，还受其地理位置、所在区域、市场定位、设施配套、公共面积、服务标准、人力资源成本（还有建设规模、建筑特点和建筑用材）等条件的制约。直接造成了管理成本（固定资产折旧、设备运行、设备设施维修保养、消耗用品、人力资源、行政开支等）的差异，造成了各购物中心管理费定价标准的较大区别。具体分析上述各因素、条件，我们可清楚地明了它们在管理成本和定价标准中所占据的不同权重比例。

    1. 地理位置

    由于各地区经济基础及发展水平不均衡，使各地对物业管理费的认同水平和承受能力存在很大差距。经济较发达地区能认同、接受较高的水平；经济落后或后开发地区则承受能力较低。例如广州市区的购物中心与在珠三角周边的购物中心对管理费的认同水平、承受能力就有很大差别，绝对值往往会达到 1/5 —— 1/2 的水平。除社会、经济方面的问题外，气候（严寒地区与亚热带地区）、基础配套等客观方面的因素也是不可忽略的。
 
    2. 所在区域

    由于人们的流动能力仍然有限，购物中心的幅射距离不足，虽然在同一城市或区域，但具体到不同的地域社区，群体的素质、结构不一样（干扰消费意识、消费理念），环境条件的良莠有别，营商氛围的强弱等都会直接影响商铺的经济价值和社会价值，从而导致对管理费标准的不同一性。如在广州的天河、东山、越秀等区就与海珠、白云区存在价差，幅度几近 1/4 强。

    3. 市场定位、设备配套

    这关系到购物中心的软、硬件配套水平。通常地处低端消费群体的购物中心市场定位会较低，因为该目标群体的消费理念很实在，到购物中心的目的很直接，不会有太多的奢求，就算个别人认为不满足也轻易获得谅解，故其管理成本能控制在较低水平。而在商业中心、高消费群体聚集区（如写字楼、酒店及服务式公寓、游乐场、高档住宅区）的购物中心（如广州的丽柏、友谊、时代广场）市场定位一般都稍高。为迎合目标消费群体的需求，这一类购物中心的软硬件配套要完善、齐备、现代化、多样性，场面上要营造出与商品档次相匹配的环境。既然是高定位，就必须对如空调、电梯、装饰、保洁、绿化、保安、交通、导购、功能配套等都作考究的设置和管理，各环节的运行方式均必须符合高端群体的消费标准。所有这些，都必然增加大量的人力、物力、财力消耗，令管理成本大大提高，物业管理企业就有必要对购物中心营运的边际成本与边际收益作合理、精确的测算并协调，管理费的定价标准就要根据现场的实际需要作相应的提高。

    4. 公共面积

    购物中心的管理费，主要的消化渠道之一在于对公共设施、公共区域的配套管理工作。对公共区域的管理要求和标准，将对物业管理费的占用有直接的影响。就同一购物中心而言，单位公共面积的管理费耗用在标准确定的条件下是不变的，但其总量则随着面积的增大而增加。既公共面积的增加，会使得购物中心的边际成本、管理费标准的弹性变大。一般规律：市场定位较低的购物中心，公共面积会少些；市场定位较高的购物中心，公共面积相应会多些，所以管理费标准也会定得更高。

    5. 服务标准

    购物中心管理行业的服务标准在目前仍没有制定出台，因此，现时购物中心的服务标准还未能统一定制，只停留在各购物中心物业管理企业（或业主）各自为政、自定规则、非常个性化的水平，同样这也是造成管理费标准差异变大的重要原因之一。例如有的购物中心为了达到商业目的，提高特色服务水平强化商业竞争力，扩大社会知名度，不惜血本开拓出种种卖点服务 , 如为租户员工开设食堂；公共洗手间免费提供手纸、干手器、洗手液；为顾客免费提供饮水；专设吸烟区；设置免费儿童乐园、托儿所；提供休闲阅览室、托夫室等等，各出奇招不胜枚举。凡此种种，无论是市场需求、地域标准还是个性化、人性化，都将直接反应到购物中心的管理成本上，对企业的边际成本形成重大影响，造成管理费标准的严重偏离、大幅上下。

    6. 人力资源成本

    由于购物中心管理隶属于物业管理行业，同属于劳动力密集型企业，因此人力资源成本对管理费定价标准也占有较大的权重。鉴于我国各地人均收入水平的不均衡，所以各购物中心的用人质量、劳动效率、薪酬标准、管理效能等等都存在差异，从而管理费标准的不统一性就形成了合理的空间。

    二、购物中心管理费定价方法

    虽然准确确定购物中心的管理费标准需要顾及各种因素、条件，这一系列依据需要进行认真细致的评估分析，要真正做出来不轻易，但不作出评估而定价则风险更大。一方面，可能因定价不准（太低）轻易造成日后管理费不足，引发操作困难的危机；另一方面，若定价不准（太高）导致脱离市场，降低了商业竞争力令招商失败。下面的方法是目前行业内比较常用的一种操作：先选定一个参比对象（所选对象的条件要比拟定价目标稍高），根据参比对象的现行管理费标准、已往的历史盈利水平（可以通过税收资料测算）定出拟定标准的上限：

    （现行管理费标准） — （年盈利均值） + （计划利润） = （拟定管理费区间上限）

    而后将参照对象与拟定标准的购物中心在地理位置、所在区域、市场定位、设施配套、公共面积、服务标准、人力资源成本、建设规模、建筑特点和建筑用材等各方面进行比照，确定调整系数，计算出实际收费的标准。

    上述操作虽然简单，但可能会因为各种原因在环节中引入了系统误差，使计算结果的准确度受到不同程度的影响。为把结果定制得更精确、合理，可以利用科学的手段、方法，把比照结果做成表格，对有关数据（数据可用时间序列数据：时间序列数据是由影响成本的每个变量在特定市场上逐期的观察数据所组成；或横断面数据：来自许多市场在同一时点上的信息。数据可来自调查、市场实验或各种现成的来源，如企业的历史记录或政府的出版物）资料分析评估（可用最小二乘回归估计技术），而后按不同的权重估算出调整系数，最终定出管理费的执行标准。