蔡金水/《汕头房地产》/2008年第10期
物业管理在国外已有近二百年历史，有很多经验可以借鉴。
英美的物业管理模式：
(1)英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。
(2)物业管理服务项目多，内容广泛，包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。
(3)管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理，而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常服务可由内部维修人员完成，而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理，可单项承包也可整体承包。费用由双方协商，计费方法可依时间长短，也可按次计费。
(4)物业管理服务收费由委托方与物业管理公司(或机构)商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。
(5)管理公司(机构)人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。
香港的物业管理模式：
香港的物业管理呈现以下特征：
1、物业管理服务趋向专业化
香港人均国民生产总值已居东南亚五小虎之首，直逼一些老牌发达国家。房屋越建越高，越来越先进，使物业管理的难度越来越大，需要有丰富的物业管理经验和专业知识的人才能胜任。
2、物业管理的费用独立核算
物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。因此，在香港每个物业收取的管理费都有可能不同。一般先由物业公司提出预算，经业主审查同意后执行。管理费一般由以下部分组成：
(1)聘用管理员工的薪金、福利补贴等约占管理费总额的25%—40%；
(2)楼宇设备的维修保养费用；
(3)公共部位电、水、煤及通信的费用；
(4)楼宇火灾保险，公共责任及劳工保险费；
(5)楼宇清洁及保安、护花种草等及美化环境方面的费用；
(6)管理公司的行政开支；
(7)储备金，实际上是房屋及设备的大修理费用，专款专用。
上述费用中，除第一项作为物业公司的法定收入，可以自由支配外，其他费用均需定期向业主或租户公布帐目，年终有余时，要转入下年；出现赤字时，需要由业主或租客分摊。如果经常性收入低于经常性支出，就可能要调整管理费。
3、物业公司扮演着雇工角色
香港的物业公司也受市场规律的支配，捧的是一只“泥饭碗”，业主是“上帝”。业主选择物业公司时，一般采取协议、招标或委托的方式，大的发展商的物业，通常都以委托的方式交给他所属的子公司管理，“肥水不外流”。但一幢大楼很少有发展商自用的，有出租出售的情况下，小业主的收益的保障就成了问题。所以，政府规定，这种委任性质的管理只能在新楼落成后的2—5年内有效，过了这个期限，如经小业主半数以上表决，可以选择另外的物业公司。
4、订立公共楼宇契约
物业管理公司的职责和权力并不完全来自于业主方面。香港政府规定，在一幢楼里有两个以上的业主，就必须订立公共楼宇契约。公契一经注册登记，就成为一份有约束力的法律文件，不受业主、租客或物业管理公司的更换而失效。
5、遵守职业道德
物业管理公司的另一项非法律性的约束来自它本身所处的同行协会，并有专门的《物业管理手册》。物业管理公司都服从手册规定的职业道德。
香港物业管理公司有400多家，物业本身的硬件水平越来越先进：软件上，香港多家大学开设物业管理课程，培养优秀的大学毕业生，内地在这方面应迎头赶上。
新加坡的共管式物业管理：
绿树草坪、繁花似锦、清洁卫生、明朗优美，花园城市新加坡的这些特质，很大程度上得益于它的物业管理工作。卓有成效的物业管理是新加坡人的骄傲。
共管式的物业管理模式
新加坡的公共住宅管理模式基本上是以建屋局为中心，吸引居民与社会参与的共管式管理。1974年，新加坡房屋发展局提出“共管式公寓”的概念，在一项房屋建筑范围中，在明确每个产权人所属公寓的产权界限外，所建造的公共设备、设施及建筑附属物共有产权实行共管。共管式物业管理将小区内所有的公共设施让全体业主共同拥有、共同管理，同时实现免费使用，由物业管理公司代表业主行使权利。例如小区内的游泳池、网球场、乒乓球室、健身房等全凭业主卡免费使用，这一方式较普通的小区配套有偿使用的物管方式更受欢迎，对于完善、提高居住小区管理质量，是一种很有益的创新。
健全的物业管理组织体系
新加坡的物业管理统一归新加坡建屋发展局负责，下设：
(一)市镇理事会。市镇理事会负责管理公共住宅，主要职责是管制、管理、维持及改善辖区内的公共产业，业务上受建屋发展局的指导，又具备相对的独立性，目的在于加强居民和政府的合作，让更多的居民参加该区的管理工作。
(二)私人住宅的管理理事会。新加坡的私人业主都拥有个别的分层地契；每个单位的购买者对于共有产业都有分享权；法令规定分层单位业主必须依法组建管理理事会，其目的是为了更有系统及有规划地负责大楼的保养与管理工作。
(三)物业管理公司。无论是市镇理事会，还是私人住宅的管理理事会，都通过委托的物业管理公司来负责住宅的日常工作。新加坡的物业管理公司根据管理范围设若干业务组，包括财务组、保养维修组、市场管理组、环境清洁组、园艺组和文书组，同时设监督部门，以监督各类法规的执行情况和接受住户的投诉。
提供优质的物业管理服务
新加坡物业管理范围很广，除购房和转销直接放在建屋发展局申请外，其他业务都可以在物业管理公司办理，其业务范围包括：房屋维修养护、商业房屋的租赁管理；出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取；公共场所的出租服务及管理；居住小区内停车场的管理；居住小区的环境清洁、园艺绿化管理等，此外，还负责介绍居民就业，配合治安部门搞好治安工作。
强化法制管理
新加坡政府强调对居住小区进行法制化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等章程，同时制定了公共住房室内外装修、室外公共设施保养等规定，以明确物业管理公司和业主之间的权利和义务关系，为物业管理法制化奠定了基础。
建设资金和管理资金的来源
建屋局建屋的资金来源，一是政府的发展贷款，二是居民购房贷款。而物业管理的资金主要来源于政府津贴、建屋发展局利润留成、管理费用等。
他山之石，可以攻玉。以上各国和地区的经验我们都可以学习和借鉴，创建出一套符合中国国情的物业管理模式。
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2009/10/26 9:32:00