郑莉/《海峡都市报社》/20091016
和多数人都有切身关系的《福建省物业服务收费管理实施办法》征求意见稿，日前正式出炉。即日起到10月25日前为征求各方意见期。
现行的《福建省物业服务收费管理实施办法》（闽价房[2007]31号）从2007年3月1日起正式施行，到2010年1月1日将废止，而旧法实施两年多来，执行过程中哪些地方容易引起纠纷？哪些地方“令行禁不止”？症结在哪？引起社会各界的广泛关注。不少人指出，如果新《办法》对这些问题仍然回避，那么，办法是变新了，但问题还是老问题，也就是新瓶装老酒而已。
老问题一：物业开支公示难
新《办法》意见稿第十八条规定，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预结算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。此规定与现行办法第十六条一致，但记者采访了解到，很多物业公司根本就没有公示，有些甚至公示在地下室等不显眼的位置，业主对此很有意见。
“物业入驻小区三年了，从来不对任何收支进行公示。”湖头街双安城的业主抱怨说。据了解，业主之所以对收支明细是否公开十分在意，多是因物业服务质量没跟上，“公共设施坏了就以没有维修基金为由不处理，监控瘫痪，管理混乱”，业主不禁要问，我交的物业费花到哪里去了？
对此，物业公司的解答多样，有的称财务公开容易引起纠纷，业主众口难调，有的认为业主不具备财务专业知识，万一不理解更容易产生矛盾，“多一事不如少一事”。福州一家二级资质的物业公司有关人士则说，管理办法规定了包干制和酬金制两种形式，但福州目前实行酬金制的物业公司寥寥无几。“包干制是物业自负盈亏、自主经营，钱花得少不代表服务就好。”
对此，福州有市民提出，账目公开是物业收费环节的补充，不应仅是简单的告知，业主也该有权核实，提高物业服务质量。既然此规定在执行过程中执行不到位，新《办法》是不是应该有相关规定，强制要求物业公司应该公示，并制定相关处罚措施。
老问题二：配套不全 物业费难下浮
新《办法》意见稿中第十六条规定，物业交付买受人后，物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备的，其物业服务收费标准可适当下浮，具体浮动办法由市、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。这与现行办法第十四条一致，但是很多小区的物业费很少有下浮的。
“小区已经交房，但宽带、有线电视还没迁入，还经常停水、停电。”三八路一小区业主陈先生无奈地表示，可物业费还要照交。物业费该怎么下浮？下浮多少？谁说了算？现行办法里面规定得很笼统。
对一些新开盘的小区，入驻的物业公司也满腹苦水，“开发商没安装该有的配套设施，物业解决不了，业主来找也没办法。”福州物业行业资深人士郭先生表示，一些住宅项目的开发单位片面追求投资效益，尽量压缩配套设施项目，规划配套项目常拖延实施，先住宅后配套，给入住后的业主造成多方面的不便，无形中给物业管理造成很多无法回避的矛盾和问题。
新《办法》意见稿中第十六条的规定与现行条文一致，有市民提出，具体浮动办法市民能通过何种途径获知？业主该怎么启动下浮，并和物业公司达成一致？新《办法》是不是应该规定得明确点？否则，办法是变新了，但问题还是老问题。
老问题三： 共用维修费 算成物业成本
“有部电梯近一年不能使用，只有一部勉强能使用”，鳌峰路一小区业主黄先生说，电梯坏了一年多，高层住户上下极为不方便，多名业主向物业反映多次，物业每次都说马上就去维修，但之后又说费用不足不予维修。黄先生说，小区同意维修的业主早已经超过三分之二，完全可以动用维修基金，物业却一直以费用不足为由故意拖延维修。
据悉，根据现行实施办法，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
新《办法》意见稿中明确规定，物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过住宅专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
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2009/10/16 8:32:00