物业管理条例解读

 

《四川省物业管理条例》八大亮点

【亮点一】

明确了各相关部门职责
《四川省物业管理条例》第三条除进一步明确了房地产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作外，还赋予了发改、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等相关部门依法实施对物业管理活动的服务和监督职责。形成了相关部门各司其职，齐抓共管，合力化解物业管理矛盾纠纷的格局。

【亮点二】

明确了街道办事处职责
一直以来，街道办事处（乡、镇人民政府）及社区居民委员会对业主大会、业主委员会的指导协调作用未能有效发挥，导致业主与物业服务企业之间的纠纷不能及时有效地在属地协调处理。

《条例》第四条规定：“街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。居民（村民）委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理有关的工作。

【亮点三】

明确了开发企业在筹备首次业主大会的责任

此前，宜宾市大量小区建成后没有成立业主委员会，业主的权益很难得到充分保护，致使业主和物管企业间的矛盾日益加剧。

根据《条例》规定，今后将要求街道办事处组织、指导、协调业主大会和业主委员会的设立，协调处理物业管理纠纷。

业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费由开发商承担。《条例》同时规定，未按规定报告申请设立业主大会，或不承担筹备组和首次业主大会经费的，可处5万元至15万元罚款。

【亮点四】

明确了业主委员会的责任

当前，宜宾市少数业主委员会对物业管理中的财产维护意识、公共责任意识淡漠不清，认识曲解；业主委员会的角色缺位、错位、越位，业主大会要么不成立，要么成立后的矛盾反而更加难于化解，既不利于物业管理健康有序发展，也不利于社区建设，甚至影响到当地稳定。

《条例》在《物权法》、国务院《物业管理条例》的原则规定和精神范围内，从二十九条至三十二条明确了业主委员会的议事和决策范围，细化了业主委员会作为业主大会执行机构的责任和义务。

【亮点五】

化解矛盾新创举

物业管理中遇到的问题经常是琐碎的小事，争议通常不大，标的额也较小，但极易造成邻里纠纷和业主与物业企业之间的对立情绪，通过司法途径解决既浪费有限的司法资源，也不利于矛盾的化解。联席会议制度通过各方当事人的参与、协商，可以充分发挥社会大调解的功能，协调问题，化解矛盾，是一项很好的创举。

《条例》第五条明确了联席会议应当由物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集，当地房地产行政主管部门、居民（村民）委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。

【亮点六】

物业用房有保障

《条例》在第十一条、第十二条具体规定了物业配套设施、物业服务用房和业主委员会议事活动用房，从法律层面保证了物业服务小区配套设施的规划、建设和面积比例。特别是为了在物质上保证业主委员会的正常活动，明确了业主委员会议事活动用房配置面积不得低于30平方米。

【亮点七】

收费标准要监督

物业服务收费标准是广大业主最关心的问题。《条例》第五十条明确规定：前期物业服务收费和政府保障性住房物业收费，实行政府指导价，其他情况都实行市场调节价。

为了避免物业收费乱涨价，《条例》第五十一条明确规定：“物业服务收费标准应当保持相对稳定”。同时，考虑到物业服务成本的变化，还规定了物业服务价格调整的四类情形和调整价格应当与业主委员会协商并经业主大会同意。《条例》还对价格行政主管部门的监督管理职责也予以了明确规定。

【亮点八】

空置房屋也缴费

许多市民提出：买房没入住，没有享受到物业服务，物管费用还用交吗？这个问题一直是大家热议的焦点。

《条例》对这一焦点问题作了正面回答，只要是建设单位与业主已经完成交房的，物业服务费由业主承担，即使没有入住的空置房也要全额缴纳，这主要出于不鼓励炒房、空置行为的考虑。

《贵州省物业管理条例》 五大立法亮点解读



    《贵州省物业管理条例》于2011年1月1日施行。本报记者专访在法律界从业近20年，且在该《条例》二审时提出修改建议的律师贺阳，请他解读该《条例》。 


    【亮点一】 

    “安全责任”合同上要约定 

    小区业主被盗，物管该不该负责、该不该赔偿？《条例》规定，物业服务合同中物业服务项目包括保安服务的，应当在物业服务合同中就保安服务的内容、质量、责任区分、违约责任等作出明确约定。 

    贺律师曾代理一起诉讼——南明区某小区业主，花费5000余元购买的新电动车，停放在小区内被盗。业主要求物管赔偿，物管却表示，一个月才80元的停车费，不可能负担赔偿责任。而且，由于小区没有监控录像，车子到底怎么丢的也说不清。双方协商未果，业主遂向南明区法院起诉。经法院判定，最终由业主和物管各负担50%的责任。 

    贺律师表示，如果双方之前已经签订物业合同，明确责任，完全可以避免这件官司。该《条例》对于“安全问题应在合同内约定”的规定，比《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》更加细化，通过事先签订详细的合同，明确物管人员和业主之间的责任划分，可有效减少不必要的纠纷。 


    【亮点二】 

    “野蛮装修”或付惨痛代价 

    因为楼上住户的“野蛮装修”，白云区某小区住户张某某的家里近日下起了“小雨”。这是贺律师最近代理的一个案例。 

    如今，越来越多的“野蛮装修”引发了邻里之间的“战争”。即将施行的《条例》明确禁止业主、物业使用人将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房等，禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸等“野蛮装修”行为。 

    该《条例》还规定，对于业主、物业使用人破坏或者擅自改动建筑物的承重结构、主体结构行为，由物业所在地县级房屋行政主管部门或者其他有关行政主管部门责令改正，处以1000元以上5000元以下罚款;情节严重的，处5000元以上5万元以下罚款;造成他人损害的，依法承担民事责任。 



    【亮点三】 

    未装修未入住 都要交物管费 

    “部分业主以房屋还未装修或暂时未入住为由，拒交物管费。”贵阳某物业公司刘经理对此很不满:“小区的绿化、楼道的清扫等服务工作，却是从交房那天就开始的啊。” 

    此次审议通过的《条例》规定，房屋达到交付条件，买受人延迟接受房屋交付的，物业管理费发生的起止日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算。业主不得以未享受物业服务或无需接受相关物业服务为由拒交。 

    不过，贺律师提醒广大市民，如果是房屋未达到交房条件的，可以拒绝收房，而且，物业管理费在业主因正当理由，拒绝收房期间是不能算在业主头上的。 


    【亮点四】 

    小区车位不得“只售不租” 

    小区停车位到底是买还是租？《条例》规定，约定属于建设单位所有的车位、车库出租的，应当首先出租给物业管理区域内的业主、物业使用人。业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。 

    此外，约定属于建设单位所有的车位、车库出售时，车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的，每户业主只能购买1个车位或者车库;车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的，每户业主至少可以购买1个车位或者车库，业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外，不得出售给业主以外的其他人。 

    “不少房开商为实现资金快速回笼，将小区车位‘以卖为主’，甚至还卖给非小区的住户，造成部分业主的车辆被外来车辆‘挤’出小区。”贺律师表示，该《条例》明确规定，建设单位不得以只售不租为由拒绝业主承租车位、车库，保护了广大业主的权益。
 


    【亮点五】 

    小区交通事故由交警处理 

    中学生王某在贵阳某小区内骑单车，下坡时撞上了一个女大学生。王某认为是女大学生走到路中间才造成了事故发生，而女大学生则表示，小区只有一条道路，车辆本应缓慢行驶，而王某车速过快导致事故。双方联系交警部门认定责任，交警表示，这不属于道路交通事故，应由辖区派出所受理;联系派出所后，派出所认为这属于交通事故，不属于他们受理的范畴……由于责任迟迟未认定，双方最终只得通过法律途径解决。经法院判定，骑车人和坐车人分别承担60%和40%的责任，而女大学生无责任。 

    “过去，小区发生交通事故没有明确到底是哪个部门处理，致使一些交通事故发生后，找不到处理人和责任认定人，最终只得通过法院判定，付出较高维权成本。”贺律师说，近两年来，他已代理过3次类似起诉。 

    小区内发生的交通事故，是由辖区派出所，还是由交警部门来处理呢？《条例》对此已经有了规定，物业管理区域内车辆通行发生事故，公安机关交通管理部门接到报案的，应当及时依法处理。

辽宁省物业管理条例 条款解读


　　2009年2月1日起，《辽宁省物业管理条例》正式施行，这为解决近些年发生在物业公司与业主之间的各种矛盾提供了有力的法律支撑，业主、业主委员会、物业服务企业及相关部门的权利和义务更为具体。本报邀请锦州市物业管理办公室的工作人员对该条例的新亮点进行了解读。


　　房屋质量有问题谁负责

　　“刚住两个月，我家的墙就裂缝了，后来厕所的房顶还漏水，物业不给解决，我就不交物业费！”记者调查了解到，因开发商遗留的工程质量问题导致的业主与物业服务企业之间的纠纷，占到物业管理纠纷的大多数。

　　《条例》对此作出规定：建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。

　　建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

　　按照上述规定，业主在保修期内发现房屋质量问题向物业企业反映后，物业服务企业应向建设单位反映，建设单位应及时通知施工单位核查情况，及时维修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，建设单位应委托其他单位负责维修。物业服务企业只负责保修期满后的物业维修。至于保修期内出现的质量问题，不属于物业服务企业的责任，在物业服务企业向建设单位反映情况后，始终得不到解决的，业主还可以通过法律诉讼程序进行解决。


　　业主交物业费有新规

　　记者了解到，目前物业行业面临的难题之一是物业费难收，全省物业费收缴率不足50%，相当一部分物业服务企业处于亏损经营或勉强维持收支平衡局面。新《条例》对物业费由谁来承担有了更加明确的规定，同时规定了业主委员会有督促欠费业主交费的责任。

　　业主享受了物业服务企业提供的服务，到期必须交纳物业费，不能因为房屋质量问题缓交或拒交物业费。物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准。违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　以往对未售出房屋和出租房屋的物业费没有明确界定，而新《条例》明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。


　　小区停车位收费要征求业主意见

　　小区公共场地停车应收多少费用以及费用如何使用？一直以来都是广大业主关注的问题，《条例》未颁布之前，通常情况下，都是由物业服务企业向物价部门申报收费标准，而后向有车业主收取费用，用于弥补房屋维修资金不足。

　　而新《条例》规定，车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。但不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。也就是说有车业主在小区公共场地或者业主共有道路上停车，收费标准不是由物业公司确定，也不是由物价部门审批，而是由业主大会讨论通过，报物价部门审批。


　　物业、业主不得随意互“炒”

　　近年来，有的物业服务企业在合同期满前对物业小区弃管，有的业主委员会随意解聘物业服务业，害得小区无人管理，最后垃圾成山，污物遍地，居民苦不堪言，政府难以协调。

　　自今年2月1日起，物业公司和业主委员会，将不得随意炒对方的“鱿鱼”。《条例》规定，物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的，应当提前书面告知对方及物业所在地县房地产行政主管部门。

　　物业服务合同期满两个月前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。也就是说不论物业、业主炒对方的“鱿鱼”，都必须提前告知对方，不能让对方措手不及。

　　物业服务有争议该找谁

　　业主、业主委员会、物业使用人与物业之间出现矛盾，应该由谁来解决？《条例》规定，业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议的，可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会反映，街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会应当及时进行调解。

　　一位业界相关部门人士表示：“从行业角度而言，《条例》最大亮点是明确了街道办事处、区县人民政府在物业管理中的监管作用，当小区出现业主委员会换届或履行职责方面的问题、物业服务合同履行中出现的问题及物业企业在退出或交接等方面出现问题时，区县政府应实行监督、协调职能，物业企业应把更多的精力放到为业主服务上。” 

成都市物业管理条例 核心条款解读


（一）

　　住宅还是商务楼 按照60%比例界定

　　一个新楼盘是商务楼还是住宅楼，现在有了明确的规定。建筑区划（即物业管理区域）内，非住宅物业占总建筑面积比例小于60%的，该建筑区划类型以住宅物业计。当比例大于60%时，该建筑区划类型将以所占比例最大的物业类型计。同时，“从2008年元月1日起，开发建设单位应当在新建住宅物业竣工验收后，在办理新建住宅附属设施设备交付使用备案手续或者不动产权属登记前，按《条例》规定一次性向市房产管理部门选定的商业银行交存住宅物业保修金。”



　　承租人擅改用处 出租人可终止合同

　　新房装修时，能否自行改动房屋用处一直是业主关心的问题。对此，通知明确：“业主、使用人应当按照规定使用专有部分，不得将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。”相关负责人表示，如需改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照相关规定和防水标准制定施工方案，并做闭水试验。

　　按规定，房屋租赁时，如出租人发现承租人有擅自将住宅改变为餐饮、酒店、生产、办公、库房等经营性用房使用，或者利用房屋进行非法活动等违法违约行为的，出租人可以终止租赁合同，并及时向相关行政管理部门报告。



　　物业交付使用前 开发商缴物管费

　　没有交房，物管费该由谁缴？“应由开发商缴！”根据规定，物业买受人自物业首次交付使用之日起，按前期物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由开发建设单位缴纳。所谓物业首次交付使用日，就是物业买受人办理房屋交付使用手续之日。

　　同时，除物业服务企业或者相关管理人收取物业服务费用以外，其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。



　　业主共有物业 不计投票权

　　“未出售或已经出售但未交付使用的房屋，开发建设单位拥有投票权。”针对业主大会会议投票权的问题，按照新规定，机动车停放库（位）以及依法归全体业主共有的物业，将不计投票权。



　　供水等设施权属 将进一步明确

　　今后，供水、供电、供气、供热、信息等专业单位要进一步明确建筑区划内相关管线、设施和设备的权属问题，按《条例》要求自觉承担维修、养护责任，不得转嫁给业主、物业服务企业或者其他管理人。


（二）


　　开发商不得对外出售小区车位和车库


　　作为《物权法》颁布后的首个物业管理立法，物管条例设立和完善了新建住宅交付制度、业主大会制度、物业服务质量评价制度等21项物业管理制度，其中2/3的篇幅用于规范物业的规划、建设、交付等监管事项和业主自治规则体系，在某种意义上可被称为“国内首部区分所有建筑物管理法规”。



　　屋顶绿地

　　可上人的屋顶（跃层除外），其所有权属于业主共有，不能归属于顶层业主专有使用。

　　目前很多小区屋顶花园似乎就是属于顶楼业主的，而一些开发商在售楼时也往往打出“送屋顶花园”这样的噱头。

　　成都市人大法工委认为，结合《物权法》及新条例中相关规定来看，开发商向顶楼住户赠送或出售顶楼是不恰当的，将使全体业主的权利受到侵害。可上人的屋顶（跃层除外），其所有权属于业主共有，不能归属于顶层业主专有使用，除非业主大会或全体业主共同决定，同意开发商这一做法。开发商与顶层业主约定楼顶空间的专有使用权，不发生法律效力，如果顶层业主为此付出了费用，应由开发商返还。

　　至于底楼绿地，如果要赠送或出售给一楼的业主，开发商则必须在建筑区划平面图或其他专有部门买卖合同的附件中，让其他楼层的购房者在签署房屋买卖合同前，明确知道该绿地属于底楼业主所有。



　　住改商

　　物管条例对“住改商”的态度是限而不禁，但“限”得相当严格。

　　在一些小区中，利用住房开店的情况为数不少。物管条例对“住改商”的态度是限而不禁，但“限”得相当严格，除了依法报请规划、卫生、消防等部门审批外，还必须取得“利害关系人”的书面同意。因业主或房屋使用人的“住改商”行为而改变了居住和生活环境的业主，都属于“利害关系人”，而不能单纯理解为指居住在同一建筑物内的有墙体相连部分的上下左右邻居，也不能理解为整个建筑区划内的所有业主。

　　对于已经“住改商”且影响到周边居民生活的情况，权益受到损害的相邻各方，可根据成都市已有的《成都市城市建设规划条例》《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等法规，提起侵权之诉。



　　小区车位

　　开发建设单位不得对业主之外的其他单位、个人出售车位和车库。

　　随着私家车的增多，小区停车位成为困扰有车一族的重大问题。新条例规定，车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部门，为服务于整个小区业主居住便利而建造，故而它的利用应当服从于业主购买及使用专有部门的需要。开发建设单位不得对业主之外的其他单位、个人出售车位和车库，但在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给小区外的单位、个人。


（三）

　　成都：小区车位应该修好多 现在有了最低标准

　　《成都市物业管理条例》2008年1月1日开始实施，对相关责任单位及热点问题都做了详细规定

　　2008年1月1日，《成都市物业管理条例》（以下简称《条例》）正式实施。日前，市政府下发了关于贯彻实施《条例》的通知，首次明确了《条例》中相关问题的具体负责单位，并对建筑区划类型的认定、新建住宅物业保修金交存时限、业主大会会议投票权等8方面的问题进行了明确。

　　昨日，《条例》宣传贯彻动员大会举行，数百名来自各区（市）县人大、政府，市级各相关部门，五城区各街道办事处，开发建设单位、物业服务企业、业主委员会委员代表等参加大会。市人大常委会副主任曲颖出席会议。

　　《条例》 责任

　　对号入座 遇到问题好“找人”

　　区（市）县政府负责督促街道办事处、乡镇政府加强物业管理监管队伍的建设，把物业管理纳入社区管理范畴等；

　　政府法制工作机构负责牵头《条例》贯彻落实情况的监督检查，纳入行政执法责任制的目标考核内容等；

　　司法行政部门负责将《条例》列入年度普法的重要内容之一等；房产管理部门负责物业管理活动的监督管理工作等；

　　建设管理部门负责在建物业施工过程中的质量监督和管理，受理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉；

　　规划管理部门负责新建建筑区划的统一规划，包括车库（位）、物业服务用房等在内的建筑物附属设施的配置等；

　　价格管理部门则负责建立物业公共服务收费机制，受理物业服务收费投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷；

　　工商行政管理部门负责企业登记中对住所的审查，包括“住改商”办理营业执照等。

　　《条例》 细则

　　没做防水的房间不能改成卫生间

　　●建筑类型划分：

　　按照规定，在对建筑区划类型的认定上，以60%作为其类型认定的分界线。建筑区划内，非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例小于60%的，建筑区划类型认定为住宅物业；大于60%的，建筑区划类型则按在区划内所占比例最大的物业类型计算。

　　●保修金交存时限：

　　从2008年1月1日起，开发建设单位在新建住宅物业竣工验收之后，在办理新建住宅附属设施设备交付使用备案手续或者不动产权属登记前，一次性向市房产管理部门选定的商业银行交存住宅物业保修金。

　　●业主大会会议投票权：

　　没有出售或已经出售但没有交付使用的房屋，开发建设单位拥有投票权，而机动车停放库（位）以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。对于公共区域的经营权收益，收益归全体业主所有。

　　●物业使用：

　　业主、使用人不得将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照相关规定和防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

　　《条例》 亮点

　　是国内首部区分所有建筑物管理法规

　　亮点一：覆盖城乡

　　城乡统筹理念的贯彻，成为《条例》最大的亮点之一。“以前农民都是一家一户地居住，现在修了农村新型社区，农民都集中居住，因此也将随之产生一些邻里之间的社会问题。”曲颖在接受记者采访时说，《条例》的使用范围除了适用于城镇小区的管理与服务活动外，也适用于农村新型社区等。

　　亮点二：责任与主体明晰

　　“这是全国第一个对物业的管理与服务主体及其责任进行界定的《条例》。”相关负责人介绍说，管理的主体即为业主或业主委员会（前期是开发建设单位），而服务的主体即是物业服务企业或其他管理人。

　　对此，曲颖解释说，国务院颁布的《物业管理条例》侧重调整业主与物业服务企业间的关系。而《条例》在内容上涵盖了物业的规划建设、管理维护、物业服务等诸多领域，“从某种意义上说，可谓国内首部‘区分所有建筑物管理法规’”。

　　《条例》 热点

　　停车位修好多？

　　社区活动室好大？

　　首次明确最低标准

　　据市规划局有关负责人说，即将实施的《条例》中，首次将停车位比例等日常细节进行了法规规范，“新建住宅建筑区划机动车停放库（位）与住户数之间制定了最低比例标准，车位比不得低于这个数，鼓励高于这个数。具体比例根据住宅档次类型、所在地域差异等因素制定。”比如别墅小区，1个业主全家可能拥有2～3辆私家车，其住宅套数与车（库）位比例相应的就应在2：1以上；而经济适用房小区，可能平均3个业主还不到1个拥有私家车，其比例就可放宽为1：4或1：5甚至更低。

　　此外，《条例》还对“业主委员会议事活动用房”的配置比例进行了最低标准限制：“建筑面积不得少于30平方米。”

　　“住改商”可以不？

　　须征得“利害关系人”书面同意

　　“住改商”一直是物业管理的难点，《条例》中，对“住改商”做了如此约束：业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，应经有利害关系的业主同意，并依法经规划、国土、卫生等行政主管部门审批。

　　“‘住改商’必须有‘利害关系人’的书面同意，而‘利害关系人’的范围应视‘住改商’的影响范围而定。”市规划局有关负责人解释道，凡是因某业主或某使用人的“住改商”行为而改变或者是影响了居住和生活环境的业主，都属于“利害关系人”，“这不仅仅是指有墙体相连部分的上下左右邻居，更不局限于传统意义上的左邻右舍，当然也不是小区的所有业主。”

天津物业管理条例解读  小区共有地停车须交费


　　2008年12月1日，《天津市物业管理条例》正式施行。新条例自颁布以来，受到市民的广泛关注。为方便市民进一步了解相关政策，市国土房管局汇集了近期群众咨询较多的问题，详细解读新条例相关内容。 

　　维修资金有利息 

　　物业收费透明化 

　　新《条例》规定，有两个以上业主的新建住宅和非住宅物业，应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当按照规定给业主计息。未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目，业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。 

　　物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。 

　　实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况，包括服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等。 

　　小区共有场地停车 

　　必须交场地占用费 

　　根据《条例》规定，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。 

　　本小区物业公司任职 

　　不得担任业委会成员 

　　新《条例》规定，业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。 

　　业主大会决定筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施设备两事项时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 

　　新《条例》特别明确，四种情况下业主委员会成员职务自行终止：不再是本物业管理区域业主或者连续一年以上不在本物业管理区域居住的；以书面形式提出辞职的；因身体健康原因丧失工作能力的；在为本物业管理区域提供服务的物业企业任职的。 

　　业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费百分之一的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。 

　　业主大会制定规约 

　　管理约束全体业主 

　　管理规约由业主大会制定，对全体业主具有约束力。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。 

　　对于非业主的物业使用人，同样要遵守小区业主大会制定的管理规约。《条例》指出，物业使用人是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的，由业主承担连带责任。 

　　《条例》规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、擅自改变住宅房屋使用用途、随意占用共用部位、损坏共用设施设备、侵占或者毁坏绿地或绿化设施、侵占通道、拒交物业管理服务费和专项维修资金等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规和管理规约，要求行为人停止侵害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以起诉。业主大会对侵害业主共同利益的行为，也可以向人民法院提起诉讼。 




天津新物业管理条例解读 空置房不减免物业费

　　天津市国土房管局相关部门负责人接受记者采访时表示，目前本市对于空置房的物业费依然是按照全额费用收取。按照《天津市物业管理条例》规定，物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担。因此，业主应当根据物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费，即便房屋空置，业主也应全额交费。 
　　市国土房管局物业管理处相关负责人介绍，作为业主，花钱购买的商品房包含两部分财产，根据《物权法》规定，一部分属于业主个人所有的专有部分财产，另一部分属于全体业主共同所有的共有部分财产，如小区内的绿地、道路、电梯、楼梯、房屋的屋顶、外墙等。 对于共有部分财产在项目竣工验收合格开发商交给业主后，不论业主是否实际入住，作为每一位业主都拥有对该部分财产的共有权利，根据规定："业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享受权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务"。不论采取聘请物业公司管理，还是业主自行管理，业主都要履行自己对共有财产的管理义务。 
　　按照国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。 
　　对于一个小区来讲，在业主入住后物业公司就会按照物业服务合同的约定开始提供各种服务，空置房屋的存在对服务成本支出的影响是微乎其微的。以生活垃圾为例，有的业主说我没有在小区里居住，也没有产生生活垃圾，这部分钱应该在收取物业费时减掉，针对这一问题，记者通过采访一些物业公司了解到，目前本市的物业公司多数都采取和物业项目所在地的环卫部门按自然月包干结算费用的合作方式，不会因为空置房业主没有产生生活垃圾而减少成本的投入。记者在采访中还了解到，大多数业主和物业公司对给空置房业主减免物业费的做法不认同，认为这种做法等同于把空置房业主理应承担的物业费转嫁到其他入住的业主身上，同时会影响物业公司的收支平衡，造成运营困难，直接影响的是住宅小区的物业管理服务品质，将侵害全体业主的公共利益和生活品质，危害小区业主共有财产的保值增值。 
　　业主张女士认为，自己的房屋空置没有入住，并没有享受到物业公司提供的服务，全额缴纳物业费不合理。对此观点，市物业管理协会负责人表示，这实际上是忽略了自己对小区共有部分的所有权，忽略了专业物业管理对自身财产保值增值所起到的重要保障作用。物业管理服务具有公共性特征，物业公司不可能因有空置房的存在，就可以减少服务内容、降低服务标准。记者查阅相关法规了解到，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释中提道："物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。" 
　　谈及在业主与物业公司关系中最为敏感的物业费问题，记者了解到，对于普通商品住宅来讲，按照本市新出台的《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》的规定，普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价，按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理，分4个等级，各等级指导收费标准（即中准价格）分别为1.2元/平方米/月、0.9元/平方米/月、0.7元/平方米/月和0. 5元/平方米/月。具体到每个小区的物业管理服务费标准是根据业主提出的服务内容、服务标准等需求后，由物业公司进行测算，并经双方协商而确定的，费用标准与服务内容、服务标准是一致的。一味寄望于少花钱而享受超值服务是不现实的。有的物业公司为了取得小区的管理权而承诺低收费标准大多是在欺骗业主，当接管小区出现亏损后很快退出的现象时常发生，希望广大业主不要上当受骗，防止因频繁更换物业公司对业主的正常生活秩序造成影响，给房屋本体和共用设施设备维护带来影响，造成自己的房产贬值。 

重庆市物业管理条例解读


    《重庆市物业管理条例》（以下简称条例）已于2009年5月21日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，自2009年10月1日起施行。现就条例相关规定作如下说明：


    一、《重庆市物业管理条例》出台背景
    物业管理涉及千家万户，关系到广大市民的安居乐业。现行《重庆市物业管理条例》于2002年11月1日起施行，自施行以来，在规范我市物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用等方面起到了重要作用。随着我国住房制度改革的不断深入，以及城市化进程的快速推进，物业管理呈现出前所未有的发展速度，我市物业管理覆盖面的日渐扩大，物业管理矛盾纠纷日益增多，物业管理活动中出现了许多新情况并有许多亟待解决的新问题，现行条例已不能适应新形势下我市物业管理工作的需要。市人大代表和政协委员多次提出建议和提案，要求尽快修订现行条例。另一方面， 2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》和修订后的国务院《物业管理条例》赋予了物业管理一些新的内容，对业主表决权、业主大会、业主委员会决定的效力等问题予以了明确规定。我市现行条例与上位法的规定存在诸多不一致的地方。因此，按照《物权法》和修订后的国务院《物业管理条例》的精神，结合我市的实际，重新制定《重庆市物业管理条例》已非常必要。
    《重庆市物业管理条例》的修订工作，历时5年，在修订过程中召开了16次论证会和11次座谈会广泛征求社会各方意见，市人大常务委员会还专门举行了立法听证会，听取了广大市民的意见。并结合我市实际，经市人大、市政府法制办会同我局反复研究、讨论、修改，最终审议通过。
    二、物业管理区域
    明晰的物业管理区域是实施物业管理活动的前提和基础。无论是新建物业还是已建成物业，只要实施物业管理，都应该对区域进行划分。因而，条例增设专章（第二章）对物业管理区域划分的依据、标准、主体、时间及异议处置予以明确规定。
    1、物业管理区域划分依据、标准。条例按照有利于业主资源共享、统一管理的原则对物业管理区域划定和标准做出明确规定，划分依据是物业的建设用地规划许可证确定的红线范围，划分标准是物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域。并结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等多种因素。但也规定了例外情况，即从实际出发，以人为本，物业的配套设施设备能够分割、独立使用，且征得物业区域内业主们的同意，也可以划定为不同的物业管理区域。具体规定见条例第七条：“物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设备设施、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。” 
    2、物业管理区域划分主体、划分时间及划分程序。一是新建物业的区域划分。条例规定新建物业的区域划分主体为建设单位，划分时间在物业在出售前，并要求建设单位应对划定物业管理区域进行备案，并在商品房买卖合同予以明示。具体规定见条例第八条：“新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。”二是已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的划分规定。条例第九条做出明确规定，即：“已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。”
    3、异议处置。条例充分考虑到物业管理区域划分异议及纠纷的处理，第十条明确了物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应受理异议并作出区域划分确定，具体规定：“对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定”。
    三、业主、业主大会、业主委员会的职权
    条例以最大篇幅对业主权利、业主大会成立运作、业主委员会选举、换届等作了详细规定，具体见第三章。
    （一）业主的权利。业主的权利在国务院《物业管理条例》内有详细规定，本条例从立法要求和条例篇幅的角度考虑，对此没作重复规定。
    （二）业主大会的职责。条例第十一条第四款对业主大会职责作了明确规定。
    业主大会职责：
    1、制定和修改业主大会议事规则和管理规约；
    2、选举、补选或罢免业主委员会成员；
    3、决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法；
    4、撤销或者变更业主委员会超越权限的决定；
    5、选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；
    6、决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；
    7、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。
    条例采用列举的方式细化业主大会的职责，但不可能穷尽物业管理活动中所有的重大事项，因而，在第七条做出兜底条款。
    （三）业主委员会的职责。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的职责主要是执行落实业主大会的决定。条例第二十七条对业主委员会职责作了明确规定：
　　1、制定业主委员会工作制度；
　　2、召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；
　　3、代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；
　　4、组织并监督管理规约的落实；
　　5、公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；
　　6、每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；
　　7、 及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
　　8、协调业主、使用人与物业服务企业的关系；
　　9、根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；
　　10、配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；
    11、管理规约、业主大会赋予的其他职责。
    根据《物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举产生业主委员会”规定，结合我市物业管理实践，考虑有不必要设立业主大会或设立业主大会比较困难的两种情形，条例在第十二条作了专门规定，即：“不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。”
    四、业主大会召开和业主委员会的选举、换届与罢免
    （一）业主大会召开。业主大会是业主行使共同管理权，维护自身权益的自治组织。根据业主委员会的职责规定（召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定），业主大会主要由业主委员会组织召开（首次业主大会由筹备组组织召开）。业主委员会不履行职责，不组织召开业主大会时，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应责令业主委员会组织召开，业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开，条例在第二十条、第三十二条、条三十五条都作了相关规定。
    从业主大会会议召开的形式划分，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。具体见条例第十八条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映” 。
    业主大会会议形式有两种，一种是定期会议，一种临时会议。定期会议是指根据业主大会议事规则规定召开的业主会议，临时会议是除定期会议以外的，需占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开的业主大会。具体见第二十条规定“业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会参加。占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织召开。”
    （二）业主委员会的选举产生。一个物业管理区域，由筹备组召开首次业主大会由业主选举产生业主委员会，具体规定有：
    1、条例条十一条业主大会职责规定：“选举、补选或罢免业主委员会成员”；
    2、条例第十五条“街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。
    建设单位应当在收到街道办事处（乡镇人民政府）通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。
    筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成。”
    3、条例第十六条“筹备组应当做好下列筹备工作：
    （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
    （二）参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；
    （三）确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；
    （四）拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；
    （五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
    业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。”
    （三）业主委员会换届。条例规定了业主委员会每届任期高限，见条例二十一条“业主委员会每届任期不超过五年，可以连选连任。”业主委员会任期届满后，需进行换届选择。因而，条例第三十五条对业主委员会的换届作出明确规定，即“业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。逾期未换届的，占总人数百分之二十以上的业主要求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内，将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。”
    （四）业主委员会的成员罢免。业主委员会成员由业主大会选举产生,受业主监督，业主有权罢免业主委员会成员。具体见第三十二条“ 业主委员会成员受业主监督。业主有权罢免业主委员会成员。百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处(乡镇人民政府)书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开” 。
    五、前期物业管理的规定
    前期物业管理是指物业出售后至业主大会成立之前进行的物业管理。前期物业管理主要是根据建设单位与前期物业服务企业签订的前期物业服务合同约定实施的物业管理，因而，条例通过第四章对前期物业管理做出详细规定，明确了建设单位的相关义务，主要包括建设单位在售房前应当制定临时管理规约，实行前期住宅物业管理招投标、明确提供物业管理用房（位置、面积），以及承担物业交付前物业服务费，移交物业相关资料等方面。具体条款解读：
    1、条例第三十八条  “新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市房地产行政主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，并报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效” 。此条明确要求建设单位在物业销售前制定临时管理规约。且临时管理规约的内容要求参照示范文本制定，并同时向物业所在地行业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。临时管理规约并没有明确的期限要求，它是一个过渡性规约，待业主大会制定的正式规约生效时，自动失效。
　　2、条例第三十九条“物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。对于物业中有住宅的预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业；对于物业中有住宅的现售项目，建设单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业” 。此条明确了前期有住宅的物业项目，建设单位必须在销售前通过招投标方式选聘前期物业服务企业，对于投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的特殊情况也作了相应规定。同时，条例要求一个物业管理区域必须作为一个整体进行招投标，不允许分散招投标，建设部《物业服务企业资质管理办法》规定不同的物业服务企业资质等级只能对相应管理面积以内的物业项目提供管理服务，因而，条例要求物业服务企业做大做强，否则，对于三级企业接盘将受到严格限制。
　　3、条例第四十条“建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门备案。业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止” 。此条明确了前期物业服务合同主体是建设单位和物业服务企业；前期物业服务合同在内容上、格式上要求当参照合同示范文本；本条规定与2002年实施的《重庆市物业管理条例》有所不同，并没有强制规定前期物业服务合同期限，另外，前期合同与临时管理规约一样，是过渡性的合同。
　　4、条例第四十一条“建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。本条对在物业销售时，建设单位对临时管理规约和前期 物业合同说明义务和物业买受人对临时管理规约和前期物业服务合同承诺义务做出的规定。” 本条赋予建设单位在物业销售时，向物业买受人提供临时管理规约和前期物业合同的并作说明的义务，也要求物业买受人承担对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同作承诺的义务。
　　5、条例第四十二条“前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担。”
    该条是对前期物业管理各阶段物业服务费的承担做出的规定。以物业交付之日作为分界点，物业交付之日以前的物业服务费由建设单位承担，物业交付之日以后的物业服务费由物业买受人承担，物业买受人不能因其物业没有入住使用为由而拒不承担物业服务费。
　　6、条例第四十三条“物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。市和区、县（自治县）规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料，房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当公布物业服务用房的位置和面积。物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，业主有权查询。”
    本条主要规定建设单位配置物业服务用房的相关义务。明确提出建设单位配置物业服务用房的比例、位置、条件要求，物业服务用房属全体业主共有，由建设单位无偿提供，不能以进入公摊面积或提高单价等方式变相转嫁到业主头上。同时明确物业服务用房登记相关事宜。 
　　7、条例第四十四条“前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）移交物业档案，并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。”
    本条是规定建设单位物业档案移交义务，要求建设单位在前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前向物业服务企业及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）各移交一份物业档案”。
    六、业主、物业服务企业使用与维护物业、物业维修资金的管理
    业主、物业服务企业使用与维护物业、物业维修资金的管理是条例第六章的主要内容，具体内容包括以下条款： 

    第五十九条规定“业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
　　物业管理区域内禁止下列行为：
　　（一）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；
　　（二）破坏或者擅自改变房屋外观；
　　（三）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
　　（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分；
　　（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
　　（六）将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；
　　（七）存放、铺设超负荷物品；
　　（八）发出超过规定标准的噪音；
　　（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
　　（十）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；
　　（十一）乱丢垃圾，高空抛物；
　　（十二）损毁树木、园林； 
　　（十三）法律法规和管理规约禁止的其他行为。
    物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。”
    第六十条 业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
    业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，应当依法申请。在设立（开业）或者住所（经营场所）变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所（经营场所）所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的，由所在地居（村）民委员会出具。
　　第六十一条业主、使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。
　　物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者使用人以及装饰、装修人员。
　　物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为， 可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。
    第六十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。
　　第六十三条物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。
　　建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。
    车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。
　　第六十四条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。
　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。
    物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业管理区域内发生的交通事故，由公安机关负责处理。
　　第六十五条物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后，在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。
    物业共有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。
    第六十六条物业共有部分由于人为原因损害的，相关责任人应当及时修缮，并对造成的损失承担赔偿责任；在合理期限内相关责任人未进行修缮的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮，其费用由相关责任人承担。
    第六十七条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。具体实施办法按照市人民政府制定的相关规定执行或由市人民政府另行制定。
    第六十八条物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。
    第六十九条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
　　第七十条拥有两户以上业主的物业应当建立物业专项维修资金。
　　物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。
    物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府另行制定。
　　第七十一条物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担： 
　　（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；
　　（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担；
　　（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。
    因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。
    七、业主、业主委员会、物业服务企业的法律责任
    （一）业主的法律责任。业主（使用人）使用物业，违反法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，损害公共利益和他人合法权益，以及业主不交纳物业服务费用，均应承担相应法律责任。涉及条款：
    第八十一条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或者按约定申请仲裁。
    第八十二条 违反本条例第五十九条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任；违反行政管理规定的，由有关行政主管部门按照下列规定予以查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
    （一）违反第一项、第二项规定的，由区县（自治县）规划行政主管部门依法查处；
    （二）违反第三项规定的，由区县（自治县）建设行政主管部门依法查处；
    （三）违反第四项、第五项、第六项、第七项规定的，由区县（自治县）房地产行政主管部门依法查处；
    （四）违反第八项规定的，由区县（自治县）环境保护行政主管部门依法查处；
    （五）违反第九项规定的，由区县（自治县）公安、环保行政主管部门依法查处；
    （六）违反第十项规定的，由区县（自治县）规划、工商行政主管部门依法查处；
    （七）违反第十一项、第十二项、第十三项规定的，由相关行政主管部门依法查处。
    （二）业主委员会的法律责任。业主委员会不履行职责，或违反条例规定，均应承担相应的法律责任。涉及条款：
    第七十九条　违反本条例的规定，业主委员会未履行相关职责的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）责令限期履行，逾期仍不履行的，予以通报。
    第八十条 业主委员会成员违反本条例第三十条规定的，由区县(自治县)相关行政主管部门依法处理，并在物业管理区域内予以通报；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    业主委员会成员履行职务时违反法律、法规或者管理规约的规定，侵害业主合法权益，给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。
    （三）物业服务企业的法律责任。物业服务企业未按条例规定，不依法履行合同、侵犯业主权利等均应承担相应的法律责任。涉及条款：
    第七十七条　违反本条例的规定，物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门予以处罚：
    （一）未将物业服务合同报送备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款；
    （二）未制定安全防范应急预案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处一万元以上十万元以下的罚款； 
    （三）业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质；
    （四）退出服务时不履行相关义务的，责令限期改正，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动；
    （五）泄露业主信息资料的，予以通报，造成严重后果的，处一万元以上十万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    第七十八条 违反本条例的规定，物业服务企业限制或者侵犯业主权利的，由颁发资质证书的行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，降低其资质等级或者取消其资质。
    八、物业管理条例新的突破
    （一）明确并强化街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）委会物业管理监管职责。
    为充分发挥街道办事处（乡镇人民政府）作为政府基层组织作用，利用街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）委会对辖区内居民相对熟悉等优势，条例第四条规定街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。
    （二）创设了物业管理联席会议制度。物业管理联席会议制度由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，由区县（自治县）房地产行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。物业管理联席会议主要协调解决辖区内物业管理相关矛盾，搭建物业管理经验交流和矛盾纠纷协调处理平台，相关各部门齐抓共管，将物业管理矛盾纠纷化解在基层，消除在萌芽状态。
    （三）设立专章对物业管理区域的划分标准及划分程序予以规定。
    （四）明确未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区如何实现业主自治的问题，作出“可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责”的规定。
    （五）业主委员会实行候补委员制，并对业主委员会成员的禁止行为、业主委员会成员终止成员职务的情形、业主罢免业主委员会成员的程序、业主委员会成员的补选和重选程序，以及业主委员会成员的法律责任作出了规定。
    （六）对配置物业服务用房的面积标准、应达到的基本功能和位置；小区安全防范责任以及物业服务合同届满的处理作出了规定。
    （七）对物业使用过程中的禁止行为、业主违反禁止行为规定的处理以及规划、建设、房地产、环保、公安、工商等行政主管部门查处违规行为的职责；住宅改为经营性用房；车库、车位的出售与出租以及物业管理区域内交通事故的处理作出了规定。
    （八）授权市人民政府制定供水、供电、供气、通信、有限电视等单位承担维护物业管理区域内相关设施维护责任的具体实施办法和物业专项维修资金归集、使用、监管的具体方法。

《西宁市物业管理条例》解读


　　住房商品化、物业服务有偿化的今天，业主们经常遇到一些前所未有的问题，解决这些问题没有经验可找。将于今年5月1日起实施的《西宁市物业管理条例》，让更多的人了解业主委员会，懂得如何维护广大业主的权益，知晓物业管理企业和小区业主之间的权责关系，让业主们真正意识到小区是全部业主的，每位业主都有义务参与小区的管理。 
 
　　经过几年的努力，西宁市物业管理已全面启动。截至2006年12月，西宁市实行物业管理的物业项目达到742个，管理面积1156.88万平方米，覆盖率达43%(西宁市物业总量2406万平方米)。物业服务企业166家，从业人员4000余人；共创建9个国家级示范住宅小区、11个省级示范住宅小区、18个市级示范住宅小区。物业管理已成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业。同时，物业管理的发展，对于改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，维护社区稳定，扩大就业起到了积极的作用。 

　　《西宁市物业管理条例》的制订主要依据了《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》的规定，同时参考借鉴了浙江、重庆、成都、福州、西安、银川、深圳等城市的现行管理规定和管理经验。从2006年开始着手起草， 2007年，政府相关部门专门成立立法组，到西宁市人大常委会审议通过，《西宁市物业管理条例》的出台几经调研、论证，期间，广泛征求了市民和社会各界意见、建议。《条例》的颁布，是西宁市物业管理发展史上一件具有里程碑意义的大事，标志着西宁市物业管理进入了制度化、规范化发展的新时期。 

　　《西宁市物业管理条例》的亮点 

　　★关于适用范围。《条例》第二条规定，“本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例”。在地域上，既考虑到全市城镇房屋的物业管理，也考虑到市属三县的物业管理；在物业类型上，既考虑住宅物业(包括商品住宅、拆迁安置房、房改房等)，也考虑到非住宅物业的物业管理。 

　　★关于街道办事处(乡镇人民政府)和居村两委会职责的确定。一直以来，街道办事处、社区居民委员会对业主大会、业主委员会的指导监督作用未能有效发挥，且未介入物业管理，使业主与物业服务企业之间的纠纷不能及时有效地协调处理。因此，《条例》第四条第三款规定:“街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设之间的关系。”第五条规定：“鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。” 

　　★关于业主大会及其执行机构业主委员会的成立、设立与运行。当前，业主对物业管理中的财产维护意识、公共责任意识，要么淡漠不清，要么强化曲解；业主大会、业主委员会的角色缺位、错位、越位，业主大会要么不成立，要么成立后的矛盾反而更难调和解决，既不利于物业管理健康有序发展，也不利于社区建设，甚至影响到社区安全和稳定等问题。《条例》在《物权法》、国务院《物业管理条例》的原则规定和精神范围内，在第二章以共22条的内容对业主自治体系作了具体规定。 

　　★关于物业交付使用的规定。近年来，业主与物业服务企业之间因为物业交付产生的矛盾比较多，为此，《条例》第四十一条对物业交付作出规定，即“物业交付是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续；业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。” 

　　★关于业主未实际入住，按70%缴纳物业服务费；业主自行不采暖按50%缴纳采暖费的规定。物业交付前，物业服务费由建设单位承担，物业交付后，房屋产权已经转移给业主，业主入住与否，物业管理活动都要正常进行，这是物业管理的综合性、延续性、公众行决定的。业主未入住，除不产生生活垃圾外，各项物业服务都享受到了。物业管理区域内规划设计为集中供热的，锅炉配置是按小区的总建筑面积、总户数来确定的，业主自行不采暖，锅炉及其配套的设施设备仍要运行，供热企业也要同样投入运营成本。另外，业主不采暖，还有可能影响其他业主采暖的情况。因此，《条例》第四十一条规定，业主未实际入住和业主自行不采暖的费用缴纳比例，即“物业交付后，业主未实际入住的，按应缴纳物业服务费数额的70%缴纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。但可能危害其他供热用户用热或者影响室内公共设施安全运行的，不得停止用热。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%缴纳采暖费。” 

　　★关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收相关费用问题。业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同约定来行使合同权利和履行合同义务。物业服务企业并不是合同当事人，没有义务向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位代收这些费用，也无权向业主收取这些费用。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业服务企业代收有关费用的，相关单位应与物业服务企业签订委托协议，约定代收服务费用。在这种有偿服务中，业主不是合同的主体，因而不担负因其而产生的任何费用。因此，《条例》第四十二条强调：“物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”并明确强调，“前一款所列条例单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。” 

　　★关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的规定。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位通过供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等的供应为业主提供服务，业主支付相应的费用。其相关管线和设施设备是其提供服务的必要设施，是其履行合同的一部分。业主缴纳的费用，已经包括相关管线和设施设备维修、养护费用。目前，西宁市的供气、通讯、有线电视等单位，已经按国务院《物业管理条例》第五十二条的规定承担了相关管线和设施设备的维修、养护责任，而供水、供电部门仍未按《物业管理条例》规定执行。物业管理区域内供水、供电相关管线和设施设备的建设费用已经由业主承担，供水、供电部门无偿使用、受益，若供水、供电等单位不承担相关管线和设施设备维修、养护的责任，再由业主来承担，显然是不公平的、不合理的。因此，《条例》第四十一条第二款规定：“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。” 

　　★关于物业保修金的规定。近年来，西宁市住宅建设迅速发展，但从目前情况来看，部分物业交付使用后房屋质量等遗留问题依然大量存在，在开发建设单位与购房者的房屋质量问题纠纷中，购房者往往处于弱势一方。按照《建设工程质量保证金管理暂行办法》(建质[2005]7号)“建设工程竣工结算后，发包人应按照合同约定及时向承包人支付工程结算价款并预留保证金”的规定，开发商需留存保修金，但是，尚没有一个专门的部门来对其进行监管，房屋出现问题，部分开发商置之不理，业主束手无策，有些只能业主个人解决。启动住宅物业保修金制度后，在物业保修期内，一旦物业交付后业主发现房屋建筑工程存在质量等问题的，建设单位推诿、扯皮，或者因其歇业、破产等原因无法履行保修责任的，都可以使用市、县物业行政主管部门统一归集的保修金，由业主委员会组织维修，其费用从保修金中列支。因此，为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，保障物业正常维修和使用，《条例》第四十七条规定：“建设单位在物业竣工验收前，应当按物业建筑安装总造价2%的比例一次性向市、县物业行政主管部门选定的商业银行交存物业保修金，作为物业保修期间的维修保证费用。” 

《陕西省物业管理条例》深度解读


    《陕西省物业管理条例》（以下简称条例）已于2008年12月12日经陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，自2009年5月1日起施行。与以往各项法规条例出台不同的是，《条例》是省人大常委会在面向社会公开征集意见的基础上，首次以召开“立法听证会”征集意见的方式引入地方性法规的制定和修改过程。新修订的《条例》有着许多的亮点，本文拟对该法规的制定过程中的听证事项、立法初衷、立法目的以及颁布后对物业管理以及市民生活的现实影响做一简要分析。

　　(一) 从《条例》草案听证的事项来进行解读《条例》的立法初衷。

　　一 、听证事项1：物业服务企业收取水、电、暖气费用是受全体业主委托，还是受供水、供电、供热专业经营单位的委托？

　　提出本项听证事项是基于住宅小区停水、停电现象严重并且供水、供电、供暖等企业以不缴纳相关费用为抗辩理由对小区停水、停电。按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的相关规定，合同一方主体在履行合同义务过程中因为对方没有履行或者怠于履行相关义务而拒绝继续履行合同义务。专业经营单位的上述做法是法律规定的一种抗辩方式，本无可厚非，民事活动始终遵循的原则是：“法不禁止即可为。”，所以其上述行为亦不违法法律规定。但是毕竟其是提供公共服务的企业，而这些服务是关乎到居民生活的基本保障环节的，擅自行使合同的先履行抗辩权或者是同时履行抗辩权都将对基本人权构成践踏；更甚者上述供电、供水等企业在小区部分业主不能按时交纳相关费用的情况下，对整个住宅小区进行断电、断水、停止供暖等，更是严重侵害到了业主的切身利益。《合同法》第四百一十条规定：“委托人或着受托人可以随时解除合同委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。”，如果物业服务企业收取水、电、暖气费是受全体业主委托，那么就意味着因业主和物业企业之间的矛盾双方可以随时解除委托合同，最终导致水电、取暖费等不能按时、足额交纳的，对于业主和供水、供电等企业之间来说，属于业主违约，给这些专营单位停水、停电以合同上的依据，停水、停电的可能性与随意性大增；如果物业企业是受供水、电等企业的委托收取相关费用，那么双方按照《合同法》的规定行使合同的任意解除权导致水电等费用不能按时、足额的收取的，在专营单位与业主之间的供水、电等的合同关系中，属于专营单位违约，随意停电、停水就没有了合同依据，这种情况发生的可能性与随意性就会大减。

　　这才是该法规的立法目的和初衷，站在保障业主合法权益的立场，把保障业主切身利益细化到每一个环节。《条例》第六十六条规定：供水、供电、供热等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应当向物业服务企业支付手续费……供水、供电、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。供水、供电、供热等专业经营单位违反前款规定，给业主、物业服务企业造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　二、听证事项 2：物业服务企业是否应当收取业主的房屋装饰装修保证金？

　　收取业主装修保证金是基于以下理由：

　　因为业主不具备建筑、安装等相关专业知识以及物业管理相关法律、法规方面的专业知识，其在装修房屋的时候进行的诸如随意拆除墙体、打孔、按照自己的喜好、风格随意添附相关物件，包括装修所用材料、拆改相关供暖、供气管线、增加房屋用电负荷或者拆改用电线路、随意放置装修材料、垃圾、占用公共道路等等一系列行为，有的是仅凭一己喜好，放任对其他业主损害结果的发生；更甚者，有人根本意识不到自己行为的法律意义何在，比如：擅自在承重墙体上打孔甚至于拆除等行为已经危害到了公共安全而不自知。

　　鉴于以上情况，物业管理企业一般都会要求业主在装修时交纳装修保证金以及垃圾清运费等等相关费用，以此来制约业主，对其装修行为进行规范。但实践中往往物业管理企业在收取了装修保证金并于装修完成验收时以各种理由与借口克扣、罚减业主的装修保证金，严重侵害到了业主的利益。《条例》第七十四条规定：“业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约，并告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装修装饰施工进行监督。业主违反房屋装修装饰规定、临时管理规约或者管理规约的，物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害的，物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处理；造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的，业主应当承担赔偿责任。”。根据《条例》的上述规定可知，立法机关虽然对物业管理企业收取装修保证金后可能随意克扣的事实有所考虑，但最终还是倾向于保障公共安全以及相邻业主利益的观点。“…应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约…”的说法其实就是给物业管理企业收取装修保证金留下了机会，因为在临时管理规约、前期物业管理合同等文件中开发商、物业管理企业都会与业主约定装修时交纳装修保证金，否则应当在条例中以禁止性的文字进行规定，严禁物业管理企业收取装修保证金。

　　三、听证事项 3：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的（如广告、出租等），所得收益由业主委员会与物业服务企业按照约定比例分配是否合理？

　　对该事项进行听证的原因是基于开发商的强势地位，尽管《物权法》明文规定建筑物共用部分的使用权、收益权归全体业主所有，但在出卖房屋时，很多开发商都会约定业主放弃对屋面（房屋外立面）使用权、收益权，从而对开发商对利用该屋面进行广告宣传甚至于出租获利找到了依据。《条例》基于上述事实，因为涉及到业主的重大利益，对上述事项进行听证，广泛征求意见，最终确定并重申该房屋共有部分、外立面的房屋使用权、收益权归业主共有-----《条例》第六十七条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”。但该规定仍然存在缺陷，在开发商出卖房屋时利用强势地位，和买受人约定该部分权利由买受人让渡于出卖人或者出卖人的代理人（物业管理公司等），该条也就成了名存实亡了！真正想杜绝上述事实的发生，《条例》应当对此作出禁止性的规定，才能最大化的保障业主的利益。

　　四、听证事项4：在物业管理区域的场地、道路停放机动车辆，物业公司收取停车服务费，是否属利用物业共用部位进行经营，其所得收益是否也应按照约定比例分配？

　　对上述事项进行听证是基于物业管理企业滥用权利，任意在物业管理区域内设置停车位并将收取的停车费用全部据为己有的这种侵害业主权利的事实。我们对设置车位的问题做一具体分析：

　　小区停车位能不能进行法律上的处分，关键是要看处分权人有没有相关的权利。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。很多人根据上述法律依据得出结论：车位、车库的归属在出售的时候是可以由买卖双方来约定的。其实不然，约定产权的归属也属于对物权进行法律上的处分，前提是进行处分的人应当具有相应的处分权。也就是说，处分权人对其享有所有权，当然就能够出售该车位；处分权人只对车位享有使用、收益权，就会因为权利上存在瑕疵而无权出售该车位，转而进行出租或者其他方式的处分；如果“处分权人”根本就没有任何的处分权，或者“处分权人”仅仅是处分辅助人，那么就仅仅只能按照其付出的劳动量来要求报酬而已。

　　以下就详细分析上述几种情况下处分权人的相关权利：

　　（1）开发商对车位享有所有权，该部分车位就可以进行法律上的处分，包括但不限于出售、出租、赠与等等

　　开发商进行项目开发时，单独规划、设计并施工建设的车位，如果该部分车位没有纳入小区整体的公摊，那么该部分车位的所有权属于开发商，开发商当然有权利对其进行处分，包括出售、出租等等。

　　如果该部分车位纳入了小区的公摊，其所有权属于小区所有业主，开发商当然无权处分属于业主共有的车位，即使存在开发商没有出售的存量房，其也仅仅属于业主中的一员，无权行使应当由全体业主行使的权利。即使受到全体业主的授权，或者属于推定授权或者事后得到了业主的追认，该部分出售所得也应当归属于全体业主共有。如果事后不能得到业主的追认，那么该部分车位的买卖合同就属于无效合同而应该由开发商和车位购买人根据其各自的过错程度来承担因此造成的相应的损失。

　　（2）开发商只对车位享有使用、收益权，会因为权利上存在瑕疵而无权出售该车位，转而进行出租或者其他方式的处分。

　　《中华人民共和国防空法》第十八条规定：人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。第二十二条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。第五条规定国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。 

　　国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 

　　根据以上法律条文的规定可知：开发商在新建住宅工程时按照规划建设的人防工程的所有权归属于国家，由人防主管部门代为行使所有者的权利。开发商根据谁投资谁受益的原则，对该部分人防工程进行改造，在不影响、降低其作为人防工程的人民防空功能的情况下作为停车场来使用，开发商行使的是法律授予的享有使用、收益的权利。该车位当然可以出租并获益，并不存在法律上的障碍。

　　（3）在“处分权人”根本就没有任何的处分权，或者“处分权人”仅仅是处分辅助人的情况下，那么就仅仅只能按照其付出的劳动量来要求报酬而已。

　　很多小区因为停车位紧张，加之开发商或者物业为了创收，在小区的道路上设置停车位进行出租获利，且这部分利益都被开发商或者物业公司所实际占有。那么，他们到底是不是处分权人呢？到底有没有处分权呢？

　　小区的公共道路上设置的车位，是建在了小区所有业主共同享有土地使用权的土地上，因此而获得的收益当然的属于小区全体业主所共有。具体经营管理的一方可以扣除必要的设施设备费用、管理费用等。其实，此处的经营管理的一方并不是车位的权利处分人，仅仅是一个权利处分辅助人而已。

　　《条例》第七十五条规定：“物业管理区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。物业服务企业应当依据物价部门核定的标准收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费、机动车辆场地占用费的收取标准应当在物业管理区域内公示。物业管理区域内停放机动车辆的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。”。基于上述规定，《条例》对占用物业管理区域内业主共有道路、场地设置车位的相关内容规定的比较细化，但是对于地下车库、独立规划车库等内容仍然跳不出《物权法》的圈子，并没有什么建设性的突破。作为法规，在该问题上并没有给行为人一个明确的方向性指示甚至因为其含糊不清而有误导的可能性！

　　（二）对《条例》重点条文的解析

　　一、对业主的身份进行了新的界定

　　《物权法》规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”，《物业管理条例》中规定：“房屋的所有权人为业主。”，但又同时规定了很多的“不具有所有权”的人享有了很多的业主权利，比如选举业主委员会、享受所有权人才能够享有的所有的权利。这样的规定并不完善。也就是说，《物权法》以及《物业管理条例》中对业主的界定只限于所有权人（我国采用登记生效的不动产物权变动模式，即登记到谁名下，谁就是该不动产的产权人），也就是说只要没有取得房产证就不是上述法律、行政法规中所述的业主，当然也就不能享有只有业主才应当享有的权利。

　　从《条例》规定的内容来看，对业主的概念进一步完善，使其表达更为合理、更符合实际情况，也更便于操作。《条例》第七条规定：“已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主”。即只要是基于合法的手段取得了对该房屋的实际占有，就可以视为业主，但该占有一定要是物权变动的前行为，即是以产生物权的变动效力为目的。例如租赁并不是以产生该房屋的所有权的变动为目的，当然不会因为承租房屋的实际占有而成为《条例》所称的业主；买卖违章建设的房屋而居住的，虽然支付了相应的购房款，但因为该房屋的建设、销售或其中环节被相关法律、法规所禁止，买受人对该房屋的占有、使用当然不具有合法性，当然不属于能够引起物权变动效力的前行为。

　　但是《条例》上述的规定是否合法呢？值得商榷。《条例》在法律位阶上属于地方性法规，按照立法法的规定地方性法规在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以就“为执行法律、行政法规的规定，需要根据本行政区域的实际情况作具体规定的事项；属于地方性事务需要制定地方性法规的事项。”作出规定。而《物权法》最大的立法原则就是物权法定，即物权的创设、内容、取得方式、流转以及登记等等只能通过物权法律来规定，不允许进行随意的创设以及增减等。《条例》对业主的定义虽然符合实际情况，但是因为物权权利的特殊性以及不可随意创设性，《条例》的上述规定的确属于对《物权法》以及《物业管理条例》的扩大性解释，不仅违反了《物权法》物权法定的原则且不符合《立法法》对法律位阶效力以及创设权的规定。

　　上述，《条例》对业主的定义显属违法。该定义的界定只有依赖于全国人大常委会出台新的《物权法解释》来进一步细化，以期与实际衔接。

　　二、《条例》中设置了几处新的制度以适应实践中的种种情况，但是没有相应的处罚机制，缺少对权利的保障。

　　《条例》第十条规定：“物业管理区域符合本条例第九条（关于召开首次业主大会的条件）规定的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面形式告知。街道办事处、乡镇人民政府自收到书面告知三十日内，组织成立业主大会筹备组。县（市、区）物业管理行政主管部门应当予以指导。街道办事处、乡镇人民政府未在规定期限内履行组织成立业主大会筹备组职责的，业主可以自行组织成立业主大会，按照本条例规定行使业主大会权利。”。本条的规定实际上是解决了“成立业主大会难”的问题。在小区达到了成立业主大会的条件后，因为需要建设单位的配合向物业的上级主管部门递交申请才能够启动业主大会的筹备工作，而建设单位基于种种原因怠于行使甚至是阻碍上述工作，致使业主大会的成立举步维艰。根据本条规定，业主在建设单位怠于告知主管部门以及相关部门小区具备召开业主大会的情况下可以自行告知并在相关部门限期不履行筹备业主大会职责的情况下可以自行组织成立业主大会。上述规定在解决业主大会成立难的问题上迈出了一大步。

　　《条例》第12条规定：“建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供物业管理区域内业主名单、房屋及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。”；第14条规定：“业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担”。

　　上述规定的初衷是好的，但是缺乏制约机制和处罚机制。建设单位拒不履行承担筹备业主大会费用以及提供场地、便利、提供相关资料的义务时，如何去制约建设单位？惩罚机制何在？是罚款并限期承担费用、提供场地、提供资料还是需要业主垫付相关费用后再行追讨、再行主张相关权利，这无疑给业主大会的筹备埋下了伏笔。第12条、14条的缺陷性规定，其实导致第十条规定的羸弱，实施意义将大减。没有救济措施以及惩罚机制的制度设计是不完善的甚至可以认为它不存在、是没有任何意义的。

　　三、《条例》新设物业保修金帐户以及相关制度以保障专项维修基金的使用。

　　《条例》第七十八条规定：“新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价2％的比例，一次性向物业所在地的设区的市、县（市）物业管理行政主管部门设立的物业保修金专门账户交存物业保修金。物业保修金专门账户以物业管理区域为单位设立专户。建设单位在办理不动产权属初始登记时，应当提供专户银行出具的物业保修金全额交存证明。”

　　　　第七十九条规定：“物业保修金保证的保修责任期限，自建设单位将住宅交付业主使用之日起计算，保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。物业保修金全部退还后，建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。”

　　　　第八十条规定：“物业保修期限内物业出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在七十二小时内予以维修。”

　　　　第八十一条规定：“物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，所需费用从物业保修金中垫支。县（市、区）物业管理行政主管部门应当在物业保修金动用后三日内书面通知建设单位，建设单位应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存。建设单位对维修责任承担有异议的，可以在前款规定的期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人，在相关法律文书生效之日起十五日内补存物业保修金。逾期不起诉或申请仲裁的，视为其认可承担维修责任。”

　　第八十二条规定：“物业保修期间，建设单位因破产、解散、被撤销等原因注销的，物业管理行政主管部门应当将物业保修金本息余额提存”。

　　上述制度的设计给物业的保修提供的资金保障，且直接绕过建设单位对基金进行支配。资金不足由建设单位补足。解决了实践中保修难的问题。实践中因为开发商通常于交付房屋后委托物业公司对物业进行维修的登记，业主在出现房屋质量后便会出现交涉主体的不确定性，开发商推给物业公司，说跟物业联系；物业公司推给开发商说开发商是维修主体。主体的交涉不确定以及开发商怠于履行维修义务且由业主自行维修后费用的承担方面更是难上加难。协商不成还要通过诉讼途径来解决。《条例》实施后，只要专业的鉴定机构出具鉴定结果证明房屋质量问题确属开发商的责任，因此支出的维修费用将直接从保修金帐户中列支。但上述制度的设计仍然存在一个问题----在物业保修期间，建设单位因破产、解散、被撤销等原因注销的，物业管理行政主管部门应当将物业保修金本息余额提存的情况下，后续的物业保修资金如何来筹集？业主自己承担还是通过别的方式来归集？《条例》在该问题上留下了空白。

　　四、《条例》对专项维修基金的新规定适应了《住宅专项维修基金管理办法》的新规定以以保障资金的安全，在很大程度上杜绝了开发商通过代收维修基金而进行短期的融资的可能性。

　　《条例》第八十九条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。设区的市、县（市）物业管理行政主管部门，应当根据本地区情况合理确定交存标准，公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额，并适时调整。”

    第九十一条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。业主在办理房屋入住手续时，应当提供交存专项维修资金的凭证；未提供凭证的，建设单位不得将房屋交付使用。”

　　从《条例》的上述规定可知，在房屋交付使用前就必须缴存专项维修基金。以往的专项维修基金缴存的时间都是办理房产证之前，那么开发商会在《商品房买卖合同》中约定在房屋交付之时由开发商代收代缴专项维修基金，很多开发商因为资金运作的问题会挪用该部分资金直至办理房产证时。《条例》的该条规定基本杜绝了开发商在上述时间、以上述方式来进行融资的可能性，但是仍然留有缺口。也就是说开发商完全可以在合同中约定代收代缴专项维修基金的时间提前，这样一来融资的时间是短了一些，但必定还有融资的可能性。要想彻底的杜绝通过代收代缴专项维修基金的方式来融资只有一个办法——通过规范性文件的方式作出禁止性的规定，开发商不得代收代缴专项维修基金。

　　综上，《条例》根据上位法律的规定并参考实际情况作出新的修订，增加了很多新制度、新思路且便于操作，为业主的维权提供了一定的保障，但是作为规范性文件的特点，其不完善性仍然明显，还待于进一步的补充修正，才能够真正的起到保障业主合法权利的作用。