物业管理典型案例

从一起案件谈物业服务合同与小区车辆安全 


    [要点提示]　除非业主与物业公司另行订立保管合同，一般情况下，二者之间应该是公共服务性质的物业服务合同法律关系，物业公司负有法定的一般注意义务。如果业主的车辆在物业公司管理范围内被盗，物业公司只承担因未能履行物业服务合同约定的安全防范义务而引起的车辆损失的相应法律责任。


　　[案情]　



    原告：王某，女，山东某监理公司东营分公司副经理。


　　被告：东营某物业服务有限责任公司。


　　东营区人民法院经审理查明：原告为东营某住宅小区的业主，被告是该小区的物业服务公司。2007年7月21日晚23时40分许，原告发现其居住的小区68号楼室内的一个电脑包被盗，包内装有鲁EAE797奥迪车钥匙一把、酷派手机一部、小灵通一部、现金人民币18000元以及各类重要文件和合同等。在原告处居住的人员遂拨打110报警并通知被告，被告方张某及保安人员到场。22日0时30分许，警方人员进入原告住处，此时，鲁EAE797奥迪车尚停在原告楼下后院。被告遂安排保安人员巡逻排查。被告监控录像显示：22日2时19分左右，有一辆机动车外出。被告东门保安当班记录载明：2时19分有一辆银白色奥迪车外出，车号鲁EAE797，经查有出入证，按规定放行。7月22日上午，原告及在原告家中居住的阎某、周某等人发现鲁EAE797车被盗。10时10分阎某遂向东营市公安局东城分局报警。公安局侦查人员及被告方人员遂赶到现场。该车至今下落不明。


　　原告诉称，作为物业公司，被告依法负有保护业主人身、财产安全不受损害的义务，且在原告明确要求被告履行保护原告财产安全、被告承诺保护的情况下，原、被告已形成车辆保管合同关系，因被告重大过失，致使原告遭受重大财产损失，被告应当赔偿原告的全部经济损失。除去保险公司赔偿原告的373 670元外，原告尚有179 282.5元的损失，这部分损失应由被告赔偿。


　　被告辩称，原告所称的“被告依法负有保护原告人身、财产安全不受损害的义务”于法无据，被告对此不仅没有法定义务，而且没有约定义务。原告称原、被告已形成车辆保管合同关系的主张不能成立。假使原告车辆真的丢失，也是刑事犯罪和原告自身过错造成的，被告没有过错。保险公司赔偿原告373 670元是对原告车辆被盗损失的全部赔偿。保险赔付与购置车辆之间费用的差价是原告自己选择了放弃。原告对自己已放弃的权利无权再行向被告主张，不应得到支持。


　　[审判]


  　东营区人民法院认为，关于原、被告之间法律关系的问题，原告作为被告的业主，已向被告交纳物业管理费，被告作为物业管理公司应按规定提供相应的物业管理服务，原、被告形成物业管理服务合同关系。原告提供的业主使用手册明确载明物业公司只负责小区内的车辆管理，不负责车辆的保管保险责任，故原告主张原告交纳的物业费包含安防费用，原、被告形成保管关系，理由不当，法院不予采信。原告主张其车钥匙丢失后，被告承诺不让车辆离开小区，其提供的录音资料不能证明被告承诺为其保管车辆。


　　关于被告是否对原告车辆丢失承担责任的问题，一审法院认为，原告在发现车钥匙丢失后，即报警并通知被告，被告方人员亦到场，而此时原告的车辆尚未丢失，原告应预见到丢失车钥匙继而造成车辆丢失的后果，原告应对自己的车辆采取合理的保护措施却未采取，且原告在车辆停放后将车辆的出入证置于车内，从而加大了丢失车辆的安全隐患；而被告作为物业管理公司对业主的车辆负有管理义务，在一般情况下，应尽到善良管理者的普通注意义务；在本案中，被告虽配有值班人员、巡逻人员，采取了一定的保安措施，但其在知晓原告车钥匙丢失后，应对原告的车辆出入采取比一般车辆更加谨慎的注意义务，被告对原告车辆丢失未尽应负的注意义务。综上，原、被告对造成原告车辆的丢失应负同等责任，被告对原告的损失应承担50%的赔偿责任。依照《 中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，法院判决：一、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某车辆损失46 965元；二、驳回原告王某的其他诉讼请求。 


　　一审宣判后，被告不服，提起上诉。


　　二审法院查明的事实与一审相同。


　　东营市中级人民法院认为，在涉案车辆钥匙丢失后，被上诉人及时报警并通知了上诉人，上诉人在知情的情况下，对被上诉人车辆的出入应尽到比一般车辆更加谨慎的注意义务，上诉人对被上诉人车辆的丢失未尽到应负的注意义务，对此，上诉人对被上诉人车辆丢失造成的损失应当承担相应的责任。被上诉人在其车钥匙丢失后，未积极采取相应的保护措施，对车辆丢失所造成的损失亦存有过错，对此亦应承担相应的责任，原审法院据此判决上诉人与被上诉人涉案车辆丢失所造成的损失各担50%的赔偿责任并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。


　　[评析]


  　近年来，像本案这样因小区内停放的车辆被盗而引发的索赔纠纷时有发生，已经成为物业管理纠纷中的一大热点、难点问题。司法实践中，如何界定这类纠纷的性质，是正确处理这类纠纷的首要法律问题。 


　　车辆被盗的纠纷尽管具体情况有所不同，但其共同的事实有：当事人之间即业主与物业公司之间存在合同关系，常被称为“物业服务合同”或者“前期物业服务合同”，而且一方提供服务，另一方支付报酬，因而是双务、有偿的合同；车辆被盗后业主如果要求物业公司承担责任，即使约定不清，也一定是合同约定的责任，即违约赔偿责任，而不可能是法律规定的责任；丢车的业主与物业公司之间都是特定的，具有相对性，被损害的权利也具有相对性；从损害后果来看，无疑都是财产性质的。所以，物业公司与丢车的业主之间的纠纷无论定性、审理和判决依据都应当按照合同法的原则和规定进行。因此，因车辆被盗而引发的业主与物业公司之间的纠纷，是合同之债而非侵权之债。 


　　在明确合同责任的基础上，还要具体区分合同的性质或类型。实践中，业主和物业公司之间通常不会就车辆停放与管理问题成立专门的合同，而只会按照《物业管理条例》第二十一条成立“前期物业服务合同”或根据《物业管理条例》第三十五条第一款订立“物业服务合同”。这两种物业服务合同，通常具有一定的特殊性，即为一种集体合同及附合合同，表现为格式条款，单个的业主一般没有自主选择的余地，而且车辆保安的内容通常会作为物业服务合同的一项附加条款。在这种情况下，如何界定“物业服务合同”的性质便显得尤为重要。对于“物业服务合同”的性质，目前审判实务中主要存在着“保管合同说”和“服务合同说”两种观点。“保管合同说”认为业主与物业公司之间成立特约服务性质的车辆保管合同法律关系。在物业管理区域内存放的车辆，应当属于车辆保管合同中的保管物；物业公司作为保管人对保管物负有特殊注意义务，即特定关系中所产生的善良管理人的注意义务，对于一切因自己过失而给保管物造成的损害，保管人都应承担赔偿责任，这种损害既包括车辆的被盗，也包括车辆的毁损，哪怕是划伤。“服务合同说”认为业主与物业公司之间成立公共服务性质的物业服务合同法律关系，物业公司负有法定的一般注意义务。《物业管理条例》第四十七条将这一注意义务表述为“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。除非业主与物业公司另行订立保管合同，否则物业公司只承担因未能履行物业服务合同约定的安全防范义务而引起的车辆损失的相应法律责任。“相应”是指过错在造成损失的原因力中所占的比例份额。可见，这两种观点的区别直接导致了赔偿责任的大小与赔偿金额的多少。如果业主与物业公司之间成立保管合同，那么，根据保管合同的规定，物业公司就要承担车辆被盗的大部分甚至是全部损失；如果业主与物业公司只是成立服务合同的话，物业公司则承担管理不到位的责任，即使赔偿也只占实际被盗车辆的很小金额。笔者赞同“服务合同说”，主要原因如下：


　　第一，保管合同的实质构成要件，要求托管人实际转移保管物的占有，并且在领取保管物之前事先通知保管人。从物业服务合同的形式来看，业主通过向物业公司每月缴纳一定数额的管理费用，将车停在小区的指定位置。表面上看起来，物业公司好像已经实际管理车辆。但事实上，车辆管理权还是由车主本人掌握，并没有实际转移车辆的占有，车主还可以随时使用车辆，并不需要事先通知物业公司。上述特征与保管合同的构成要件大相径庭。


　　第二，从物业公司设立的目的来看，小区全体业主为了能够获得一个良好的居住环境，委托物业公司对其小区进行管理，提供服务。物业公司履行职能是基于小区全体业主的委托，履行职能的目的也就是为了维护好全体业主（或大多数业主)的共同利益，如小区环境卫生、安全等。维护好小区居民的财产安全也就是物业公司的一项重要职责。但是物业公司是否就负有绝对的安全和保管义务呢？这无疑是不现实的，事实上物业公司也不可能做到。正如世界上不可能有一劳永逸的安全手段一样，物业公司也不能承担起小区的所有安全任务。物业公司对小区只能尽到基本的安全义务，如安排保安对小区进行连续巡逻，安置必要的小区周边监视装置，实行门卫登记制度等。除此之外，除非物业合同中有特别规定或者是物业公司的重大过失和故意，否则，物业公司不再承担责任。


　　第三，从权利义务相一致的原则分析，等价有偿是民事活动的一般准则。物业公司作为盈利性的机构，自身要追求一定的经济利益。此时，经济利益的获取，表现为物业公司通过提供优质、良好的物业服务，来赢得大多数业主的认可，从而获取一定数额的物业管理费用。反过来，一定数额的物业管理费用也就在很大程度上决定了物业公司的服务手段和服务质量。现实中，从小区停车费缴纳的数额来看，通常是车主每月缴纳数十到数百元不等的费用，该费用相对于车辆的价值而言，自然微不足道。当物业公司在已经尽到管理义务的情况下，再就车辆的价值进行赔偿，显然有失公平。另外，就停车费的性质而言，小区的资源归全体业主所有，车辆地面固定停放位置属小区全体业主所有，除对停车费有特别约定以外，停车费须纳入物业维修基金，归全体业主所有，以用于公共设施的维修、更新，也就是说业主的停车费仍然是归业主所有，停车费并非保管费。物业公司作为小区业主的代理人，小区车位的划定与使用实际上是为了全体业主的利益，保障小区内空间的合理使用。


　　需要指出的是，上文所谈到的物业公司对于小区车辆的被盗不承担保管责任，并非否定物业公司不承担任何责任。因为物业公司的管理职责本身就意味着其应当担负起维护小区安全的责任。若物业公司对被盗事件存在过错，那么物业公司必须承担责任。物业公司对小区车辆被盗减轻责任的前提，是自身已经尽到了应尽的管理义务，如确保专人巡逻，对于进出小区的车辆都进行必要的登记和询问等。否则，物业公司就必须承担因管理不善而导致车辆失窃的赔偿责任。


　　当然，如果业主与物业公司事先有签订保管合同的明确约定，双方当事人在自愿的情况下达成车辆保管的协议，此时，物业公司就当然地被赋予了保管车辆的义务，其对于车辆被盗就理所当然地承担保管责任。


　　就本案而言，原告与其居住小区的开发商于2004年12月31日签订了前期物业服务合同，合同约定：该房地产开发公司聘用被告对该小区物业实施前期物业管理。2005年2月22日，原告签署了小区业主临时公约。被告向原告发放业主使用手册，手册载明了物业管理、物业管理服务费、安全护卫管理规定及智能系统管理、车辆管理等事项。其中车辆管理载明：本小区车辆进出实行登记管理，有车辆的业主、住户请到物业管理中心办理车辆进出证（卡），物业公司只负责小区内的车辆管理，不负责车辆的保管保险责任，提请业主保管好自己的车辆并加入车辆保险。可见，原告与物业公司之间并没有成立保管合同关系，原告不能以被告保管不善为由，要求物业公司对此承担责任。但是，基于双方的物业服务合同关系，被告负有对小区公共秩序和小区业主财产的安全防范义务。特别是被告在知晓原告车钥匙丢失后，应对原告的车辆出入采取比一般车辆更加谨慎的注意义务，因此物业公司对业主车辆丢失未尽到应负的注意义务，应承担部分赔偿责任。同时，原告在丢失车钥匙后，对自己的车辆应采取合理的保护措施却未采取，且原告在车辆停放后将车辆的出入证置于车内，从而加大了丢失车辆的安全隐患，也应承担部分责任。 

专项维修资金不能用于日常设备的维修养护


[案例]


广州市海晶花园业主委员会对小区2008年3月到2009年3月期间的专项维修基金进行审计时，发现海晶物业管理公司在业主不知情的情况下，挪用了小区的物业专项维修资金5.4万元。遂向物业管理公司要求在小区内公示专项维修资金的使用明细表并附上情况说明。物业管理公司称5.4万元维修资金是用于小区公共设施和设备的日常维护和保养，属于正常合理使用范畴。业主委员会向物业管理公司发函要求物业管理公司返还被挪用的5.4万元专项维修资金。海晶物业管理公司拒绝返还，业主委员会在业主大会的授权下作为原告将海晶物业管理公司诉至法院，要求被告海晶物业管理公司将5.4万元专项维修资金返还给原告。


[争议焦点]


1、物业管理公司能否将物业专项维修资金用于小区共用设施和设备的日常维修和养护？

2、业主委员会是否是本案适格的诉讼主体？


[本文观点]


    一、物业管理公司将物业专项维修资金用于日常的公用设施设备的维修和养护违反了专项维修资金专款专用的原则。


    国务院《物业管理条例》第五十四条规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。《物业管理条例》第六十三条规定，违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。据此，专项维修资金的使用用途是法定的，只能专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得随意改变其使用用途。如果违反了专项维修资金的“专款专用”原则，房地产行政主管部门有权对物业服务企业进行行政处罚。


    建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》也对专项维修资金的使用办法作了明确的规定。该法第十八条规定，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。第三十七条规定，违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。那么，在本案中，物业管理公司将专项维修资金用于日常公用设设备的维修、养护是否符合“专款专用”的规定呢？


    国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知（发改价格[2007]2285号）第七条规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。第九条规定，物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。根据上述规定，物业公用部位、共用设施设备的日常运行和维修费用包括在物业服务企业的物业服务定价成本之中，应由物业服务企业自行承担。住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用不包括在物业服务的定价成本之中。因此，物业管理企业将专项维修资金用于日常设施设备的维修和养护违反了专项维修资金的“专款专用”原则，对全体业主构成侵权。海晶物业管理公司理应返还被其非法挪用的5.4万元专项维修资金。


    二、业主委员会有权作为原告提起侵权之诉。


    2004年，广东省高级人民法院审判委员会第160次会议通过了《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》，该批复的主要意见为：经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理引起的纠纷，可以自己的名义提起诉讼。广东省高级人民法院在此批复中明确了业主委员会的民事诉讼主体资格。本案中，原告是经房地产行政主管部门备案登记合法成立的业主委员会，物业管理公司违法使用专项维修资金的行为属于“全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理引起的纠纷”，业主委员会可以以自己的名义提起诉讼。《物权法》第79条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。因物业专项维修资金属于全体业主共有，业主委员会作为全体业主利益的代表，有权在业主大会的授权下，向法院提起诉讼。


[法院判决]


   物业公用部位、设施设备的日常运行和养护费用应由物业管理公司从业主缴纳的物业服务费中开支，不得从专项维修资金中支出。被告的行为违反了物业专项维修资金“专款专用”的原则。原告作为全体业主利益的代表，有权在业主大会的授权下提起诉讼。被告非法挪用住宅专项维修资金的行为构成侵权。判令被告将挪用的5.4万元专项维修资金返还给原告。

装修管理案例分析


某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。

注：1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对其作出相应的处罚。


案例分析：


1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主（所有权人）同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。


2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理（比如向其告知禁止行为和注意事项，发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等），并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。


3、《物业管理条例》第四十七条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚”。


4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利（在不违章的情况下）。


启示与思考：


1、正所谓魔鬼出在细节处，物业管理人员在现场工作中往往容易忽略细节处的法律问题，于不知不觉中“闯红灯”。尤其是在法律法规日趋完善，人们维权意识日益提高的今天，我们的工作人员更要注意时刻保持应有的法律意识。本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是现场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推门而入”。 


2、物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态度上应一视同仁。在实施服务过程中始终保持有礼有节，不卑不亢，体现出热情服务、依法管理的职业风貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。 


3、事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在销售合同中的物业管理内容里加以明确，也可以在〈业主临时公约〉中加以明确。业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大会、业主委员会成立时在〈业主公约〉加以明确，还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处理。总之，物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等法定义务，规避这类风险。


4、在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位拒不配合物业管理人员正当的装修管理工作时，物业管理工作人员可以在依法采取制止、劝告、发放〈违章通知书〉、向政府部门报告等措施的同时注意在每一个步骤收集有利证据，以使自己始终处于主动有利的地位。切忌采取过激行为，授人以秉。

    装修导致渗、漏水，物业公司要不要承担责任


    【案情简介】 


　　原告 :小区业主　　 被告:小区物业公司 


　　原告诉称居住在原告上层 10A的业主前年重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，又忽视防水层质量，导致原告房屋出现零星渗水。原告多次向被告管理部工作人员反映，要求其对施工进行监督管理，以免对下层房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责的态度，不采取相关措施，使得原告房屋由渗水发展为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形，损失严重。被告是丙级资质的物业公司，依法不能管理高层建筑，而且被告聘请未取得物业管理资格证书的人员从事物业管理活动。正是因为被告的管理不善，导致原告房屋严重受损，并大幅贬值。房地产中介公司评估，原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币40000元。基于被告违反相关物业管理规定，未能履行物业管理服务合同的约定，管理、维修、氧化不善，造成业主损失，依法应当赔偿损失。故诉至法院，请求法院判令：1.被告为原告的住宅恢复原状；2.被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元；3.被告承担本案诉讼费。 


　　被告认为，原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单位，已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协调与相邻 1OA业主的关系。原告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，应予以驳回。 


　　法院在审理过程中，依法追加上层业主为本案第三人。法院经过审理认为： 


　　一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼，因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷，而非房屋侵权纠纷。 


　　二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。本案证据表明，被告在第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。 


　　三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。根据《物业管理条例》的规定，被告作为物业管理单位，管理的范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“房屋维修责任，按下列规定划分 (一)室内部分，由业主负责维修，”业主房屋内的设施作为房屋的附属物属于业主所有，维修的责任也由业主履行和承担费用，原告认为:引起原告房屋损失的水管属于1OA业主所有，应由第三人负责维修。作为物业公司只有协调第三人进行维修的义务，不承担直接维修的义务。 


　　四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因，即是由于相邻 1OA业主的房屋管道渗、漏水导致的。被告是否具有物业管理资质与原告房屋漏水没有因果关系，如果被告不具有相应的资质，应当承担行政法上的责任，给业主造成损失的应当承担赔偿责任。但本案中，原告认为漏水是由于第三人装修引起，因此被告是否具有资质与房屋漏水没有因果联系。 


　　五、依据民法通则的规定，原告与第三人之间的相邻权纠纷，属于另外一个法律关系，应该另案解决。原告诉讼的对象应该是 10A的业主。由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告，在举证期限届满后，再对第三人提出诉讼请求，依法不予受理。 
综上所述，法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 


　　【简要分析】 


　　一、在本案中，被告提供的证据证明，被告作为该小区的物业管理单位已经依法履行了职责，不存在因为失职经原告造成损失的事实。 


　　被告在 1OA业主装修时，依法履行了对装修的管理，监督1OA房屋的装修办理了申请手续，审查了装修公司执照等资料，对装修进行了监督，履行了管理职责，10A房屋装修不存在改变建筑结构的行为。 
　　被告在接到原告的关于漏水的投诉后，派工作人员进行了查看，联系 1OA业主，协调原告与1OA业主的关系，督促1OA业主进行维修事宜。被告的物业管理值班记录对有关查看、联系和协调等工作的具体时间及具体情况都进行了记录。被告为维护原告的利益，已经积极协助相邻业主进行相应的维修工作，被告的值班记录中有明确的记录。


　原告向主管部门投诉，被告收到主管部门转来的投诉调查函后，已经以书面形式，将被告事实的查看、联系和协调工作详细地向主管部门回复。被告一直在积极地履行自己的职责。 


　　二、物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主的吃喝拉撒等有着密切联系，每时每刻与广大业主持续发生法律关系，因此极易产生争议，甚至诉讼。这就是物业管理服务行业面临的现实。业主的素质是多样的，物业公司的管理水平也是多种的，经常会遇到个别业主将与物业公司无关或不属于物业公司法定义务和合同义务范畴的事宜，强加于物业公司，因此物业公司最紧要的是切实做好各项管理服务工作，保全相应的证据，实现管理人性化、规范化和法律化，避免和回避法律风险，在诉讼中依法举证，维护自身合法利益。 


　　本案中，被告提供的证据 —— 装修的申报和审批资料、日常工作记录及工作人员的证人证言等，实际就是被告保全的证据。物业公司应从此案件中吸取有关的经验。 


　　物业管理单位在做好具体管理服务工作的同时，应加强对物业管理服务相关法律法规和具体案例的宣传，提高业主的法律意识，减少争议处理的成本和损失。

业主在物业管理区域内被抢劫，物业管理公司是否赔偿？


【案例回放】


2004年6月，某业主携带20万元现金在住宅小区门口遭歹徒抢劫，而距离事发地仅10余米的物业管理公司保安人员没能及时拦截劫匪。该业主被抢劫后，一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求悉数赔偿损失以及精神抚慰金8万元。物业管理公司认为，这些个案其实与住宅家中失窃的个案性质是一样的。一般情况下物业公司是不承担民事赔偿责任的，因为，物业管理公司在物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管关系。不应担负赔偿责任，双方争论激烈。


【案例分析】


应该说，业主、住户明白与物业管理公司在本物业管理区域内不存在人身、财产的保管或保险关系。但是，如果案发时，物业管理公司的员工近在咫尺，却装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出与歹徒搏斗，那就应该受到舆论的谴责，物业公司也应给其以纪律处分和行政处罚。


而这种处分和处罚的目的就是为了弘扬见义勇为，抵制邪恶的正气，倡导敢于同违法分子作斗争的价值取向，并非具有承担民事赔偿责任的义务。毕竟，法律是法律，道德是道德。物业公司的员工不敢挺身而出与歹徒搏斗，会受到道德的谴责，但他却可以不负任何法律责任。


但是物业管理公司应负责一部分赔偿的，这个责任不是民事法律的赔偿责任，而是行政管理上安全防范的行政法律责任，应由物业管理行政主管部门按照有关的法律、法规给予警告、通报、罚款、吊销有关物业管理经营许可证等行政处罚。


为了确保业主、住户的安全，防止突发事件给业主造成的伤害，躲避不可预测的风险，一方面物业管理公司要经常告诫、提醒业主提高安全防范意识，以免让歹徒有机可乘。一旦发生抢劫后，要及时向公安机关报案。同时物业管理公司也应该增加保安人员以及保安巡逻次数，加强安全防范的力度和措施，有效的防止案件的发生。


另一方面，在此同样建议物业管理公司最好购买公众责任保险，将所有承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。万一发生因物业管理公司疏忽或过失行为而导致业主、住户等其他人员利益受到损害时，也可由保险公司承担相应的赔偿责任。

业主在小区道路上摔倒，物业公司应该承担责任吗？


[案例简介]


某小区居住的王老太雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，安全人员发现后立即将王老太送进医院。经诊断为：右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头。


手术后王老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。几经交涉，物业管理公司未做承担，王老太一纸诉状将物业公司推上法庭。


[案例分析]


案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。


（1）《中华人民共和国价格管理条例》是物业管理公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，王老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。


（2）《民法通则》、《民法细则》中明文规定：凡因个人原因引起的意外伤害其责任自负。


（3）王老太虽在小区道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业管理公司本职工作没有延误，小区的警示牌也已悬挂，王老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业管理公司没有直接的关系。


（4）物业管理公司可以多方面关心王老太，但没有权利和义务为其支付医疗费用及精神损失费。

走错房门装修谁担过错责任


【基本案情】

48岁的陈桂兰最近刚刚花了4万块钱装修了新买的房子。这天，她正在新装修的家里得意地欣赏着自己的设计，突然听到有用钥匙捅门的声音，她紧张地抓起鸡毛掸子，蹑手蹑脚走到门边，还没等她反应过来，房门已经被打开了。陈桂兰很是奇怪，为什么这个陌生男人会有自己家新房的钥匙。原来陈桂兰买的是E座这个门牌号的房子，而陌生男子聂原买的是F座的这个门牌号的房子。当陈桂兰发现自己装修的居然是F座聂原的房子时，顿时傻了。


为了挽回损失，陈桂兰提出和聂原换房，但是聂原说自己为这房子花了不少心血，还特意请大师来看了风水，所以拒绝换房。原来，这个楼盘安装的门锁存在质量问题，开锁的重复率高到了令人难以置信的程度！陈桂兰认为这是由于该楼盘的门锁有严重的问题，才导致自己装修错了房子，白白损失了四万多块，因此要求开发商赔偿自己的损失。而开发商则认为走错房门是陈桂兰自己的疏忽，而且陈桂兰走错房门在先，所以拒绝赔偿陈桂兰的损失。无奈，陈桂兰到法院起诉。


【判决结果】


法院按照过错责任原则，认为陈桂兰认错房门，负担主要过错责任；开发商提供的防盗门存在质量瑕疵，承担次要责任，最终判决开发商赔偿陈桂兰装修损失8000元。


【法理评析】


陈桂兰误把聂原的房子当作自己的房子而进行装修，对聂原来说，他并没有因此获得利益。恰恰相反，聂原原本拥有的对自己房子按照自己想法进行装修的权利因此而受到了侵害，因为这样一来，聂原如果再想装修房子，就必须先拆除陈桂兰所做的装修，他将因此付出一笔额外的费用。对聂原来说，陈桂兰误装修房子的行为侵犯了他对自己房子的所有权，是侵权行为。根据民法通则第一百零六条第二款，以及第一百一十七条第二款、第三款的规定，聂原可以请求陈桂兰将他的房子恢复原状，或者折价赔偿；如果因为陈桂兰的装修而给聂原造成了其它重大损失的话，聂原还可以请求陈桂兰赔偿损失。当然，如果聂原愿意使用装修，可以基于不当得利而支付一定的装修款给陈桂兰。


对陈桂兰来说，她误装修了聂原的房子，固然主要是因为她本人的粗心大意，开错了房门，但是另一方面，房地产开发商交付给她的房门钥匙能打开聂原家的房门，也是重要原因。根据国家制定的防盗门技术标准规定，防盗门的门锁互开率不得高于万分之六。而本案中，门锁的互开率明显过高，要远高于万分之六。即使在万分之六内，也是开发商提供的产品质量瑕疵，其瑕疵的民事法律责任还是要承担，国家规定的开锁率不是产品提供商的免责依据，只是行政机关对产品质量的行政监管和行政处罚的依据，作为防盗门的提供者，房地产开发商在民事责任上负有不可推卸的责任。


　　综上所述，在本案中，陈桂兰粗心大意，认错房间，是发生这起纠纷的主要原因，负有主要责任；房地产开发商提供的防盗门有质量瑕疵，是发生这起纠纷的次要原因，负有次要责任。本案的损失一共包括陈桂兰已花费的装修费的损失，以及因聂原要求恢复原状、赔偿损失而支出的费用。这些损失应由陈桂兰和房地产开发商根据各自应付的责任分别承担。　　

物业服务合同纠纷中的举证责任


【案例】


    2008年1月6日，广州市紫徽花园业主委员会与新控物业管理公司签订物业服务合同，约定由新控物业管理公司为紫徽花园提供物业服务，合同期限为2008年1月6日到2010年1月6日。杨庆华是小区第23栋2002房业主，房屋建筑面积为98平方米。从2008年3月起，业主开始拖欠物业服务费。物业管理公司经多次催缴无效后，向法院提起诉讼，要求被告杨庆华交纳从2008年3月到2009年10月期间的物业管理费及滞纳金。


    原告新控物业管理公司向法院提交了物业服务委托合同、物业服务资质证书等资料。被告认为原告提供的物业服务存在严重的瑕疵，因此拒交物业服务费。被告认为，原告仅仅提交了物业服务合同不足以证明其提供了合同约定的物业服务，原告还应举证证明其提供的物业服务的具体内容，包括保安、清洁、物业维修养护记录、绿化维护记录等资料，证明其全面实际履行了合同义务。


【争议焦点】


    原告是否应当提交保安、清洁、绿化和物业共用部位、设施设备的维护合同和记录表?


【律师观点】


    物业服务合同属于继续性合同，其举证责任的特殊性决定了物业服务企业无需提交上述合同和记录表。


    《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”按照合同纠纷“谁主张谁举证”的原则，物业服务企业应对合同是否履行承担举证责任。物业服务合同的内容非常庞杂，包括对房屋共用部位和公用设施设备的日常管理和维修养护，对小区公共秩序的维护、小区的清洁和保安服务、绿化养护管理等综合管理服务。其中涉及到各种专项合同内容和维修记录表等资料文件。如果要求物业服务企业对其是否履行物业服务合同承担举证责任，是否应将上述的文件资料全部提交法院作为证据呢?   

 
    物业服务合同的特殊性质决定了其在诉讼过程中举证责任的特殊性。从民法的合同分类角度分析，物业服务合同属于继续性合同。继续性合同是指债的内容、非一次性给付即可完结，而是继续地实现，其基本特色是时间的因素在债的履行上居于重要地位，总给付内容取决于给付时间的长短。因此，继续性合同的举证责任分配不应简单机械地按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》进行套用，否则会加重一方当事人的举证责任，影响责任分配的公正性。

    
在诸如物业服务合同之类的继续性合同的诉讼中，合同的继续性决定了合同履行不是一次性履行完毕，而是随着时间的推移而持续进行。如果严格遵守让履行合同的一方举证合同已经履行，则对于合同履行方而言过于严苛。因为履行方不可能将合同履行的每一时刻都予以记载，这也不符合继续性履行合同的习惯。因此，在法院的审判实务中，法院会将部分举证责任转移于相对方，即由合同的相对方承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任。这种举证责任的转换虽然没有明确规定在各地高级人民法院的指导意见中，但因其考虑到继续性合同的特殊性，同时也是出于对证据距离远近的考量，从而在司法审判实践中普遍适用。在继续性合同纠纷案件中，如果要求合同履行方举证其全面适当地履行了全部合同义务，在事实上很难实现。相反，如果要求接受履行方来证明对方没有适当履行合同则相对较为容易，从证据距离上看，接受履行方离履行事实的距离较近，举证时处于较为有利的地位。

在物业服务合同的审理过程中，法院在审查物业服务合同的合法性后，一般会要求业主就物业服务公司提供的物业服务质量瑕疵问题承担举证责任。如果业主能够提交证据证明物业服务企业提供的物业服务严重不符合合同约定，质量存在严重瑕疵，则法院可能会酌情减少或免除业主交纳部分物业服务费的义务。而物业服务企业不需要提交保安、清洁、绿化和物业公用部位、设施设备的维护合同和记录表，是考虑到物业服务企业履行义务的长期性、琐碎性和复杂性等特点，以及服务质量很难量化等原因。   


    
【法院判决】


    原告新控物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同合法有效，被告应按照约定交纳物业服务费。被告没有证据证明原告在提供物业服务过程中存在严重质量瑕疵。判令被告向原告交纳从2008年3月到2009年10月期间的物业管理费及滞纳金。


【延伸思考】


    对于物业管理合同纠纷中的举证责任，法律并未专门做出规定，一般是依据《中华人民共和国民事诉讼法》关于“谁主张，谁举证”的规定。但物业管理合同相对其他案件具有其特殊性。对于物业管理公司所履行的物管义务有无承担或义务履行是否到位，往往要经过一段时间才能够反映出来。因此，笔者建议应在物业管理活动中健全对物业服务的评价程序，对于物业服务的质量做出评估。而在目前评价机制尚未建立的情况下，法官可以根据举证的难易与实际情况对举证责任进行分配，以有助于对物业服务企业提供的物业服务质量进行判断，综合个案情况依法作出处理，以平衡当事人双方的利益。

物业服务企业“赔”不起    几则典型案例


    案例1：罪犯钟某使用深圳“××花园”小区管理处签发的过期《装修出入证》进入该小区，开启曾参与装修的某住宅单位房门，将业主郑某及其保姆杀害，并实施抢劫。法院认为该小区管理处没有尽到合理限度范围内的安全保障义务，与本案的发生有相当因果关系，应承担补充赔偿责任，赔偿费用共计17万余元。


    案例2：武汉××花园业主陈某在家中被杀，其家属起诉物业服务公司疏于管理，应负赔偿责任。经调查，罪犯是从楼宇顶层翻入陈某家阳台实施犯罪的，该楼宇存在防盗呼叫系统未通、单元防盗门锁用任伺钥匙都可以打开、顶楼平台防盗措施不力等问题，法院据此认定物业服务公司违反了保证楼宇安全的约定义务，其行为已构成单方违约，应承担违约责任，判决物业服务公司赔偿7万余元。


    案例3：北京某小区业主张某，因在小区内与外来看房人员发生口角，被看房人招来数人打伤。张某依据物业使用管理维修公约的规定，以物业服务公司理应对业主的人身安全负有责任为由向法院起诉，要求物业服务公司承担赔偿责任。法庭调查表明，案发时物业服务公司的保安对进入小区的车辆进行了记录，虽未能阻止殴打事件，但在殴打过程中，小区的保安劝阻殴打业主张某的看房人，事后还尽力协助公安机关侦破案件。一审法院据此认为：物业使用管理维修公约对物业服务公司的保安职责没有做特别约定，物业服务公司只承担一般意义上的保安责任。在本案中，物业服务公司已尽到了保安注意义务，对业主遭受的损害不承担赔偿责任，后原告不服上诉，二审法院维持原判。

    案例4：福建某县郑某在其租用的某商业城店铺内被杀，其家属上诉物业服务公司并要求赔偿。主审法官认为：


    在物业管理中，安全服务的性质只是一种群防群治的安全防范服务，而不是广义上的社会安全，因此不能要求被告确保商业城内所有财产和人身的安全。在本案中，被告为履行物业管理的安全防范服务，制订了《商业城专业市场文明公约》等有关保安问题的制度规定，并切实履行了这些规定，而原告方无法提供被告方在物业管理中存在过错的证据，因此被告就不存在连约及承担违约责任的问题。


    在传统观念中，物业管理是一个风险很小的行业。但近几年来，因在物业辖区内发生刑事犯罪导致业主人身财产损害，物业服务公司被告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就会招来金额巨大的赔偿风险。高额的经济赔款给企业带来巨大压力。所以，如何规避此类风险已成为行业的当务之急。

    在物业服务企业面临的法律纠纷中，人身伤害案件可能是最令人头痛的一种。而人身伤害案中，刑事伤害案因其对被害人的损害最大，往往涉及巨额民事赔偿，这是物业服务企业最不愿意面对的麻烦。因此，理清物业服务企业在刑事伤害案件中应付的法律责任，以及如何采取有效措施尽可能规避此类风险，是每一家企业都应非常重视的问题。


物业服务企业如何有效规避风险


    在避免构成侵权责任方面，物业服务公司主观意愿上总是尽量防止侵权事件的发生，但问题往往出在制度的执行上。比如案例1中，物业服务公司对装修人员的出入管理有明确的规定，说明公司对管理不善造成侵权是有一定认识的，正是落实防范措施不力造成了败诉。因此，物业服务公司在制定安全保卫制度的同时，要特别注意落实这些制度。主要的手段大致有：通过普法教育、案例分析等方式对员工进行培训，使员工充分认识到不认真执行公司有关制度可能带来的危害；通过管理层人员的抽检、不同岗位员工之间的互相监督等手段，对员工执行有关规定形成外在压力，促使员工照章办事；与业主、物业使用人建立良好关系，通过回访、问卷调查等方式，从用户方面获得有关反馈信息，并及时采取纠偏措施。在规避违约责任方面，物业服务公司的经营者往往重视不够，经常可以发其为了签下合同或挣回面子等原因而夸大承诺，为日后被追究违约责任埋下了祸根。物业服务公司需要对以下几个问题给予足够的重视：


    首先《物业管理条例》(以下简称《条例》)第36条规定：“物业服务企业应当按照合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据该规定，物业服务公司承担相应法律责任的前提条件是：1．物业服务公司未能履行服务合同约定的义务；2．物业服务公司的违约行为导致了损害结果的发生。鉴于物业服务合同在法律中的重要性，物业服务公司在签订服务合同时务必谨慎拟定条文，不能粗枝大叶、草率从事，尤其是涉及到安全保障义务的条款更应慎之又慎，杜绝因条款的不严密而使物业服务公司承担过多的法律义务。


    因此，在签订合同时应尽量避免对人身伤害责任做出承诺。物业服务公司在制定此类文件时，尽量避免出现“为确保业主的人身财产安全”等我们经常可以见到的表达方式，代之以“提供更好的公共安全服务”等责任指向不十分明确的字眼。


    其次按照《条例》规定，我们在合同中应约定常规的安全服务内容，如小区内是否安装闭路监控电视，保安实行几小时的值勤和巡视，如何紧急处理突发事件，是否实行封闭式管理等等。除此之外，合同中还应明确订有风险排除条款，如“不承担对业主或使用人的人身安全及财产的保管保险义务”等。这是因为物业服务公司对小区提供服务的内容主要是维护和管理房屋的共用部位、共用设施设备、公共场所的环境卫生和小区内的公共秩序，而不是对某特定业主的财产和人身安全承担安全保障责任。合同订立后，物业服务公司就必须按合同约定提供服务，如果未能履行义务致使发生伤害事件，就要承担相应的责任；相反，如果物业服务公司完全履行了合约，在服务过程中不存在过失行为，那么，即使物业管理区域内发生了安全事故，业主也不能向物业服务公司主张赔偿，而只能向侵害人追究责任。


    因此，不要制定不能执行的安全服务规定。在物业管理服务中，制定各项规章制度是为了通过执行它们来保证服务质量的。但很多物业服务企业往往为了表面好看，制定一些难以执行或者根本没打算执行的规定。—旦有罪犯进入小区作案，这些规章制度就可能被认定为事实合同，而成为被受害者提起违约诉讼的证据。


    另外，提供安全服务要有清晰的记录。民事诉讼中的举证责任原则是“谁主张，谁举证”，但由于起诉方要证明物业服务公司未尽到登记、巡逻等合同义务，客观上相当困难，法庭审理时倒置举证责任也很正常。因此，物业服务公司在提供安全服务时应特别注意记录的清晰、完整，并妥善保管，以随时备查。


    最后是强化企业全体员工特别是物业保安人员的法律意识，制定切实可行的规章制度，确保服务合同的履行。


    如何有效地履行物业服务合同，源于员工自觉的法律意识和强制的制度规范约束。法院审核的依据是物业服务公司员工是否恪尽职守地履行了服务合同。公司员工有否法律意识，反映在日常工作中的工作质量是大不一样的，法律意识淡薄的员工工作中往往缺乏责任心，如保安人员该出去巡视的不去或少去，不该离岗的却擅自脱岗离岗，一旦发生问题，风险就由此产生。“上海女大学生家门口遇害案”就是这种情况，因为该物业服务公司已在服务合同中承诺保安有安全监控义务，但事发时物业保安均擅自离岗，且连接至门卫的电梯警铃鸣响长约三分钟都无人作为，这种不负责任的个人行为致使企业承担了赔偿10万元的风险。所以要不断教育员工强化法律意识，要让他们明白自己的行为所产生的法律后果。与此同时，还需制定切实可行的制度、标准来规范员工的日常行为，以量化的标准来衡量物业保安员的日常工作质量，使他们懂得做到什么程度才能履行物业服务合同。在此基础上，公司再辅之以品质保证部的强力督导，从而保证每个保安的工作质量符合物业服务合同的要求，确保合同的顺利履行。


    请记住，物业服务企业赔不起！

    三案例看如何化解物业纠纷


    物业管理因与民生息息相关，颇受社会关注。尽管有不少物业纠纷为社会各界所议论，但身处权益、名誉纠纷之中，物业服务企业面对物业纠纷更是困扰不已，物业管理的本质目的是服务业主，为物业的保值增值尽心尽力，营造和谐社区、构建和谐社会是物业服务的最终目标。纠纷和矛盾的产生来自于业主、物业和社会等多方面，但面对各方之间的利益权衡，还是可以有效解决甚至巧妙得以化解的。物业服务企业形成正确的认识，通过有效手段消减物业纠纷，以此维护自身企业的发展权益。


    本文节选几则最新案例，探寻物业服务企业面临矛盾时的化解良方，以实践经验倡导有理、有据、有节的沟通，合理而巧妙地化解纠纷，维护自身权益和形象。


    一、新老业主更替，物业费何去何从？——巧用说词，防止物业管理费无形中流失


    在采访中，北京盈科律师事务所刘慧冰律师向记者介绍了这样亲身经历过的一个案件：


    北京某小区A业主将房产转售给新业主。新老业主更换本司空见惯，但原业主欠了物业服务公司几个月的物业费却成了无头之主。老业主已搬离小区，物业服务公司为了追回物业费，要求新
业主补缴以避免不必要的损失，要求遭拒后，物业拒绝为新业主提供相关入住手续。双方矛盾僵持不下。

    新业主认为：之前几个月并未享受物业服务，没有理由要交纳物业费。自己购买房产合情合法，与物业服务公司本来是不相干的，又为何无端设置入住“门槛”？


    物业服务公司持有不同意见，认为所提供的物业服务本质上是为物业保值增值，维护了公共区域的环境，每一户物业都是受益者，物业费都必须依法补交。房屋过户时已经产生了事实上的债权转移。所以不管物业是谁在使用，都要按照约定收缴物业费。

    最终，物业服务企业将新老业主一并告上法庭，对簿公堂之后，经审理，法院判定业主补缴物业管理费，并协助新业主找来老业主，由其缴纳了房屋过户前的物业管理费用。纠纷得以解决。


    点评：转让物业，须先行沟通业主结清费用。


    随着当下二手房市场的活跃，相信遭遇过此类纠纷的企业不在少数。但位于北京CBD的金地国际花园物业管理处的陈主任就很少为此为难。他们是怎么做到的呢？据记者了解，首先这个社区有个明显特点，物业业主关系较为和谐。沟通也甚为紧密，北京金地物业的做法是：从源头上控制可能预期的风险发生。在和业主的交流中，对二手房屋的买卖，提前了解，如果要售卖，就会及时查清物业缴费情况。即使有个别欠费物业被过户，也会对新业主摆明立场，告知债权转移的事实，协助其与原业主磋商，补缴物业费。问题解决后，再开展日常的物业服务。


    北京市最新出台的《物业管理办法(草案)》第67条规定“业主转让或者出租物业时，应当将物业服务合同、管理规约等事项告知受让人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业服务企业结清相关费用”。这也为解决纠纷提供了一个法律依据，有助于类似矛盾的解决。




    二、原物业服务企业状告105户欠费业主，物业费——不可回避的话题和权益


    今年初，安徽合肥发生一起物业撤离后状告105户欠费业主的案件，曾引起一度的关注。同创物业自2002年进驻合肥橘郡万绿园小区后，服务6年多，却因入不敷出、经营瘫痪被迫于今年1月l
号撤离小区。不仅如此，物业服务公司撤离时(2008年12月底)，小区还有700多户没有缴清物业费。


    撤离后的同创物业将小区105户严重欠费的业主告上法庭，这些业主欠费时间从1年多到5年多不等。被起诉后，不少业主缴纳了物业管理费，但这物业服务企业无奈之举的背后，透露着深深
的危机。


    和其他很多地方一样，很多业主不交或拖欠物业管理费的原因很多，比如地下室漏水、前面高层挡住了阳光、楼下酒店油烟、噪音扰民、楼上商品房成了办公用房，甚至有的业主因手机信号
不好也找物业……不难看出，这是一个老生常谈的问题，即因开发商遗留的问题引发物业纠纷。开发商的过高承诺无法兑现，很多业主入住后顿感上当受骗，跟开发商协调解决不了问题，又想当然地认为物业和开发商是“一家”，往往就采用拖欠物业管理费的方式来抗衡。


    点评：物业服务纠纷中物业费问题需法制先行，多方联动解决。


    据统计，物业费拖欠案件占物业费纠纷案件的70％以上。有业内人士提出：法院在审理物业纠纷案件时，必须在“业主有权拒绝交纳物业费”和“业主必须按照物业服务合同交纳物业费”两种处理办法中问，找到一个更妥当的处理办法。同时法律条文对其做更明确的说明和规定，即可保护双方的利益，实现法律效果和社会效果相统一的目标。


    三、一起由环境噪音引发的纠纷——关注新型物业矛盾，合情合理化解


    上海某小区前面有一个大广场，每天早上，周围小区居民便来广场上跳舞、健身，一边放音乐一边操练拳脚，加上儿童的嘻笑叫喊，产生的噪音很大。住在附近小区的业主被噪音所打扰，纷纷打电话到小区物业管理部投诉，要求物业公司还他们一个安静的环境。


    维护和创造一个良好的居住环境，是物业服务的职责。小区物业管理部得知该情况后，立即派工作人员与晨练队伍进行交涉，但晨练的人们以“广场不属于你们所管”为由，不予理睬，有的人还破口大骂，言辞激烈……


    对此，管理部并没有采取过激行为，与晨练队伍发生直接的冲突。首先管理部就此问题向小区业主委员会做了汇报，听取业主委员会的意见和建议；其次，以业主委员会名义书面向街道居委会和警署汇报此事，请求他们参与协调处理此事。管理部和居委会与晨练队伍再次取得沟通，向他们说明：根据《上海市住宅物业管理规定》第二十六条(八)，发出超过规定标准的噪声是损害公共利益的行为。告知他们影响他人休息是违反相关法律法规的，因此在广场上跳舞、健身也要注意不发
出过多过高的声音，以免影响其他居住物业内居民的休息。管理部就是这样不厌其烦地摆事实，讲道理，终于在居委会、街道、警署等政府部门的统一协调下，使问题得以解决。


    点评：新型物业纠纷日渐增多，巧妙化解有法可循。


    优秀的物业管理要时时为业主生活满意度和舒适度考虑，在处理这件棘手的环境纠纷事件中，以业主的利益为第一出发点，尽自己最大的努力与广场上的居民进行沟通，并充分利用平时与居委会、警署建立的良好关系，进行协调，避免了可能发生的冲突。如果管理部当时在第一次劝阻无效的情况下，采用过激行为强行制止居民活动，后果将不堪设想。


    近年来，随着社会的发展，居民生活要求更多也更苛刻，尤其很多事关物业“软环境”的需求，诸如本案例中的噪声纠纷，还有日渐增多的手机(尤其是3G等)信号基站辐射的干扰等等，给物业服务提出了更多挑战。找到合理方法是解决问题关键所在。例如，北京有些小区居民反映手机信号站有辐射，影响生活和人身安全，物业服务公司下发正式文件，告知经与电信公司和服务运营商鉴定，基站并不会对人体产生明显影响，并出具相关鉴定结果。从而让业主心里的“疙瘩”解开，避免很多不必要的纠纷产生。

案评物业服务企业的“通知”义务

案例扫描

    业主李先生家住的是1998年建成的商品房小区，位居一单元401室，小区实行物业集中供热。2009年10月17日，是李先生最难忘的一天，因为他的家被泡在了汪洋大水里，足有20厘米深，屋里还弥漫着热气，很多东西漂浮在水里，李先生被这样的场景惊呆了，大水像瀑布一样顺着墙缝，门缝四处流淌着，此时楼下共3户的邻居也大呼小叫的堵住了李家的门口。物业公司派人员前来协助救水，经过几个小时的奋战，大水是治住了，漏水原因是室内阀门破裂。眼下造成的包括李先生家共4个家庭的财产损失如何处理成为最大的问题，虽然经过几番协商，但没有达成一致意见，并各执一词。与此同时楼下的业主将李先生告上了法庭，李先生把物业服务公司告上法庭，法院进行了合并审理，那么各方的损失如何来确定责任方则成为了本案的焦点。


    三楼业主：水是从四楼李先生家流过来的，造成我家的财产损失共3万元，加之我们的租房费，误工费共3500元应该由李先生赔偿。二楼业主认为：水是从四楼李先生原始流出来的，但是从三楼直接流向二楼的，所以给自己家造成的损失4万元应该由四楼李先生赔付。一楼业主认为：我家的损失2万元，应该由李先生家赔付，物业公司也有责任，也应该赔偿。


    李先生：水虽然是从我家泄露的，但不是我的过错，我不承担责任，这天是星期六，我周前就和家人去外地旅游了，不知道已经开始试水供热。物业公司在试水之前没有通知我家任何一个人，漏水给我家造成的损失应该由物业公司赔偿，楼下三家的损失也应该由物业公司赔偿。


    物业服务公司：李先生家漏水的责任应该由李先生家自负，给楼下邻居造成的损失也应该由李先生家赔偿，理由是该公司于2009年10月8日就在小区发出“通知”，告知小区将于2009年10月
17日、18日进行供热试压，请全体业主家中留人，否则造成本人或他人财产损失责任自负。李先生及其楼下业主的损失是由十李先生故意不在家中留人，且不告知物业管理处家中无人导致的巨大损失，何况物业服务公司也积极协助救水，因此对财产损失不负责任。


纠纷引关注


    每年的冬季，我国北方各地一年一度的“开栓供热”都会如期启动，供热跑冒滴漏事件还在不断发生。虽然大部分家庭因室内的洋洋暖意过着幸福甜蜜的生活，但也有部分业主因跑冒滴漏的事件造成财产和精神的双重损失，家庭财物因被浸泡显得凌乱不堪，业主的焦头烂额到底应该是谁的责任。不少当事业主正在因遭受财产损失而寻求解决途径，其中不乏选择拿起法律武器为自己讨个公道。


    一些比较突发的事件没有得到及时的解决，给受害方的财产及生活带来很大的损失和不必要的麻烦，笔者认为：主要原因是各方对自身的责任不是很明确。


    通过对这样的一个案例进行分析，便于责任各方及早的认识到自己的责任，积极主动进行赔偿，化解矛盾。


    本案中虽然各执一词，但最终还是要依靠法律和证据来判断孰是孰非，在诉讼领域，证据的作用是毋庸置疑的，物业服务公司的地位显然是被指责的重点。是否应该承担责任，主要取决于物业服务公司提供的“通知”义务的证明。物业公司提供了“通知”的文件，该“通知”文件确实张贴在小区公告栏直至目前。但最终法院认定物业公司应该承担赔偿责任，理由是物业公司的“通知”义务没有尽责。


案件争议焦点


    本案最大的争议焦点是：物业服务公司履行“通知”的义务是否完整，如果公司的“通知”义务依法完成，没有瑕疵，并有充分的证据支持，那么李先生家的财产损失及个楼下3个业主家造成
的财产损失应该由李先生负责赔偿。也就是说如果物业服务公司“通知”义务合法完成，将免责。但“通知”义务如何能做到符合法律、法规及业主公约的规定且没有瑕疵是大多数物业服务企业难以把握的尺度。而这类案件在司法实践中法院审查的重点就是物业公司履行“通知”义务的形式要件和实质要件，对所有这些证据进行综合判断，最后作为法官裁判的事实依据。


律师点拨


    那么，这类案件如何能被判断履行“通知”义务的合法及完整性呢，笔者总结了以下几个层面的工作建议，一般意义上会被法院认定物业公司履行了“通知”义务尽责，列出以供了解，从而化解可能遇到的风险。

    1．在试压前，应以书面的形式向全体业主发出“通知”，在供热区相关媒体上发布“通告”。

    2．“通知”的内容要明确，并应留有物业联系电话及紧急维修电话。

    3．“通知”应张贴于小区公告栏及居民通常经过的地方，容易被大多数居民看到。

    4．对于不常住业主或长期空置房屋的业主要进行电话通知或其他有效方式通知，并保留证据。

    5．试压前进行逐户敲门确认，与业主进行沟通。

    6．对于穷尽联络方式仍无法联系的业主，应暂时关闭其进户阀门。

    如果这个物业公司将以上6点建议融入工作程序，通常像这样不该发生的事情都能有效的避免，在提升了物业服务质量的同时也减少了重大的经济损失，可谓一举多得。

物业公司未签订劳动合同  清洁工诉诸法律


    一、案情介绍
    方茹系臻臻物业服务有限公司(以下简称臻臻物业公司)所属臻臻小区三街区清洁工。2005年1月由该小区居委会雇佣为清洁工，并由该居委会支付相应报酬，2006年1月小区物业管理由臻臻物业公司接管，由臻臻物业公司雇佣方茹并支付相应报酬。2008年3月3日方茹向某区劳动争议仲裁委员会申诉，要求臻臻物业公司：1.继续履行劳动合同，并签订无固定期限劳动合同；2支付2006年与2007年期间的最低工资差额人民币及相应的经济补偿金若千元；3.支付上述期间的双休日加班工资及经济补偿金若千元；4.支付上述期间的法定节假日加班工资及相应的经济补偿金若千元；5.支付2008年1月未签订劳动合同的双倍工资若千元；6.支付2007年1 2月的工资及相应的补偿金若千元；7.支付2008年1月1日至3月21日双休日加班工资及相应的补偿金若千元；8.为苗某某补缴2005年9月至2008年1月期间的社会保险金若千元；9.臻臻物业公司赔偿方茹精神损失费若千元。2008年5月23日，该会裁决臻臻物业公司支付方茹2006年及2007年最低工资差额，对方茹的其余申诉请求，未予支持。方茹不服裁决，诉至法院，请求法院判令支持其上述九项请求。


  二、方茹诉称
  方茹诉称：自2006年起，我便与臻臻物业公司建立了事实劳动关系。臻臻物业公司是具有经营实体的独立法人，而小区清洁工作又属于物业公司主要的业务范围，我作为劳动者，提供的清洁工作正是臻臻物业公司的业务组成部分。根据劳动法的相关规定，我与臻臻物业公司已经构成了劳动关系。据此，我请求法院依法支持我提出的合法诉讼请求。


    三、臻臻物业公司辩称
    臻臻物业公司辩称：方茹与臻臻物业公司是劳务关系。方茹原系臻臻小区居委会雇佣的清洁工，并由该居委会支付相应报酬。2006年小区物业管理由臻臻物业公司接管后，臻臻物业公司对原小区清洁工方茹也按劳务关系接管过来。支付给方茹的清洁费用实际上是臻臻物业公司向
居民代收后代为支付给方茹的。臻臻物业公司与方茹之间没有管理与被管理的关系，对于工作完成情况、工作过程和具体安排及是否每天工作均由方茹自己决定。臻臻物业公司也未对方茹进行考勤和考核。事实上，方茹在臻臻小区若参与阳台维修或去垃圾站清扫等劳务，臻臻物业公司均需另行支付报酬。双方如果真是劳动关系，则根本不会出现这种另行付费的情况。考虑到方茹等清洁人员在臻臻小区做清洁的时间比较长，为维护社会和谐，臻臻物业公司亦愿意协商给予一定补偿。综上，请求法院驳回方茹的诉讼请求。


    四、法院判决
    法院认为，建立劳动关系应当签订劳动合同，对于未签订劳动合同的双方当事人是否建立劳动关系的认定。应当结合双方权利义务的履行情况判断其是否符合劳动关系的构成要件。方茹原为小区居委会所雇佣的小区清洁工，只是之后由臻臻物业公司接管，但此举并没有改变方茹的劳务性质。而根据方茹自述及其提供证人的证词亦证明方茹工作时间、方式等由其自主安排。方茹是以完成一定工作量为前提具有承包性质的劳务工，其与臻臻物业公司之间建立的是劳务关系，应按民法通则的相关规定予以调整。方茹虽坚称臻臻物业公司对其进行管理监督，但其并无充足证据证实双方之间确实存在人身依附关系，故本院不予采纳。据此，本院认为，方茹要求臻臻物业公司基于劳动关系与其恢复劳动关系、签订无固定期限劳动合同、支付未签无固定期限劳动合同期间的双倍工资等诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。方茹要求臻臻物业公司赔偿精神损失费若千元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。臻臻物业公司表示为维护社会和谐，愿意支付方茹2006年及2007年的法定假日加班费，无不可。综上，本院判决如下：臻臻物业公司支付方茹2006年及2007年最低工资差额、法定假日加班费，驳回方茹的其余诉讼请求。


    五、评析
    本案争议的核心问题在于方茹与臻臻物业公司之间的关系到底是劳动关系还是劳务关系。这两种法律关系的区别与确认关系
着争议当事人享有权益内容的差别。
    劳动关系是指用人单位与劳动者个人之间依法签订劳动合同，劳动者接受用人单位管理，从事用人单位安排的工作，成为用人单位的成员，并从用人单位领取劳动报酬和受劳动保护的社会关系。这种社会关系受劳动法等相关法律调整后，就成为在用人单位与劳动者之间依法产生的劳动权利和劳动义务的法律关系。依照劳动法规定，建立劳动关系须签订明确双方权利和义务的书面劳动合同，且合同应包括劳动合同期限、工作内容、劳动保护和劳动条件、劳动报酬、劳动纪律、劳动合同终止的条件、违反劳动合同的责任和双方自主协商的约定条款。在实际生活中，劳动者与用人单位之间没有签订书面劳动合同的现象相当普遍。这种不签书面劳动合同的情况，只要双方实际履行了劳动权利和义务，就形成了事实上的劳动关系。换而言之，欠缺书面劳动合同这一形式要件，并不影响劳动关系的成就。
    劳务关系是指两个或两个以上的平等主体之间就劳务事项进行等价交换过程中形成的一种经济关系。其主体是不确定的，可以是法人之间的关系，也可以是自然人之间的关系，还可以是法人与自然人之间的关系。其内容和表现形式是多样化的。劳务关系是由两个或两个以上的平等主体，通过劳务合同建立的一种民事权利义务关系。该合同可以是书面形式，也可以是口头形式和其他形式。其适用的法律不是劳动法，而是合同法。劳务关系、劳务合同是一种顾名思义的通俗称呼，在合同法中没有这类名称。劳务合同与劳动合同不同，没有固定的格式，必备的条款。其内容可依照合同法第十二条规定，由当事人根据具体情况自主随机选择条款，具体约定。
    生活中，事实劳动关系与劳务关系容易相混淆。事实劳动关系是劳动关系的一种特殊形式，它只是劳动关系表达形式上发生了变化，但其所表征的社会关系的性质仍是劳动关系，其反映的仍是劳动法律关系。为了更好的在理论与实践中区别事实劳动关系与劳务关系，我们对它们的区别和联系进行如下分析：
    (一)事实劳动关系与劳务关系的联系
    第一，两者均属于人与人之间社会关系范畴，受法律调整后形成具有特定权利和义务内容的法律关系。第二，两者关系的双方主体是相近的，一方是劳动者，另一方是用工者。第三，两者产生均应存在合同关系，且劳动者一方履行合同的主要内容是提供劳动力，其目的是为了取得相应的报酬，且合同的表现形式通常都是口头约定，而非书面形式。第四，两者一般表现为双务、有偿合同关系。
    (二)事实劳动关系与劳务关系的区别
    第一，主体不同。事实劳动关系的主体是确定的，一方必定是作为自然人的劳动者，另一方必定是用人单位。而劳务关系的主体是不确定的，双方均可能是自然人法人或非法人组织。第二，关系不同。事实劳动关系属于劳动关系，它反映两个主体之间以特定财产关系为内容的经济关系和特定的人身关系。这种特定的人身关系是一种从属关系，一种行政隶属关系，它反映当事人之间形成的管理与被管理、支配与被支配的社会关系。劳务关系属于平等主体之间的民事合同关系。劳务关系中提供劳务的一方并不是另一方的成员。劳务关系中的用工者虽然有督促检查劳务提供者提供约定劳动的权利，但这种权利不是管理行为，其实质是对对方劳务质量的检查验收。劳务关系只体现为特定的经济关系，彼此之间不存在隶属关系。第三，法律不同。事实劳动关系主要由劳动法调整，劳务关系则主要由合同法为主的民法调整。第四，待遇不同。事实劳动关系中的劳动者除获得工资报酬外，还有保险、福利待遇和参与单位相关民主管理的权利等。而劳务关系中的劳务提供者，一般只能获得劳动报酬，没有保险、福利等待遇，更不用说有权参与单位的相关管理了。
    具体到本案来说，清洁工方茹原为臻臻小区居委会所雇佣的小区清洁工，只是之后由臻臻物业公司接管，但这并没有改变原来的劳务法律关系。方茹自己也承认“有垃圾就扫，没垃圾就不扫”，而且方茹提供的证人证词也证明方茹在工作时间、方式及是否每天工作等方面并不是接受臻臻物业公司的安排和管理，而是由其自主安排的。基于上述事实和相关法律规定，法院认定方茹与臻臻物业公司之间建立的是劳务关系、应按民法通则和合同法的相关规定予以调整的判断是正确的。
    近期出现了几起业主委员会与执行秘书之间就薪酬等发生劳务／动纠纷的案例，也涉及到这两种法律关系的区分和认定问题(文中人名、公司名等均为化名，切勿对号入座。若有雷同，纯属巧合)。

近日，住房和城乡建设部在其官网上公布《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《规则》），对业主大会和业委会事宜进行规范。

其中涉及到社区居民关心的业委会成立时间等焦点问题；还对业主大会、业委会的成立、筹备以及履行的职责等作了详细规定，同时对物业所在地的政府部门所承担的指导和监督内容作了详细规定。

该《规则》已于今年1月1日起施行，本报记者走访物业公司、业主、房管局、居委会等；就《规则》中业主们关心的部分条例，鑫金桥律师事务所主任律师刘爱国也给出了解读，旨在为广大读者兼业主解读今后小区业主自治行为最权威的“游戏规则”。

专业解读

新规的关注焦点在哪？



交房面积过半可召开业主大会

【案例】

市民杨城买了一套房，小区共30栋住宅楼，交房时开发商称还有7栋楼未达到交房条件；不过，交付使用的住房建筑面积大于75%。不少业主提议，尽快召开业主大会，以规范小区的物业管理等事宜。

【律师观点】

新小区什么时候召开首次业主大会，一直是很多业主关心的问题——除了《物权法》及《物业管理条例》对业主大会召开条件的规定外，按《规则》第八条：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应及时报送筹备首次业主大会所需的资料。

据此，杨城所在的小区，开发商交付使用的住房建筑面积，超过了该小区总面积的一半，已符合成立业主大会条件，业主可要求建设单位准备召开首次业主大会的材料——（第九条）房产部门或街道办，应在收到申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组；（第十五条）筹备组要在此后的90日内完成筹备，组织召开首次业主大会会议。”



先期入住可先组业委会

【案例】

某小区分三期开发，目前三期尚在建设中。考虑到一、二期已有大部分居民入住，业主代表到当地房管部门递交成立业委会材料。房管部门表示，由于小区还未完成全部开发，目前还不能成立业委会。

【律师观点】

在《规则》实施之前，房管部门的做法是对的。

《规则》第十六条：划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

也就是说，同一个项目，一期先入住的业主，可以不等后期业主入住，先成立业主大会，并选举产生业主委员会。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。值得注意的是，推选及表决办法，应当在业主大会议事规则中规定。

委员任期不得超五年

【案例】

 某小区业委会任期已满，但原业委会主任既不组织召开业主大会进行换届选举，也不移交其所管的资料、公章等。不少业主想开会组织换届，原业委会主任通过拉拢、给好处费等各种手段进行阻挠，此举引起部分业主不满。

【律师观点】

《规则》第三十二条规定：业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。

（第四十八条）业委会应当自任期届满之日起10日内，将保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会；（第四十七条）并在任期届满前3个月，召开业主大会会议，进行换届选举；（第五十七条）逾期未换届的，可由物业所在地的居委会组织换届选举工作。

（第五十六条）业委会和委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业委会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

不交物业费失“话语权”

【案例】

 某小区业主王佳，多次拒交物业管理费。小区业委会换届，王佳报名参选业委会委员，投票当日，鉴于之前王佳故意拖欠物业管理费，不少业主对王佳投了否决票。  

【律师观点】

目前，如果业主不缴纳物业费，物业通常通过起诉该业主来解决。而业委会也只能对业主的行为进行劝解，并没有强制措施。

而根据《规则》第二十条：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金，以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。也就是说，如果业主恶意不交物业费、维修资金或是其他损害业主共同权益的行为，其就有可能失去“话语权”，或是在小区内行使管理权时受限。

业委会费用全体业主付

【案例】

 业委会从小区广告收益中拿钱出来作为业委会委员的交通、通讯等办公费用。

此举遭到许多业主质疑，“业委会怎能不经业主大会讨论，就私下确定办公费用的定额。”

【律师观点】

一直以来，业委会在为全体业主办事时，除了劳心劳力，多少都会花掉一些交通、通讯费，业委会从小区公共收益中拿出部分钱，作为办公费用无可厚非，但具体拿多少，不能由业委会自己定。

《规则》第四十二条规定：业主大会、业委会工作经费，由全体业主承担。工作经费可由业主分摊，也可从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定，工作经费的收支情况，应定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

各方观点

业委会的权责明晰了业主的责任也该明晰

管辖部门

文件暂未下发

就此，记者采访了昆明市房管局、物管协会、部分街道办事处及部分居委会的负责人，各方均表示：还没看到正式的文件，不过在网上已经看到了这个文件，他们也正在了解和解读阶段，详细情况还要等省建设厅下发正式文件后才清楚。

“目前协会正在对近几年积累下来的相关物业问题进行调查，同时向业主、物业方面收集意见，调查结果及回馈意见出来后，有关《规则》的内容，会召开新闻发布会进行通告。”昆明市物业管理行业协会副秘书长李进发表示。

律师

《规则》更具可操作性

刘爱国认为，《规则》明确牵头组织主体，同时明确指导监督部门，“业主的主动参与意识不强、组织主体不明确，造成业主大会成立难度大；同时业委会监督机制不完善，开展活动不够规范，常常引发业主与业委会之间的矛盾。现在街道办事处组织主体明确后，但愿能有效解决这些问题。”

记者了解到，在2003年印发的《业主大会规程》（建住房〔2003〕131号）中，便规定了业主大会的成立程序。

刘爱国认为，从实际操作看，《规则》更具可操作性，一些新亮点比以往相关法规有所突破，“比如明确规定了成立业主大会的操作过程的期限，从发起到成立，今后小区成立业委会最快在5个月内就可完成；此外，《规则》还规定了业委会资格的自行终止与表决终止的情况，可以减少瘫痪业委会的存在。”

“针对达不到《物权法》规定的二分之一表决要求不能成立业委会的情况，新《规则》第五十八条创造性地提出‘因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责’。”在刘爱国看来，这一提法在法律上会带来争议，但不失为解决问题的权宜之计，“但能不能实施好，就看地方行政主管部门执行的力度了。”

业委会

居委会协调帮扶很重要

昆明各小区的业委会，从见诸报端的各个事件中不难看出，他们在反对与支持声中举步维艰，反对声来自对“业委会从何而来”的质疑。

“冷漠得让英雄流泪”，对于开展业委会工作遇到的困难，北市区一小区业委会成员柳先生发出这样的感叹。《规则》让柳先生看到了希望，“有政府这个‘娘家’，以后工作估计就好做了。”

业委会在进行筹备工作时，柳先生和筹备组成员征得了超过70%业主的同意，业委会成功备案，却在开展工作时遭遇信任危机，“人家还以为我们拿了好处”，柳先生说，“如果有居委会的帮忙，开展工作时应该会得到更多居民的支持。”

福康花园北区业委会主任周维刚对《规则》的看法和柳先生一致，“虽然有了娘家，但施行起来，如何协调居委会和业委会的关系又是个问题。”

“对于业主与物业公司之间的矛盾，居委会如果处理得好，那是娘家，处理得不好，那就是婆家了。”周维刚笑言。

业主

赞成“缩短成立业委会期限”

从2008年4月28日进行筹备，到2009年7月23日备案成功，德缘小区南区的业委会用了一年多的时间，这个速度已经算快的了，但《规则》中体现的业委会成立最长流程——是五个月。

“加快业委会成立的步伐，我赞成。”德缘小区南区业主刘红芬认为，“这样一来，业主对业委会筹备组工作效率的要求就更高了。”

物业

业主的责任确定也该明晰

回顾公司创办10年来走过的物业路，昆明金馨物业管理有限公司董事长赵辰域说“走得跌跌撞撞”。

就是这份在许多人眼里还很“新鲜”的《规则》，早在去年年底，赵辰域和公司员工就专门探讨过。对于探讨完后的感受，赵辰域说“部分内容细化了，明确了，但权利范围及责任的界定还不够。”

有着“国家注册物管师”身份的赵辰域认为，有《规则》内容做参考后，业委会在实际的工作中就能够很好地明确自己的工作范围，“可减少一些越权事件的发生，也方便了物业的工作开展，不过《规则》太多的强调了业主大会和业主委员会的权利和职责，个人认为也应该加强业主履行责任义务的意识。”

排水管堵塞渗漏 物业公司被判赔17547元


　天降暴雨，楼顶排水管道被异物堵住，雨水顺墙渗溢到了居民家中，导致一户人家物品受损。本市杨浦区法院对这起“楼顶排水管堵塞渗漏案”作出的一审判决认定：物业公司对房屋共用部位未尽到养护责任，应据实赔偿受损居民人民币17547.15元。 

　　原告沈某是一住宅小区501室业主，一天凌晨，他在一场暴雨中发现，雨水滴滴嗒嗒从楼上渗入到了他的家中，床垫、竹席、毛巾毯、被子、电风扇等都不同程度地被水浸湿，装修一新的房间也遭到一定的破坏。沈某沿着渗水一路查了上去，最终发现是楼顶的排水管道被一只饮料瓶堵住，致使雨水不能从管道排出，沿着屋面缝隙从上而下流入了他家。于是，沈某找到物业管理公司要求赔偿，但物业公司认为是自然原因造成了这起事件，沈某就将物业公司告到法庭。 


　　法院审理后认为：楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应对管区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造成了损失，对此，被告物业公司应当承担赔偿责任。

物业案例分析：一起环境噪音纠纷

某小区前面有一个大广场，系政府投资建造和治理。广场上有花坛、石阶、喷泉，是一个可以休闲健身的好地方。所以天天一大早，四周小区居民便来广场上跳舞、健身，并一边放音乐一边操练拳脚，加上儿童的嘻笑叫喊，广场上噪音很大。住在靠近广场的小区业主被噪音所打搅，纷纷打电话到小区物业治理部投诉，要求给他们一个安静的环境。

维护和创造一个良好的居住环境，是物业治理部的职责。小区物业治理部得知该情况后，立即派员与晨练队伍进行交涉，但他们以“广场不属于你们所管”为由，不予理睬，有的人还破口大骂，扬言假如治理部再加干预，他们就要动武……

对此，治理部并没有采取过激行为，与晨练队伍发生直接的冲突。首先治理部就此问题向小区业主委员会做了汇报，听取业主委员会的意见和建议;其次，以业主委员会名义书面向街道居委会和警署汇报此事，请求他们参与协调处理此事。治理一级建造师部和居委会与晨练队伍再次取得沟通，向他们说明：根据《上海市住宅物业治理规定》第二十六条，发出超过规定标准的噪声是损害公共利益的行为。告知他们影响他人休息是违反相关法律法规的，因此在广场上跳舞、健身也要注重不发出过多过高的声音，以免影响其他居住物业内居民的休息。治理部就是这样不厌其烦地摆事实，讲道理，终于在居委会、街道、警署等政府部门的统一协调下，使问题得以解决。


分析：优秀的物业治理不仅仅是对物业加以治理。治理部在处理这件棘手的环境纠纷事件中，以业主的利益为第一出发点，尽自己最大的努力与广场上健身、跳舞的居民进行沟通，并充分利用平时与居委会、警署建立的良好关系，进行协调，避免一起可能发生的冲突。假如治理部当时在第一次劝阻无效的情况下，采用过激行为强行制止居民跳舞、健身活动，后果将不堪设想。可见物业治理部在处理紧急突发事件中，与四周居委会、警署取得沟通是非常必要的。

小区空地是公用空间　物业强划车位无效


    顺义区一业主胡先生认为物业公司擅自在小区空地上划分车位，并强迫业主交纳车位租金的做法违反法律规定，将北京某物业管理有限公司推上被告席。记者昨天获悉，顺义法院支持了胡先生的请求。
 
    据胡先生介绍，在未经过小区业主委员会及业主大会同意的情况下，物业今年单方决定在小区内道路和楼前空地上划 分车位，并将车位出租给区内业主，向业主收取泊位租金，每车位年租金为960元。2005年3月18日，物业在小区内张贴通知，要求办理2005年停车泊位租用协议，对于不办理此项协议的车辆，保安人员拒绝放行。4月1日，自己迫于无奈与物业签订了停车泊位租用协议，并交纳了停车费960元。胡先生认为，物业公司在没有任何有关此项收费的法律依据及有关主管部门对该园区停车泊位协议收费批准手续的情况下，采取强制胁迫手段迫使自己签署的该协议严重侵犯了自己作为业主的权益，故向顺义法院提起了诉讼，要求：依法确认原、被告所签租用协议无效，判令被告返还原告非法收取的停车费960元，赔偿误工费300元。 

    顺义法院审理后认为，住宅小区内的道路和楼间（前）空地，为区内全部业主的公共用地。物业管理企业对该部分用地没有所有权，也无法定的处分权和收益权。 

    法院认为原告与被告签订《停车泊位租用协议》系无效合同，被告应将收取原告的泊位租金返还给原告。原告主张被告赔偿其因诉讼而产生的误工费，没有法律依据，法院不予支持。 

“进”“出”受阻，物业公司状告业委会获胜诉


原告：上海实发物业管理有限公司（以下简称实发物业公司）
被告：上海市徐汇区金环大厦业主委员会（以下简称金杯大厦业委会）
第三人：上海新富物业发展有限公司（以下简称新富物业公司）


案情：实发物业公司和金环大厦业委会于2003年1月23日签订《物业管理服务合同》，约定由金环大厦业委会委托实发物业公司对襄阳南路489号金环大厦进行物业管理，合同期为2003年2月1日起至2005年1月31日止。实发物业公司依约于2003年2月1日零时派员前往金环大厦履行合同时，因前期物业管理单位新富物业公司不肯办理移交，致合同无法履行。鉴于在这之前于合同签订后，有部分业主在一份“业主意见”中签名表示对实发物业公司的管理能力、水平及服务质量不了解，否定业委会的选聘决定，并认为选聘物业公司应召开业主大会表决。新富物业公司便以此为由，认为已签合同无效，拒绝与实发物业公司便利交接。
法院认为，金环大厦业委会作为全体业主代表，与实发物业公司所签的《物业管理服务合同》形式合法，内容也未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效，并不因部分业主存有异议而致使该合同丧失有效或得以解决。金环大厦的业主对业委会选聘实发物业公司作为金环大厦物业管理公司的决定有意见，应当通过合法途径进行；且这都是业委会与小区业主的内部关系，不能作为新富物业公司住张所签的合同无效，并拒绝与实发物业公司办理交接的抗辩理由。新富物业公司系金环大厦前期物业管理公司，至业委会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，前期物业管理服务合同即告终止，继续占有有关物业管理资料和设施是非法的。现实发物业公司要求履行合同，金环大厦业委会亦同意履行，实发物业公司的诉讼请求本院仅予以支持，在执行中难以实施；鉴于第三人新富物业公司已参与诉讼，故为减少讼累，予以一并处理。致使双方合同不能履行的障碍在于第三人新富物业公司不愿撤离金环大厦，不向实发物业公司办理交接，新富物业公司对引发纠纷负有责任，应负担相应诉讼费用。
注：此案已由新富物业公司向一中院上诉，正由一中院复审。


笔者观点：这是一件发生在《物业管理条例》实施之前的案例。不同的是，选聘、解聘物业管理企业的职责，之前是由业委会履行，之后则是由业主大会经所持投票权的2/3以上业主通过。然而，在《条例》实施前后，相同的是，经由业委会（代表业主与业主大会）同新的物业管理企业签订了物业服务合同的，此前的企业原由的合同已经终止，契约关系已经不复存在，因此，其必须按时退出，并将相关资料移交给业委会。但是，可以说在物业管理市场的形成初期，便就有企业不是这样做的，而是“赖着不肯走”，从而形成为一家要“进”、一家不“出”、双方“僵持”的纠纷局面，乃至双方的保安对垒、剑拔弩张。物业管理市场的这种无序状态必须予以节制。为此，物业管理企业应从这个案例中得到如下启示：
一、 善待“进”、“出”。要作观念的转变，尤其是发展商属下的物业公司所管理的由其发展商开发的项目，必须认识到这么一点，那就是随着产权的转移，管理归属同样会起变化。对于此类企业而言，有两条途径可以选择：一是认认真真、兢兢业业地为业主管理和服务，千方万计、用心良苦地在服务中避免和减少瑕疵，让绝大多数业主来认同你们的服务。再说，你们参与了早期介入，进行了前期物业管理服务，又有着同发展商熟悉的得天独厚的条件，在业主大会成立之后的续聘选择上，无疑会得到优先的考虑；二是不会或者不去珍惜前期物业管理阶段的努力机会，不好好去理顺同发展商之间诸如房屋质量等的相关责任，自认为此项目非己莫属，高枕无忧，连大多数业主已有不满之意尚且“莫知莫觉”，那么“出”已是早晚的事情了，也可以说是一种咎由自取。如果说，在《条例》之前由业委会选择而问题多多的话，那么，在《条例》实施之后的今天，2/3业主的抉择就是硬道理了。何况，企业在项目上的“进”、“出”系市场行为，“进”和“出”乃是常事。“出”，有的则并非如此，双方还有一个合适或者不合适的选择标准，比如管理成本的高与低，双方履约的“爽”与“不爽”等，业主大会会作合适与否的选择，企业同样会作合适与否的选择，留与走，以合适为宜，天经地义。
二、 善待“自己”。上海徐虎物业经营有限公司总经理王和平说得好，他们在“出”时，对接盘企业做到“扶上马，送一程”，在2003年，他们主动 “出”了3个项目计有7万平方米，却又赢得了新的市场，“进“了近50万平方米。由此可以这样说，在“进”和“出“的当口，正是企业塑造品牌的绝佳机会，该“出”即“出”，再“扶上吗，送一程”，就是企业的诚信行为，就必然会赢得市场的良好口碑。反之，倘若人家已经：“休”了你，你还“赖着不肯走”，或者是一走了之，同下家企业不接触、不沟通、不移交，那么，人家还怎么能来认同你是一家有着良好管理服务素质的企业，还有何诚信可言呢？所谓种瓜得瓜、种豆得豆，为使自己不“出”，要紧的是在合同期内努力，而去搞什么名堂。有句老话叫：皮之不存，毛将焉驸，即此理也。
三、 善待业主。业主自治管理是新生事物，尚需通过实践不断予以完善。业主自治管理又是一种群体抉择行为，运作之中还存有种种难度，这是显而易见的。也正因为如此，我们的物业公司便就应当更加尊重和爱护业主自治管理的权利，尤其在业主大会作出了合法性的抉择后，我们务必要遵而守之，而不要再在业主中间去搞什么“花头”。比如，最近有家企业在参加了经2/3业主决定的招投标后，因未被选中而说业委会的“不合法”，还在业主中间去搞认同它的签名活动。很显然，企业是无此权利的，也因有可能会引起“业主斗业主”的不良后果而是不允许的。试想，要是你这样做了，业主之间意见有了分歧，即使你留下，你还能服务好吗？要是你走了，人家进来又能服务好吗？况且，你同样可能在今后去“进”二手盘子，面对如此状态，你不也要花大力气，也难以服务好吗？中海物业管理（上海）有限公司总经理韩文选严之有理：在“进”和“出”的时候，企业要多多为业主着想。

小区业主不统一装玻璃怎么办


案情介绍： 

　　刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线，且随外部温度变化能够调节室内温度。于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，拆除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的布局，就此管理处向刘元提出异议。
　　刘元自有道理，产权是我自己的，我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换。之后管理处多次协调、回访，本着"着重调解"的原则向刘宣传了《民法通则》，《业主公约》、《管理条例》等，最后刘元意识转换，拆除了有色玻璃。 

　　点评： 

　　1、业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修本身就与《业主公约》相抵触。
　　2、《民法通则》规定：个人利益与集体利益发生冲突时，应放弃个人利益，保持集体利益，刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏。
　　3、人与人之间需要沟通，只要我们管理人员把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。 
　　4、装修违规造成业主受伤产生纠纷 

　　案情介绍： 

　　狭窄的能道，陡陗的扶梯，闷热的空气，加上出租人的修房使惠民路某号旧式里弄房屋更显得混乱、破旧。居住二楼前厢房的叶第太一手摇着蒲扇，一手提着饭锅下楼烧午饭，嘴里唠叨着："大热天修什么房子，越热越是扎闹猛。"正说着走着，突然在二楼通道处她右脚踏透楼板，悬挂在半空中，动弹不得，顿时引起全幢居民议论纷纷。 有人说：房管所修房拆除未设防护措施，造成叶老太伤害，应承担全部责任房管所修房拆除楼板之前已提醒居民要小心通行，老太跌伤是自己大意，责任自负。究竟谁应承担责任呢？
　　某区房屋纠纷仲裁委员会受理此案后查明：惠民路某号旧里弄房屋系房管部门直管公房，二楼能道处板因年久失修，损坏严重，房管所接居民报修后正派修理。因二楼楼道狭小，房管所拆除旧楼板后，即派一名女工看护，并再三告诫居民留意。事发时，维修人员都外出吃饭，看护女工因难忍炎热，在楼板处搁置一块板后即下楼。恰巧此时叶老太下楼行经此处，未注意脚下"机关"，一脚踏空造成伤害。经向诊治医院查核，叶老太实际支付医疗费、护工费共计850元。仲裁委员会在调解无法达成一致的情况下，裁决由房管所承担损害赔偿的主要责任，一次性赔偿叶老太太医疗，护工、营养等费用820元。 

　　审理与评析： 

　　这个案例涉及的是出租人修缮房屋时疏于防范的法律责任问题。
　　根据《上海城镇公有房屋管理条例实施细则》第52条规定，房管所在房屋修理中的"施工现场应设置安全标志"。 
　　本案中房管所虽事先提醒居民注意，并派人看护现场，但看护女工离开时未设置安全标志，防范措施不严，以致造成叶老太伤害，应负损害赔偿的主要责任。叶老太明知二楼楼板正在修理却未加注意，亦应承担相应责任。
　　据此，仲裁委员会根据《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第144条、第145条规定，确认房管所未尽防范职责，"侵害公民身体造成伤害，应当赔偿医疗"及护理费用，同时充分考虑双方在本案中应承担的责任，做出了以上裁决，是恰当的。 

私改暖气跑水索赔泡汤 

 

　　因家中暖气跑水，家具地板被浸泡，陈先生状告开发商索赔1.2万元。3月30日，北京崇文法院一审以陈先生装修时曾擅自拆改暖气设备，应承担全部责任为由驳回了其起诉请求。

　　2003年底，陈先生搬入新购买的一套商品房中，并于2004年9月对房屋进行了装修。

　　2004年12月15日下午4点多钟，陈先生下班回家，发现家中暖气跑水，虽然陈先生赶快堵水，可家中的家具、木地板、书籍等物品还是被水泡了。此后物业维修人员赶到现场，将暖气阀门关闭，止住了跑水。

　　陈先生就自己遭受的损失与物业管理部门进行交涉，没有得到满意的结果，于是将房子的开发商――北京某房地产开发有限责任公司告上法庭。

　　陈先生认为暖气跑水发生在房子的保修期内，根据物业管理公约的约定，该公司物业管理部门应在保修期内履行保修义务，并承担相应费用。

　　开发商则称，2003年11月公司把住房交给陈先生，经过陈先生验收，暖气设备没有问题。陈先生违反装修管理规定，擅自拆改暖气设施设备，违章操作，造成暖气跑水，故不同意陈先生的诉讼请求。

　　法院经审理查明，陈先生未经物业管理部门同意，就将厨房、卫生间等处的暖气设备及部分管道进行了改装。

　　所以，陈先生家中暖气跑水造成其财物受损，是其擅自拆改暖气设施设备所致，应由自己承担全部责任。

业主家进水责任归谁？ 
 
进水原因

　　首先需要说明的是，本文所涉及的案例——业主家进水，以致装潢设施受损，其原因不是由房屋质量造成的。这里主要探讨的是：业主、相邻关系以及物业公司在这一案例中引发的三者之间的法律关系，这样由谁担责的答案不外乎有以下三个因素

　　1.　业主自己当初装修不当；

　　2.　楼上业主装修或使用不当；

　　3.　物业公司服务管理不善。

 

狂风暴雨来临

　　那是一个台风肆虐的夜晚。整个小区、每幢楼宇都在接受着瓢泼大雨给予地无情冲刷和考验。

　　凌晨一点左右，已经入睡的501室业主陆先生忽然被天花板上掉下的滴水惊醒，他连忙查看房屋，发现天花板、墙面已有大量水渍，且还在不断加剧和蔓延。从现场分析来看，水源应该是从楼上601室流下来的。陆先生正好有楼上业主陈女士的手机，就立马打了过去。还好电话通了，但陈女士告诉陆先生，她不在家，她的家也不可能进水，因为她出门时都已检查过窗门房门，没有必要回家再查看房屋，随即挂断了电话。

　　此刻，才一会儿功夫，陆先生家的客厅也出现了渗水，这让他感觉事态远比想象的更为严重。见陈女士推脱，他连忙打电话给物业。物业维修人员在第一时间及时赶到。经分析，渗水确是因楼上601室所致，而现在601室家中无人，物业虽有应急预案，但在相关人员还没到场并确定方案的情况下，不能贸然进入601室。物业开始给陈女士打电话，但陈女士还是不相信家中会漏水，要等天亮才回来。情况紧急，陆先生只能拨打110。民警赶来来了，再次打电话给陈女士，要求其立即回家。

　　这时，陆先生的家已经水溢四处，家里所有能用来盛水的器具都用起来了，但是，依然赶不上水势蔓延的速度。周围邻居也赶来帮忙，拿来器具投入人水大战。同时邻居也打电话给陈女士，述说这里的情况。陈女士终于认识到了事态关系自己。答应马上回家。

 

几种原因分析

　　一场水浸房屋，把陆先生家的装修搞得面目全非，也把陈女士的家搞得伤痕累累。

　　征得陈女士同意后，物业把封闭的落水管打开，从水管的雨水斗里发现里面有大块的木头和其他杂物，可以断定，这是陈女士当初在装修房屋时，施工队“坼烂污”留下的。

 

由此得出的结论是

　　事发当天突发特大雨水，远远超出了正常水量；

　　水管的雨水斗里有异物导致无法排解如此特大的流水量，而封闭的雨水斗更造成排水困难。

　　地漏又被封堵，致使从水管的雨水斗处外溢的水无法正常排水。

 

各自辩解理由

　　责任该由谁来承担呢？

　　陆先生是无辜受害者，要求赔偿理所当然。

　　陈女士也认为自己是受害者。开发商交付房屋时该阳台就已经封闭了，因此属于内阳台性质，自己用橱柜封闭水管、雨水斗和地漏，也是根据内阳台的性质理所当然封闭的，并无不妥，且物业也没有提示不应该封闭落水管和地漏，自己没有过错。

　　要让物业公司承担责任，那就更是叫屈了。他们是中途接手这个小区的，整个小区当初就是全部封闭的内阳台，不少业主已经将水管、雨水斗及地漏都封闭了。物业再发整改通知已是不现实；陆先生家装潢受损完全是楼上陈女士家漏水所致，而漏水不又是她自己装修不当所致；再说，物业在她家装修时不可能派人日夜守候当监工，更无法知道水管的雨水斗处会有异物，而几年下来正常的雨水是不会造成水管、雨水斗堵塞的，而出事那天偏偏是几十年不遇的特大雨水。物业平时已经疏通了公共管道，事发当天也及时赶到了现场进行了处置，事后也为陆先生额外做了清扫等工作，因此物业只要尽职就不应该承担责任。

 

法院起诉

　　些后物业协调了陆先生和陈女士处理后续事宜。陆先生很明确，要求物业和陈女士赔偿他的全部了装修损失。几次协调未果后，陆先生将陈女士列为第一被告，物业列为第二被告，一同告上了法庭，要求两者共同赔偿其装修损失、误工损失等18000余元。

　　本案的争议焦点主要围绕责任的认定展开。为此，法院委托上海市有关质检部门进行了司法鉴定。鉴定部门上门查看、调取了有关资料，得出的结论为：601室阳台水管进入了垃圾杂物，影响了排水通畅，恰逢当天暴雨，以致来不及下泄的雨水从水管的雨水斗中泛出；且当初601室业主在装修时，将该雨水斗和地漏全部封闭在自己自制的橱柜内，以致不能及时发现雨水从雨水斗泛出，水也无法尽快从地漏排出；而物业在管理小区过程中也有一定的疏漏。

　　至于修复费用，经过再次鉴定结论费用为6068元。

　　据此法院判决结果为：601室的陈女士承担本次进水事件的70%责任，承担的费用为4247元；物业公司承担30%责任费用为1971元。鉴定费用也按此比例各自承担。

 

后续报道

　　本案到此并未了结。

　　601室陈女士在赔付了楼下501室的损失后，认为既然法院判了物业有一定的责任，那么，对自己家的损失也应负有责任。于是，一纸诉状又将物业告上了法庭。要求物业赔偿其装潢费、误工费及已经赔付给楼下501室的费用等各项损失共计35360元。法院按照程序也对陈女士家进行了鉴定，结论为修复费用在9385元。法院按照上次的法律文书，判决物业公司对陈女士承担30%的责任，赔付2815元及其他的鉴定费等相关费用，驳回了其他的诉讼请求。

 

结束语

　　一起进水案件，引发多起诉讼，累计耗时跨了二年，各方都已筋疲力尽；同时陆先生为此也与陈女士结下了怨，而陈女士二次诉讼下来赔付和承担的各项诉讼费用几近12000元；作为物业公司赔付金额虽然不是很高，但也不得不为本案买了二次单。

　　笔者接到类似这样的进水案例已有多起。受损业主或告相邻业主或告物业公司，那么物业在这样的进水案件中究竟是否担责，担什么样的责？法院在本案自有诠释法律并运用自有裁量的权利。

　　那么，作为业主和物业公司该如何各自避免类似遭受损失，注意安全防范呢？本文如果算是一把钥匙，但愿能开启阅者的思索和启迪之门。