《公元物业管理文摘》（第145期）

　　目前鞍山市拥有本土的物业服务企业86家，外地企业驻鞍山办事处6家。为加强物业服务企业监管，完善物业服务行业准入和清出机制，鞍山市特制定出台《物业服务企业动态监管及年度考核暂行办法》。根据《办法》鞍山市将模仿汽车驾驶证的计分考核办法，在每个年度周期内对物业企业实行积分管理并将考核情况记入物业企业信用档案。

    为了增加空间利用率，擅自拆除承重墙

    2份罚单一张20000一张3500

    案例一：
    2009年9月，无锡市某装饰设计有限公司在对春江花园三期326号某户进行房屋装饰装修时，房屋所有人陆某要求拆除掉厨房间与餐厅之间的横墙（中间为砖砌填充墙、两端各为200毫米混凝土剪力墙），拆改主卧室进门处混凝土门垛。该装饰设计公司在陆某没有出示房屋结构改造安全许可的情况下，就按其要求擅自拆改了房屋结构。
    经无锡市房屋安全鉴定中心鉴定，拆改钢筋混凝土墙使该房屋结构构件有效截面明显减少，原有钢筋被割断，其侧向刚度及竖向承载能力明显下降，削弱了结构的整体抗力，影响房屋的结构安全。
    鉴于立案调查后，房屋所有人陆某和无锡市某装饰设计有限公司积极配合接受调查，并在规定期限内按要求完成改正，因此减轻处罚：对房屋所有人陆某不予行政处罚；对无锡市某装饰设计有限公司，依据规定处以2万元的罚款。

    案例二：
    2009年8月，太湖国际一街区45号某户房屋使用人李某进行装饰装修时，未向市房产行政管理部门申请房屋结构改造安全许可，就擅自拆除了六层北卧室至阳台间混凝土反梁高出楼面部分（约400毫米高），梁上部主筋及箍筋均被割断拆除、混凝土被拆除。
    经无锡市房屋安全鉴定中心鉴定，拆改的钢筋混凝土框架梁为双筋截面梁，上部钢筋及混凝土被割断拆除，梁内箍筋被割除，使其有效截面减少78%，受弯及受剪承载力大幅下降，削弱了结构的整体抗力及抗震性能，严重影响房屋的结构安全。
    鉴于立案调查后，房屋使用人李某积极配合接受调查，并在规定期限内按要求完成整改，因此对其减轻处罚：对房屋使用人的李某，依据规定处以3500元的罚款。

    简单加固基本不起作用
    “别人都敲了，为什么我就不能敲？”这是房屋安全管理处的工作人员在平时查处工作中，经常听到的业主反驳。部分业主因心存侥幸，仍擅自拆改房屋结构。“我们将严格按照条例规定，发现一起查处一起，有法必依，执法必严。”管理处负责人这样表示。
    实际上，有不少业主因不具备房屋结构安全、抗震等专业知识，对房屋随意拆改，或者自行用槽钢、工字钢等进行简单加固，以为这样就安全了。而经市房屋安全鉴定机构的专业鉴定，这些简单加固基本起不到效果，房屋安全隐患仍然存在。“一套几十万、上百万的新房千万不要因擅自拆改而变‘危房’。”该负责人说，一旦违法装修被查处并需要整改的话，市民必须找具备专业资质的加固单位重新进行设计、施工，耗费成本更高，更要因此拖延工期，实在得不偿失。

    装潢公司不能瞎创意
    在春江花园三期违法装修案中，负责装修施工的装饰设计公司，因在房屋业主未提供许可决定的情况下，就直接拆除了混凝土剪力墙，被处以2万元的罚款。“业主可能不具备专业知识，但作为有专业资质的企业，对擅自拆改房屋结构的危害应当是清楚的。”管理处负责人表示，装潢公司是房屋装修管理的源头，也是房屋安全执法的重点。
    装潢公司在给业主进行装修设计时，不能为了“创意需求”随意变动房屋结构，更不能提出所谓“加固办法”误导房屋业主。在装修施工前，装潢公司应该要求业主提供房屋结构改造许可决定，并且严格按照许可决定实施结构改造施工。如果业主拿不出许可决定，装潢公司不仅要告知业主必须先办理许可，而且在取得许可之前不可以实施结构改造施工。

    物业企业有义务进行巡视管理
    很多业主在入户进行装修时，物业服务企业都会收取一定的装修保证金。如果房屋业主在装修过程中拆改了房屋结构，有的物业企业就直接没收装修保证金作为处罚，而乱拆乱改的房屋结构就听之任之。管理处负责人表示，物业企业依法没有权力处罚保证金，而是应承担起“发现、制止、劝阻、报告”的义务。
    依据《条例》规定，房屋业主在房屋结构改造前，物业服务企业有义务将房屋主体承重结构、抗震防火结构、设计使用年限和结构改造情况告知业主。物业服务企业在房屋业主装修前应告知其装修过程中的严禁行为，并告知房屋业主若涉及房屋结构变动须向市房产行政管理部门申请房屋结构改造安全许可。另外，物业公司在日常物业管理过程中要加强装修巡视，发现业主需拆改房屋结构的，应当告知业主按《条例》规定办理相关手续；若发现擅自拆改房屋结构的装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告房产行政管理部门。

    专家提醒二次装修需留意拆改 
    随着新房的地段边缘化，很多人选择购买城区里社区条件相对成熟的二手房。如果您的婚房是二手房而非新房，那在装修时可能多了一些拆改项目，比新房装修的过程要琐碎一些，费用也会相应增加。专家提醒，二次装修时改造较多，部分拆改需多留心，还要注意成品保护。此外，处好邻里关系也相当重要。

    拆除注意成品保护
    需要注意的是，如果您家的房子只装修了一两年，耐水腻子可以不必完全铲除，打磨墙面后即可重新涂刷乳胶漆。如果是五年以上的老房，由于腻子的材料老化，二次装修时必须铲除至墙底，否则会影响今后墙面乳胶漆的施工质量和装修后的长期使用效果。
如果原有水电管线不合理，比如线路只有1.5毫米或者不满足现在大功率电器的需求，就要考虑对线路进行扩容。如果原有线路布局不合理，还要考虑重新布线。一般来说，老房的水电改造一般会占到施工费用的10%-15%左右。
    由于部分老房的户型设计并不合理，在二次装修时很多人会想到拆改墙体。需要注意的是，只有非承重墙才可以拆，而且拆改墙体必然增加较高的费用，如果不是很必要，专家建议尽量不要拆改墙体。在拆除墙体时，要事先断电，避免发生事故。原有电源线路和弱电线路要保留的，最好事先做好记号和记录，施工切断的线路甩头必须留出足够的富余量，以方便以后接线。
    成品保护是二次装修中相当重要的一个环节。对于不需改动的天然气、水表、管道、暖气、门、窗、橱柜等物品，需要用专业的保护膜全包上并固定，防止施工时使之受损。

    通知邻里处好关系
    由于二次装修基本是在已经入住大量居民的小区和多层住宅内进行，需要您考虑装修施工环境，尽量减少对邻居生活的影响。
在装修之前，您得先到物业办手续，并与左邻右舍、楼上楼下的邻居打声招呼，对电梯、材料的运输和存储、垃圾的堆放和清运都是装饰公司应该考虑的问题。对左邻右舍有特殊要求的老人、孕妇、病人等要事先了解，并与其商量好施工时间。在不延误工期的前提下，尽最大可能减少装修对邻居的影响。
二次装修的施工整体时间比初次装修一般要长出15天至30天，建议您最好留出富余时间以应对突发情况造成的工期延长。

    装修考虑长久性
    婚房装修，很多人可能会想着更多的在设计上突出两人的二人世界或者喜庆的气息，如刷上红色的墙漆等。虽然最终效果漂亮且应景，但很有可能在两三年后就厌烦了这种风格，如果要换就得将墙漆全部铲掉重新刷漆，工程量较大。因此，专家建议在装修时应该更多的考虑长久性，注重装修在今后生活的实用性。
    装修和感情一样，还得经得起时间的考验。您在装修时，最好选择一些经典的设计，最好不要是3-5年内就过时的装修，避免出现三五年后就得重新装修的状况，不仅费时还费心费力。此外，虽然现在是两人生活，但也许过了三五年后就成了三口之家，装修时您还得将家庭今后几年的变化考虑在内。
    很多人的婚房是小户型，只是过渡性的房子，有的甚至只打算居住3-5年后换大房。如果您家属于这种情况，可考虑只在部分区域进行突出性的设计，如在客厅做出一些造型，其他部分简装即可，或者更多的考虑用软装、挂饰等物品来装饰新婚气息。在后期选择家具、家电时，最好选择与装修风格相近的产品，以获得更好的匹配效果。