《公元物业管理文摘》（第140期）

非赢利共享型信息选编　　　第140期/20091127　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——石家庄：修订物业管理条例 物业不尽责最高罚五万 ——贵州：“贵州物业管理条例”审议 装修保证金可望叫停 【行业要闻】 ——南京：出台新规统一物管区域停车服务收费标准 ——成都：物业执法中队成立 ——本溪：《本溪市物业管理条例》已经省人大常委会批准 ——北京：住宅维修金管理办法下月实施  ——济南：安置房住户将分三类减免物业费 ——福建：出台新规 物业服务设施养护禁用商品房维修金 ——昆明：开放式小区道路泊车拟收费 ——北京：发布物业管理意见稿 业委会将拥有法人地位 【数据说话】 ——成都：物管卖装修“口子”最高罚20万 住户维权有依据 【物管采风】 ——重庆：工厂物管试点标准化 保安敬礼手势要统一 【学习平台】 ——物业服务企业利用中水节约水资源的经济分析 【业主之声】 ——北京：市绿化条例 购房合同须明示小区绿化面积和位置 【自由论坛】 ——物业管理职业经理人在构建和谐社会中的责任与使命 【案例选编】 ——住宅改商用先要问四邻 业主私自“住改商”输官司

【法规动态】

石家庄：修订物业管理条例 物业不尽责最高罚五万

刘彬/《燕赵都市报》/20091125
24日《石家庄市物业管理条例修订案》提请人大常委会审查批准。修订案规定连续无人居住、使用、装修空置3个月以上的物业，空置期间按20%缴纳物业服务费。物业服务企业擅自撤离物业服务区域、停止物业服务活动的，由房产行政主管部门处以3万元以上5万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门降低资质等级或吊销其资质证书。

贵州：“贵州物业管理条例”审议 装修保证金可望叫停

李立强 马力/《新京报》/20091106
昨日，省十一届人大常委会第十一次会议审议《贵州省物业管理条例(草案)》，《条例(草案)》涉及收取物管费、装修保证金、小区车位车库、成立业主大会等内容。《条例(草案)》提出，物业服务企业或者其他管理人不得违反物业服务合同约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，不得向业主、物业使用人等收取装修保证金。

【行业要闻】

南京：出台新规统一物管区域停车服务收费标准

石小磊/《扬子晚报》/20091126
新出台的《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定》明确规定住宅小区室内车位出租，都按一个标准来收费。此外过去一直处于“政策空白”区的空置车位收费、有物管的办公楼停车收费等，《规定》也有明确说法。该规定明年1月1日起正式实施，范围在南京市主城区，江宁、浦口、六合区将依据市规定制定本地区具体收费标准。

成都：物业执法中队成立

《成都日报》/20091116
物业服务有违规，打举报电话来投诉。记者日前从市房管局获悉，近日，为加强物业管理行政执法力量，成都市房产管理监察大队增设了第三中队，具体负责物业管理监察执法工作。为了方便广大市民及时投诉、举报物业管理活动中的各类违法违规行为，市、各区（市）县房管局均开设了物业管理投诉、举报电话。

本溪：《本溪市物业管理条例》已经省人大常委会批准

东北新闻网/20091116
《本溪市物业管理条例》已经省人大常委会批准，将于2010年1月1日正式施行。这标志着我市物业管理在法制化、规范化发展的道路上迈出了重要一步，有利于依法进一步规范物业管理活动，维扩业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，营造良好的生活和工作环境。

北京：住宅维修金管理办法下月实施

翟烜 吴旖旎/《京华时报》/20091113
昨天，市住建委发布《北京市住宅专项维修资金管理办法》。该办法将于12月1日起实施。《办法》实施后，新购商品房将按面积收取住宅专项维修资金即公共维修资金，其中别墅等独立式住宅的公共维修资金交存标准调整为50元/平方米，是交存标准最低的。同时，公共维修资金作为房屋的“养老费”，将终身与房屋绑定。

济南：安置房住户将分三类减免物业费

《齐鲁晚报》/20091115
记者从市房管局公布的《济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定》中了解到，安置房住户(包括居住安置房小区和商品房小区的安置户)享受最低生活保障的家庭，物业服务费全额免交。家庭人均月收入高于最低生活保障标准并低于(含)最低生活保障标准1.5倍的住户，按物业服务合同约定标准的50%交纳物业服务费。

福建：出台新规 物业服务设施养护禁用商品房维修金

程歆/《福州日报》/20091125
小区的公共设施损坏了，是物业出钱维修还是业主掏钱修？这是许多小区物业和业主争执的焦点。福建省住房与城乡建设厅24日出台《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》，明确了商品房维修金的动用原则和使用范畴。《办法》对不得从商品住宅专项维修资金中列支的费用进行了明确，物业服务设施养护维修禁止使用维修资金。

昆明：开放式小区道路泊车拟收费

刘霞/《云南信息报》/20091126
为规范管理开放式小区机动车泊位，保证小区内道路畅通，进一步改造开放式小区内环境质量，昆明市城市管理局会同市房管局、市公安局交警支队、市交通局、市发改委、市政府法制办，拟定了《昆明市关于加强开放式小区道路机动车停车泊位有偿停放服务管理的意见（征求意见稿）》。

北京：发布物业管理意见稿 业委会将拥有法人地位

王俊秀 刘梦泽/《中国青年报》/20091126
11月18日上午，北京市人民政府法制办公室发布了《北京市物业管理办法（草案）》的征询意见稿。《草案》提出，具备条件的业主大会可以试行法人登记。这意味着今后业委会可以依法对小区的车库、会所等全体业主共有财产进行登记和处理，并可以代表业主在小区有关共有财产方面出现法律纠纷时，代表业主提起法律诉讼。

【数据说话】

成都：物管卖装修“口子”最高罚20万 住户维权有依据

张照华/《成都晚报》/20091127
小区物管和材料供应商、装修公司这样“剪不断、理还乱”的“勾搭”将被一刀剪断。这把“剪刀”就是市物业管理协会昨日出台的《关于进一步规范建筑区划内房屋装饰装修中物业服务行为的指导意见》。《意见》在全国物管行业中首次明确界定了物管企业卖装修“口子”行为，为市民提供了维权依据。物管卖装修“口子”，要挨起了！

【物管采风】

重庆：工厂物管试点标准化 保安敬礼手势要统一

郑三波/《重庆商报》/20091121
工厂物管将走向标准化。昨日市质量技术监督局标准化管理处宣布，国家级工业物业安全服务标准化项目开始在我市试点。该项目是国家级一类标准化试点项目，主要是向工厂提供安全、优质的物业服务，所有服务必须按照标准化进行：如保安必须持证上岗、统一服装、统一敬礼手势等，同时还包括为员工提供可口的餐饮等服务内容。

【学习平台】

物业服务企业利用中水节约水资源的经济分析

王静/《中国物业管理》/2008年4期
经过调查，物业服务企业合理开发使用中水有以下几个有效途径：     一、在已经有中水到户的小区，应做好全方面的宣传工作。宣传的工作不仅是物业服务企业一家的责任，更需要媒体广泛积极地向民众传播节水意识，节水途径，而途径之一就是业主有效利用已开发的中水。在物业管理的工作中，物业服务企业可以从倡导节能文化、规划日常管理运作等方面着手，对业主和使用人进行节能宣传工作。在日常工作中，应从提高大家的节能意识入手，调动积极性，建立节能文化，使其养成自觉的节能习惯。     二、对已有中水的小区，物业服务公司应当针对小区特点，多途径利用中水。实现用中水灌溉绿地、冲洗车辆，擦洗外墙、擦拭庭院栏杆，制作水景以及作为消防水源。     三、在物业管理工作中，强化企业员工节能认知意识、进行节约意识教育、树立“节能降耗，人人有责”的观念。目前，我国物业服务企业多数是劳动密集型企业，在物业管理服务的总费中，人力成本约占50-60%，物业管理的非经理层员工文化与专业素质和其他行业相比也比较低。合理开发、培养与利用人力资源，提高工作效率，节省开支已成为节约型物业服务企业的重要任务。另外，一些物业服务公司缺少具有拓展性的较高素质的专业技术员工。因此，在节能工作中，对现有员工的人力资源开发与培训工作也将成为物业服务公司在节能工作中的重点，从而推动节能工作的进程。     对无中水使用小区，最佳途径是引进再生水。北京奥运公园已经成功引进了再生水，为再生水的利用树立了典范。现在北京市大型污水处理厂已有十四座，据北京市水务局报道，污水处理率今年将达到90%，再生水的利用率将达到50%。引进再生水进行绿化、水景等，对物业服务公司来说有着广阔的可发展空间。如果，无引进再生水可用时，一个有效的方法是投资建设中水站。对于容积率较高、居住面积较大，已经形成规模且居住人口不低于3000人的小区，具备单独安装中水处理设备的条件，处理完成的中水可以用于绿化及洗车。根据工艺流程、日处理量及处理方法的不同等因素，一套中水处理设备的市场价格在30万元到60万元之间，按照5年进行分摊（实际可用15年），每年大约为6-12万元，根据绿化年用水量的经验数据 0.5M3 /平方米，处理3000人生活污水日处理量大约在80T/D，可以保障16万平方米的绿地用水，而这16万平方米的绿地使用自来水大约为32万元。由此可见，物业服务企业利用中水节约水资源，在一定程度上减少了物业服务企业能源支出的成本。

【业主之声】

北京：市绿化条例 购房合同须明示小区绿化面积和位置

廖雁/《北京晚报》/20091119
北京市人大常委会第十四次会议19日上午审议的《北京市绿化条例(草案修改稿)》规定，小区绿化用地的面积和位置应当在房屋买卖合同中予以明示。新建居住区、居住小区绿化用地面积比例不得低于30%，并按照居住区人均不低于2平方米、居住小区人均不低于1平方米的标准建设集中绿地；绿地建设费用纳入开发建设总投资。

【自由论坛】

协助业主成立业主委员会的研究分析

周秋鸿 闭勇华/《中国物业管理》/2009年第八期
物业服务公司如何协助成立业主委员会     协助物业城区、开发区房屋管理部门做好相关核实工作 　　根据《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》第十九条，城区、开发区房屋管理部门接到业主成立首次业主大会递交书面申请后20个工作日内完成核实业主联名签名情况、确定物业管理区域、了解物业项目的开发建设情况。 　　物业服务公司如果遇到城区、开发区房屋管理部门需要在这方面提供协助，物业服务公司应该积极地配合。尤其对成立首次业主大会的必要条件之一：“20%以上业主书面申请”物业服务公司可以进行判定。 　　以往南宁市就出现过在申请书上签字的人不是业主本人，或是上面有的签名人在小区内没有购房，签名是为了凑数的情况。对于业主签名的情况，物业服务公司也有一定的发言权。 　　同时，物业服务公司如果能配合管理部门做好核实工作，赢得管理部门的好感；如果物业服务公司对管理部门的核实不理不睬，很可能会引起相关办事人员的不满，从而对物业服务公司存在抵触心理。 　　允许小区业主大会筹备组在小区内张贴关于召开业主大会的相关的通知 　　有些物业服务公司一听说小区业主要成立业主大会就着急，不愿意见到关于业主大会筹备组的通知。业主为了维护自己的权利，就会和物业服务公司发生冲突。嗅觉机敏的新闻媒体也会很快来到小区，相应而来的对物业服务公司的负面报导就出现了。 　　其实，如果业主大会筹备组是在房屋管理部门指导下成立的，他们出的相关的通知在不侵害物业服务公司利益的情况下，可以张贴。物业服务公司如果一再阻拦，只会让更多的业主对物业服务公司存在不满，将更多的业主推至物业服务公司的对立面。 　　动员尽量多的业主参加首次业主大会 　　如果召开首次业主大会选举业主委员会已是事在必行，物业服务公司就应该尽量动员支持物业服务公司工作的业主参加业主大会。多数业主对于小区的事情是不闻不问的，对物业服务公司及业主委员会的理解也存在片面的性，这部分业主是属于中性业主，物业服务公司应该通过主动上门与业主进行沟通，将这部分业主争取过来，支持物业服务公司的工作。 　　对业主委员会委员身候选人的身份进行监督 　　一部分在小区内反对物业服务公司的人，往往不是真正的业主本人，他们的身份可能是业主的父母，租住业主房屋的业主的远房亲戚等。这些人多数没有固定工作的，无固定收入，想通过成立业主委员会后炒掉物业服务公司，自己成为管理者或是在新进的物业服务公司中担任职员；有些人虽是业主，但是刑满释放人员，不具备担任业主委员会委员的身份。有些业主是拒不履行业主的义务，长年欠交物业管理费的；有些业主将自家的电线偷接小区公共路灯线路上，从而达到偷电的目的。 　　对于这些人的情况，物业服务公司是最有发言权的，所以，物业服务公司在候选人名单公示期间一定要将不符合担任业主委员会委员的候选人的情况书面向有关部门反映。这样做既是维护大多数业主的利益，也是维护物业服务公司自己的利益。 　　南宁市某国优小区几年前业主委员会选举时，7名业委会委员中有5名长年拖欠物业管理费，业委会主任在选举期间被发现他所使用的电表封条被拆开，里面电线搭接小区路灯电线。但是物业服务公司在业主委员会候选人公示期、委员公示期，对选举出来的结果未表示任何异议。小区业主委员会得已备案后马上将该物业服务公司炒掉。 　　可想而知存在着这样的业主委员会的小区会有什么结果，如今这个小区乱七八糟，没有物业服务公司愿意进去服务，小区物业管理成为了一个让城区政府都头疼不已的问题。 　　如果说物业管理现在还处于“成长期”，那我们的业主对物业管理的认识还处于“幼年期”。在业主维权意识越来越强的今天，物业服务公司应面对业主要成立业主委员会的时候冷静思考，积极对待。因为，物业服务公司与业主委员会在法律上是平等的民事主体，是聘用与被聘用的关系。其目的也是一致的，都是为了共同管理好小区以达到共同愿景，物业服务公司应该借此机会搞好双方的关系。

【案例选编】

住宅改商用先要问四邻 业主私自“住改商”输官司

案例分析：     历下区燕柳园小区某楼1层为商用，2至7层为住宅。2006年，有视力残疾的刘某购买了某单元201、202后，就把住宅改为商用，办起保健按摩店，从事推拿、按摩、足疗等经营活动。3至7层的其他业主8人多次找他协商未果，便诉至法院。     8原告认为，由于刘某的经营活动，使不明身份的外来人员增多，给原告的生活起居、居住安全、生活环境等均造成极大侵害；被告还乱搭乱建小房，遮挡采光，影响消防安全；被告安装的广告灯箱夜晚造成光污染等等。因此，请求法院判令被告刘某停止商业经营，拆除广告牌和私自搭建的小房等。被告刘某辩称，他的经营活动完全在室内，来往人员素质很高，不存在安全问题。即使有影响，也仅仅限于三楼，不会影响到四楼以上的居民。

法院判决：     法院审理后认为，《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。刘某虽对其不动产享有专有权，但他未经周围邻居的同意，将住宅改作经营性用房，对公共部位进行了改造，使周围环境和秩序有了改变。刘某的行为使私密性很强的住宅受到了来自外界的干扰，损害了相邻业主的利益。 　　最后，法院判令被告停止商业经营；拆除灯箱广告；拆除自建小房；按原色粉刷 1、2楼墙面。

案例点评：     历下区法院执行一庭庭长王东：近年来，住宅改商用的“住改商”纠纷案件明显增多。对于“住改商”问题，法律规定一直都比较明确。《民法通则》关于相邻权的规定指出，相邻不动产的各方在使用不动产时，应按照有利生产、方便生活的精神，妥善处理好相邻关系，任何一方不得损害另一方的合法权益。《物权法》明文规定，住宅改商用必须征得有利害关系的业主的同意。从法律上看，无论是《物权法》还是《民法通则》，虽然都没有禁止“住改商”的明文规定，却都有不得侵害邻居合法权益的规定。

阅读： 12221 次     2009/11/25 10:18:00