物业管理典型案例

恶性冲卡事件及处理


    凌晨3点左右，某大厦停车场发生了一起强行冲卡的恶性事件。一辆三菱吉普车出停车场，车上人不肯交费并强行冲卡，将停车场的铝合金栏杆彻底毁坏。还殴打执勤保安，后被增援的保安制服。警察到场后，车上人还恶人先告状，说行驶证、钱、戒指、项链、手表等都被保安抢走了。之后警察将执勤保安和肇事者及其车辆带去派出所。


    接到消息后，该管理处主任与该公司品质部保安主管立即赶到现场，初步了解情况，布置对被损坏设备及现场拍照，然后迅速赶往派出所。经与民警交涉，与执勤保安见了面，详细了解事件发生经过，核实每一个细节，为下一步的处理争取主动。之后应民警要求，与肇事者见面。协调解决。肇事者在会谈过程中，坚称大厦保安有抢劫行为。一再要求该物业公司表态，对此，物业公司认为，如果真有抢劫行为，则整个事件的性质完全变了，无法通过协调解决。鉴于双方对基本事实的认定分歧太大，该物业公司决定退出会谈，并通知民警，尽快进行录口供、调查取证及验伤工作。


    24日早上，该物业公司主管领导进一步明确了己方的立场：一、这次冲卡事件的责任在肇事一方，即车主；二、肇事者动手打人，如果验伤后情况严重，物业公司将按法律程序进行处理；三、对于肇事者声称大厦保安抢劫一事，如果他们承认是酒后失言，物业公司可考虑接受调解。由于该物业公司态度坚决，有理有据，最终于24日中午前达成调解协议。除口头认错外，肇事者还赔偿了停车场栏杆损坏费，并保证今后不再滋事(签订协议前物业公司送保安检查验伤，结果未发现异常)。


【点评】


1、在事件的处理过程中，该物业公司始终坚持在原则问题上决不退让，司时为尽快解决问题，恢复正常工作，在一些枝节问题上灵活处理，达到了既维护了企业和员工利益，不留手尾，又速战速决，减少时间上和精力上无谓消耗的目的。


  2、这是一起治安事件，及时通知和提交公安部门处理是非常妥当的。肇事者拿不出证据的指控是无效的，恶意诬告他人要承担法律责任，公安部门处理也要讲证据。可以理直气壮维护自己的权益。

保安员致人轻伤被判故意伤害罪



    【案情】被害人林某及同事朱某带小孩欲从禁止行人出入、仅供车辆通行的某住宅小区西侧大门进入小区时，遭到守门保安员拒绝。朱某与林某坚持要从此出入口进入小区，并与保安员发生口角。值班保安即用对讲机请求同事郭亮(化名)前来增援处理。同为小区保安员的郭亮前来支援同事时亦与被害人林某及朱某发生争执，继而发生打斗。保安员郭亮将被害人林某推倒在草地上，致使林某倒地时被地上的树枝插进肛门，致使被害人林某肛门、大肠以及前列腺受损，经法医鉴定被害人林某伤情为轻伤，郭亮当即被公安机关拘留：


一、问题：


    1、郭亮的行为违反了物业管理法规中的哪项规定?


    2、郭亮的行为是否构成故意伤害罪?


二，解析


    (一)郭亮的行为违反了《物业管理条例》第47条第2款的禁止性规定


    住宅是人们休息和生活的场所，是“家”的载体。因此，住宅区的安全防范工作关系到业主的人身安全与财产安全。为此，《物业管理条例》第47条第2款规定：“保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”本案中，郭亮作为物业服务企业雇请的保安人员，在阻止林某及朱某从机动车通行口进入小区时与其发生口角进而与林某发生打斗，造成林某轻伤，已经严重侵害了林某的合法权益。违反了《物业管理条例》的禁止性规定。


    值得一提的是，为规范保安服务，2009年9月28日经国务院第82次常务会议通过，《保安服务管理条例》自2010年1月1日起施行。该条例第30条规定：保安员不得有下列行为：(1)限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人：(2)扣押、没收他人证件、财物：(3)阻碍依法执行公务：(4)参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷：(5)删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；(6)侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息；(7)违反法律、行政法规的其他行为。


    (二)郭亮的行为已构成故意伤害罪


    1、故意伤害罪的概念


    故意伤害罪，是指故意非法地损害他人身体健康的行为。具体而言，是指明知自己的行为会伤害他人的身体健康，并且希望或者放任这种结果发生的行为。《刑法》第234规定：“故意伤害他人身体的，处3年以下有期徒刑、拘役或者管制。犯前款罪，致人重伤的，处3年以上10年以下有期徒刑；致人死亡或以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾的，处10年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。本法另有规定的，依照规定。”


    2、故意伤害罪与非罪的界限


    (1)故意伤害与一般殴打行为的界限。故意伤害罪与非罪的界限，重点应把握故意伤害与一般殴打行为的界线。故意伤害他人身体健康的行为表现为两种情况：一是对人体组织完整性的破坏：二是对人体器官机能的损害。而一般的殴打行为，通常只造成人体暂时性的疼痛，或神经轻微刺激，并不伤及人体的健康。当然，殴打行为不伤及人体的健康并非绝对，而只能是相对而言的。例如，朝人鼻子打一拳，有可能造成鼻青脸肿的后果；用手打一下，也可能造成表皮损伤。但这种行为都不属于犯罪，不能以故意伤害罪论处，而只能依治安管理处罚条例予以行政处罚。 


    (2)轻伤害与轻微伤害的区分标准。故意伤害罪中的伤害，并不包括轻微伤害在内。在一般情况下，对被害人造成的损伤是轻伤还是轻微伤，决定了对行为人应否追究刑事责任、应否认定为故意伤害罪。区分轻伤害和轻微伤害，主要应根据以下原则来进行：凡是损伤伴有轻度器官功能障碍，受伤当时或治疗过程中对生命均无危险，或治疗后只使劳动能力有轻度下降的，都属于轻伤：凡是损伤仅仅引起机体暂时和轻微的反应，基本不影响器官功能，一般均能自行修复的，就属于轻微伤害(表皮擦伤、剥脱、小范围的皮下血肿以及一些极轻微的骨折等)。轻伤害与轻轻微伤害区别的主要标志之一，就是看其能否自行修复。一般说来，轻微伤害不需要专门的手术治疗，人体通过自身的代偿功能便能使其复原，或者仅采取简单的医疗手段和护理就能使伤势很快痊愈。而轻伤害在通常情况下都必须进行专门的治疗，有时还需要特殊护理。


    (三)郭亮致林某轻伤，已构成故意伤害罪


    本案中郭亮与林某打斗，是因郭亮阻止林某从住宅区车辆出入口进入小区并发生口角而致，郭亮与林某打斗时能够预见到林某倒地可能造成的伤害，但其主观上希望或者放任这种结果的发生。客观上造成了林某轻伤，其行为已触犯了《刑法》第234条的规定，构成故意伤害罪。


三、提示


    保安员在提供服务的过程中与当事人发生冲突，进而造成伤害的事件时有发生。发生此类事件，物业服务企业和保安员家属应当如何处理呢?以下是我接受本案郭亮的委托，作为其刑事诉讼辩护人所做的工作，希望对读者有所启发。


    接受委托后，笔者对案情进行了详细的调查，走访了案件相关当事人并在看守所会见了郭亮。郭亮1984年出生，陕西人。事发前，郭亮在物业公司工作表现及与同事关系一直很好。事发当天，郭亮正在小区巡逻，收到同事对讲呼叫后及时赶到现场。案发小区的西门悬挂有“仅供车辆出入，行人请走人行通道”的警示牌。林某与朱某的宿舍在小区内，朱某抱着小孩拟从西门进入小区遭到门岗女保安的阻拦，朱某便骂女保安并将小孩抱放在车辆出口的闸口栏杆上，导致车辆无法通行。郭亮劝说朱某将小孩抱走遭到朱某的辱骂，郭亮便上前拟将小孩抱离闸口栏杆，朱某的同事林某见状便向郭亮的肩部打了一拳。郭亮从闸口栏杆底下钻出与林某扭打，导致林某倒地恰好被地上的树枝插进肛门。林某血流不止，当即被送往医院。笔者接受委托时，林某的伤情已鉴定为轻伤，郭亮已被刑事拘留。


    如前所述，郭亮致林某轻伤，已构成故意伤害罪(轻伤)。但根据《刑事诉讼法》的相关法律规定，此罪属于自诉案件范围，自诉人在宣告判决前，可以同被告人自行和解或者撤回自诉。也就说，对于本案，只要林某同意撤回自诉，郭亮即可免于被追究刑事责任。为此，笔者通过各种方式积极与林某就赔偿问题进行协商，但林某提出的赔偿数额过高，并坚持要追究郭亮的刑事责任，以致最终未能达成和解协议。在法庭上，笔者就受害人的过错，被告的悔罪表现及被告所在单位愿意给予受害人经济赔偿等方面提出了对郭亮从轻处罚的辩论意见。最终，深圳市福田区人民法院判决郭亮犯故意伤害罪，判处有期徒刑8个月：赔偿附带民事诉讼原告人各种经济损失共计人民币21082.8元。郭亮未上诉。

开发商虚假宣传构成不正当竞争案


    开发商在其发布的楼盘宣传广告中涉及到物业服务公司提供物业服务内容的，应根据其与物业服务公司签定的合法有效的物业服务合同拟定广告内容，否则其发布虚假广告的行为构成不正当竞争，需承担侵权责任。


    【案例介绍】


    广州市A物业管理有限公司(以下简称A物业公司)持有建设部认定资质等级为一级的资质证书。曾获得全国用户满意企业、广州市优秀物业服务企业、广州市质量管理奖等荣誉称号，且公司名列广东省服务行业“百强”企业，在广州市物业管理行业界内享有较高的知名度。2010年2月，A物业公司发现广州市东×房地产开发有限公司(以下简称东×公司)在其开发的“金×豪苑”售楼广告书中，擅自使用A物业公司的企业名称进行虚假宣传。在该楼盘的折叠式楼书宣传广告封面上印有“东×公司荣誉出品”等文字，封底列明发展商为广州市东×房地产开发有限公司，其中在题为“建房建楼建品牌”的内页下方倒数第三行以黑体字方式突出“本楼盘由国家一级资质的A物业公司携高档和涉外住宅小区的管理经验亲情管理”字样，在有房型图介绍的内页下方还注明“本资料仅供参考，一切以政府最后批核为准，开发商保留解释修改权”。东×公司将此宣传广告在广州市公共场所派发数百份。东×公司曾就“金×豪苑”的物业服务问题与A物业公司进行过协商，但后因未能达成一致意见，东×公司最终没有聘请A物业公司提供前期物业服务。A物业公司认为，东×公司未经其同意，擅自在其印制的售房广告书上印上A物业公司为其开发的楼盘提供物业服务的内容，构成了利用他人商誉欺骗消费者的不正当竞争行为，故向法院提起诉讼，请求法院判令被告东×公司在《南方都市报》上公开赔礼道歉，并赔偿原告经济损失人民币10万元。


    被告辩称，其没有实施不正当竞争行为，“金×豪苑”由其委托案外人广州市品×房地产经纪有限公司销售，涉讼楼书也是由品×房地产经纪有限公司委托印制。另外，原告所主张的赔偿数额依据不充分，故要求驳回原告的诉讼请求。


    【争议焦点】


    被告印制虚假广告的行为是否构成不正当竞争?被告赔偿原告损失的数额如何计算?


    【律师解析】


    虚假广告，是指广告内容是虚假的或者是容易引人误解的，包括两个方面，一是指商品宣传的内容与所提供的商品或者服务的实际质量不符，另一方面就是指可能使宣传对象或受宣传影响的人对商品的真实情况产生错误的联想，从而影响其购买决策的商品宣传。这类广告的内容往往夸大失实，语意模糊，令人误解。《广告法》关于虚假广告的规定较为原则简略。其第3条规定：“广告应当真实、合法。”第4条规定：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。” 《消费者权益保护法》第19条规定：“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得做引人误解的虚假宣传。”虚假广告具有以下几个特征：1、行为的违法性。虚假广告违反了我国的《广告法》、《消费者权益保护法》和《反不正当竞争法》等法律的有关规定，违背了公序良俗，损害了消费者或者其他生产经营者的合法权益，具有一定程度的社会危害性。2、内容的不真实性。虚假广告之所以虚假，根本在于广告的内容未能真实客观地介绍有关商品或服务的情况，即广告内容与实际商品或服务情况明显不符。判断一个广告属于真实广告还是虚假广告，主要根据受广告影响或者引导的人如何理解，而不是根据广告的制作者、发布者自己如何理解。也就是说只要广告容易导致一般的消费者误解，而不必消费者实际上被欺骗，便可认定为虚假广告。3、手段的欺骗性。虚假广告采取虚构事实、隐瞒真相等手段，故意欺骗或误导消费者，使其产生错误的认识，进而购买其宣传的商品或接受其宣传的服务。


    针对目前在房地产销售领域常见的虚假广告情况，国家工商行政管理局专门制定了《房地产广告发布暂行规定》，该规定第三条规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。”第十九条规定：“房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。”本案中，被告在“金×豪苑”的售楼广告书中使用原告公司的名称，实际上，被告并没有聘请原告提供物业服务。普通消费者在获取售楼广告后，很容易误认为“金×豪苑”是由原告这一知名物业服务公司提供物业服务，从而影响消费者作出购买决策。被告在房地产广告中涉及尚未实现的物业服务内容，没有注明实际情况，致使消费者产生误解，违背了诚实信用原则，破坏了公平、诚实信用的市场竞争秩序。


    虚假广告作为不正当竞争的一种方式，往往侵害了其他经营者的合法利益。 《中华人民共和国反不正当竞争法》第五条规定：“经营者不得采用下列不正当手段从事市场交易，损害竞争对手： (一)假冒他人的注册商标；(二)擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢，或者使用与知名商品近似的名称、包装、装潢，造成和他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品：(三)擅自使用他人的企业名称或者姓名，引人误认为是他人的商品； (四)在商品上伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，伪造产地，对商品质量作引人误解的虚假表示。”第九条规定：“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。”如果经营者擅自使用他人的企业名称发布广告，进行引人误解的虚假宣传，则构成不正当竞争侵权，应承担侵权责任。


    企业名称是其拥有者最具特色、最基本的识别性符号。企业名称权是受法律保护的人格权中重要的组成部分。在市场经营活动中，企业名称是区分商品生产者、经营者或服务提供者来源的重要标志，它能反映出该企业或该生产经营者的商品声誉及商业信誉。任何第三人若要使用必须取得合法所有人的同意。擅自使用行为不仅侵犯他人的合法权利，也是对消费者的欺骗，对市场竞争规则的破坏。本案中，原告作为在广州市具有较高知名度和美誉度的物业服务企业，其企业名称权依法受到法律保护，任何第三人需要使用原告的企业名称，需经过原告的授权同意。被告明知未与原告签订物业服务合同，却在销售广告中为了提高楼盘的吸引力将原告企业的名称写入广告，明显存在侵权的过错，被告的虚假宣传行为构成不正当竞争，应赔偿因此行为给原告造成的经济损失。被告辩称，“金×豪苑”由其委托案外人广州市品×房地产经纪有限公司印制的，但被告作为委托人应对售楼广告中的相关内容的真实性负有审查、注意义务。广州市品×房地产经纪有限公司作为受托人，其所为的民事法律行为的后果应由委托人承担，因此，被告的辩解缺乏法律依据，法院应不予采信。


    被告赔偿原告损失的数额如何计算?鉴于原告没有提供证据证明其遭受的实际损失。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条规定：“经营者违反本法规定，给被侵害的经营者造成损害的，应当承担损害赔偿责任，被侵害的经营者的损失难以计算的，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润；并应当承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用。被侵害的经营者的合法权益受到不正当竞争行为损害的，可以向人民法院提起诉讼。”本案被告的具体赔偿数额，可以由法院根据被告的过错程度及被告实施虚假广告行为的情节、所获取的利润等因素酌情确定。


    【法院判决】


    法院经审理认为，被告在售楼广告中未经原告同意擅自使用原告企业名称，进行虚假广告宣传，导致普通消费者误认“金×豪苑”的物业服务公司是原告，破坏了诚实信用的市场竞争秩序，构成不正当竞争行为，被告应承担赔礼道歉、赔偿损失等民事责任。鉴于原告的经济损失数额未能提供证据证明，法院酌定根据因被告侵权所获得的利润及原告调查侵权行为所支付的合理费用确定原告的损失赔偿数额。据此，判令被告赔偿原告人民币10000元，被告于本判决生效之日起30日内在《南方都市报》(除中缝以外的版面)上刊登声明，就其不正当竞争行为向原告赔礼道歉，声明的内容须经本院审核，登报费用由被告负担。

业主委员“当家”起纠纷 案例解读


近年来，一些围绕商品住宅小区业主委员会的话题，因为事关大多数居民的切身利益，引起社会广泛关注。尽管有《物权法》《物业管理条例》等法律“撑腰”，但涉及业委会的各种争议，仍然层出不穷。

在社区自治管理中，业主委员会角色有些微妙，有被看成“当家”的，有被看成“管家”的，还有被看成“败家”的。而作为一方当事人，业委会在法院打官司也是司空见惯，下面让我们来解读几则徐汇区法院的近期判例，看看业委会究竟扮演着一个怎样的角色。


案由1

业主拒缴物业费

因为看多了业主与物业公司的恩恩怨怨，麦克花园的业主们在原物业公司撤离小区后，通过业主大会决定由业委会自行管理小区。满以为这样总可以摆脱烦恼了，哪知“自己人”当“管家”还是惹出了麻烦。业主张先生对业委会的维修、收费资格产生质疑，拒绝缴纳物业管理费。无奈之下，业委会只得打官司将业主张先生告上法庭。

审理中，原告麦克花园业委会诉称，麦克花园全体业主表决通过，决定对小区物业自主管理。张先生自2007年1月起未支付物业服务费及地面停车费，业委会请求判决被告支付物业管理费等2000元。被告张先生辩称，自己没有支付物业管理费和停车费是事实，但问题在于有没有必要付费及付给谁。原告没有营业执照、资质证书、发票、企业代码证，对业主的物业无权维修，更无权收费。被告愿意在解决了房屋维修等问题及原告取得收费资格后，再支付相应的费用。

法院认为，相关证据显示，原告自2007年1月1日起对麦克花园物业实行自主管理，业主也接受原告的管理和服务，故原告有权向被告收取相应的物业服务费及停车费。至于被告提出的房屋维修等问题，因不属本案处理的法律关系，可另行与原告协商或起诉。


案由2

擅自签约侵权益

漕华公司是沪上知名的华尔兹花园开发商，俞先生等是入住华尔兹花园十多年的业主。2009年9月12日，甲方漕华公司与乙方华尔兹花园业委会签署了《协议书》《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》各一份。《协议书》载明：甲方同意将其拥有的小区综合楼第7层产权无偿赠与全体业主，所有该7层物业范围及设施均以现状交付。乙方同意接受甲方赠与。甲方拥有的1－6层物业，经合法手续转移给第三方，必须将本协议作为转让条件由第三方执行。《产权交接备忘录》明确：上述第7层房屋用途登记为物业服务用房，乙方知晓该房屋存在租赁合同。《谅解备忘录》补充说明：华尔兹花园开发销售时，该综合楼及所在宗地是作为华尔兹花园的一部分进行总体规划建设的，包括停车位也是整体规划的，双方明确各自的地面停车位使用范围。

《协议书》《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》一公布，小区业主顿时哗然。受其他业主之托，俞先生提起诉讼，将华尔兹花园业委会与漕华公司列为共同被告，请求法院撤销两被告所达成的《协议书》《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》。

俞先生的理由是，华尔兹综合楼所占土地的性质为小区配套公建用地。根据规定，公建设施的产权应归华尔兹花园全体业主共有。开发商与小区业委会签订的《协议书》《产权交接备忘录》《谅解备忘录》，不仅涉及到该房屋的产权确认、产权处置等事宜，还涉及到小区侧门及岗亭的规划设置以及车位的分配等事宜，均属于涉及业主共同利益的重大事项，应由业主共同决定和经业主大会讨论表决，而业主大会从未将上述权利授予业主委员会行使。华尔兹花园业委会作为业主大会的执行机构，未能依法履行其职责，在未经业主大会讨论和决定的情况下，擅自决定与漕华公司签订这3份文件，违反有关法律，侵害全体业主利益。

法院认为，依据相关规定，原告作为业主，对小区的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。华尔兹花园小区《业主大会议事规则》规定，涉及物业管理区域内共用部位和共用设施的使用、决定业主共同利益的重大事项等属于业主大会的议事内容。华尔兹花园业委会与漕华公司签订的《协议书》、《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》，均涉及小区共同和共有管理权利部分的事项，然而两被告没有证据证明在签约前，提请业主大会进行过讨论和表决，剥夺了业主的知情权和表决权，程序上存在严重瑕疵，侵害了包括原告在内的小区业主的合法权益。漕华公司内部股权变更事宜不能对抗第三方。华尔兹花园业委会经合法传唤，未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。依照《物权法》的相关规定，法院判决撤销漕华公司与华尔兹花园业委会签订的《协议书》《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》。


案由3

业委会改聘物业

邱先生于2001年购买了一套位于襄阳南路的金环大厦房产。去年4月，现任业委会启动物业管理换聘程序，新选聘了一家物业管理公司。邱先生等一些业主对业委会的做法并不认同，于是由邱先生出面，将金环大厦业委会告上法庭，请求撤销金环大厦业委会作出的选聘新物业管理公司的业主大会决议。

庭审中，邱先生诉称，金环大厦此前由一家港资公司提供物业管理服务。小区业委会换届后，现任业委会将原物业公司赶走，在未经召开业主大会的情况下，擅自找其他物业公司承包小区的物业管理。原告提出异议后，于去年4月下旬看到一份选聘新的物业管理公司的业主大会公告。这份公告落款日期为2010年4月16日，此前他并没有看到召开业主大会选聘物业公司的公告，也未收到表决票。被告的行为违反法律规定，严重侵害原告权益。

被告业委会辩称，选聘物业公司的工作按照正规程序进行。业委会在之前向全体业主发出了表决票，超过三分之二的业主同意选聘新的物业管理公司。因为特殊原因，业委会无法直接向原告发放表决票，所以通过挂号信的方式将表决票邮寄给原告家人。统计表决时，居委会、街道房地办等单位的工作人员都在场见证。

经查，为选聘新的物业服务公司事宜，被告于去年4月初向业主发放表决票时载明：请业主在2010年4月16日前将表决票投至投票箱内，逾期未投视为同意。金环大厦共有在册业主82户，被告发放表决票73张，回收68张，其中同意票67张。被告遂于2010年4月16日张贴公告，告知表决结果。

法院认为，原告未能提供确实而充分的证据，证明上述决议对其合法权益造成实质性侵害。因此，原告的主张缺乏事实依据。根据《物业管理条例》相关规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。因此，被告虽未以集体讨论的形式召开业主大会会议，但已通过向业主发放表决票的方式征求意见，其程序符合相关规定，并无不当。即便业主大会、业主委员会作出的决定违反了法律、法规，也应由物业所在地的相关行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，而并非直接由业主来主张或行使撤销权。因此判决驳回原告的诉讼请求。

凌晨天降猪肉砸坏车辆 物管被判赔偿千余元


提起这事，家住沙坪坝区港城花园的张女士就连连摇头，称自己倒霉，“车好好地停在那里，突然楼上就飞了块猪肉下来，不仅将车子的挡风玻璃砸得四分五裂，还反弹到车盖上，砸出了一个坑。”一想起爱车遭遇的这场飞来“横祸”，张女士就感叹不已。

看着爱车被伤，张女士多次找到物业公司要求给个说法，而物业公司总是以各种理由推诿拖延，无奈之下，张女士只好一纸诉状将物业公司告上了法庭。前日下午，沙坪坝区人民法院下达了判决书，张女士胜诉了。


凌晨天降猪肉砸坏爱车

1月22日，急着出门上班的张女士走到小区停车场正准备开车时，惊讶地发现，车竟然被砸了。

去年刚买的奥迪车前挡风玻璃已经四分五裂、紧挨玻璃的车盖部分也被砸出了一个坑、雨刮也被损害了，车身四周散落着玻璃渣。

物业公司员工称，凌晨五点左右，一块如砖头一样大小的肥猪肉从楼上扔下来，正好砸中了张女士的车。

“这是块厚度差不多有五六厘米的肥猪肉，像砖头一样大小，被塑料袋装着一起扔了下来。”气愤的张女士用手势比给记者看。


找不到“凶手”，谁买单

港城花园小区是高层建筑，每一栋都有31层，由于小区的摄像头年久失修，所以猪肉究竟是从这栋楼上的哪个地方扔下已根本无法确认。

由于张女士买的车险不包括挡风玻璃这一部分，所以修车的费用全是由张女士自己掏的腰包：更换车前挡风玻璃，修理机盖，雨刮及车贴膜处理共花费了近6千元。

而小区物业有限公司认为，张女士的车受损是由外人造成的，跟他们毫无关系。

“我是小区的业主，每个月按时缴纳了300元的停车费，在他们的管辖范围内，车子受损了，他们肯定负有责任，每次找到他们都是互相推诿、敷衍，简直太不负责任了。”得到物管如此答复，气愤的张女士告诉记者。


小区车辆多次被“毁容”

“两个月前，我的车才被人恶意扎破轮胎，也是停在小区的时候，物管也是说不关他们的事。这没过两个月，车子又出事了，我再也不敢把车停在小区了。”

据记者了解，该小区的车辆被“毁容”已经不止一次了，今年春节期间就曾有六辆车相继出事，被潜入行窃的小偷砸破车窗偷取财物，出事以后，物管就专门派人照看停车场了。


物管被判承担20%损失

今年1月，沙坪坝法院开庭审理了此案，法官认为虽然双方对于合同性质存在较大争议，但由于原告张女士按时缴纳了停车费用，车也是停在被告物业公司的管理范围之内，他们应当对车辆损害承担一定责任。

另外，作为小区的管理公司，却未能充分预见附近高层建筑发生坠物时可能对停车场造成的危害，其管理肯定存在瑕疵的，因此，法院判决被告承担全部损失的20%，即1千余元。

换物管拒交管理费 日籍住户被判补交
 


称不知道也没同意小区换物管公司，常平某小区一日籍业主林先生四年多没交管理费和水电费，被物管公司告上法庭。由于物管公司在小区内出具过更换物管公司的公告，最终东莞市第三法院判决林先生补交管理费及水电费9000多元。


2005年初，日籍人士林先生在常平镇某花园购买了两套商品房用于自住，购买房屋后林先生与物管有限公司签订了一份《业主公约》，双方约定在业主委员会成立之前，水电费先由物业公司代付，然后再向林先生收取。 


2008年6月，该小区的开发商与另一物管有限公司共同向小区内的全体业主出具公告，说明小区的物管公司已变更，物管费用、水电费用等所有收费不再原物管公司收取。 


不久，新的物管公司发现，林先生自2005年8月份就开始拖欠管理费及水电费，便在林先生居住的房屋门前粘贴了一份《催款函》，但林先生依旧没有交纳相应的费用。2009年12月，物管公司将林先生起诉至法院。


法庭上，林先生表示自己至今未收到前一物业服务公司的通知，表示其未同意将小区的物业费收取权转让给现在的物管公司，所以其无权向自己收取相关费用。对此，物管公司提交了一组照片，以证明其已向小区内的所有住户公示过该份公告。同时原物管公司也出具《证明》，称将该小区经营期间所有权责全部转让给了开发商。 


最终，法院判决林先生应当向物管公司交纳全部拖欠的物管费9219.64元。

开发商是否有权解除前期物业服务合同？



【案例扫描】


    2005年4月17日，开发商广州市重益房产发展有限公司(以下简称重益公司)通过招投标方式选聘广州如意物业管理有限公司(以下简称如意物业公司)为重益广场提供前期物业管理服务。双方签订了《重益广场物业管理委托合同》，约定：委托管理期限自合同签字、盖章生效之日起至重益广场业主委员会成立并依法选定物业服务公司后30日止。如意物业公司负责编制年度物业管理决算报告，每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支情况。


    合同签订后，重益公司认为，《重益广场物业管理委托合同》作为委托合同，委托人有权随时解除合同。合同履行期间，如意物业公司没有按照合同约定编制年度物业管理决算报告并每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支报告，属于严重的违约行为。重益公司于2009年11月15日向如意物业公司发出解除合同通知书，如意物业公司亦签收了该通知，并明确表示不同意解除合同。


    对此，重益公司向法院提起诉讼，要求法院确认《重益广场物业管理委托合同》于2009年11月15日解除；要求被告如意物业公司对已经收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告。


    被告辩称：首先，《重益广场临时管理公约》载明“在重益广场业主委员会成立之前，除物业服务公司被取消资质及企业注销外，重益公司不得变更物业服务公司”。重益广场至今未成立业主委员会，被告持有三级物业管理资质，企业并未注销，原告不得解除合同。


    其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依约提供年度物业管理决算报告，但被告提供的证据证明被告已履行了上述义务，且即使被告未履行公示义务也不构成根本违约，原告无权要求解除委托合同。


    第三，原告应依据约定程序解除合同。如被告的物业服务未达到管理目标，原告应先要求被告限期整改，但被告一直未收到原告关于限期整改的通知，在此情况下，被告无权直接要求终止委托合同。重益广场也没有出现l／2以上业主不满意被告提供的物业服务的情况，因此，合同解除的条件未成就，请求法院驳回原告的诉讼请求。


    该案件的争议焦点集中在：原告是否有权解除《重益广场物业管理委托合同》?


【律师解析】


    合同解除具有以下几个特点：1.合同解除适用于有效成立的合同，能解除的合同必须是合法有效的合同。2.合同解除必须具备一定的条件，禁止合同当事人在没有任何法定或者约定根据的情况下人一解除合同。3.合同的解除必须有解除行为，必须要由享有法定或约定解除权的一方行使解除权，作出解除合同的意思表示。4.合同解除的效力是使合同关系自始消灭或向将来消灭。


    合同解除的方式分为法定解除和约定解除。法定解除是指合同成立之后，没有履行或没有履行完毕之前，当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。对于法定解除权的行使，我国合同法采用了“根本违约”的标准。约定解除分为协议解除和约定解除权解除两种情况。协议解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，当事人双方通过协商解除合同，使合同效力消灭的行为。《合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同。约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。


    本案中，《重益广场物业管理委托合同》第二十九条约定：“如如意物业公司违反该合同中有关物业服务义务和物业服务质量的约定，未能达到约定的管理目标，重益公司有权要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标的或出现1／2以上业主不满意如意物业公司的服务时，重益公司有权终止合同。”根据合同解除的相关规定，双方在合同中约定了合同解除的条件，即被告违反合同中关于物业服务义务和质量的约定，原告要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标，或者在重益广场出现1／2以上业主不满意被告提供的物业服务时，原告有权解除合同。根据原告提供的证据材料，不能证明被告在提供物业服务的过程中，存在严重违反合同规定的行为，原告也没有要求被告限期整改。重益广场也没有出现1／2以上业主不满意被告提供的物业服务的情形。因此，合同约定的解除条件未成就，原告不享有合同的解除权。那么，原告是否享有法定解除权呢?根据合同法的规定，法定解除权采用的是“根本违约”的标准，即违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告没有按期编制年度物业管理决算报告，并不构成对物业管理委托合同的根本违约，被告依约履行了物业管理委托合同的主要义务，因此，原告不能行使法定解除权解除物业管理委托合同。


    原告称，《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。原告据此享有随时单方解除合同的权利。那么，物业管理委托合同能否直接适用委托合同的相关规定呢?


    当前，理论界通说认为，物业服务合同属于委托合同的一种。但两者还存在许多不同的地方。委托合同的双方当事人可以随时解除委托合同，而物业服务合同的解除需要有严格的条件。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。本案中，重益广场尚未成立业主委员会，由建设单位与物业服务公司签订前期物业管理合同。但重益广场已经交付使用多年，除了开发商还有其他业主也与如意物业公司签订了物业管理委托合同。如果重益公司单方解除了物业管理委托合同，势必直接影响到重益广场其他业主的利益。因此，开发商作为重益广场的单个业主，无权单方解除涉及重益广场公共利益的物业管理委托合同。如果重益广场业主确实需要重新选聘物业服务公司，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。如果任由一方随意解除合同，必然会造成重益广场物业管理的无序或不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，激化社会矛盾。


【法院判决】


    法院经审理后认为，《重益广场物业管理委托合同》是原被告双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定被告应按期负责编制年度物业管理决算报告，被告未按期履行该项义务，对原告的该项请求被告亦表示同意，对此项诉讼请求法院予以支持。


    关于原告认为，自身作为委托人享有随时解除合同的权利。法院认为，因本案纠纷属物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，此类纠纷属服务合同纠纷，而原告依据《中华人民共和国合同法》中有关委托合同的规定，要求解除双方所签合同，缺乏法律依据，不予支持。原告也未能提供证据证明其曾限期被告进行整改或出现1／2以上业主对被告的服务不满意的情形，不予支持其要求解除合同的诉讼请求。并且本案所涉被告提供服务的物业区域中并非只有原告一个业主，其单方解除合同，会影响到其他业主的合法权益，不能给予支持。


    故判决如下：自判决生效之日起20日内，被告如意物业公司对已经收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告，驳回原告的其他诉讼请求。

特殊侵权问题 


某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽1米，长1.5米，重约8公斤。某天，气象台预报有台风，该市为台风预计登陆点，风力可能会超过10级，最高达12级左右。该天中午，台风登陆将宣传栏刮起，砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修理花费将近2万元，要求物业公司赔偿……… 

经查，该宣传栏系事发3年前安装，原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙， 经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。 



1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。 


2、对于建筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，国家相关法律通过专门条款予以了明确。《中华人民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”也就是说，其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外，均应依法承担民事责任。此案例中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙；并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。 


 3 、此案例也提示我们：在物业管理日常工作中，应该忠于职守，做好设施设备巡查维修保养等常规工作，保证设施设备处于正常工作状态。在面对台风等灾害性事故来临前，应该体现专业公司应有的预见能力和预防能力，积极工作；而不能轻易、消极地以台风、暴雨、冰雹等不可抗力为借口，而忽视履行自己应尽的安全防范义务。

业主室内报警 突发事件处理案例分析 



一天，某物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住房家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。后来业主就向物业管理公司提出了要求赔偿的要求。那么，接到住户家中报警信号后，是否可以破门而入？在什么情况下，物业管理公司可以破门而入？物业管理公司破门而入要承担哪些责任？除了破门而入之外，是否还有其他更好的解决办法？这一系列的问题就摆在了面前。 


无独有偶我手中正好有一起物业管理公司接到报警之后未破门而入引起物业管理纠纷案例：在某花园发生了一起业主被杀案，凶手与被害者相约见面，被害者的丈夫得知后，报告给物业管理公司，并称可能有事情发生。物业管理公司派出两名保安员上门查看，在按门铃无动静的情况下，未强行进入室内查看，而是留守在门外，惨案恰恰就在这段时间发生。事件发生后，被害者的亲人向物业管理公司提出要物业管理公司承担管理不善的民事赔偿责任。 


案例分析： 

1、本案主要涉及物业公司如何处理发生在业主室内的突发事件。难点在于难以确认是否存在“发生安全事故”，或存在需要采取紧急避险措施的事实。如果没有发生，物业公司相关措施的合法性就存在问题。因此，物业公司应该采取措施提高安全事故的确认能力。 当有信息表明业主室内可能出现突发事件时，我们首先要确认事件的性质以及正在、未来可能造成的风险。在此之后我们才能决定物业公司采取哪些法定以及合同约定的措施包括紧急避险行为。当物业公司无法确认业主室内是否发生可能造成损失的突发事件时，应注意业主房屋周围的现场保护，同时电话报警，联系业主或者业主家其他人。 

2、紧急避险必须具备三个条件：
（一）必须是确实存在严重危险并且别无他法解救的情况下采取的；
（二）所损害的利益必须小于被保全的利益；
（三）采取措施必须得当，不得超过必要的限度。本次两个案例中，我们结合上述条件来分析，无论案例一、还是案例二物业公司都需要确认是否是严重危险，还需要明确是否有其他的方法可以采取，从本案来讲我们可以采取通知该业主家的其他人、报警、想办法与屋内中业主沟通等方法。对于无法确认的情况，最稳妥的处理办法是通知并配合专业部门进行认定，也可在上述方法采用后在决定是否采取紧急避险行为避免业主遭受更大的损失。案例一，保安员收到报警信号后，未做任何确认就贸然破门而入，这种做法未免有些唐突，容易构成侵权；案例二，物业公司接到求救信息后，除按门铃外，并未做进一步确认、跟进或报警工作，没有采取有效措施防止或减少客户损失，存在管理过失的嫌疑，显然也有些不妥。 

3、物业公司依据物业服务合同提供公共秩序维护服务，只要提供的服务满足了合同的要求，则不应承担违约责任。《物业管理条例》三十六条规定，物业管理公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业公司未能履行合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。这是物业公司的法定义务。物业公司采取急措施应适当，采取紧急避险行为要根据谨慎原则，正确地认识和理解自己应承担的职责和义务，及时报告、协助公安机关处理，避免错位、越位。 



启示与思考：
  
    1、接到此类信息后，首先应设法确认事态局势，比如及时察看现场或联系当事业主。当确认危害正在发生时，在经得当事业主同意的情况下，可以协助业主采取紧急破门的方式以控制事态蔓延；如果一时无法联系到业主，而又必须采取破门措施时，应邀请第三者（如业委会委员、其他业主等）到场，或向政府职能部门求助，做到既维护了业主利益，同时也合理规避了法律风险。 
    2、如果确有紧急情况，需要采取行动时还需注意：紧急避险行为实施的要件之一是为了免受正在发生的危险，而不是潜在的可能发生的危险。行为实施时应该尽可能邀请相关部门（如派出所、居委会）或者相邻业主、业委会委员等相关人员在场证明。紧急避险行为应该是在确保员工安全的情况下实施，否则应该向相关专业部门求助，而不应该鼓励“个人英雄”。 
    3 、随着居家智能安防设施的使用和推广（如居家报警系统），一方面减轻了物业公司安全管理的压力，提高了居家安全系数；但另一方面也给物业公司带来了新的问题，即一旦发生报警后，如果物业公司未有效处理或是处理过当，都可能会引发法律责任，此类风险应引起各地公司重视。 
    4、类似本案所及的突发事件在物业管理实际工作当中并非偶然，从长远考虑，建议有条件的公司或项目可以通过业主书面授权的方式，明确在业主室内发生突发事件而又无法联系到当事人时，可以授权物业公司或第三者负责处理，这样比较有利于处理此类突发事件。   
    5、物业公司应在公共场合加强安全防范引导，提高业主安全防范意识，宣传在突发事件发生时候的处理方法，物业公司在公共场合还应多宣传报警、医疗等紧急事件的联系电话让业主熟知。

业主在消防疏散楼梯内堆放杂物，物业管理企业能否进行干涉？


   【案例】某商厦五楼是家百货公司，公司职员为了图个方便，将公司废纸箱堆放在消防疏散楼梯内，打算堆积到一定数量时再搬回仓库处理。物业管理公司发现后，提出消防疏散楼梯适用于消防事故发生时紧急疏散人群的，不能将纸箱堆放在楼梯内，双方就此问题产生了矛盾。


   【解答】消防疏散楼梯是物业区域内共用设施，有特殊的用途，百货公司不得将纸箱堆放在楼梯内，物业管理公司应当对此行为进行制止。    《物业管理条例》第50条规定，“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法需要改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。”物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的，其设计对于物业管理区域内来讲是一体的，因而其用途不得随意改变。如随意改变其用途，不仅不能发挥其规划设计的功能，而且还会该造成事故隐患。例如，共用走廊、楼梯是用于正常通行的，不得堆放杂物，否则会妨碍通行，还可能会引起火灾；客用电梯不得作为专门运输货物的工具使用；停车场是用于停车用的，也不得堆放杂物或者建设违章建筑等等；消防疏散楼梯是用于消防事故发生是紧急疏散人群的，在正常情况下不得作为通行楼梯使用，也不得堆放杂物，造成堵塞等。百货公司将纸箱子堆放在消防疏散楼梯内，存在安全隐患，该行为应予以制止。《物业管理条例》第66条，违反本条例的规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，“由县级以上地方人名政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”行为人为个人的，处xxxx元以上xxxx元以下的罚款；行为人为单位的，处xxxx元以上xxxx元以下的罚款。


   对物业管理区域内的违规行为进行制止，是物业管理公司的职责范围。《物业管理条例》第46条第1款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”因此，物业管理公司发现百货公司职工的违规行为后，依法予以制止，行为人应当纠正。

小区住户失窃 物业公司管理被追责


物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃。近日，湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃的物业服务合同纠纷案作出一审宣判，判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30%的失窃损失3510元。


【案情回放】

何女士夫妇是湘阴县精密现代城小区的业主。2010年7月21日，何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自2010年7月至2011年7月的物业费609元。2010年7月27日上午，怀孕的何女士出现分娩前兆，家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩。下午7时许何女士的父亲回家取东西时，发现家中大门敞开，挂在客厅的液晶电视不见踪影，房间里的衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉。何父马上意识到：“家中很可能被盗了”，于是立即报警，湘阴县公安局的干警到达现场后做了询问笔录和现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。由于现场留下的线索有限，该盗窃案至今尚未侦破。 


【法院说法】

盗窃案发生之后，何女士家人找到物业管理处，要求物业管理处赔偿损失。但是由于双方对于过错程度的认定及损失金额的确定存在较大的分歧，最终未能协商一致。于是，何女士一纸诉状递交到法院，请求法院给个说法。

何女士认为，被告物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃，所以应当承担责任。根据调查了解，案发前精密物业公司所管理的精密现代城小区15栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口(案发后已修复)，物业公司没有对这一段缺口进行修复，而且，物业公司的保安也未对进出小区的车辆和人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽的管理责任。

被告物业公司认为自己已经履行了义务，没有过错。何女士的损失，应该由犯罪嫌疑人也就是小偷来承担，而不应该由物业公司承担。

湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费，物业公司应当对小区内住户的财产尽到合理、谨慎的注意义务。但是精密物业公司在其管理的小区内围墙有损坏时，既没有派人及时修复也没有派人采取必要的安全防范措施，而且对进出小区的车辆和人员没有进行适当的管理，门岗值勤形同虚设，其工作存在重大疏漏，对何女士家中财物被盗所造成的损失负有过错，应当承担30％的赔偿责任。遂依法判决作出前述判决。

一审宣判后，精密物业公司不服，向岳阳市中级人民法院提起上诉。日前，岳阳中院作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。至此，该案尘埃落定。


【案情分析】

    第一，双方之间存在着合法有效的物业服务合同。这一点是双方认同的，这一点也正是法院据以判定物业公司承担责任的法理基础。假设，双方之间并不存在物业服务合同关系，那么何女士就不能以此要求物业公司承担赔偿责任。因为，既然双方之间不存在合同关系，物业公司不是合同的相对方，就没有合同约定的所谓“保管”义务，既然没有义务，当然谈不上责任。那么，对于何女士的损失，就只能直接由小偷来赔偿了。至于小偷能否被抓到，那是后话。

    第二，在物业服务合同合法有效的前提下，被告物业公司是否存在过错成为案件审理的关键。
  
    在此类案件中，物业公司一般通过构筑两道防线来达到免除、减轻赔偿责任的目的。第一道防线就是辩解自己已经按照合同的约定履行了管理义务，不存在过错，所以不承担赔偿责任，真正应当承担责任的是小偷，业主应该在案件侦破时向犯罪嫌疑人主张赔偿。假如业主有证据证明物业公司存在过错，物业公司无法继续坚持自己没有过错，从而失守第一道防线时，它马上退到第二道防线，继续抵抗：在赔偿数额上做文章。也就是说，退一步来讲，就算物业公司存在一定的过错，那也不是你业主说赔偿多少就多少的。首先你业主必须证明自己受到了多大的损失，然后再根据物业公司在此案中的过错程度来确定承担多大份额的赔偿。而界定物业公司的过错程度，不是业主说了算的，是法院根据案子的实际情况断定的。这就是物业公司的第二道防线。在这一道防线中，业主面临两个巨大的障碍：一、举证证明自己的损失到底有多大，这一举证有相当大的难度，一般人很难证明案发时自己家里藏有多少财物并且在案发时丢了多少。二、影响法官内心的天平，让这把天平尽量往自己一方倾斜。要做到这一点同样很难，因为法官为了减少案子上诉率，通常会小心翼翼地平衡原被告双方的利益。轻微的倾向一方，意味着必然以牺牲另一方的利益为前提，同时更意味着案子被上诉到上级法院的几率在提高。

    正是基于原告方(业主)面临举证的巨大压力，为了平衡诉讼双方当事人的权利义务，显示公平，法院往往只要求原告方初步证明自己的损失即认为原告完成了举证义务。如果被告对原告的损失数额有异议的，被告要提供证据证明该异议。举个例子，业主拿出案发前几天从银行提出现金5万元的提款回单以及记载有损失现金5万元的派出所报案笔录，以证明自己损失了现金5万元。那么，如果被告认为原告损失的没有这么多，只有损失了现金2万元，那么被告应该提供证据证明这一主张。否则，法院一般会按物业公司的过错承担分担这5万元的部分损失。

    第三，在本案中，被告物业公司的过错比较明显。从法院调查的结果来看，被告疏于防范，在小区围墙出现缺口后不闻不问，对进出小区的人员和车辆也没有适当的管理，值勤门岗更是形同虚设，由此推定被告存在过错。根据该过错的程度，法院认定被告应分担原告的损失的30％。在界定过错程度及厘定赔偿比例上，法官拥有一定的自由裁量权，但也不意味着法官就可以天马行空随意为之。对此类案件的判决中，我们观察到在物业公司存在过错的前提下，法院一般判决其承担的赔偿额度在10％一30％之间。

    但是，就算物业公司没有过错，法院也会出于平息事件、息事宁人、共建和谐社会考虑，要求物业公司给予“弱势”的原告一定金额的经济支援，双方调解完事。


    【案例启示】

    尽管因盗窃引起的物业服务合同纠纷最终进入诉讼程序的数量远比盗窃案件少，尽管业主作为原告就此类纠纷进行诉讼可能面临较大的困境，尽管物业公司最终承担的赔偿数额比业主的实际损失要小，但这些都不能成为我们工作麻痹大意或者心存侥幸的理由。

    为了防止盗窃案件的发生，物业公司在日常的工作中仍然必须时时提高警惕，做足安全防范措施，坚持完整、详细地记录每天的巡查、值岗情况。同时，也应该未雨绸缪，在日常工作中注意保存巡逻登记、来访登记等与安防制度相关的资料，以便在发生纠纷时能及时提供证据，减轻自己面临的法律风险。

业主没理由不让物业入室检修
　

 　某物业公司2010年3月与开发商签署《前期物业管理服务合同》，管理河东某小区。该小区8号楼5门101业主刘先生，自购房后始终未入住。由于该楼层其他邻居的生活热水阀门都在刘先生室内，给物业检修带来不便。而每次接到其他业主报修，物业公司准备进入刘先生屋内时，都遭到拒绝。后来，物业和燃气公司发现该楼门燃气管路存在泄漏现象，刘先生仍拒绝相关人员进入检修。


　　2010年9月，物业公司将刘先生告上法庭，要求其协助、配合物业对位于其房屋内的生活热水阀门及燃气管路进行检修、养护与管理。


　　物业公司认为，刘先生购房时已签署《确认书》，阅读《前期物业管理服务合同》，同意严格遵守《业主公约》；但其仍对工作不配合，严重阻碍物业公司正常行使管理服务职权，侵犯了其他业主合法权益。


　　庭审中，刘先生辩称，物业以《前期物业管理服务合同》内容起诉，但该合同签约双方为物业和开发商，自己不是合同当事人，原告起诉主体不适格。


　　河东区法院审理查明，刘先生购房时签署《确认书》，载明“刘某作为某小区业主，已经全文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。”


　　法院认为，被告签署确认书后，对于《前期物业管理服务合同》及《业主公约》的全部条款内容之效力，依法应当及于被告。原告依据《物业管理服务合同》主张权利，主体适格。被告之抗辩于法无据，其应当按照约定配合原告对位于被告房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检修、养护与管理。综上，法院一审判决，支持原告全部诉讼请求。

楼上坠物砸车谁负责


案情介绍：


　　A先生居住的某小区对机动车辆的停放采取统一管理，即划定固定的车位并收取一定的管理费用。某日，A先生下班回家将车停放在固定车位。当晚，物业公司的人上门告知，A先生的车被3层B住户阳台上跌落的花盆砸了。那么，A先生所遭受的损失是由B住户还是由物业公司来负责呢？


法理分析：


    A先生的这一遭遇，是我国《民法通则》所规定的一种典型的特殊侵权行为，即建筑物致人损害的侵权行为。根据《民法通则》126条的规定：“建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的，它的所有人或管理人应当承担民事责任。但能够证明自己没有过错的除外。”


　　这种侵权行为，必须具备几项要件：1、必须有建筑物或搁置物、悬挂物致人损害的行为；2、必须存在损害事实，也就是说给他人造成了实际的人身或财产损失；3、致害行为与损害事实之间必须有因果关系；4、建筑物或搁置物、悬挂物的所有人或管理人有过错，包括故意和过失。


　　在A先生的遭遇中，B住户的花盆是与房屋相连的位于高处的附属物，属于典型的搁置物，除此之外还有空调等。因为花盆的跌落而造成A先生的车被砸坏，加害行为和损害后果之间存在直接的因果关系。


　　根据我国法律规定，对这种侵权行为归责原则的规定，只要发生了事实的损害就推定所有人或管理人存在过错，应当承担民事责任。除非所有人或管理人能举出证据证明自己没有过错，但是，事实上B住户作为居住在房屋高层的住户，应当注意到在没有任何保护措施或保护措施不够完善的情况下在阳台上放置花盆，一旦遇到较大级的风或其他原因将很容易发生花盆跌落的情况。因此，B住户在此事件中是有过错的，应当对A先生的损失承担全部责任。


　　虽然，A先生按规定交纳管理费并停放车，与物业公司形成一种保管关系，物业公司对A先生的车负有妥善保管的义务和危险告知的义务。但是，在此事件中，并非是因为物业公司的过错才导致A先生的车受损。花盆的跌落，是物业公司所无法预见和避免的，因此，物业公司不应承担责任。


处理方式：


    在此事的处理上，如果A先生的车没有办理保险，那么A先生可以通过与B住户协商的方式来解决自己的损失，如协商不成，也可以通过向法院提起诉讼，以司法程序解决。如果A先生的车已经办理了保险，则可以通过保险理赔弥补损失，在理赔之后，由保险公司向B住户行使追偿权。如果理赔款仍不足以弥补损失，A先生仍可以对B住户向法院提起诉讼，以获取适当的赔偿。

案件点评：


　　这件事情并不是A先生、B住户和物业公司所希望发生的。要解决它，就必须住户、物业公司一起尽到注意义务。作为住户，在阳台等地方放置物品时一定要做好保护措施，如焊接防护栏等；而作为物业公司，则应当在划定停车位或其他固定区域时，尽可能离建筑物远一些或加盖护棚等。只有多方一起努力，才能防止此类的损害发生。

幼童高坠致死谁之过


    【案例】
    王女士居住于广州市金×泉大厦1502室，20l0年8月13日上午7时12分，她上完早班后打电话叫其7岁的儿子下楼吃早餐，半小时后儿子仍没有下楼。王女士觉得有些不妥，遂赶回家，却发现一部电梯已被卡在三楼。无奈，她只好要求广州市菲×德物业管理有限公司(以下简称菲×德物业公司)的管理人员打开另一部电梯上楼。回到家后，王女士发现儿子已不在家。遂四处寻找并报案。8时30分左右，王女士的儿子被他人发现倒在金×泉大厦西侧地面上的血泊中。事发后，经广州市公安局天河分局鉴定，王女士的儿子属高坠致死，排除刑事案件的可能。王女士认为，菲×德物业公司不顾住户方便，两部电梯(没有准用证)平时只开一部，且经常发生故障。事发当天，正是因为电梯发生故障，她儿子才步行楼梯，而楼梯窗口又过矮，且没有任何防护设施，以致造成她儿子坠落死亡。王女士找到金×泉大厦的开发商广州市金×房产发展有限公司，要求赔偿未果，遂将菲×德物业公司和开发商告上法庭，要求两被告承担丧葬费、死亡补偿费及精神损失费合计326401元，两被告对此承担连带赔偿责任。
    法院至案发地现场勘察发现，原告所居住的大厦楼梯通风窗口距楼梯地面最近点仅70厘米。该通风窗口高151厘米，宽147厘米，没有加设任何防护网及设置醒目警示标志。
    被告一菲×德物业公司辩称：我公司不可能预见到王女士的儿子会从楼梯的通风窗口坠落死亡，其死亡完全是意外事件，并非是由于我公司有某种违法行为造成的，与我公司电梯发生故障之间没有任何因果关系，我公司的行为不符合一般侵权行为所必须具备的四个构成要件，不应对王女士的儿子的死亡承担民事责任。原告作为其儿子的监护人，未履行法律规定的监护义务，应对其儿子的死亡承担全部责任。请求法院
判决驳回原告的诉讼请求。
    被告二广州市金×房产发展有限公司辩称：原告现所居住的金×泉大厦已经竣工验收合格。并被评为优良工程。我公司对原告儿子的死亡没有过错，不应承担任何法律责任。况且，原告儿子的死已经被公安机关鉴定为“意外死亡”。原告将我公司列为被告显然是错误的，请求法院驳回原告对我公司的起诉。


    【争议焦点】
    l、原告的父母是否应承担监护不力的责任?
    2、两被告是否应承担侵权赔偿责任?承担责任的比例如何分摊?两被告是否应承担连带赔偿责任?



    【律师解析】
    一、原告的父母应承担监护不力的过错责任
    《中华人民共和国民法通则》第十六条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。本案中，原告作为孩子的父母对未成年人负有法定的监护职责，监护人
应认真审慎地履行监护义务。该小孩在下电梯时没有成年人陪同，原告作为其父母未尽到应有的注意义务。因原告儿子年幼，无法正确判断和识别风险，导致从高楼坠亡，原告作为其法定监护人，应承担相应的法律责任。
    二、两被告应根据其过错按照比例承担侵权责任。两被告不应承担连带责任
    在《侵权责任法》颁布之前，本案应根据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件运用法律若干问题的解释》第三条第二款处理。该款规定，两人以上没有共同故意或共同过失，但其分别实施的数个行为间接结合发生同一损害后果的，应当根据过失大小或者原因力比例各自承担相应的赔偿责任。2010年7月1日颁布的《侵权责任法》实施之后，本案应根据该法第十二条规定进行处理。《侵权责任法》第十二条规定：
“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。”该条是规范无意思联络的数人侵权行为。所谓无意思联络的数人侵权，是指数个人行为事先并无共同的过错，而数个行为偶然结合导致了同一受害者遭受了同一损害。无意思联络的数人侵权的各行为人的行为相互间接结合而致使损害后果的发生，其损害后果发生的原因不具有同时性，通常是相互继起，各自独立，但互为中介，数行为分别构成损害后果的直接原因或间接原因。无意思联络的数人侵权行为的民事责任不是连带责任，而是根据行为人过错大小或数行为人损害结果发生的原因力比例承担相应的民事责任，即按份责任。而无意思联络的数人侵权的各行为人之间在主观方面不存在共恶性，并以让数人侵权行为中的一人因他人的主观过错和侵权行为而对他人所造成的损害后果承担赔偿责任，显然违背公平原则及过错责任原则，因此对此类型侵权行为的行为人就不应适用连带责任，而是各自只对自己的行为承担责任。具体地说，能够确定责任大小的，各行为人各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。责任大小的确定，可以综合考虑过错程度、原因力大小等因素。
    本案中，被告一与被告二分别实施的侵权行为之间没有意思联络，事先无共同的故意或共同的过失，只是两被告的行为偶然结合而导致原告儿子的死亡，两被告不构成共同侵权，应按照过错的大小和原因力比例各自承担责任。被告一菲×德物业公司作为为金×泉大厦提供物业服务的企业，应按照物业服务合同的约定，认真履行物业服务的责任，包括对大厦的共用设备电梯履行日常的维修养护义务。被告菲×德物业公司在对电梯进行日常维护过程中，两部电梯平日只有一部能够正常运行，且经常发生故障。事发当天，正是由于其中一部电梯发生故障，被告没有及时组织人员抢修，也没有及时开通另一部电梯，以致造成原告儿子在步行楼梯下楼时不慎坠楼死亡。被告菲×德物业公司未能认真履行物业服务职责，该过错行为与原告儿子的死亡有直接的因果关系，应承担主要赔偿责任，即50％的责任。
    被告二广州市金×房产发展有限公司作为金×泉大厦的开发商，应保证其开发建设的房屋适合人体居住，保障居住人的人身安全。大厦虽然通过了竣工验收，但竣工验收标准并不能作为房屋不存在设计、施工瑕疵的惟一依据。被告二没有按照《住宅设计规范》进行设计施工。根据建设部发布的《住宅设计规范》(GB 50096—1999)3.9.1规定，外窗窗台距楼面、地面的高度低于0.90米时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。窗台的净高度或防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高0.90米。被告兴建的金×泉大厦楼梯通风窗口距楼梯地面最近点仅0.70米，没有设置任何防护设施，违反了住宅设计标准的规定。被告应当预见楼梯通风窗口过低，可能会发生损害后果，但却从未采取任何防范措施，致使原告儿子坠楼死亡，被告的这种过错行为与原告儿子的死亡有直接的因果关系，被告二应负次要赔偿责任，即30％的责任。


    【法院判决】
    法院经审理认为，本案属于无意思联络的数人侵权，应适用《侵权责任法》第十二条规定，根据侵权人的责任大小各自承担责任。被告菲×德物业公司未能认真履行电梯的日常维修养护义务，明显存在过错，该过错行为与原告儿子的死亡有直接因果关系，应承担50％的主要责任。被告广州市金×房产发展有限公司作为大厦的开发商，违反《住宅设计规范》设计施工，导致建筑物存在严重安全隐患。楼梯通风窗口过低，被告没有采取相应的防范措施，致使原告儿子坠楼死亡，这种过错行为与原告儿子的死亡有直接的因果关系，被告二应负30％的次要赔偿责任。原告对其儿子监护不力，对事故的发生也有过错，也应承担20％的责任。原告儿子死亡产生的死亡赔偿金、丧葬费、交通费总计人民币274300元。判令被告一赔偿原告274300元的50％即137150元，被告二赔偿原告274300元的30％即82290元，原告本人承担274300元的20％，即54860元。

案评业委会提价被撤销

【案例扫描】


2009年1月25日，广州市惠锦花园业委会与广州市惠锦物业服务公司(以下简称惠锦物业公司)签订《惠锦花园物业服务合同》，约定惠锦物业公司为惠锦花园小区提供物业服务的管理范围、业主应向惠锦物业公司支付物业服务费，物业服务费住宅为每月1.5元／平方米、合同期限为2009年1月25日到2012年1月25日三年。2010年5月8日，基于物价上涨、员工工资上调等因素，物业服务成本也大幅度攀升，惠锦物业公司因成本增大导致经营亏损而要求上调物业服务费，惠锦花园业委会以公告的形式张贴《关于上调物业服务费征求业主意见的公告》，其主要内容是惠锦物业公司要求将物业管理费从1.5元／平方米上调至1.8元／平方米。就是否提高物业服务费收取标准问题，业主委员会决定采用书面征求意见的形式召开业主大会，向惠锦花园内业主发出书面征询表，并回收征询意见表进行统计。8月15日，惠锦花园业委会与惠锦物业公司签订《惠锦花园物业服务合同变更协议》，约定自2010年9月1日起物业服务费住宅为每月1.8元／平方米、合同到期日为2012年1月25日等内容。8月16日，惠锦花园业委会发出2010年第23号公告：经征询广大业主的意见，物业服务费从1.5元／平方米上调至1.8元／平方米，自2010年9月1日实施。

该小区的邓先生等五位业主不同意业主委员会擅自与惠锦物业公司签订的《惠锦花园物业服务合同变更协议》，他们认为《惠锦花园物业服务合同》一经签订，不得随意变更。业主委员会不能通过发出征询意见表的形式，提高物业服务费的收费标准。五位业主作为原告向法院提起诉讼，要求法院判令撤销被告惠锦花园业委会作出的2010年第23号公告。

被告惠锦花园业委会辩称，《物权法》和国务院《物业管理条例》规定，经过人数和面积双重过半数的业主同意，业主大会可以决定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。《惠锦花园物业服务合同》虽然规定物业服务费为1.5元／平方米，但是由于物业服务成本的大幅度攀升，物业服务公司入不敷出，可以依法按照《合同法》变更合同规定。本次提价全面征询了业主的意见，回收的征询意见表经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合法律规定，因此，业委会作出的2010年第23号公告合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。


【案件争议焦点】

    1．物业服务合同签订后，能否变更收费标准?
2．被告业委会作出的2010年第23号公告是否合法有效?


【律师解析】

    物业服务合同可以经法定程序进行变更
    物业服务合同是由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，是物业服务企业收取物业服务费的基础性法律文件。调整物业服务收费标准属于对合同价款内容的变更，应遵循《合同法》中关于合同变更的相关规定。
    合同变更指当事人约定的合同内容发生变化和更改，即权利和义务变化的民事法律行为。合同内容的变更，是指在合同成立以后，尚未履行或尚未完全履行以前，合同当事人就合同的内容达成修改和补充的仲裁机构变更合同内容。根据《合同法》的规定，合同变更须具备以下条件：(一)原已存在有效的合同关系，合同变更是在原合同的基础上，通过当事人双方的协商或者法律的规定改变原合同关系的内容。(二)合同变更应经过双方当事人协商一致。《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”在协商变更合同的情况下，变更合同的协议必须符合民事法律行为的有效要件，任何一方不得采取欺诈、胁迫的方式来欺骗或强制他方当事人变更合同。如果变更合同的协议不能成立或不能生效，则当事人仍然应按原合同的内容履行。(三)合同变更必须遵守法定的方式。《合同法》第七十七条第二款规定：“法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”依此规定，如果当事人在法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的情况下，未遵循这些法定方式的，即便达成了变更合同的协议，也是无效的。
物业服务合同关于对物业服务收费标准的调整属于合同内容的变更，依法应经过合同当事人协商一致。业主委员会成立之后，由业主委员会代表全体业主利益与物业服务企业签订物业服务合同，但业主委员会只是业主大会的执行机构，实际承担交纳物业服务费义务的是单个业主。因此，业主委员会在变更物业服务合同时也应召开业主大会，根据业主大会的决议来进行合同内容的变更。关于调整物业服务收费问题，广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局联合发布了《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》(穗价[2010]99号)，该通知第六条规定：“住宅物业交付使用之后，物业服务收费按商品房买卖合同或物业服务协议的有关前期物业服务约定执行。物业服务企业与业主需要调整物业服务具体收费标准的，实行市场调节价，由物业服务企业与业主双方依法约定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住宅物业小区已依法成立业主委员会的，物业服务收费由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。”根据通知规定，业主委员会可以根据业主大会的决定，调整物业服务的收费标准。


    决议未经人数和面积双重过半数的业主同意，应属无效
    按照《物权法》第七十六条规定，调整物业服务收费标准属于可“由业主共同决定”的第七项，即“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，并且按规定“应经过人数和面积双重过半数的业主进行表决通过”。
本案中，业主大会的召开采取的是书面征求意见的形式，由业主委员会向业主发放《关于提高物业服务收费的征询意见表》征求业主意见。根据意见表的回收统计结果，惠锦花园共有业主为2356人，半数即1178。被告经统计同意提价的业主人数为1185人，已经超过半数。五位业主原告认为，被告的统计结果不真实，要求法院进行复核。经法院抽取的10张同意票进行审查，其中1票无业主签名、7票签名与实际业主不符。法院要求被告提交业主的授权委托书或实际签名人与业主的关系的证明，被告未能提交。经法院调取业主的资料进行询问，发现10张同意票中，只有2张同意提价，其他8张业主明确表示不同意提价。基于被告提交的征询意见表中业主意见真伪不明，致使法院对被告提交的征询意见的真实性产生合理怀疑，被告提交的征询意见表不能作为定案的依据。1185张同意票扣除8张不同意票为1177张，未达到总人数的半数。因此，可以认定同意提价的业主人数未达到总人数的过半数。《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因被告统计的结果未能达到法律规定的人数和面积双重过半数的比例，被告作出的决议应予以撤销。


【法院判决】

    法院经审理后认为，被告业委会提交的业主征询意见表中1185张表示同意提价，但经法院抽取其中的10张表示同意的意见表进行审核，发现10张意见表中8张业主明确不同意升价，因此，同意升价的业主人数未能达到总人数的半数。且被告出示的征询意见表的真实性值得怀疑，法院不能将此作为定案依据。被告作出的公告，不符合“有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，应予撤销。遂判令撤销被告作出的2010年第23号公告。

探析小区车位所有权纠纷案


    案情简介：龙腾房地产公司于2007年开发建设了龙腾花园小区，并与龙腾物业签订了《前期物业服务合同》，在与业主签订的《房地产买卖(预售)合同》中约定小区车位归开发商所有。2008年业主办理了人住手续，龙腾花园小区业主委员会于2009年3月份成立。业委会成立后，发现龙腾物业不仅将地下车位出租收益按照4：6的比例与开发商龙腾房地产进行分成，还将小区地面空地改造了20个车位，用于出租收益，收益用途未知。业委会多次与龙腾物业及龙腾房地产公司交涉，要求将全部车位收入返还给全体业主，均被拒绝，最终业委会将龙腾物业和龙腾房地产公司一并起诉至法院。


    原告业委会诉称：龙腾花园小区的停车位属于龙腾花园全体业主共有，其收益自然应当属于全体业主，被告龙腾物业和龙腾房地产公司却私自瓜分，此外，龙腾物业在未征得全体业主同意的情况下，擅自改变小区空地为车位，并获取收益，其收益也应当属于全体业主所有。请求法院认定龙腾房地产公司与龙腾物业签订的《车位管理协议》无效并请求龙腾房地产公司和龙腾物业返还全部车费管理费。


    被告开发商辩称：龙腾花园社区内规划的停车位按照法律规定属于开发商所有，且开发商在与全体业主签订《房地产买卖(预售)合同》时，已经明确约定了规划停车位属于开发商所有，自己与龙腾物业公司之间关于停车位管理及收益分配的约定亦符合法律规定，此外，龙腾花园小区业委会没有诉讼主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。


    被告物业服务公司辩称：龙腾花园社区内规划的车位属于开发商所有，自己与开发商之间签订的《车位管理协议》合法有效，按照该协议，自己有权获得规划车位30％的收益。此外，由于龙腾花园社区车位紧张，在不影响消防、通行等情况下，自己积极主动将小区内的空闲地方规划成停车位，方便了全体业主，且该部分车位的收益也全部用在了小区内公共部位维修养护等用途上，因此也不存在返还该部分收益的问题。


    法院判决：法院经过开庭审理，查明事实如下：龙腾房地产公司与业主之间签订的《房地产买卖(预售)合同》中明确约定了规划车位属于开发商所有；龙腾房地产公司与龙腾物业签订了《车位管理协议》，约定了车位的管理、收益分配等问题；龙腾物业取得的规划外车位收益用于了小区内公共设施设备的维护等用途。最终法院主持三方当事人进行了调解，业委会在了解了相关法律法规及事实真相后，决定撤回起诉。


    案例分析：


    本案主要涉及小区内车位所有权归属，开发商、物业服务公司关于车位收益分配合同的效力，业委会是否有权就车位问题提起诉讼等问题。下面逐一进行分析：


    一、小区内规划车位的归属问题


    《中华人民共和国物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”


    最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列人该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”第六条规定，“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”


    从上述法律规定可以看出，不管开发商与业主之间是否在《房地产买卖合同》中约定了“小区规划内车位属于开发商所有”，小区规划内的车位原则上均属于开发商所有，除非业主能举证证明开发商已经将车位成本摊入房价或者已经将车位作为公共面积分摊到专有房屋面积中，由此可知，本案中规划内的车位属于龙腾房地产公司所有。此外，本案中龙腾物业未经业主大会同意，便擅自将空地改为车位的问题，虽然是为了全体业主的共同利益，且在法院的调解中妥善解决了，但其在运作程序上欠妥，物业公司本来是为全体业主做好事，却引来了误解，建议物业公司在今后的工作中，加强物业管理法律法规的学习，在物业服务过程中，严格遵守法律法规的规定，从而能够更加规范的为全体业主提供专业的物业服务。


    二、开发商与物业服务公司关于车位收益的分配问题


    根据《合同法》等法律规定，当事人签订合同生效的条件如下：1、意思表示真实；2、具备法律所要求的形式；3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益。此外，《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”


    本案中开发商对于其拥有所有权的车位与物业服务公司签订的关于车位收益分配的《车位管理协议》没有违反法律的强制性规定，是双方真实意思的表示，合法有效，业委会主张《车位管理协议》无效的诉讼请求不成立。


    三、业主委员会是否有权起诉要求物业服务公司将车位恢复原状


    《物权法》中，对业主委员会是否有诉讼主体资格，没有直接做出规定，但因此不能否认她的诉讼主体资格；作为民事法律的一般原则，法不禁止的，视为有权。《物权法》第七十八条二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”也就是说，如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主完全可将业主大会或业主委员会作为被告诉至法院，请求人民法院依法撤销业主大会或业主委员会作出的决定。即业主委员会可以作为被告身份被提起诉讼。《物权法》第八十三条规定，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”有专家学者认为，除上述法律明确规定业主委员会可以作为原告起诉外，其余事项，业主委员会必须经过业主大会的明确授权才能提起诉讼。鉴于现实生活中召开一次业主大会非常不易，从现行法律规定的角度出发，笔者认为应当将业主委员会定性为民事诉讼法上规定的除自然人、法人之外的其他组织，只要是涉及全体业主公共利益的纠纷，业主委员会就有权提起诉讼，而不必要事事都必须经过业主大会的明确授权。此外，由于业主委员会不是法人，没有独立的拟制人格，其行为的后果、责任，应当由全体业主共同承担。


    从上述法律法规规定可以看出，本案中业主委员会有权起诉物业服务公司要求其将车位恢复原状，但基于本案中龙腾物业公司出租车位的收益已经全部用在了全体业主身上，故法院调解解决了争议。

物业管理区域伤人事故法律责任分析


　　物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故的原因多种多样，受害人既可能是小区的业主或物业使用人，也可能是小区外来的其他人员，其中涉及物业管理企业与受害人、物业管理企业与业委会等多重法律关系。本文试图探讨物业管理企业在何种情况下才应对伤人事故承担责任。

　　一、物业管理区域共用部位和共用设施的范围

　　要分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故的法律责任，就要首先确定物业管理区域内哪些属于共用部位和共用设施。只有确定了共用部位和共用设施，才能依照合同约定认定物业管理企业是否尽到了相关的管理义务。

　　建设部在一九九八年制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条，用列举的方法给共用部位和共用设施下了定义，“共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体，柱、梁、楼、板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”

　　关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线的相关管线和设施设备的相对性问题，在学术界还有争议，但无论产权归谁所有，根据《物业管理条例》第五十二条之规定，供水、供电、储蓄所、供热、通讯、有线电视等单位应承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。也就是说，公用事业单位是物业管理区域内相关管线和设施设备的法定管理者，由于这些管线和设施设备发生的伤人事故应由公用事业单位承担相应的责任。

　　物业管理区域内业主违反行政法规和业主公约违章搭建的构筑物不属于共用部位和共用设施。因为私自建造行为本身就是违法的，建成后又是为了自用，虽然搭建在共用部位之上但这并不能改变其自用部位的性质。物业管理企业对这些违章搭建的行为没有行政处罚权，所以在物业委托合同未明确给物业管理企业设定诉讼义务的情况下，只要物业管理企业已通过劝告的方式加以制止、并将有关情况及时向有关行政部门做了报告，就已经尽到了管理者的义务，不存在合同违约的行为，也不存在侵权的过错，不应对事故承担责任。受害人不能苛求物业管理企业必须采取诉讼方式来制止违章搭建行为或必须实际达到了制止违章搭建的结果。

　　二、共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析

　　从法律关系上分析，建设单位或业委会与物业管理企业之间是委托合同法律关系，建设单位是作为最初的业主或者最大的业主与物业管理企业签订前期物业委托合同的，行政法规只是规定了前期物业委托合同对广大业主的效力并限定合同的有效期，而业委会也是代表广大业主和物业管理企业签定物业委托合同的，所以业主实际是合同的一方当事人。当业主受到伤害后存在合同法律关系与侵权法律关系的竞合，业主既可基于合同法律关系起诉，也可基于侵权法律关系起诉，而小区外的其他人与物业管理企业之间不存在任何合同关系，所以其在人身受到伤害后只能以侵权法律关系起诉物业管理企业。

　　按照《物业管理条例》的规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”所以双方在物业委托合同中的约定是判断物业管理企业是否履行了义务，是否应承担违约责任的重要依据。

　　上文已论述了共用部位和共用设施的法律规定，但法律规定并不排除当事人之间的约定，当事人可在法定的范围内有不同的约定，如果合同约定的管理范围是部分共用部位、共用设施或者管理的内容是专项服务，而发生的事故也与约定的管理范围、管理内容无关，那么物业管理企业就不应承担违约责任。例如，合同约定物业管理企业只提供保洁和绿化服务，他人在使用共用健身设施过程中受到伤害就不能要求物业管理企业承担赔偿责任。所以，物业管理企业是否应承担违约责任，要看物业委托合同的具体约定。

　　受害者在侵权之诉中常常依据《民法通则》第一百二十六条和最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定要求物业管理企业承担损害赔偿责任，但适用这两条法律规定的前提必须是物业管理企业是致害部位或设施的管理人，这也要看物业委托合同的具体约定。由此可见，物业委托合同不仅在合同纠纷中有重要的意义，而且在侵权纠纷中也有非常显著的作用，合同对管理范围和管理内容的约定会直接影响侵权诉讼的成败。

　　物业服务不同于一般的消费服务，建设单位或业委会与物业管理企业之间是基于相互信任建立的委托合同法律关系，物业管理企业只向特定的业主群体提供服务，小区外的其他人并不是服务的对象，其也不能仅以个人意愿就与物业管理企业订立物业委托合同。居民住宅小区是一个相对封闭的环境，小区外的其他人如未经允许或编造理由进入小区后发生事故，其本身就存在过错的情况下不应承担责任。

　　三、两种特殊情形下伤人事故责任的法律分析

　　1、非物业管理企业的过错未验收交接的共用部位和共用设施发生的伤人事故

　　物业管理企业与建设单位须就共用部位和共用设施实行查验交接，这既是物业管理企业的义务也是建设单位的责任。但实践中物业管理企业往往尚未完成全部的交接验收，就已实际接管了小区并提供物业服务，其中的原因常常是建设单位不能够提供有关资料。

　　共用部位和共用设施的资料对于维护管理有着非常重要的作用，但物业管理企业有可能因某一设施没有验收交接就不继续履行合同，在非自身原因导致不能交接的情况下，物业管理企业在保留意见的前提下先行提供服务不是失职，相反是一种负责任的表现。从合同关系分析，如未完成验收交接的责任不能归物业管理企业，而是由于建设单位不能提供相应的资料或者经验收不合格，那么建设单位在履行合同中有瑕疵，其不完全履行的行为必然影响到物业管理企业管理义务的履行，这些共用部位和共用设施发生的与验收交接事项有关的事故，应由建设单位承担责任；从侵权关系分析，如不能验收交接的责任不在物业管理企业，且无法防止事故的发生，只要已将有关情况告知了业委会和公众，那么物业管理企业对事故的发生就没有过错，不需承担责任。

　　2、维修资金不到位导致不能及时维修引发的伤人事故

　　共用部位和共用设施的大修、改造就必然会牵涉到维修资金的运用问题，维修资金不论是由房地产行政主管部门还是由业委会管理，其运用事先都要经过审批。如果维修资金管理者坚持不予批准或长期拖延审批时间，致使共用部位和共用设施因得不到及时的大修而造成了人身伤害事故，那么物业管理企业是否应该对事故负责呢？

　　首先应当肯定，共用部位和共用设施的大修、更新、改造，按照规定应当动用维修资金，物业管理企业没有任何义务在资金管理人尚未批准的情况下垫资进行大修。但对于侵权之诉而言，物业管理企业是否尽到了严格的管理义务，还要看是否已采取了措施阻止事故的发生或在不可能阻止的情况下将危险对公众进行了适当的提示。所以，提示并不是小事，物业管理企业应在平时的工作中多运用告示与业主保持沟通。

车库水淹新奔驰 物业赔偿86万


   只因突降暴雨，物业措手不及，以致车库进水，致使业主停在里面的一部新款奔驰车被全部淹毁。业主一气之下将物业公司告上了法庭。近日，黑龙江省高级人民法院终审判决物业公司将奔驰车修复成被水浸泡前的原状，如不能按规定期限履行，就要赔偿业主修车发生的各项实际费用86.73万余元。
    
    李刚是哈尔滨某花园小区的业主，2003年7月2日李刚在买房的同时同该小区的物业公司签订了《车位租赁合同》。合同约定：租期一年，自2003年8月21日起至2004年8月20日止。合同又规定该小区的《车库管理制度》作为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同签订后，李刚依约定向物业公司缴纳了租金8000元，取得了住宅楼地下停车场的车位使用权。

    2004年7月10日正好是休息日，劳累了一周的李刚呆在家里，打算美美地和家人过一个周末。可是七月哈市的天气却说变就变，早上还艳阳高照，到了中午不知怎么就开始阴霾蔽日了，不久天空突然降起了大暴雨。大雨来势汹汹，为历年所仅见，持续的时间也很长，地面的积水迅速上涨，很快就倒灌进了地下车库。

    当物业公司的工作人员反应过来，车库内的积水已经末过了脚踝。物业迅速组织人手向外排水，但雨下得太大了，水势不断上涨，物业排水的速度根本赶不上水涨的速度。等到李刚得到消息赶到车库时，车库内的水位已有一人多深，根本进不去了。当时李刚差点昏过去，自己刚买不久的一辆新款奔驰车正停在车库里，水这么深，车算是完了。

    雨停后，物业把水排净，李刚第一个冲进了车库，只见自己的奔驰车水淋淋地停在车位上，里外已经全部被泡得不成样子。李刚当即要求物业公司给个说法，修车并赔偿损失。但物业认为，天降暴雨致使车库被淹，是不可抗力，物业公司不应承担损失。协商不成，2004年9月，李刚将物业公司和该小区的开发公司诉至哈尔滨市中级人民法院。

    李刚认为，因被告哈尔滨某开发公司提供的地下车库不符合车库用途，且物业公司管理不当，致使车库进水将原告停放在车库的奔驰轿车淹没，受损严重，经济损失巨大。且当天，自己本人在家，物业绝对有时间在车辆被淹末之前通知自己到车库取车，然而没有人去通知李刚。根据自己同被告物业公司签订的《车位租赁合同》及相关文件和法律规定，物业公司有保证租赁物符合法律规定的车库用途的义务，同时对车库内存放车辆有保管义务。由于物业公司未履行相关义务，给自己造成重大经济损失。故请求：1、判令物业公司因违约行为，赔偿给原告造成的车辆本身损失98万元（以最终鉴定结论确定的损失为准）;2、判令物业公司因违约行为，给原告造成车辆无法使用的实际支出损失（自2004年7月12日起至车辆能够修复可使用止，每日按500元计算），承担违约责任；3、判令开发公司对物业公司给原告造成的损失承担连带责任。

    案件受理后，经李刚申请，法院委托鉴定机关对受损车辆进行了鉴定，鉴定结论为：李刚的奔驰轿车受损严重，基本恢复车的原貌所需要更换正厂零部件的市场总价格约为85.5万元，修理工时费约为12336.00元。

    法庭上，被告物业公司辩称：车辆损失系因不可抗力造成的，2004年7月10日当天出版的报纸的气象信息为阵雨，雨量不大，因此当天的大暴雨是突发性的，灾害性的，被告方无法预测，且公司组织50余人全力抢险，已尽到积极的管理义务。此事件属不可抗力，物业公司应免责。

    被告哈尔滨某开发公司辩称:不同意原告诉讼请求，车库设计及施工符合要求。

    根据案件审理的需要，法院依法调取了黑龙江省寒地建筑科学研究院对该小区地下停车场所做的鉴定书。鉴定结论为：小区门口周围地势相对低洼，导致大面积汇水，以及雨水量超过该处市政排水系统排水能力和井篦排水不畅，是当时地下车库出现雨水倒灌的主要原因。小区住宅楼地下停车场排水设计符合规范要求，未发现设计不当之处，排水系统施工基本符合设计要求，并具备使用功能。

    至此，双方争议的主要焦点集中在：一、物业公司是否尽到物业管理义务，本案中造成车辆被淹的原因是否属不可抗力；二、开发公司开发建设的地下停车场排水设计是否存在缺陷，施工是否符合设计要求。三、开发公司是否应承担连带赔偿责任。

    哈中院审理后认为:物业公司做为车库出租方及物业管理部门，应当按照约定保持租赁物符合约定的用途，承担地下车库物业管理养护与维修义务。案发当日的暴雨，虽然具有不可预见性，但物业公司未尽合理注意义务及充分的防御职责。按照双方当事人的陈述，在雨水倒灌的过程中，物业公司有充分的时间通知原告到地下停车场取车（事发当天是法定假日），如将车开出地下停车场，将不会造成原告的奔驰轿车被水淹没的损害结果的发生。由于被告东方物业公司主观上疏忽，仅仅是通知其工作人员到车库入口筑坝拦水，当本案原告通过邻居得知车库进水时，此时水深将近1米，原告无法进车库取车。在雨水倒灌的过程中，被告东方物业公司采取措施不力，汽车被水淹没的将近48个小时后，才将汽车从车库中拖出。原告的财产损害结果的发生，被告东方物业公司具有过错，应负赔偿修复责任。

    凡是基于外来因素发生的，而事件的发生虽是客观的，但当事人能够预见而由于疏忽没有预见，或者未尽最大努力加以防止，不可抗力不能成立。被告物业公司做为专业的物业管理部门，对雨季可能危及其利益是可以预见的，虽然物业公司采取了一定的抗灾措施，但未尽到最大的谨慎和最大的努力。故，物业公司不可抗力的主张没有事实及法律依据，法院不予认可。

    关于原告主张被告开发公司，建设的地下停车场不具备车库使用功能，不是合法建筑，应承担连带赔偿责任。经法院调取的证据证实，该车库排水设计及施工符合设计要求，具备车库使用功能。对原告的该项请求，法院不予支持。综上，2005年10月，哈尔滨中级法院一审判决：被告哈尔滨某物业管理有限责任公司将原告李刚所有的奔驰轿车修复成被水浸泡前的原状，所需要修复及更换的零部件均应是修复奔驰汽车的指定机构及奔驰汽车的正厂零部件，所更换下来的旧部件归物业公司所有；驳回原告其他的诉讼请求。

    判后，李刚和物业公司均不服，向黑龙江省高级人民法院提出上诉。近日，黑龙江省法院终审判决，维持一审民事判决主文及案件受理费和鉴定费部分，如物业公司未按一审判决主文规定的期限履行义务，赔偿李刚因修复车辆发生的实际损失金额85.5万元及修理工时费12336元，合计金额867336元。废弃的车辆零部件归物业公司所有。

谈项目经理的应变能力与角色意识


由于每个物业项目管理的特殊性，常常发生意想不到的情况，项目经理要有妥善应对和处理偶发事件的随机应变、因势利导和发现、解决问题契机的能力与素质。同时能力与素质又与项目经理的所处的角色密切相关。


项目经理的应变能力之一——事事具细


    项目经理在接管项目前应充分做好准备工作，但是准备再好的项目经理，也很难料想或防止项目偶然事件的发生。事事具细是项目经理常用的一种解决问题的方式之一。例如：项目经理在解决一起小区物业与业主的纠纷过程中，在进行分析时，往往被表面现象蒙蔽，很长时间不能解决，使公用设施造成潜在隐患，具体情节如下：


    事例一：某小区12号楼103业主由于装修不慎，将电梯竖井内墙壁打穿，同时将自家厨房内供水管打穿，造成电梯竖井内轻微漏水，为电梯的安全运行造成隐患。经物业管理中心与业主多次沟通，业主仍由于装修费用过高原因不愿意维修，宁愿多交些水费，也要求物业予以修复或维持原状，即使物业部门发放了整改通知单。


    案例启示：在解决此类问题时，物业项目经理往往由于自身的主观意向去解决问题，虽然认真听取了电梯维保单位及项目维修人员的报告，积极努力的去与业主沟通解决，但是收效甚微。如何变被动为主动，是对项目经理的一次考验。经过项目经理的努力，迅速解决了这个棘手的问题。(百闻不如—见，项目经理在处理此类问题时有必要事事具细，通过项目经理亲自调查发现，业主打穿与业主家热水器连接的热水管，由于微漏不明显，造成维修工与电梯维保员工误判，经项目经理在电梯竖井内检查，发现流出的是热水。经与业主沟通，业主很快答应解决这个问题，并找到了长期电费高涨的原因。)此时，项目经理可以在解决问题后主动向员工提问，如何解决这个问题。此时员工的注意力会马上转移到项目经理身上，项目经理可以通过不同的回答来进行判断，对员工的回答作恰当的小结和补充。这样项目经理可迅速化解原来未能解决问题的尴尬局面。


项目经理的应变能力之二——物管专业知识与经验


    物业管理人员所拥有处理问题的专业知识与经验是顺利与业主沟通、解决问题的法宝，良好的处理问题的方式与沟通方法是项目经理所具备的优势，也是物业管理专业化的一种体现。


    事例二：所管理项目10一102业主提出的家中客厅地暖不热的问题。


    今年一月初的一场大雪使京津近三十年来经历了一场前所未有的供暖考验，对于物业所管理项目而言，也是服务项目中的重中之重，如何处理业主、物业服务中心、供热公司三者之间的问题是对项目经理的考验，也是对项目经理业务应变能力的考验。


    首先根据原有物业服务经验分步骤进行解决：


    (1)是否地暖管路存在问题?


    需要对每一组竖井内管路进行检查，排除问题，必要时再联系建设方对业主家内地暖进行检查：


    (2)是否业主家内阀门未完全打开，导致供暖效果不好，达不到流量需求。


    (3)是否有隐蔽工程(往往业主在装修时私自做了改动，影响循环)。


    采取的方法是将阀门打开到位，再查看客厅是否达标：最终解决的方式是联系建设方进行维修或找热力公司进行排污处理。


    (4)与热力站进行沟通，主要原因为由天气太冷，供暖流量不足，造成供暖不达标，影响了居民生活，热力公司正在加紧解决。


    案例启示：对此类问题寻求各相关单位共同检测、分析、检查并得出结论是本案例的一个难点，但往往并不能收到良好的效果。此时项目经理要通过本身的物业管理专业经验来考虑问题，分析找出存在问题的原因并达成一致意见予以解决，有可能收到意想不到的结果。本案例的最终解决方式是热力公司采取应急预案予以解决，但如果项目经理如不再第一时间内了解小区供热状况，有可能造成物业公司与业主之间矛盾的发生，有可能引发业主通过居委会、相关职能部门维权事件的发生，造成不良影响。良好的专业技能及经验基础，是项目经理与业主加深关系的桥梁。


项目经理的应变能力之三——信息沟通


    一个小区做的好与不好，在信息发展的今天，可以通过各种信息手段了解(如手机信息、网络信息、电视信息、相关部门信息等)。


    如在新接管本小区项目时，为了能及时了解小区目前存在的问题以及前期遗留的问题，可通过网络在相关网站上找到本小区的信息，可以在第一时间内了解本项目的状况以及业主所期望的内容。


    事例三：小区项目燃气问题：在项目业主领钥匙装修的时候，燃气公司就曾经提出警告，天然气表位置严禁擅自改动或产生相对移位，倘若违规擅自改移，天然气将不予开通。但是，总是有些业主，嫌房子格局不符合自己的设计初衷，擅自改变了房子的格局(注：开发商样板间造型是误导业主改造的原因之一，同时物业管理中心未及时尽到告知义务)，造成了天然气表位置移位，结果自然很麻烦。


    在处理此类遗留问题时，项目经理可以通过网络信息、业主论坛、社区论坛等了解业主对此类问题的认识，及时掌握业主的动态。


    案例启示：在充分了解此类问题的同时，第一时间与相关业主进行沟通是解决问题的关键。最终结果是经小区项目经理协调与业主达成一致，物业公司以减免三个月物业费的方式圆满的解决了二年来的遗留问题，不仅收回了欠费，项目经理也在小区树立起了威信。


    由于物业管理的不可抗辩性，往往项目经理在处理小区事务时，要充分考虑自身的角色，即使项目经理有较高能力与素质，但在管理过程中，角色意识也是项目经理处理小区问题时要考虑的重要组成部分。


    笔者认为，项目经理应具备以下几种“角色”意识：


    1．“我也是业主”


    首先项目经理要把自己当成多面业主。无论是业主、租户、空置房都是项目服务的内容。项目经理可以是业主，也可以是租户，也有可能是开发商(空置房业主)。通过不同的角色转换，经过换位思考，是个成熟的项目经理走过的必经之路。


  2．经营家意识


    项目服务最终结果是为企业创造价值。一个好的项目，特别是前期物业管理过程中，可以为企业赢得较高的利润。老小区就会存在投入与产出的问题，一个好的项目经理不能仅停留在单纯的物业服务上，而是提升到经营物业服务上，这也是物业服务发展的方向。项目经理的角色在这里就是经营家。


    3．创造性意识、有效性意识


物业的创造性发展是项目经理拓展自己空间与创造性相结合的一种方式，项目的发展要不断吸取先进的物业管理经验。如：通过物业项目的投标可以为企业拓展服务：通过不同项目的管理可以进行横向比较：而通过考察、参观等可以开阔视野。同时，物业服务可分为有效服务与无效服务，有效服务为物业服务中心创造价值，无效服务浪费项目的资源。项目经理管理小区的主要工作放在人员的管理上，只有人力资源管理到位，才能服务到位，从人力资源的源头抓起，是项目经理治理小区的最主要的角色。


    4．调解员意识


    纠正违章搭建等问题是令物业服务企业头痛的难题，。由于业主自有物业违章搭建灵活程度性较大，给物业服务人员的管理带来一定难度，也许在一夜之间，违章搭建已落实完成。在既定事实下，物业服务人员只能下整改通知书规避责任，同时向相关部门上报。做好业主间的调解员就是在业主到小区物业服务中心办理装修申请之前，所负责区域的物业服务人员与业主先行进行沟通，引导业主参照样板间的装修模式，提前告知装饰单位灵活改变装饰方案，符合装修要求，在行为上占据主动，为今后与业主再次沟通打下基础。


    物业服务人员发现问题很容易，关键是如何解决问题，物业服务人员要培养解决问题的思维习惯，要在业主提出问题的同时思考如何去解决。有什么解决方案，各种方案的优劣和代价，采取什么措施和手段最有效，是否比目前的方案更好，具体的实施计划。只有业主认为有道理，才能达到纠正的目的，做好调解员就是能够从业主的利益来出发，为业主提出更好的方案，更好的方法，更好的解决方式。同时为化解业主间的矛盾纠纷。

辩称物业无资质两年拒交管理费


【案情回放】


　　业主拒付管理费成被告


　　上诉人（原审被告）：罗某、吴某某被上诉人（原审原告）：深圳市某物业管理公司


　　２００４年罗某、吴某某与深圳市某房地产公司签订房地产买卖合同，约定罗某、吴某某购买××花园×号楼×房产。在２００３年８月，深圳市某房地产公司委托深圳市某物业管理公司对该花园业主提供物业服务，收费标准为２．９元／平方米。２００４年３月８日，罗某、吴某某办理入伙手续，但从２００４年１０月起拒绝交纳管理费等费用，截至２００６年９月，共拖欠深圳市某物业管理公司费用总计人民币５５６２．５６元。深圳市某物业管理公司遂于２００８年１１月诉至罗湖区人民法院，要求罗某、吴某某支付拖欠的物业管理费等相关费用。


　　针对深圳市某物业管理公司的起诉请求，罗某、吴某某称，深圳市某物业管理公司无物业管理资格，其有权拒绝交纳物业管理费等费用，但并未提出物业管理费等费用的请求已经超过诉讼时效期间的抗辩。


　　对此，罗湖区人民法院经审理认定深圳市某物业管理公司具有物业管理资质，且对涉案物业进行了物业管理，判令罗某、吴某某应当向深圳市某物业管理公司支付物业管理费等相关费用。罗某、吴某某不服一审判决，以深圳市某物业管理公司向其主张物业管理费等费用的时间已超过法律规定的二年诉讼时效期间为由，向深圳市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，驳回深圳市某物业管理公司的诉讼请求。


　　争议焦点


　　二审提出时效抗辩是否成立？


　　本案的争议焦点是：罗某、吴某某在二审期间提出的诉讼时效抗辩是否成立？


　　罗某、吴某某认为，一审判决适用法律错误，本案无任何证据证明深圳市某物业管理公司在诉讼时效期间内主张过权利，其主张物业管理费的时间已超过法律规定的诉讼时效，应依法驳回其请求。


　　深圳市某物业管理公司认为，罗某、吴某某的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。


　　裁判结果


　　业主上诉理由被驳回


　　深圳市中级人民法院经审理认为，虽然罗某、吴某某在本案二审期间提出了深圳市某物业管理公司起诉请求物业管理费等费用的时间已超过了诉讼时效的主张，但根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，由于罗某、吴某某在本案一审过程中并未提出过任何关于诉讼时效的抗辩，且在二审中未提供新的证据证明深圳市某物业管理公司对于物业管理费等费用的请求权已经超过了诉讼时效期间，故法院对于罗某、吴某某二审期间提出的上述抗辩理由依法不予支持。


　　法官手记


　　诉讼时效抗辩也有“时效”


　　诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。也就是说，在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出的请求合法成立的，人民法院可根据权利人的申请强制义务人履行其所应承担的义务，而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人才行使请求权的，人民法院就不再支持权利人的请求权。


　　我国民事诉讼的一般诉讼时效期间为二年，凡有特殊时效规定的适用特殊时效


　　诉讼时效依据时间的长短和适用范围分为一般诉讼时效和特殊诉讼时效。前者是指在一般情况下普遍适用的时效，这类时效不是针对某一特殊情况规定的，而是普遍适用的，如我国《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这表明，我国民事诉讼的一般诉讼时效期间为二年。特殊诉讼时效是针对某些特定的民事法律关系而制定的诉讼时效。特殊时效优于普通时效，就是说，凡有特殊时效规定的，适用特殊时效，对此我国《民法通则》第一百四十一条规定：“法律对时效另有规定的，依照法律规定。”它可分为：１、短期诉讼时效，指诉讼时效不满二年的时效；２、长期诉讼时效，指诉讼时效在二年以上二十年以下的诉讼时效；３、最长诉讼时效，最长诉讼时效为二十年。时效具有强制性，任何时效都由法律、法规强制规定，任何单位或个人对时效的延长、缩短、放弃等约定都是无效的。


　　值得注意的是，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（以下简称《规定》）于２００８年９月１日起开始施行，该《规定》对诉讼时效的起算、中断、中止、效力等进行了系统、全面的规定，这将对公众依法行使权利，维护自身的合法权益产生重大而深远的影响。


　　当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判


　　诉讼时效抗辩是当事人的抗辩权，不属于法院主动审查的范围，法院不应主动适用诉讼时效规定进行裁判。在义务人没有主张诉讼时效抗辩权的意思表示的情形下，如果人民法院主动对诉讼时效问题进行释明，则有违诚实信用的基本原则，也有违法院居中裁判的中立地位。因此，《规定》第三条规定：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”由此，遵循意思自治原则和处分原则，在义务人不提出诉讼时效抗辩的情形下，人民法院不应主动援引诉讼时效的规定进行裁判。


　　当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持


　　同时，为避免不当地扩大适用诉讼时效制度，从而损害权利人的合法权利，司法解释对诉讼时效的适用范围进行了限缩解释，对诉讼时效抗辩权的行使阶段进行了限定。《规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”该规定的原理在于，如果任由义务人在任何审理阶段均可行使诉讼时效抗辩权，则将出现法院无法在一审审理阶段固定诉争焦点，无法有效发挥一审事实审的功能，使审级制度的功能性设计流于形式，产生损害司法程序的安定性、司法裁决的权威性、社会秩序的稳定性等问题。因此，司法解释结合我国民事诉讼法的相关规定对诉讼时效抗辩权的行使阶段进行了限制，原则上，义务人关于诉讼时效的抗辩应当在一审中提出，二审提出的，除非有新证据，否则不予支持。


　　本案中，深圳市某物业管理公司向人民法院请求保护其收取物业管理费的诉讼时效期间为一般诉讼时效，即二年。但由于罗某、吴某某在一审阶段未提出时效抗辩，人民法院也不得主动适用诉讼时效规定进行裁判，应当视为其放弃该抗辩权利和放弃该时效利益，最终导致罗某、吴某某一审败诉。二审期间，罗某、吴某某虽然提出了深圳市某物业管理公司向其收取物业管理费的请求权超出诉讼时效的抗辩理由，但罗某、吴某某并未提供新的证据证明深圳市某物业管理公司的请求权已过诉讼时效期间。因此，深圳市中级人民法院依据司法解释的相关规定，最终驳回罗某、吴某某的上诉请求。


【名词解释】


　　诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。