《公元物业管理文摘》（第153期）

非赢利共享型信息选编　　　第153期/20100626　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——湖南：规定空置房物业费按九折交纳 ——武汉：规定空置房物业费首年可按七折交付 【行业要闻】 ——嘉兴：开发商若“蒸发” 保修金归业主 ——天津：建物业管理常态巡查机制 每月最少查三成 ——沈阳：资质不合格物业1至3年内不得接项目 ——成都：我市起草并公布房屋维修资金征求意见稿 ——襄樊：《襄樊市物业管理办法》正式出台 ——马鞍山：物业专项维修资金交存标准下月调整 ——温州：专管物业各种纠纷 全国首个民间团体诞生 ——太原：小区停车费实行政府指导价 【数据说话】 ——锦州：将对43家物业达标企业进行复查 【物管采风】 ——双鸭山：不出示正规票据业主可拒交物业费 【学习平台】 ——物业公司财务管理浅析 【业主之声】 ——湘潭：九家物业服务企业昨被注销资质 【自由论坛】 ——浅议有效提高住宅小区环境卫生质量的五个要素 【案例选编】 ——物业管理给发展商和业户节约了五十万元

【法规动态】

湖南：规定空置房物业费按九折交纳

《都市快报》/20100615
昨日湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅共同出台的《湖南省物业服务收费管理办法》。从7月1日起，林林总总的物业服务将归整成5项5等级的“菜单”式样，由业主委员会经业主大会同意后实施“点菜”，在当地政府公布的指导价范围内，与物业服务企业协商确定收费标准。在《办法》第十九条明确：“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”。

武汉：规定空置房物业费首年可按七折交付

荆楚网/20100624
房屋交付后如无人入住，一年内物业费按7折交付；小区车位应优先满足业主，外租每次最长不得超过6个月……昨日，备受关注的《武汉市物业管理条例》获该市人大常委会通过。《武汉市物业管理条例》共7章84条，对诸多物业管理问题进行了明确规定。 新条例将在报送省人大常委会批准后颁布实施。

【行业要闻】

嘉兴：开发商若“蒸发” 保修金归业主

王金海 张世安/人民网/20100610
昨天记者从市建委住房保障局了解到《嘉兴市区住宅物业保修金管理办法》由市政府批准，市区将施行物业保修金新规。开发商按照建筑安装总造价2%的比例交纳保修金，新建房屋在保修期内出现质量问题，而开发商不作为时，可动用物业保修金进行维修；如开发商卖完房子就人间“蒸发”，其交纳的保修金，经公示后归全体业主所有。

天津：建物业管理常态巡查机制 每月最少查三成

邵隽/人民网/20100619
昨日（18日），市物业办下发《关于建立全市物业管理项目日常巡查通报制度的通知》，在全市物业管理项目中实施常态化巡查通报机制。各区县物业办每月巡查项目数量不得低于本辖区物业管理项目总数的30%，并保证每个项目每季度至少巡查一次，发现问题立即曝光并予以处罚。

沈阳：资质不合格物业1至3年内不得接项目

杨东溟 丁冬/《辽宁日报》/20100624
6月23日记者从沈阳市房产局了解到，沈阳市将对全市物业服务企业资质情况进行集中检查，不合格企业在1-3年内将被禁止承接物业项目。按照要求，所有在沈从事物业管理的物业服务企业，须进行此次资质检查。若在上一年度存在“十三种禁止行为”或者提报资料不符合资质管理有关规定的，将责令其于30日内完成整改;逾期未整改的或不参加检查的企业，检查结果评定为“不合格”。

成都：我市起草并公布房屋维修资金征求意见稿

《成都日报》/20100622
昨日，记者从成都市标准化研究院获悉，由我市多家单位联合起草的《房屋及其附属设施设备维修项目分类》四川省（区域性）地方标准征求意见稿已经正式对外公布，面向社会各界公开征求意见和建议。市民可登录成都市质监局网站查询征求意见稿全文，并于7月30日前将反馈表发至成都市标准化研究院。电话：028-87570319。

襄樊：《襄樊市物业管理办法》正式出台

耿琳 范黎/《楚天都市报》/20100625
业主代表不得少于35人、占用业主共有道路或其他场地停车的，业主大会决定是否收取场地占用费、如何解决开发建设阶段遗留的问题……昨日，《襄樊市物业管理办法》正式出台，将于7月1日起正式实施。《办法》首次提出了前期物业管理、业主大会等新概念，这些新举措将有助于业主、开发商和物业公司之间形成联动，更有效地维护社区内公共设施的日常维护和管理。

马鞍山：物业专项维修资金交存标准下月调整

《马鞍山日报》/20100622
为了贯彻《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》精神，市政府于2010年5月25日出台了《关于促进全市房地产市场持续平稳健康发展的意见》，规定马鞍山物业专项维修资金交存标准严格按照《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》执行。昨日，记者从市住建委获悉：从今年7月1日起，马鞍山物业专项维修资金交存标准首次统一按购房款总额的1%的比例交存，以商品房合同及网上备案确认书日期为准。

温州：专管物业各种纠纷 全国首个民间团体诞生

叶锡环 苗丽娜/《钱江晚报》/20100623
昨天，记者了解到，温州又开全国之先河。经温州市民政局批准，协调温州市小区各类社会矛盾的民间社团——温州市业主和谐生活研究会近日成立。记者了解到，目前，温州市共有60多个小区，申请加入市业主和谐生活研究会，“中间人”已协调了多起纠纷。

太原：小区停车费实行政府指导价

张璐/《山西晚报》/20100617
昨日，《太原市车辆停放服务收费管理规定》出台，今后，停车场、存车处均要向市物价局申领停车服务收费价目牌，明码标价，并使用统一发票。为了规范停车收费行为，今后，太原市机动车停放服务收费将分为三种方式，即政府定价、政府指导价、市场调节价，市物价局负责全市停车服务收费的监督和管理。

【数据说话】

锦州：将对43家物业达标企业进行复查

朱秋戌 李晓林/《锦州晚报》/20100624
自6月下旬至8月上旬，有关部门将对我市1995年至2005年被评为国优、省优的43家小区进行全面复查，如发现与称号不相符、物业管理水平下降的将上报批准取消其达标资格。根据《关于开展全国物业管理示范项目和省物业管理优秀项目复查工作的通知》要求，对近年来已达国标和省标，取得荣誉称号的，按规定条件进行全面复查和再验收，涉及物业住宅小区达国标的7家、达省标的36家，包括20项检查内容。

【物管采风】

双鸭山：不出示正规票据业主可拒交物业费

廖玉秀/《双鸭山日报》/20100622
2009年9月双鸭山市正式启用了双鸭山市物业服务行业专用发票。发票正中处盖有黑龙江省地方税务局椭圆形印章，右上角盖有双鸭山市房产管理局物业收费票据监管专用章。凡是没有两枚印章标志的物业服务费票据属非法票据。物业服务企业收取物业服务费时如不出具物业服务行业专用发票或者出具非法票据，业主可以拒付物业服务费。

【学习平台】

物业公司财务管理浅析

刘巨国/中国论文下载中心/20100119
提高物业管理公司财务管理水平的几点建议 　　（一）加强对物业管理公司的外部支持 　　1．政府部门应给予必要的支持 　　物业管理服务水平关系到居民居住环境的好坏，物业管理水平高，居民的居住环境才能安全、舒适。国家在大力支持经济适用房的同时，有必要关注相关配套设施的建设，给予物业管理行业以必要的扶持。 　　2．制定一套会计准则实施意见作为开展会计工作的指导 　　当前，企业会计准则与小企业会计准则是指导我国会计工作的两大基本准则，是我国会计人员开展会计工作的基本准绳。在实际工作中，对于企业具体会计科目的设置却依赖于会计从业人员的经验与职业判断，依赖于公司的业务需要。对于物业管理公司来说，缺乏以往的经验可以借鉴，当前的会计准则也没有提供具体的指导意见，这就要求有关部门在了解、分析物业管理公司业务特点的基础上，建立一套适用于物业管理公司的会计准则实施意见，保证各物业管理公司在会计体系建设过程中“有法可依”，使各个物业管理公司的会计账簿、会计报表具有可比性。同时，还要保证各个物业管理公司在会计工作中具有足够的自主权，可以根据实际情况灵活应用。因此，这套会计规范实施意见是一种引导和帮助，而不是强制性的实施规范。 　　（二）物业管理公司要努力提升自身的财务管理水平 　　1．物业管理公司要努力拓宽融资渠道 　　融资问题始终应该作为物业管理公司财务工作的一项重要内容，常抓不懈，努力开拓新渠道，开创新方式，满足日常经营与项目投资的需求。从具体的融资方式来看，在未来一定时期内内部融资仍然是物业管理公司主要的融资方式，如何做好内部融资工作是解决物业管理公司融资问题的关键。物业管理公司要从提高自身经营管理水平出发，努力提高企业的盈利能力，只有保持良好的发展势头，原有的投资者才会增加投入的资本金，才能吸引新的投资者对公司进行投资。在公司盈利状况良好的情况下，公司才能产生足够的留存收益转作对公司的投资，因此，提高企业的盈利能力是实现企业内部融资良性循环的关键所在。 　　在做好内部融资工作的同时，物业管理公司应该积极探索可能的外部融资渠道。银行借款是当前物业管理公司可以选择的外部融资渠道之一。物业管理公司要想取得较多的银行贷款首先还是要立足于自身良好的经营状况，提高盈利能力，降低公司的经营风险。其次，公司要恪守信用，在业主、同行业企业之间形成良好的声誉，按规定办理各项银行存贷业务，逐步建立起良好的银企关系。 　　2．提高物业管理公司的人员素质 　　人才建设始终应该放在公司发展中的首要位置，提高人员素质是提高公司管理水平的条件之一。公司财务管理工作不仅仅是公司财务部门的事情，而是关系到公司整体利益又取决于公司整体的一项管理活动。财务管理活动为公司经营管理筹集、分配所需资金，涉及到公司经营的整个过程。同时，财务管理活动受到公司经营状况、公司规模等方面的限制，因此财务管理活动与公司经营管理活动密不可分。因此，要提高公司财务管理水平，为公司里财务管理活动营造一个好的融资环境需要所有员工的共同努力。在财务人员的培养过程中，首先要严把会计从业人员的准入关，坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门，要对会计从业人员加强思想道德教育，注重对会计人员职业道德素质的考察和培养，使公司财务部门成为一个思想觉悟高，专业技能强的部门。公司要鼓励财务人员进行会计继续教育和学习，及时更新自己的知识和技能。 　　3．积极拓展与开发新的投资项目 　　物业管理公司要在做好服务社区工作的同时，努力探索新的经营途径，发现新的投资项目。物业管理公司要在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围，通过与其他部门、单位的合作实现互利共赢。例如与城市商业银行或者储蓄所合作，为居民提供便利的自助服务金融机构，物业管理公司提供场所并负责机器设备与场所安全，银行部门提供技术支持，这样既能为居民提供便利服务，又可以开辟新的收入来源；物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势，创办自己的家政服务公司，从事房屋维修、管道维修、室内装饰、园林绿化等工作，通过增加服务项目来提高自己的收入等。

【业主之声】

湘潭：九家物业服务企业昨被注销资质

新浪房产/20100625
根据根据建设部《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》规定，湘潭市房产管理局自2009年11月至2010年3月对全市109家物业服务企业进行了目标管理责任考核。在考核中发现有少数物业服务企业存在不按规定申请核定物业服务企业资质等级、不参加年度目标管理责任考核等现象，市房产局物业科对于存在上述问题的9家物业服务企业予以注销资质。

【自由论坛】

浅议有效提高住宅小区环境卫生质量的五个要素

搜房网/20090225
住宅小区环卫工作的整个管理过程都是人的因素起主导作用，主要体现在主管人员与操作人员之间的管理与协作关系上。只有把制定精确的工作标准与考评细则、设计合理工作流程、多角度的作业指导书、全面的绩效考评、互动的交流学习培训这五个要素有机地运用到日常管理工作中，就能有效提高住宅小区环境卫生质量。 　　要素一 精确的工作标准与考评细则 　　标准化管理与操作是确保工作质量长期稳定的基本要求，工作标准的制定要有一定的可操作性和可考评性，既要使操作人员自己应工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人员按照工作标准进行考评，来控制工作质量。 　　制定工作标准要在确保全面准确的基础上，将能够分解细化，能够量化的尽可能量化：比如细化工作内容，环境卫生工作内容包括清扫、保洁、生活垃圾的收集、分类、存储、清运等，其中清扫保洁工作内容又包括：道路硬铺装、草坪、楼道等；再比如工作标准的量化，道路、人行道无污渍，每200平方米痰迹控制在一个以内；道路、硬铺装垃圾滞留时间不能超过半小时；绿化带每100平方米烟头控制在一个以内等。 　　为进行有效的控制，考评细则选择的应当是关键性的控制点，作为考评依据。 　　实践证明：将环境卫生管理的工作内容按照可操作性和可考核性原则，进行细化量化并且提炼出关键点，就可以制定出可知、可感、可辩、可验的精确工作标准及考评细则，工作标准及考评细则，工作标准及考评细则还应依据业主（住户）的需求变化做相应调整。 　　要素二、估计合理的工作流程 　　为了达到精确的工作标准，应先设计工作流程。工作流程的设计可以使员工了解自己在工作中所处的位置，使工作标准转化为具有很强操作性的具体工作。 住宅小区的环境卫生主要是外环境和楼道，为了兼顾业主（住户）、操作人员与管理人员三方面，分别设计了三种操作人员的工作流程：第一种是外环境的清洁收运工作流程；第二种是楼道的清洁收运工作流程；第三种是外环境和楼道组合清洁清运工作流程。工作流程随着季节、作息时间、收集分类存储方式、清运次数等的变化要做相应调整，比如，采用垃圾箱存储方式，业主（住户）把垃圾自己投放到垃圾箱，而采垃圾袋装化收集方式，则需要操作人员主动上楼收集垃圾袋，这样楼道的清洁收运工作流程要做相应调整。 　　要素三：多角化的作业指导书 　　作业指导书是对工作流程的进一步细化，有利于指导操作人员的工作，有利于主管人员的有效控制质量，有利于业主（住户）、操作人员、主管人员分别制定作业指导书。 　　人性化清扫保洁标准作业指导书：争取业主（住户）的共同参与是抓好清洁工作的根本保障，为此我们制定人性化清扫保洁标准作业指导书。一方面是以业主（住户）为中心，经常与他们进行互动的零距离的沟通，获得他们的支持，使他们自觉遵守保洁管理规定；另一方面要不打扰住户，比如，配电子门钥匙、在业主（住户）上班前或下班前打扫好卫生等等。 　　不间断清扫保洁标准作业指导书：北方夏季清扫保洁的理想时间为14小时，北方冬季清扫保洁理想时间为11小时，清扫保洁全过程应该是连续不断的，必须把中午、下午及晚上三个时间段的日常清扫保洁空档连续上，具体作法可采取由操作人员轮流值班完成，采用串休的方式弥补值班时间，休息人员分担的责任区卫生由其他操作人员以互助形式完成。 　　循环清扫保洁标准作业指导书：每一个具体清扫保洁内容都有一定的周期规律，科学地安排使用体力，做好循环清扫保洁。比如夏季楼道清洁要求玻璃每月擦一次，楼道每月清拖两次，扶手、护栏、地脚线每周擦一次，每天对楼道进行清扫，把这几项内容按周期合理组合优化，制定出循环清扫保洁标准作业指导书。 　　绩效考评作业指导书：为了有效的指导和规范主管人员进行绩效考评，要把考评内容、考评方法、考评频次、考评时间、奖惩机制、竞争机制、合作机制、等融入到每一种考评工作流程中，制定出绩效考评作业指导书。 　　要素四 全面的绩效考评管理 　　绩效考评主要是依据工作标准和考评细则，结合工作流程和作业指导书，通过对每一不工作流程的控制最终使整改流程不出漏洞。具体的工作就是主管人员对操作人员的工作效果、工作效率、工作态度、团结协作、清扫保洁知识、质量服务意识等实施全面考评。 　　我们采用日检、周检、月检、抽检、查检、问卷调查、回访等灵活多样的方法进行绩效考评，还创造出了扑克牌随机抽考法，即在操作人员划分明确的责任区的基础上，按责任区责任人编码，粘连到扑克牌上，然后在实际的绩效考评中随机抽取，对全体操作人员进行周期性考评，取得了良好的实际效果。 　　考评之后还有现场考评以及日评、周评、月评、全体操作人员考核完毕后实行打分排序、末尾淘汰，通过连续性的、周期性的、循环往复地进行绩效考评，从形成完整的闭合的考评体系。

【案例选编】

物业管理给发展商和业户节约了五十万元

案例分析： 　　某房产发展商在上海某地块建造一个小巧玲珑的中高档商品住宅小区，当进入电梯选型与采购谈判阶段却犯了愁。由于采购十台高层电梯费用相当昂贵，选择怎样的电梯对物业销售前景关系重大，且主管人员尚缺乏这方面经验。于是发展商特意请教早期介入的物业管理公司。物业管理公司对此十分重视，尽心尽力投入协助。专业人员根据本物业管理公司几百个不同型号电梯的管理经验、市场情况，结合发展商所建物业的实际需要，向发展商提供市场上不同型号电梯的资料和安装维保方面的政策文件，建议使用某合资品牌电梯。发展商在作了大量分析比较之后，还请其他专家出点子，结果最终采纳了物业管理公司的建议。 　　但是，在与电梯供货商价格谈判中却僵持不下。这时，发展商又向物业管理公司求援，物业管理公司不嫌麻烦，再出金点子，当参谋：价格不变，但根据供货规则，请供货商再配合供应相应的附件。当发展商再度与电梯供货商谈判时，有理有据提出要求，电梯供货方虽然一下子要增加50万元成本，但鉴于发展商在理由上十分充足，难以驳倒，看来碰到了内行，只得诚服地在合同上签字认可。由于物业管理公司巧妙周旋，出色当好参谋，发展商佩服地说：物业管理为我们发展商和小区的业主多捡到了50万元的利益。

案例点评： 　　物业管理企业在早期介入中当发展商的“好参谋、好帮手、好朋友”不是一句空话，而要适时向发展商提供有价值的意见或建议，帮助发展商解决工程中的疑难杂症。不仅如此，还会遇到一些相关关系的协调，如何协调，颇具个性化，少不了技巧。物业管理前期介入的作用主要有： 　　一、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。 　　二、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。 　　三、提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。 　　此外，物业管理前期介入可以更好锻炼队伍，避免因仓促上阵而导致的不应有失误，给业主留下不好的印象。

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