物业服务企业利用中水节约水资源的经济分析

王静/《中国物业管理》/2008年4期

    2008年4月1日《中华人民共和国节约能源法》开始实施，标志着节约使用能源以法律的形式上升为国家意志，推进了物业服务企业合理开发、有效利用中水资源。

    中水是将生活污水作为水源，经过适当处理后用作杂用水，其水质指标在上水和下水之间，称为中水，相应的技术称为中水技术。污水经过中水设备处理后便形成了中水，业主可以使用中水冲厕，物业服务企业可以使用中水浇灌植物，在有效降低业主支出和物业服务能源成本支出的同时，也可以用实际行动节约宝贵的水资源。近几年建设开发的新小区在政府的强制要求下，全部实现了中水的回收利用，但是老旧小区的中水使用改造建设则明显滞后。当然老旧小区中水回收利用改造并不容易，还需要资金的保障以及业主的支持。以北京北辰信诚物业管理有限公司为例，服务的项目大部分是20世纪80年代末、90年代初建设的老旧小区，很难实现中水的回收利用，只有在2004年接管的小区才实施了中水的回收利用。中水回收利用率按照建筑面积计算仅占总管理面积的5%。现以公司2004年接管的小区三年来中水的运行使用状况，汇总分析中水在生活小区中的使用价值。

    小区有业主499户，建筑面积10万平方米，设有循环水系，储水量约50立方米，绿化面积15000平方米。小区年平均绿化用水7500吨，业主中水用量按照每户2.8人计算，年计算使用量应在30660吨，共需要中水37082吨。下表为使用量一定时自来水与中水水费支出的对比。绿化用水单价4.1元/吨，生活用水3.7元/吨，中水单价1.0元/吨。在小区中充分利用中水与全部应用，和自来水费用相比，减少费用支出123371.4元。其中物业服务企业可以少支出23250元/年，业主可以少支出100121.4元/年。

    但是，尚有20%-30%业主因为对中水认识不足，即使有中水管线到户，也不愿将冲厕水管与中水管道相接，一方面业主不能得到使用中水的实惠，也造成了水资源的浪费，另一方面中水设备不能达到预计的设计使用率，而造成运行成本增加。中水作为生活杂用水，《生活杂用水水质标准》和《生活杂用水标准检验法》明确规定，其水质必须满足在卫生方面安全可靠，无有害物质。其主要衡量指标有大肠菌群数、细菌总数、悬浮物量、生化需氧量、化学耗氧量等；外观上主要衡量指标有浊度、色度、臭气、表面活性剂和油脂等；不引起设备、管道等严重腐蚀、结构和不造成维护管理的困难，其主要衡量指标有PH值、硬度、溶解性固体等。企业不仅要考虑中水使用后节约的成本，还应考虑到中水运行过程中的成本支出及前期建设的投资，但该小区是开发商投资建设，暂不考虑建设投资成本，只说明中水运行费用与中水费的支出平衡关系。

    该小区中水站点按照日处理污水量500吨设计，运行成本20万元/年，该中水站同时为该小区及建筑面积相仿的毗邻小区提供中水，按照面积分摊到该小区，运行成本约为10万元/年。如果将年支出的10万元成本与使用中水后水费支出的节约成本12.3万元相比，物业服务企业可以少支付2.3万元（前提是物业服务公司收回了中水费用并投入到设备的运行成本中）。如果将年成本10万元与年收回费用相比，即使达到100%的收费率，管理单位还存在5.5万元的亏损。而实际业主日平均中水使用量仅为40吨，收回的费用为1.46万元，存在的亏损为8.5万元。

    经过调查，物业服务企业合理开发使用中水有以下几个有效途径：

    一、在已经有中水到户的小区，应做好全方面的宣传工作。宣传的工作不仅是物业服务企业一家的责任，更需要媒体广泛积极地向民众传播节水意识，节水途径，而途径之一就是业主有效利用已开发的中水。在物业管理的工作中，物业服务企业可以从倡导节能文化、规划日常管理运作等方面着手，对业主和使用人进行节能宣传工作。在日常工作中，应从提高大家的节能意识入手，调动积极性，建立节能文化，使其养成自觉的节能习惯。

    二、对已有中水的小区，物业服务公司应当针对小区特点，多途径利用中水。实现用中水灌溉绿地、冲洗车辆，擦洗外墙、擦拭庭院栏杆，制作水景以及作为消防水源。

    三、在物业管理工作中，强化企业员工节能认知意识、进行节约意识教育、树立“节能降耗，人人有责”的观念。目前，我国物业服务企业多数是劳动密集型企业，在物业管理服务的总费中，人力成本约占50-60%，物业管理的非经理层员工文化与专业素质和其他行业相比也比较低。合理开发、培养与利用人力资源，提高工作效率，节省开支已成为节约型物业服务企业的重要任务。另外，一些物业服务公司缺少具有拓展性的较高素质的专业技术员工。因此，在节能工作中，对现有员工的人力资源开发与培训工作也将成为物业服务公司在节能工作中的重点，从而推动节能工作的进程。

    对无中水使用小区，最佳途径是引进再生水。北京奥运公园已经成功引进了再生水，为再生水的利用树立了典范。现在北京市大型污水处理厂已有十四座，据北京市水务局报道，污水处理率今年将达到90%，再生水的利用率将达到50%。引进再生水进行绿化、水景等，对物业服务公司来说有着广阔的可发展空间。如果，无引进再生水可用时，一个有效的方法是投资建设中水站。对于容积率较高、居住面积较大，已经形成规模且居住人口不低于3000人的小区，具备单独安装中水处理设备的条件，处理完成的中水可以用于绿化及洗车。根据工艺流程、日处理量及处理方法的不同等因素，一套中水处理设备的市场价格在30万元到60万元之间，按照5年进行分摊（实际可用15年），每年大约为6-12万元，根据绿化年用水量的经验数据 0.5M³ /平方米，处理3000人生活污水日处理量大约在80T/D，可以保障16万平方米的绿地用水，而这16万平方米的绿地使用自来水大约为32万元。由此可见，物业服务企业利用中水节约水资源，在一定程度上减少了物业服务企业能源支出的成本。

自来水与中水水费对照表