《公元物业管理文摘》（第142期）

非赢利共享型信息选编　　　第142期/20091230　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——全国：《业主大会和业主委员会指导规则》发布 ——南昌：过半数业主同意才能选聘物业 【行业要闻】 ——承德：市物价局召开听证会 物业费拟区别定价 ——池州：主城区物业收费新规明年起实施 ——西安：第一部关于维修资金的地方性法规出台 ——淮北：《淮北市物业管理暂行办法》出台  ——芜湖：新物业收费办法元旦起施行 ——福建：规范住房登记收费问题 ——泉州：物业管理纠纷可找辖区房管部门 ——萍乡：将实施新物业管理办法 【数据说话】 ——鞍山：房屋共用设施维修费上调 【物管采风】 ——成都：物业服务检查现场亮“黄牌” 物管企业限期整改 【学习平台】 ——物业管理企业助力居家养老的意义 【业主之声】 ——杭州：拟修订条例　叫停中午夜间室内装修 【自由论坛】 ——浅谈物业管理企业的资金运行 【案例选编】 ——从车位进出通道谈约定通行权

【法规动态】

全国：《业主大会和业主委员会指导规则》发布 拒付物业费业主权利将受限

翟烜/《京华时报》/20091217
明年1月1日起拒付物业服务费、不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的业主，将被限制行使对小区共同管理的权利。昨天由住房城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》发布。《规则》规定入住划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的可成立业主大会，选举产生业主委员会。

南昌：过半数业主同意才能选聘物业

欧阳庆亮 全来龙/《新法制报》/20091224
23日，千呼万唤的《南昌市物业管理条例》终于在南昌市十三届人大常委会第二十三次会议上获得通过，并将于明年7月1日起实施。此次《条例》提出：制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业等，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

【行业要闻】

承德：市物价局召开听证会 物业费拟区别定价

尉迟国利/《燕赵都市网》/20091229
12月25日承德市物价局召开普通住宅物业服务基准价格方案听证会。在方案中承德物业服务分为五个等级，不同等级设定不同的物业服务基准价格，实行“质价相符”优质优价的原则。这次拟调整基准价格的具体项目为全市普通住宅区物业服务各等级基准价格，它是根据重新修定的《承德市普通住宅区物业服务等级》制定的。

池州：主城区物业收费新规明年起实施 房屋空置六个月以上物业费收50%

《池州日报》/20091217
近日市物价局、市房管局出台了《池州市主城区物业服务收费管理暂行办法》，《办法》将于明年元月1日起实施。办法规定业主或物业使用人办理入住手续后，连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业(水、电、气均未使用)，业主应当向物业服务企业书面备案，按规定或约定标准交纳50%的物业综合服务费。

西安：第一部关于维修资金的地方性法规出台

华商网/20091216
《西安市住宅专项维修资金管理办法》将于2009年12月23日实施。结合实际情况决定实施新、旧标准过渡期，时间自2009年12月23日至2010年2月22日。新的办法规定首期专项维修资金的交存数额为：多层住宅(7层以下，不配备电梯的)：60元/平方米;多层住宅(配备电梯的)：90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上，含7层)：145元/平方米。

淮北：《淮北市物业管理暂行办法》出台

邵奇/《淮北日报》/20091220
记者昨日从市房管局获悉《淮北市物业管理暂行办法》已经市政府研究同意执行，居民小区业主委员会组成、物业管理、物业收费、小区停车场等市民关心的问题有章可循。建设单位规划建设的车库应当优先满足本小区业主的购买或租用。车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

芜湖：新物业收费办法元旦起施行

马正超/《大江晚报》/20091231
记者从芜湖市物价局获悉，新的《芜湖市物业服务收费管理实施办法》将于2010年元旦起施行。与原来的物业服务收费办法相比，新的收费办法有了重大变化，其中最为引人注目的就是物业服务收费实行市场调节的更多了，成立业委会的小区将由业委会和物业公司协商确定物业收费标准。

福建：规范住房登记收费问题

郑莉/《海峡都市报》/20091214
记者昨从福建省物价局获悉，为规范福建省住房登记收费问题，省物价部门对福建省房屋登记收费问题做了补充通知，从12月15日起执行。据补充通知，车库或车位的登记收费标准为每件80元。住房附属的杂物间与住房完成一次登记的，按住房收费标准收取房屋登记费;住房附属的杂物间单独进行登记的，其登记费收费标准为每件80元。

泉州：物业管理纠纷可找辖区房管部门

姚炳辉 江晓媛/《泉州早报》/20091219
昨日，泉州市房管局与鲤城区、丰泽区、洛江区、泉港区、泉州开发区房地产行政主管部门签订物业管理行政执法委托书，将物业管理相关行政执法权委托给区级房地产行政主管部门，实现“重心下移”，强化区级物业主管部门的监管职能。业主投诉物业管理、举报小区违章搭盖等可直接找辖区房管部门。

萍乡：将实施新物业管理办法

张辉云/宜春新闻网/20091223
新的《萍乡市物业管理办法》将于2010年1月1日起正式施行。《新办法》明确了业主、业主大会、业主委员会的职责和管理规约，对前期的物业管理、招投标管理和物业管理服务等相关细则进行了具体规定，对物业管理行业协会进行了规范。增加了街道办事处、乡镇政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会的选举工作。

【数据说话】

鞍山：房屋共用设施维修费上调

王鑫/《千山晚报》/20091222
为切实改善百姓居住条件，为百姓提供舒适、和谐的居住环境，根据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》(鞍政办发[2008]100号)文件规定，于2010年1月1日起，未实行专业化物业管理的住宅，共用设施维修费由0.1元/平方米/月调整到0.2元/平方米/月，用于加强这部分住宅的共用部位、共用设施设备日常维护。

【物管采风】

成都：物业服务检查现场亮“黄牌” 物管企业限期整改

搜狐焦点网成都站/20091222
昨日，成都市房管局物管处相关负责人与市和谐物管社会监督员一道，就我市中心城区小区物管服务进行‘优良秩序’、‘优美环境’、‘优质服务’的三优专项抽查，将重点排查小区消防、监控、门禁、周界报警等安防隐患，一旦发现问题将立即要求物管企业限期整改，检查将一直持续到明年。整改不到位的最高将被记减信用25分。

【学习平台】

物业管理企业助力居家养老的意义

孙松林 许红寨/《现代物业》/2008年2期
一、把尊老敬老爱老作为企业的一种文化，并在日常的工作中通过一系列的举措来实施。     通过张贴《为空巢老人免费服务的公告》在征得业主和居委会的支持后，迅速出台了《为空巢老人免费服务的实施细则》：确定服务的对象、服务的内容以及服务的重点。凡年满60岁以上、身边无子女、亲属、保姆照顾的“空巢老人”，就能享受到公司的免费服务；按老人们的不同情况，实施有特殊需要的针对性服务；特别关注高龄、丧偶、起居困难和经济情况较差的以及生活不能自理的老人。每天一次询访；打扫清洁卫生；代交天然气费、电话费、水电费，物管费上门收取；陪同老人上街购买米、面、油等，并帮助老人们提拿重物；老人生病时，尽快通知亲属和原工作单位，并立即陪老人上医院；陪老人聊天散步，组织学生上门慰问；设立“老人休闲园地”，组织老人参加娱乐活动和与身体状况相应的体育活动；动员社会和其他业主给老人给予帮助。还特地设立了独特的“愿望墙”，老人们有什么心愿，就写出来贴在墙上，即使不是管辖范围内，只要是老人的愿望，也都给予圆满解决。同时还在实践中不断地完善《实施细则》，《实施细则》中没有的，只要老人需要的各种服务，都尽力、尽快地予以满足。公司实施该细则的直接利益是获得了2007年9月在成都市举办的“快乐社区·物管月”活动中 “十大人气物管”和“八大金牌物管”的荣誉称号。     二、在所管辖的小区内对年龄满60岁或以上的老人进行摸底（如身体状况，兴趣爱好，子女工作情况，亲人情况以及以前单位情况等）并进行建档设档管理，以便更好地服务老人。     完成了老龄人员的建档后，物业管理企业在主打亲情品牌，赢取其市场竞争力时可以考虑如下做法：通过号召、组织老龄人参加各种文化娱乐活动，定期举办各种老人活动班，让部分身体健康、乐于助人的老人去关心那些比自己年老的人、形成以老带老，以老帮老的良好社区文化。逢年过节举办各种活动且把爱老护老助老融入活动中（比如举办文艺节目，送春联，拜年等）；同时物业管理企业配备专业的爱心人员，定期给部分空巢老人清洁、做饭、陪老人聊天，带给老人精神慰藉，让老人享受生活乐趣，同时减轻因为子女不在家双方担忧的局面。     三、让业主定期进行优秀员工评选。把员工对老人的工作态度和工作责任作为员工能否评优的重要考核指标，参与评选的员工必须接受业主的投票。这一方面加强了工作人员自身的责任感和爱心、奉献精神；同时也让业主更好地了解物业管理企业良好的社会责任感。孝道文化是中华民族的主流文化，能让业主感动并参与进来的物业管理，无疑是成功的物业管理，也是物业管理企业在新的时期赢得市场的一项较好的举措。     新时期，物业管理企业如果能善于把握老龄化社会问题带来的巨大机遇，无疑对其发展产生巨大的影响。目前老龄产业化以及相关的助老敬老政策部分已经出台。物业管理企业若能抓住老龄工作“政府主导，家庭担负，社会参与，物管执行”的新模式，无疑具有重要的时代特征和社会意义。

【业主之声】

杭州：拟修订条例　叫停中午夜间室内装修

叶涛/地方立法网/20091225
据悉，针对室内装修噪声干扰周围居民正常生活这一突出问题，《杭州市环境噪声管理条例(修订案)》结合实际，明确规定：每日十二时至十四时、二十时至次日八时，禁止在已竣工交付使用的有居民住宅的建筑物内进行产生噪声的装修作业。在其他时段内进行装修作业的，应当采取措施，避免干扰周边居民正常生活。

【自由论坛】

浅谈物业管理企业的资金运行

黄湘宁/中国城市房地产网/20061114
物业管理的资金运行是一个动态的流程。物业管理企业要严格遵守和执行政府关于物业管理服务收费的规定，果断抵制乱收费、乱分摊，要精打细算，实事求是，调集和使用好各类资金。而首要前提是必须把握资金运行的各项原则。 　　一、“以业养业”的原则 　　物业管理企业是一个以经营管理为特征的服务行业，它在经济上是一个独立核算、自负盈亏、自主经营的企业法人。公司在运行中，一方面要尽量减少业主的负担，做到收费与服务质价相符;另一方面又要努力开拓与物业管理相关的多种经营、广开财源，以达到自我完善、自我运转、自我发展的目的。当然，物业管理具有其非凡性。实践证实，物业管理的资金运行往往与规模经济、规模效益有密切关系。就物业管理公司本身来讲，管理、经营与服务应该融为一体的。 　　以业养业原则的基本要求是：在物业管理中要坚持“取之于民，用之于民”，逐步实现“以房养房”、“以区养区”。物业管理中各类费用的测定、收支，均应考虑“业主至上，方便住户，服务周到，合理合法”的原则。 　　二、“合理公平”的原则 　　由于各类物业管理收费是根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。国内物业管理市场尚处于起步和发展阶段，在核定各类收费标准时，应充分考虑物业管理企业及业主委员会、产权人、住户的利益，既要有利于物业管理企业的价值补偿，也要考虑业户的经济能力。具体收费标准，因地制宜，以物业管理服务发生的成本为基础，结合物业管理企业的服务质量、服务深度进行合理核定;还应根据物价水平的变化适时进行调整。 　　“合理”即在物业管理实际操作中，各项费用分摊要合理，测算合乎实际，不能有水分，要一视同仁。 　　“公平”，即要平等协商，委托方和管理方的权利义务要对等。在实际操作中需要注重以下几点： 　　1 .管理服务费收取标准应进行科学合理测算评估，使业主的能力与物业管理实际水平、服务深度相平衡; 　　2 .要充分考虑不同档次、不同类别的物业，不同对象、不同消费层次的需求，体现优质优价、公平合理，不可相互攀比; 　　3 .在住宅区内的办公或商业经营用房，可在原收费标准基础上按 150%-200% 来征收其管理费。这是因为在这类物业管理中相应发生的劳力投入(如保安、清洁)及费用有所增加。 　　三、“民主管理”的原则 　　民主管理的原则，包含着物业管理企业在资金运用中的公开的原则。物业管理关系千家百户，资金运行、维修基金筹措，以及管理服务费的收支都与人们生活密切相关，因而必须按照民主与公开的原则办事。 　　这一原则的基本要求是，物业管理企业要公开服务项目和收费标准，规范物业管理企业对用户提供的特约有偿服务，并实行明码标价，定期向业户公布收支情况，接受业户监督。 　　民主管理就要尊重业主和业主委员会的意见，使管理费、维修基金等费用收支、使用、保管有一个规范的操作程序。物业管理企业要接受物业所有人和使用人的监督，各类收费应通过契约或协商，并报经物价部门审核，作好年度的会计审计及定期向业主公布账目。 　　在实际操作中，物业管理企业筹措维修基金，收取管理服务费，均应有收费的依据，并将其向业户公开，以便取得业户的支持和配合。在物业管理的资金运行中，对管理者酬金的确定，也应取得业户的理解。如发生上年度管理费亏损，需在下一年度的物业经营管理服务中调整收费标准，更需按民主管理的原则进行系列工作，争取广大业主的支持。 　　四、“专款专用”的原则 　　资金运用中，坚持“专款专用”的原则，一是能规范物业管理企业资金的运作，二是能确保业户的根本利益不受损害，对业户、对企业、对国家均有利。 　　目前，在物业管理市场上，尚存在着一些不够规范的资金运行现象，非凡是对维修基金的管理。 　　1 .有的开发公司不按时缴交代收的维修基金; 　　2 .有的物业管理企业自主将维修基金移作他用; 　　3 .有的业主委员会未经讨论，挪用维修基金用作融资等等。 　　物业管理的资金运行中必须坚持“专款专用”的原则。这一原则要求房产开发公司、物业管理企业、业户和业主委员会共同遵循。 　　陆续出台的相关法规均明确规定：“公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时，应当设立物业维修基金”、“住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户，按照不低于城乡居民存款利率计取利息。维修基金应按幢立帐、按户核算”、“物业维修基金应当用于住宅的共同部位、共同设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用”、“业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督”。 　　总之，物业管理的资金运行必须按照上述四个原则，结合操作，缺一不可，才能保证物业管理的收费合理、使用得当，并使物业管理企业和业户双方满足，使物业管理服务活动在经济上得到保证。

【案例选编】

从车位进出通道谈约定通行权

案例分析：     厦门市民苏女士一口气买下了该市嘉禾路潇湘大厦地下二层的20个车位，却发现这些车位的出口通道被堵住了，根本就没法使用，苏女士只好通过法律途径为她购买的车位争取通行权。为此，她一口气把造成出口封堵的五家公司即潇湘大厦、音乐家生活广场和四川大厦三家的开发商以及音乐家生活广场和四川大厦两家物业公司共五个被告告上法庭。     苏女士诉称，2007年6月30日，她向潇湘房地产公司（以下简称潇湘公司）购买了20个地下车位，8月1日，潇湘公司把车位交给了苏女士。可是，苏女士发现，她的20个车位在交付使用的同时等于就不能使用，原因是潇湘大厦的地下车库没有独立的进出口通道，只能借相邻的两座大楼即音乐家生活广场和四川大厦相贯通的进出口进出。可那两座大楼的保安却坚持不肯放行，不让苏女士的车辆进出。保安甚至还将潇湘大厦地下车库与其相连通的部分堵死了，朝向音乐家生活广场的两个出口，都砌起了砖墙；而朝四川大厦的两个出口，也有一个出口拦了几根木棍，剩下另外一个出口，保安也不让潇湘大厦的车进出。这让苏女士十分苦恼。苏女士要求五被告对车道出口解封，让其出入；并要求五被告赔偿其经济损失。     第一被告相邻的音乐家生活广场开发商和第二被告四川大厦开发商辩称，潇湘大厦和他们都是世纪广场工程的组成部分，设计时，潇湘大厦和相邻大厦共用车道。但潇湘公司却没有支付通道的分摊费用，违反当初几个开发商的约定，因此潇湘大厦车位用户不能使用通道。被告认为，苏女士的车位没有出口，都是因为潇湘公司没有支付通道费引起的，因此应该由潇湘公司来承担，所以苏女士应该去告潇湘公司。     第三被告潇湘大厦开发商辩称，由于潇湘大厦没有独立的通道，必须经过其他两座大厦，相邻开发商借此定下通道的分摊费用，不仅金额偏高而且不合理。     第四被告音乐家生活广场物业公司、第五被告四川大厦物业公司辩称，由于潇湘大厦的开发商没有依约支付共用车道的分摊费用，所以没有取得共用车道的使用权。物业公司是根据收费来开通车道的，因此保安阻止是对的。要求驳回原告诉讼请求。

庭审调查：     在庭审中，对于潇湘公司没有支付通道分摊费用的事实，各方都没有意见。被告音乐家生活广场和四川大厦的开发商则提供了一个重要信息，指出原告苏女士其实也有责任。苏女士买车位时，每个车位只花了3.5万，而市场同样的车位价钱不下10万。他们指出，苏女士买车位只花了市场价的1/3，苏女士买车位低于市场价六成，当中有猫腻，苏女士为什么能以这么低的价钱买到车位？他们认为，苏女士早先买车位之前就知道没有出口，所以才会买到这么低价钱的车位。同时，被告音乐家生活广场和四川大厦的开发商向法官指出，开发商将自己应承担的责任转嫁给苏女士这样的小业主，然后让小业主来提起诉讼，以希望逃避责任，这种行为让人愤怒。但苏女士的律师却不这么认为，他指出，既然车位出口是相邻大厦封堵的，那么就应该由相邻大厦的开发商来负责。至于开发商之间通道费用的纠纷，那是开发商之间的事情，怎么能牵扯到苏女士头上呢？该律师认为，应该先解除对苏女士车位的封堵，至于通道费用纠纷，那是开发商的事情，由他们事后自己解决。     庭审查明，原来潇湘大厦是世纪广场的组成部分。世纪广场由8家公司合作建设、统一规划，地下工程也是统一建造的。按照原先的设计，潇湘大厦应该和音乐家生活广场以及四川大厦共用车库的进出口。据法院查明，导致这种结果的原因在于这些相邻大楼开发商之间存在的矛盾。据了解，由于车道费用的分摊未能达成协议，“邻居们”均认定潇湘大厦的开发商没有支付车道的分摊费用，因此没有车道通行权。

法院判决：     法院审理后认为，各方当初已经明确约定，公用部分大家共同使用，并没有规定如果谁不分摊公用设施和设备的费用，就不能使用公用部分，因此潇湘大厦车位用户应当享有地下通道的使用权，原告苏女士则依法享有所购车位车辆正常通行的权利。被告方应当停止对潇湘大厦地下车库车辆进出通行权的侵害，而被告之间有关共用车道建设费用的分摊问题，因为和这个案件法律关系不同，应该另案处理。另外，苏女士没有充分有效的证据证明自己的损失，所以法院不支持原告向被告索赔的请求。法院判决，四川大厦的开发商和物业管理公司、音乐家生活广场的开发商必须在判决生效之日起15天内履行义务，对潇湘大厦的车位用户放行。

案例点评：     1、本案中苏女士涉及的通行权是一种约定通行权，是没有法定通行权利义务人之间约定使用通行权。通行权一般分法定通行权和约定通行权，二者的区别主要是设定两种通行权的基础不尽一致。法定通行权只存在相邻（含相近）不动产权人之间；约定通行权既可以产生于相邻不动产所有权人之间，也可以产生于不相邻不动产权人之间。约定通行权根据当事人自愿达成的协议而产生，约定通行权不需登记，是一种独立的他物权。换言之，约定通行权一般在没有法定通行权的情况下产生，即没有法定通行权的一方根据当事人之间协议或承诺，从他人区域通行。在本案中，苏女士购买了潇湘大厦20个车位，而潇湘大厦并没有独立的车道，按照原先的设计，潇湘大厦应该和音乐家生活广场以及四川大厦共用车库的进出口。也就是说，苏女士必须依照有关约定，从音乐家生活广场以及四川大厦车道通行，是一种约定通行权。     2、约定通行权的有偿无偿与苏女士无关。 法定通行权（相邻权）一般是无偿的，在这种情况下的通行权源于自然需要，不要求对方负担费用。实践中，大多数业主买了车位，就自然有相应车辆通道，不需再支付通道费用；而在约定通行权中，需要借道通行的一方除了经对方同意外，通常还要支付一定报酬；当然如果对方不主张报酬，亦是可以的。也就是说，约定通行权既可以是有偿的，也可以是无偿的，主要取决于当事人的约定。本案中苏女士已取得约定通行权，而承担保证约定通行权支付报酬的义务方是潇湘大厦，而并非苏女士。虽然，音乐家生活广场以及四川大厦开发商指出苏女士购买车位明显低于市场价，应当知道没有通行车道，但并没有证据证明这一点。由于约定通行权是潇湘大厦与音乐家生活广场以及四川大厦三方协议的，潇湘大厦没有支付相关分摊费用，音乐家生活广场以及四川大厦可以通过相关途径调解或起诉，是属于另一层法律关系。因此，约定通行权的有偿无偿与潇湘大厦开发商有关，与苏女士无关。     3、约定通行权的主要功能在于弥补法定通行权的不足。在法定通行权得不到调整或提供便利时，即由于潇湘大厦没有独立的通道（法定通行权），可通过约定来加以弥补。当初，约定通行权协议各方已经明确约定，公用部分大家共同使用，并没有规定如果谁不分摊公用设施和设备的费用，就不能使用公用部分。因此潇湘大厦车位用户应当享有地下车道的使用权。苏女士作为潇湘大厦的业主，有权利使用。在约定通行权协议没有变更的前提下，苏女士有车位通行的权利，物业公司不能阻止其通行。因此，被告开发商与物业公司应停止侵害潇湘大厦地下车库的通行权，允许苏女士20个车位的车辆出入。

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