浅谈物业管理企业的资金运行

黄湘宁/中国城市房地产网/20061114

    资金对于现代物业管理企业的运行及发展起到非常重要的作用。物业管理企业资金运行中，需要遵循四个原则，从而使企业保证物业管理的收费合理、使用得当，并使物业管理企业和业户双方满足，使物业管理服务活动在经济上得到保证。

　　我国的物业管理正在蓬勃发展，资金作为企业生存与发展的命脉对于物业管理企业来说尤为重要。但现实情况说明，不多物业管理企业在资金的运行上不规范、不成熟，从而引起了许多矛盾，给企业的生存与发展带来不利因素。笔者尝试从资金运行的四个原则出发，阐述一些关于企业资金运行的经验与体会。

　　物业管理的资金运行是一个动态的流程。物业管理企业要严格遵守和执行政府关于物业管理服务收费的规定，果断抵制乱收费、乱分摊，要精打细算，实事求是，调集和使用好各类资金。而首要前提是必须把握资金运行的各项原则。

　　一、“以业养业”的原则

　　物业管理企业是一个以经营管理为特征的服务行业，它在经济上是一个独立核算、自负盈亏、自主经营的企业法人。公司在运行中，一方面要尽量减少业主的负担，做到收费与服务质价相符;另一方面又要努力开拓与物业管理相关的多种经营、广开财源，以达到自我完善、自我运转、自我发展的目的。当然，物业管理具有其非凡性。实践证实，物业管理的资金运行往往与规模经济、规模效益有密切关系。就物业管理公司本身来讲，管理、经营与服务应该融为一体的。

　　以业养业原则的基本要求是：在物业管理中要坚持“取之于民，用之于民”，逐步实现“以房养房”、“以区养区”。物业管理中各类费用的测定、收支，均应考虑“业主至上，方便住户，服务周到，合理合法”的原则。

　　二、“合理公平”的原则

　　由于各类物业管理收费是根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。国内物业管理市场尚处于起步和发展阶段，在核定各类收费标准时，应充分考虑物业管理企业及业主委员会、产权人、住户的利益，既要有利于物业管理企业的价值补偿，也要考虑业户的经济能力。具体收费标准，因地制宜，以物业管理服务发生的成本为基础，结合物业管理企业的服务质量、服务深度进行合理核定;还应根据物价水平的变化适时进行调整。

　　“合理”即在物业管理实际操作中，各项费用分摊要合理，测算合乎实际，不能有水分，要一视同仁。

　　“公平”，即要平等协商，委托方和管理方的权利义务要对等。在实际操作中需要注重以下几点：

　　1 .管理服务费收取标准应进行科学合理测算评估，使业主的能力与物业管理实际水平、服务深度相平衡;

　　2 .要充分考虑不同档次、不同类别的物业，不同对象、不同消费层次的需求，体现优质优价、公平合理，不可相互攀比;

　　3 .在住宅区内的办公或商业经营用房，可在原收费标准基础上按 150%-200% 来征收其管理费。这是因为在这类物业管理中相应发生的劳力投入(如保安、清洁)及费用有所增加。

　　三、“民主管理”的原则

　　民主管理的原则，包含着物业管理企业在资金运用中的公开的原则。物业管理关系千家百户，资金运行、维修基金筹措，以及管理服务费的收支都与人们生活密切相关，因而必须按照民主与公开的原则办事。

　　这一原则的基本要求是，物业管理企业要公开服务项目和收费标准，规范物业管理企业对用户提供的特约有偿服务，并实行明码标价，定期向业户公布收支情况，接受业户监督。

　　民主管理就要尊重业主和业主委员会的意见，使管理费、维修基金等费用收支、使用、保管有一个规范的操作程序。物业管理企业要接受物业所有人和使用人的监督，各类收费应通过契约或协商，并报经物价部门审核，作好年度的会计审计及定期向业主公布账目。

　　在实际操作中，物业管理企业筹措维修基金，收取管理服务费，均应有收费的依据，并将其向业户公开，以便取得业户的支持和配合。在物业管理的资金运行中，对管理者酬金的确定，也应取得业户的理解。如发生上年度管理费亏损，需在下一年度的物业经营管理服务中调整收费标准，更需按民主管理的原则进行系列工作，争取广大业主的支持。

　　四、“专款专用”的原则

　　资金运用中，坚持“专款专用”的原则，一是能规范物业管理企业资金的运作，二是能确保业户的根本利益不受损害，对业户、对企业、对国家均有利。

　　目前，在物业管理市场上，尚存在着一些不够规范的资金运行现象，非凡是对维修基金的管理。

　　1 .有的开发公司不按时缴交代收的维修基金;

　　2 .有的物业管理企业自主将维修基金移作他用;

　　3 .有的业主委员会未经讨论，挪用维修基金用作融资等等。

　　物业管理的资金运行中必须坚持“专款专用”的原则。这一原则要求房产开发公司、物业管理企业、业户和业主委员会共同遵循。

　　陆续出台的相关法规均明确规定：“公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时，应当设立物业维修基金”、“住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户，按照不低于城乡居民存款利率计取利息。维修基金应按幢立帐、按户核算”、“物业维修基金应当用于住宅的共同部位、共同设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用”、“业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督”。

　　总之，物业管理的资金运行必须按照上述四个原则，结合操作，缺一不可，才能保证物业管理的收费合理、使用得当，并使物业管理企业和业户双方满足，使物业管理服务活动在经济上得到保证。