南昌：过半数业主同意才能选聘物业

欧阳庆亮 全来龙/《新法制报》/20091224

　　23日，千呼万唤的《南昌市物业管理条例》（下称《条例》）终于在南昌市十三届人大常委会第二十三次会议上获得通过，并将于明年7月1日起实施。按照相关规定，该法规还要报请省人大常委会批准。和征求意见稿相比，《条例》有了较大变化，其中“停车位不得出售‘外人’”内容被删除，明确物管不得收取装修保证金。

　　符合首次召开业主大会条件要告知

　　《条例》在审议中，采纳了委员提出的“达到召开首次业主大会会议条件时，建设单位应当告知物业管理区域内的业主”的建议。最终《条例》规定：新建物业达到前款规定条件的，建设单位应当以书面形式在物业管理区域内公布。

　　《条例》还明确，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内出售并交付使用的物业建筑面积达到总建筑面积50%以上的，应当召开首次业主大会会议。但把征求意见稿中“首位业主入住超过2年，且入住业主比例达到业主总人数20%以上”这一召开首次业主大会的限制性条款删除了。

　　《条例》规定：符合召开首次业主大会会议条件的，应当经10名以上业主向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的书面要求。

　　业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、社区居民委员会或者村民委员会代表组成，其中，业主代表人数不得低于70%。建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供业主名册、物业的基本资料和已筹集的专项维修资金情况等。

　　物管收装修保证金最高罚5000元

　　眼下，南昌物业收取业主装修保证金的情况非常多。《条例》实施后，这类情况将不再允许。这也是征求意见稿中没有的内容。

　　《条例》第71条：物业服务企业收取装饰装修保证金的，由价格主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处2000元以上5000元以下罚款。

　　同时，对未纳入物业服务费的电梯、转供电和二次供水等设施运行费用，物业服务企业未定期公布的，由房产主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，处1000元以上5000元以下罚款。

　　物管代收水电费不得收手续费

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。为此《条例》规定，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用，也不得因物业服务企业拒绝代收代缴费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。

　　同时，利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或者从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意。经营所得收益主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用，收益和使用情况应当公示。

　　过半业主同意才能选聘物业

　　本报曾报道过，“恒茂城市花园”业主委员会因质疑公共收益的分配不合法，小区公共设施到了“修无可修，养无可养”的地步；物业则认为新改选的业主委员会不合法，并“向物业索要工资”、“煽动业主不交费”等等。双方历经多次交锋，在有关部门的协调下，仍陷于困局。

　　“恒茂城市花园”并非孤案，它甚至折射了南昌市各小区普遍性的物业纠纷。

　　此次《条例》提出：筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业等，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　建设单位要提供质量保证书

　　在征求意见过程中，有的部门提出，房屋质量保修已成为南昌市当前物业管理服务的一大难题，也是业主与建设单位、物业服务企业产生矛盾的焦点，为保障业主保修期内房屋质量问题能得到及时解决，建议增加此类条款。《条例》中对此作了明确：建设单位在物业交付使用时，应当向物业买受人提供质量保证书，并按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

　　业主不得擅改住宅使用用途

　　在审议时，有委员提出，当前南昌市住宅出租用于餐饮、办公司、设班办学等现象日益增多，一方面影响相邻业主的生活环境，另一方面物业服务企业难以管理，对于这些问题的管理，《条例》上应该明确。

　　和征求意见稿相比，《条例》新增了：业主应当按照规划设计的用途使用住宅，不得擅自改变住宅的使用用途。

　　同时，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与其签订装饰装修服务协议。物业管理区域内不得有搭建建筑物、侵占绿地、违反规定饲养动物等行为。

　　停车位不得外售内容被删除

　　记者注意到，在征求意见稿中曾有以下条款：“建设单位不得将规划用于停放机动车辆的车位、车库出售给本物业管理区域业主、物业使用人以外的其他人”，但正式实施的《条例》已删去此内容。

　　《条例》第60条规定：物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主的需要。规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，出租给其他人的，其租赁合同期限不得超半年。

　　“老管家”拒撤出最高罚10万

　　“新管家”上岗，老物业却赖着不走常常引发纠纷。对此，《条例》提出，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当与业主委员会做好交接工作，不得以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒不交接。否则的话，将由房产主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处5万元以上10万以下罚款。