|
一、综合管理服务标准（一级）
|
|
服务级别
|
收费标准
|
服务项目
|
序号
|
项目内容
|
服务标准
|
|
一级
|
|
基本要求
|
1
|
主体资格
|
取得物业服务企业资质证书，取得项目《收费许可证》或经物价部门备案。
|
|
2
|
合同签定
|
服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。前期物业服务合同必须公示。
|
|
3
|
承接项目
|
对住宅小区共用部位，共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
|
|
4
|
财务管理
|
建立健全财务管理制度，对物业服务费和其他费用的收支情况做到运作规范、账目清晰。
|
|
5
|
装修管理
|
告知业主或使用人装修须知，建立业主或使用人房屋装修档案，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻，制止并报告业主委员会和有关主管部门。
|
|
机构设置
|
6
|
管理处设置
|
（1） 小区设有管理处，办公场所整洁有序,有专门的业主和使用人接待区域。
（2）配置办公家具、电话、传真机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
|
|
7
|
人员要求
|
（1）小区经理应具备5年以上物业管理工作经历或有2年以上小区经理任职经历。
（2）小区经理和管理人员均持有物业管理从业人员上岗证书，并按规定进行复检验证和继续教育培训。
（3）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范。
（4）建立人员培训和内部考核制度。管理人员培训每年不少于120课时。
（5）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。
|
|
8
|
服务时间
|
周一至周日每天12小时在管理处进行业务受理并提供服务。
|
|
日常管理与服务
|
9
|
工作计划
|
有完善的物业管理方案，制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度向委托方报告一次计划实施情况
|
|
10
|
管理制度
|
（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。
（2）制定管理处内部质量管理、绩效考核和人员培训等制度。
|
|
11
|
制度公示
|
服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。服务窗口布置应考虑人性化。
|
|
12
|
报修、投诉处理
|
（1）公布值班电话，24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到达现场处理
（预约除外）。小修一日内修复。有完整的报修、维修、和回访记录。服务时限不因节假日和休息时间顺延。
（2）对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复处理，有完整的投诉、处理和回访记录。
|
|
13
|
费用收支公布
|
（1）按合同约定公布物业服务费用收支情况，如无约定应每季度向业主公布一次。
（2）如有专项水电费分摊，每两月向业主公布一次。
|
|
14
|
满意度调查
|
每年二次对业主或使用人进行满意度测评，有效样本覆盖率大于80%，满意率达90%以上。平时采取多种形式如走访业主、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，与业主或非业主使用人做有效沟通，对测评结果分析并及时整改。
|
|
15
|
档案管理
|
建立档案管理制度，完善小区物业管理档案
（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或非业主使用人资料档案、装修管理档案、物业租赁档案、日常管理档案等），分类科学，易于检索。
|
|
16
|
特约、便民服务
|
能提供四种以上特约服务
（有偿）和四种以上便民服务
（无偿）。
|
|
17
|
小区业主活动
|
节假日有专题布置，每年组织小区业主开展二次以上宣传、文化活动。
|
|
一、综合管理服务标准（二级）
|
|
服务级别
|
收费标准
|
服务项目
|
序号
|
项目内容
|
服务标准
|
|
二级
|
|
基本要求
|
1
|
主体资格
|
取得物业服务企业资质证书，取得项目《收费许可证》或经物价部门备案。
|
|
2
|
合同签定
|
服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。前期物业服务合同必须公示。
|
|
3
|
承接项目
|
对住宅小区共用部位，共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
|
|
4
|
财务管理
|
建立健全财务管理制度，对物业服务费和其他费用的收支情况做到运作规范、账目清晰。
|
|
5
|
装修管理
|
告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻，制止并报告业主委员会和有关主管部门。
|
|
机构设置
|
6
|
管理处设置
|
（1）小区设有管理处。
（2）配置办公家具、电话、电脑等一般办公设备。
|
|
7
|
人员要求
|
（1）小区经理应具备3年以上物业管理工作经历。
（2）小区经理和管理人员均持有物业管理从业人员上岗证书，并按规定进行复检验证和继续教育培训。
（3）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范。
（4）建立人员培训和内部考核制度。管理人员培训每年不少于90课时。
|
|
8
|
服务时间
|
周一至周日每天10小时在小区管理处进行业务受理并提供服务。
|
|
日常管理与服务
|
9
|
工作计划
|
有完善的物业管理方案，制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。
|
|
10
|
管理制度
|
（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。
（2）有质量管理、财务管理、绩效考核和人员培训等制度。
|
|
11
|
制度公示
|
服务场所公示办事制度、办事规章、收费依据、收费标准、投诉渠道。
|
|
12
|
报修、投诉处理
|
（1）24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到达现场处理。小修工程二日内修复。有完整的报修、维修和回访记录。
（2）对业主或非业主使用人的投诉在48小时内答复处理，有完整的投诉、处理和回访记录。
|
|
13
|
费用收支公布
|
（1）按合同约定公布物业服务费用收支情况，如无约定应每半年向业主公布一次。
（2）如有专项水电费分摊，每半年向业主公布一次。
|
|
14
|
满意度调查
|
每年二次对业主或非业主使用人进行满意度测评，有效样本覆盖率大于60%，满意率达80%以上。平时采取多种形式如走访业主、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，与业主或非业主使用人做有效沟通，对测评结果分析并及时整改。
|
|
15
|
档案管理
|
建立档案管理制度，完善小区物业管理档案
（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或非业主使用人资料档案、装修管理档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。
|
|
一、综合管理服务标准（三级）
|
|
服务级别
|
收费标准
|
服务项目
|
序号
|
项目内容
|
服务标准
|
|
三级
|
|
基本要求
|
1
|
主体资格
|
取得物业服务企业资质证书，取得项目《收费许可证》或经物价部门备案。
|
|
2
|
合同签定
|
服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。前期物业服务合同必须公示。
|
|
3
|
承接项目
|
对住宅小区共用部位，共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
|
|
4
|
财务管理
|
建立健全财务管理制度，对物业服务费和其他费用的收支情况做到运作规范、账目清晰。
|
|
5
|
装修管理
|
告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻，制止并报告业主委员会和有关主管部门。
|
|
机构设置
|
6
|
管理处设置
|
小区内设置接待地点。
|
|
7
|
人员要求
|
（1）小区经理应具备1年以上物业管理工作经历。
（2）小区经理和管理人员均持有物业管理从业人员上岗证书，并按规定进行复检验证和继续教育培训。
（3）管理人员仪表整洁，行为规范。
（4）建立人员培训和内部考核制度，管理人员培训每年不少于60课时。
|
|
8
|
服务时间
|
周一至周日每天8小时在小区进行业务受理并提供服务。
|
|
日常管理与服务
|
9
|
工作计划
|
制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每年向委托方报告一次计划实施情况。
|
|
10
|
管理制度
|
（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。
（2）有质量管理、财务管理、绩效考核和人员培训等制度。
|
|
11
|
制度公示
|
服务场所公示收费依据、收费标准、投诉渠道。
|
|
12
|
报修、投诉处理
|
（1）24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到达现场处理。小修工程三日内修复。有完整的报修、维修和回访记录。
（2）对业主或非业主使用人的投诉在72小时内答复处理，有投诉、处理和回访记录。
|
|
13
|
费用收支公布
|
（1）按合同约定公布物业服务费用收支情况，如无约定应每年向业主公布不少于一次。
（2）如有专项水电费分摊，每年向业主公布一次。
|
|
14
|
满意度调查
|
每年至少一次对业主或非业主使用人进行满意度测评，有效样本覆盖率大于60%，满意率达70%以上，对测评结果分析并及时整改。
|
|
15
|
档案管理
|
建立档案管理制度，完善小区物业管理基础档案
（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或非业主使用人资料档案等）。
|
|
说明：
|
【1】急修是指对房屋公共部位及共用设施设备临时发生的影响业主生活的项目的维修，如自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、电源线路和照明设备一般故障等。
|
|
|
【2】小修工程又叫零修工程或养护工程。是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级，而对房屋在使用中经常出现的小的、轻微的损坏进行及时修复的预防性养护工程。这类工程项目简单、零星分散、量大面广，综合平均费用占房屋现时造价的1%以下。
|
|
|
【3】本标准所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设备的维修。
|
|
二、公共区域秩序维护服务标准（一级）
|
|
服务级别
|
收费标准
|
服务项目
|
序号
|
项目内容
|
服务标准
|
|
一级
|
|
人员要求
|
1
|
人员素质
|
秩序维护员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，无犯罪、吸毒等不良行为，工作认真负责
|
|
2
|
技能训练
|
秩序维护员接受过安全技能训练
（专项培训、岗中持续培训）每年接受培训不少于120课时。
|
|
3
|
技能水平
|
能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
|
|
4
|
服装仪容
|
上岗时统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范，语言文明。
|
|
门岗
|
6
|
出入口值守
|
各出入口24小时有人值守，主出入口每日12小时立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
|
|
7
|
车辆疏导
|
对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。
|
|
8
|
进出人员和物品管理
|
（1）对外来探亲访友人员进入小区通过对讲系统联系住户，并指引客人到达目的地。
（2）对大件物品搬出进行询问、核实并登记。
（3）对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，对临时出入人员进行登记管理。
|
|
巡逻岗
|
9
|
巡逻要求
|
（1）秩序维护员按设定的路线，对重点区域、重点部位
（小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等）每1小时巡查一次，有巡更记录，发现问题及时处理。
（2）接受业主和非业主使用人求助，回答住户的询问。
|
|
10
|
应急处理
|
（1）接到火警、警情后，当值人员5分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，当值人员5分钟内赶到，采取相应措施。
|
|
监控岗
|
11
|
技防设施
|
（1）小区设监控中心，24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。
（2）已配套技术防范设施
（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等）的能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理。
|
|
12
|
应急处理
|
（1）监控中心接到报警信号，秩序维护员到达5分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户询问。
（2）小区有水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于二次应急预案演习。
|
|
专项车辆管理
|
13
|
露天车位
|
（1）有人员24小时巡视和引导停车。
（2）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
|
|
14
|
收费车库
（棚）
|
对配有车库
（棚）的小区，24小时有专人值守，车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
|
|
二、公共区域秩序维护服务标准（二级）
|
|
服务级别
|
收费标准
|
服务项目
|
序号
|
项目内容
|
服务标准
|
|
二级
|
|
人员要求
|
1
|
人员配备
|
秩序维护员身体健康，无犯罪、吸毒等不良行为，身体健康，工作认真负责。
|
|
2
|
技能训练
|
秩序维护员每年接受安全技能培训不少于90课时。
|
|
3
|
技能水平
|
对日常秩序维护事项能做出正确反应，能正确使用消防器材。
|
|
4
|
服装仪容
|
上岗时统一着装，佩戴统一标志，精神饱满，姿态良好，动作规范，语言文明。
|
|
5
|
器械配备
|
配备对讲装置。
|
|
门岗
|
6
|
出入口值守
|
各出入口24小时有人值守，每日8小时立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
|
|
7
|
车辆疏导
|
对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。
|
|
8
|
进出人员和物品管理
|
（1）对外来探亲访友人员进入小区通过对讲系统联系住户，并指引客人到达目的地。
（2）对大件物品搬出进行询问、核实并登记。
（3）对进出小区的装修、家政、送货等劳务人员实行临时出入证管理。
|
|
巡逻岗
|
9
|
巡逻要求
|
（1）秩序维护员按设定的路线，对重点区域、重点部位
（小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等）每2小时巡查一次，有巡更记录，发现问题及时处理
（2）接受业主和非业主使用人求助，回答住户的询问。
|
|
10
|
应急处理
|
（1）接到火警、警情后，当值人员5分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，当值人员5分钟内赶到，采取相应措施。
|
|
监控岗
|
11
|
日常要求
|
（1）小区设监控中心，24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。
（2）已配套技术防范设施
（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等）的能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理。
|
|
12
|
应急处理
|
（1）监控中心接到报警信号，秩序维护员到达10分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户询问
（2）小区有水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。
|
|
专项车辆管理
|
13
|
露天车位
|
（1）有人员24小时巡视和引导停车。
（2）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
|
|
14
|
收费车库
（棚）
|
24小时有专人值守，车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
|
|
二、公共区域秩序维护服务标准（三级）
|
|
服务级别
|
收费标准
|
服务项目
|
序号
|
项目内容
|
服务标准
|
|
三级
|
|
人员要求
|
1
|
人员配备
|
秩序维护员身体健康，无犯罪、吸毒等不良行为，身体健康，工作认真负责。
|
|
2
|
技能训练
|
秩序维护员接受安全技能训练，每年接受培训不少于60课时。
|
|
3
|
技能水平
|
对日常秩序维护事项能做出正确反应，能正确使用消防器材。
|
|
4
|
服装仪容
|
上岗时统一着装，佩戴统一标志，动作规范，语言文明。
|
|
门岗
|
5
|
出入口值守
|
各出入口24小时有人值守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
|
|
6
|
车辆疏导
|
对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。
|
|
7
|
进出人员和物品管理
|
（1）对大件物品搬出进行询问、核实并登记。
（2）对进出小区的装修、家政、送货等劳务人员进行登记。
|
|
巡逻岗
|
8
|
巡逻要求
|
秩序维护员按设定的路线，对重点区域、重点部位
（小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等）每4小时巡查一次，有巡更记录，发现问题及时处理。
|
|
9
|
应急处理
|
（1）接到火警、警情后，当值人员5分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，当值人员5分钟内赶到，采取相应措施。
|
|
专项车辆管理
|
10
|
露天车位
|
（1）有人员24小时巡视和引导停车。
（2）车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
|
|
11
|
收费车库
（棚）
|
24小时有专人值守，车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
|
|
说明：
|
（1）车辆管理人员和各类收费停车
（场）库
（包括机动车与非机动车）所发生的各类费用应在物业公司收取的停车管理服务费中开支，车主要求物业公司保管机动车的，应另行与物业公司签定保管合同。所列车辆管理服务标准为参考标准。
|
|
三、公共区域清洁卫生服务标准（一级）
|
|
服务级别
|
收费标准
|
服务项目
|
序号
|
项目内容
|
服务标准
|
|
一级
|
|
楼内公共区域
|
1
|
生活、装修垃圾收集与清运
|
（1）多层按单元配置垃圾收集点,高层按楼层设置垃圾收集点。每天早晚定时清理二次。
（2）装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修高峰期及时清理，并有专人负责。
|
|
2
|
地面和墙面
|
（1）地面每天清扫一次，并拖洗保洁一次。
（2）楼梯间天花板每月除尘一次。
（3）墙面保持无灰尘、无污渍。
（4）大堂、门厅的大理石、花岗岩地面每季度保养一次,保持材质原貌,干净、有光泽；水磨石地面、瓷砖地面干净无杂物。
（5）楼梯间无尘土、无乱贴乱画，无擅自占用现象。
|
|
3
|
楼梯扶手、栏杆、窗台
|
每天擦抹一次，保持干净、无灰尘。
|
|
4
|
门、窗玻璃
|
每周擦抹一次，保持洁净、无灰尘。
|
|
5
|
天花板、公共灯具
|
每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
|
|
6
|
电梯轿厢
|
每天循环保洁
（如有地毯每日换、洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮，无污迹。
|
|
6
|
消火栓、指示牌、信报箱
|
每天擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。
|
|
楼外公共区域
|
7
|
道路地面露天停车场地
|
每天清扫二次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁。目视道路干净无尘土、无杂物、无积水。
|
|
8
|
绿化带
|
每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，无烟蒂、果皮、纸屑、杂物。
|
|
9
|
垃圾箱
（桶）果皮箱
|
每天清理二次，并抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱
（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。
|
|
10
|
鼠害蚊蝇防治
|
配合相关部门搞好“除四害”工作。
|
|
11
|
公共灯具、宣传栏、小品等
|
每天擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁
（2米以上部分每周擦抹、除尘一次）。
|
|
12
|
水景、水系
|
每天对水系漂浮杂物清理2次,定期对水体投放药剂或进行其他处理,保持水体无异味。
|
|
13
|
窨井、沟渠排水
（污）管道
|
每月检查1次，确保畅通疏通。
|
|
14
|
室外休闲健身设施
|
每天清洁一次(擦拭表面灰尘、清扫垃圾等)，每月刷洗消毒一次。
|
|
三、公共区域清洁卫生服务标准（二级）
|
|
服务级别
|
收费标准
|
服务项目
|
序号
|
项目内容
|
服务标准
|
|
二级
|
|
楼内公共区域
|
1
|
生活、装修垃圾收集与清运
|
（1）多层按单元配置垃圾收集点；高层按楼层设置垃圾收集点。每天定时清理一次。
（2）装修垃圾定点堆放，每两周清理一次，在装修高峰期每周清理一次，并有专人负责。
|
|
2
|
地面和墙面
|
（1）地面每天清扫一次。
（2）楼梯间天花板每季度除尘一次。
（3）大堂、门厅的大理石、花岗岩地面每半年保养一次。保证大理石地面干净、光亮，水磨石地面、瓷砖地面干净无杂物。
（4）楼梯间无灰尘、无乱贴乱画，无乱占用现象。
|
|
3
|
楼梯扶手、栏杆、窗台、开关
|
每周擦抹一次，保持扶手护栏干净、无灰尘。
|
|
4
|
门、窗玻璃
|
每月擦抹一次，保持洁净、无灰尘。
|
|
5
|
天花板、公共灯具
|
每月除尘一次，天花板、灯罩
（灯盖）、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
|
|
6
|
消火栓、指示牌、信报箱
|
每周擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。
|
|
楼外公共区域
|
7
|
道路地面
|
每天清扫一次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁。目视道路干净无尘土、无杂物、无积水。
|
|
8
|
绿地、明沟
|
每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除。
|
|
9
|
垃圾箱
（桶）果皮箱
|
每天清理一次，每周抹洗二次，垃圾无漫溢，垃圾箱
（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。
|
|
10
|
鼠害蚊蝇防治
|
配合相关部门搞好“除四害”工作。
|
|
11
|
公共灯具、宣传栏、小品等
|
每周擦抹一次，目视无灰尘、光亮清洁，2米以上部分每半月擦抹、除尘一次。
|
|
12
|
水景、水系
|
每天对水系悬浮物清理1次。
|
|
13
|
室外休闲健身设施
|
每天清洁一次(擦拭表面灰尘、清扫垃圾等)，每月刷洗消毒一次。
|
|
三、公共区域清洁卫生服务标准（三级）
|
|
服务级别
|
收费标准
|
服务项目
|
序号
|
项目内容
|
服务标准
|
|
三级
|
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楼内公共区域
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1
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生活、装修垃圾收集与清运
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（1）按单元配置垃圾收集点。每天定时清理一次。
（2）装修垃圾定点堆放，每两周清理一次。
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|
2
|
地面和墙面
|
（1）地面每天清扫一次。
（2）楼梯间天花板每半年除尘一次。
（3）大堂、门厅的大理石、花岗岩地面每年保养一次。保证大理石地面干净、光亮，水磨石地面、瓷砖地面干净无杂物
（4）楼梯间无灰尘、无乱贴乱画，无乱占用现象。
|
|
3
|
楼梯扶手、栏杆、窗台、开关
|
每半月擦抹一次，保持扶手护栏干净、无灰尘。
|
|
4
|
门、窗玻璃
|
每月擦抹一次，保持洁净、无灰尘。
|
|
5
|
天花板、公共灯具
|
每季度除尘一次，天花板、灯罩
（灯盖）、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
|
|
6
|
消火栓、指示牌、信报箱
|
每月擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。
|
|
楼外公共区域
|
7
|
道路地面
|
每天清扫一次。目视道路干净无尘土、无杂物、无积水。
|
|
8
|
绿地、明沟
|
每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除。
|
|
9
|
垃圾箱
（桶）果皮箱
|
每天清理一次，每周抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱
（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。
|
|
10
|
鼠害蚊蝇防治
|
配合相关部门搞好“除四害”工作。
|
|
11
|
公共灯具、宣传栏、小品等
|
每月擦抹一次，目视无灰尘、光亮清洁，2米以上部分每月擦抹、除尘一次。
|
|
12
|
水景、水系
|
每周对水系悬浮物清理1次。
|
|
13
|
室外休闲健身设施
|
每天清洁一次(擦拭表面灰尘、清扫垃圾等)，每月刷洗消毒一次。
|
|
说明：
|
外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。
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|
四、公共区域绿化日常养护服务标准（一级）
|
|
服务级别
|
收费标准
|
服务项目
|
序号
|
项目内容
|
服务标准
|
|
一级
|
|
草坪
|
1
|
保存率
|
保存率95%以上，生长茂盛。
|
|
2
|
修剪
|
及时对草坪整治修剪，高度控制在10CM以下。
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|
3
|
清杂草
|
及时除掉杂草，每月除杂草至少1遍。
|
|
4
|
灌、排水
|
保持有效供水、无明显积水。
|
|
5
|
施肥
|
按土壤肥力、草坪种类、草坪生长情况，每年适时适量施肥至少3遍。
|
|
6
|
病虫害防治
|
做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采进行治理，有针对性进行治理。
|
|
7
|
其他
|
草坪生长良好，发现斑秃、黄土裸露适时补植。
|
|
树木
|
8
|
保存率
|
保存率98%以上，生长茂盛。
|
|
9
|
修剪
|
乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年3遍以上，有造型要求的适时修剪。
|
|
10
|
清杂草
|
及时除掉杂草，每月除杂草至少1遍。
|
|
11
|
施肥
|
按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥。每年普遍施有机肥不少于一遍，花、灌木增施复合肥二遍，满足植物生长需要。
|
|
12
|
病虫害防治
|
做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采进行治理，有针对性进行治理。
|
|
13
|
其他
|
乔、灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花、灌木正常开花结果；因人为或风害等因素造成树木倾斜的应及时扶正。
|
|
四、公共区域绿化日常养护服务标准（二级）
|
|
服务级别
|
收费标准
|
服务项目
|
序号
|
项目内容
|
服务标准
|
|
二级
|
|
草坪
|
1
|
保存率
|
保存率不低于90%，生长正常。
|
|
2
|
修剪
|
每年5次对草坪整治修剪。
|
|
3
|
清杂草
|
每年适时除杂草5遍以上。
|
|
4
|
灌、排水
|
保持有效供水、无积水。
|
|
5
|
施肥
|
按土壤肥力、草坪种类、草坪生长情况，适时适量施有机肥3遍。
|
|
6
|
病虫害防治
|
发生病虫害时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性进行治理。
|
|
7
|
其他
|
草坪生长良好，发现斑秃、黄土裸露及时补植。
|
|
树木
|
8
|
保存率
|
保存率不低于95%，生长正常。
|
|
9
|
修剪
|
乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年3遍以上，有造型要求的适时修剪。
|
|
10
|
清杂草
|
及时除掉杂草，每年除杂草10次以上。
|
|
11
|
施肥
|
按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥。每年施肥不少于一遍，花、灌木增加施肥一遍，满足植物生长需要。
|
|
12
|
病虫害防治
|
有针对性及时灭治病虫害，每年喷洒农药不少于二次，控制大面积病虫害发生。
|
|
13
|
其他
|
因人为或风害等因素造成树木倾斜的应及时扶正。
|
|
四、公共区域绿化日常养护服务标准（三级）
|
|
服务级别
|
收费标准
|
服务项目
|
序号
|
项目内容
|
服务标准
|
|
三级
|
|
草坪
|
1
|
保存率
|
保存率不低于80%。
|
|
2
|
修剪
|
每年2次对草坪整治修剪。
|
|
3
|
清杂草
|
每年适时除杂草3遍以上。
|
|
4
|
灌、排水
|
干旱、高温季节基本保持有效供水；雨季及时排出积水。
|
|
6
|
病虫害防治
|
发生病虫害时及时灭治，控制大面积病虫害发生。
|
|
7
|
其他
|
草坪生长良好，发现斑秃、黄土裸露及时补植。
|
|
树木
|
8
|
保存率
|
保存率不低于90%。
|
|
9
|
修剪
|
灌木整形修剪每年1遍以上，有造型要求的适时修剪。
|
|
10
|
清杂草
|
及时除掉杂草。
|
|
12
|
病虫害防治
|
有针对性及时灭治病虫害，每年喷洒农药不少于一次，控制大面积病虫害发生。
|
|
13
|
其他
|
因人为或风害等因素造成树木倾斜的应及时扶正。
|
|
|
说明：
|
保存率=现有植物存活率÷物业企业接管该项目时的植物存活率。
|
|
五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准
|
|
服务级别
|
收费标准
|
服务项目
|
序号
|
项目内容
|
服务标准
|
|
一级
|
|
公共部位
|
1
|
房屋结构
|
每年两次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季度检查一次，并有记录。发现损坏及时安排专项维修并告知相关业主、使用人和业主委员会。房屋本体完好率达到98%以上。
|
|
2
|
门窗
|
每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好；门窗开闭灵活，无异常声响。
|
|
3
|
屋面
|
每月检查一次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损或屋面瓦破碎应及时告知业主委员会、并安排专项维修。台风、暴雨到来前加强巡查，发现隐患及时排除。
|
|
4
|
道路、窨井盖
|
每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知业主委员会，保证道路畅通，不影响行人和车辆正常通行。
|
|
5
|
屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池
|
每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。预计台风到来前，应及时检查。
|
|
6
|
地面排水沟与围墙
|
每月一次巡查、清理地面排水沟的泥沙与杂物，围墙每月二次巡查。发现损坏及时修复。
|
|
7
|
楼梯间、公用走廊的室内墙地面
|
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。
|
|
8
|
室外休闲设施和景观小品
|
每天巡查一次，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。
|
|
9
|
安全标识
|
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示等设施，每日检查一次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。
|
|
五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准
|
|
服务级别
|
收费标准
|
服务项目
|
序号
|
项目内容
|
服务标准
|
|
二级
|
|
公共部位
|
1
|
房屋结构
|
每年两次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。房屋本体完好率不低于95%。
|
|
2
|
门窗
|
每月二次巡视楼内公共部位门窗，保持开闭正常。
|
|
3
|
屋顶
|
每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损或屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。
|
|
4
|
道路、窨井盖
|
每半月一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。
|
|
5
|
屋面泄水沟
（管）楼外排水管道及化粪池
|
每季度对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理二次，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。
|
|
6
|
地面排水沟与围墙
|
每两月一次巡查、清理地面排水沟的泥沙与杂物，围墙每月一次巡查。发现损坏即使修复。
|
|
7
|
楼梯间、公用走廊的室内墙地面
|
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。
|
|
8
|
室外休闲设施和景观小品
|
每月巡查一次，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。
|
|
9
|
安全标志
|
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示等设施，每月检查一次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。
|
|
五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准
|
|
服务级别
|
收费标准
|
服务项目
|
序号
|
项目内容
|
服务标准
|
|
三级
|
|
公共部位
|
1
|
房屋结构
|
每年一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。房屋本体完好率不低于90%。
|
|
2
|
门窗
|
每月一次巡视楼内公共部位门窗，保持开闭正常。
|
|
3
|
屋顶
|
每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损或屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。
|
|
4
|
道路、路面、侧石、窨井盖
|
每两个月一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。
|
|
5
|
屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池
|
每半年对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理一次，保证化粪池出入口畅通。
|
|
6
|
地面排水沟与围墙
|
每半年一次巡查、清理地面排水沟的泥沙与杂物，围墙每月一次巡查。发现损坏即使修复。
|
|
7
|
楼梯间、公用走廊的室内墙地面
|
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。
|
|
8
|
室外休闲设施和景观小品
|
每月巡查一次，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。
|
|
9
|
安全标志
|
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示等设施，每两个月检查一次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
服务项目
|
收费标准
|
服务级别
|
服务标准
|
|
供水系统
|
|
一级
|
1、总体供水设施每天检查一次。2、机房内的泵、管道每年进行除锈、油漆一次，标识区分清晰。3、水泵和饮用水水池（箱）：水泵每季度保养一次，饮用水水池 （箱）每半年清洗、消毒、水质报检一次，水质符合国家标准。4、水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎防冻。有水泵房的，实施封闭管理。5、保证供水水压，并做好记录。
|
|
|
二级
|
1、总体供水设施每季度检查一次。2、泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。
3、水泵和饮用水水池（箱）：水泵每年保养一次，饮用水水池 （箱）每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。
4、水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎防冻。有水泵房的，实施封闭管理。5、高层房屋减压阀调压每半年进行一次测压，并做好记录。
|
|
|
三级
|
1、总体供水设施每季度检查一次。
2、泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。
3、水泵和饮用水水池 （箱）：水泵每年保养一次，饮用水水池 （箱）每年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。
4、水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎防冻。有水泵房的，实施封闭管理。5、高层房屋减压阀调压每半年进行一次测压，并做好记录。
|
|
公共照明系统
|
|
一级
|
1、楼道灯、道路灯完好率为95%以上（主干道亮灯率为100%）。
2、景观灯、节日彩灯完好率为95%以上。3、室内、室外公共电气柜每周巡查一次。4、限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
|
|
|
二级
|
1、楼道灯、道路灯完好率为85%以上（主干道亮灯率为100%）。
2、景观灯、节日彩灯完好率为85%以上。3、室内、室外公共电气柜每月巡查二次。4、限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
|
|
|
三级
|
1、楼道灯、道路灯完好率不少于70%。
2、景观灯、节日彩灯完好率不少于85%。
3、室内、室外公共电气柜每月巡查一次。
4、限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
|
|
消防系统
|
|
一级
|
1、消防泵、消火栓每半月启动一次，每半年保养一次。
2、灭火器每月检查一次。
3、消防水带每季度至少检查一次，并做好记录。
4、每年对消防知识进行二次宣传。
|
|
|
二级
|
1、消防泵、消火栓每半年巡查一次，每半年保养一次。
2、灭火器每年检查一次。
3、消防水带每年检查二次，消防管网压力每年检查二次。
4、每年对消防知识进行一次宣传。
|
|
|
三级
|
1、消防泵、消火栓每年巡查一次，每年保养一次。
2、灭火器每年检查一次。
3、消防水带每年检查一次，消防管网压力每年检查一次。
|
|
智能化系统
|
|
一级
|
1、弱电系统配置完善，至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的五项及五项以上系统。
2、系统每月检查一次，发现问题及时维修。
|
|
|
二级
|
1、弱电系统配置完善，至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的三项及三项以上系统。
2、系统每月检查一次，发现问题及时维修。
|
|
|
三级
|
1、设有电子防盗门。
2、电子防盗门每季度保养一次，发现问题及时维修。
|
|
说明：
|
【1】房屋完好率：是指房屋主体结构完好，设备完整，上、下水畅通，室内地面平整，能保证住
（用）户安全和正常使用的完好房屋和基本完好房屋数量
（建筑面积）之和与房屋总量
（建筑面积）之比。房屋完好率=[完好房屋数量
（建筑面积）+基本完好房屋数量
（建筑面积）]/房屋总量
（建筑面积）×100%
【2】该标准用于共用部位零星修理和常规养护。
【3】零星修理的范围包括：
（1）内外墙面
（墙面砖、涂料）小面积修补
（每处1平方米以下）。
（2）更换公共走道门窗五金件。
（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。
（4）更换公共走道门窗玻璃
（小面积）。
（5）小区道路侧石、路面修补
（小面积）。
（6）设施、设备标识修补。
【4】零星维修难以达到服务标准的，根据有关规定使用专项维修资金。
【5】前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养、保修设施设备的费用由建设单位承担。
【6】供水系统维护成本构成：
（1）供水设备保养。
（2）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。
（3）水泵运行的电耗费用应单独列账，按实际发生费用和使用情况有使用人合理分摊。
【7】公共照明维护成本构成：
（1）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。
（2）电气设备的养护。
【8】消防系统维护成本构成：
（1）消防设施、器材保养。
（2）消防设施年安全检测。
（3）灭火器更换。
|
|
|
|
五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准
|
|
服务项目
|
收费标准
|
服务标准
|
|
排水系统
|
|
（1）每天两次检查污水泵、提升泵、排水泵，每季度一次润滑加油。
（2）每年两次对污水处理系统全面维护保养。
（3）控制柜电气性能良好，运作正常。
（4）污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保标准。
（5）每年清洗暴气机空气滤网两次，如有破损立即更换。
|
|
避雷系统
|
|
避雷装置每年检查两次，保证其性能符合国家标准。
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|
保险费用及其他
|
|
由业主大会与物业服务公司协商确定。
|
|
电梯
|
|
1、遇电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理。发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员5分钟之内到现场应急处理，专业人员45分钟之内到现场进行救助。2、每天应进行检查，检查记录存档。3、保证电梯24小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。4、客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置的，货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保证安全运行。5、设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话。6、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业企业应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。
|
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7、确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。8、定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。9、电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。10、建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。
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说明：
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1、电梯日常维护包括：
（1）电梯定期常规保养。
（2）电梯每年安全检费用。
（3）零星配件和维修。
2、电梯运行的电耗费用应单独列账，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。
3、如需专门配置电梯驾驶员的，人工费用按实结算。
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