《福建省物业服务收费管理办法》（征求意见稿）

闽价函〔2009〕226号

各设区市物价局、房管局（建设局）：
为进一步规范我省物业服务收费行为，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国家和我省的相关法律、法规规定，结合《福建省物业服务收费管理实施办法》执行两年多来的实际情况，我们起草了《福建省物业服务收费管理办法》（征求意见稿），现征求你们意见，请你们于2009年10月25日前将修改意见以书面形式上报各自主管部门。
 
福建省物价局             福建省住房和城乡建设厅
            
二○○九年十月九日
 
福建省物业服务收费管理办法
（征求意见稿）
 
第一条  为规范我省物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《福建省价格管理条例》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及国家发改委、建设部颁发的《物业服务收费管理办法》规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条  本办法适用于本省行政区域内具有法定物业管理资质的物业服务企业对物业管理区域提供物业服务的收费行为。
第三条  本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理与服务，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条  政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈和价格歧视，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条  物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、质量相符的原则。
第六条  物业服务收费实行统一政策、分级管理。省政府价格主管部门会同省房地产行政主管部门负责制定全省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费的监督管理工作。市、县、区政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第七条  物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
   住宅前期物业（不含别墅、低密度联排高档住宅，下同）服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。
第八条  实行政府指导价的物业服务收费采用包干制形式，由市、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据当地实际情况及物业的性质、类型、硬件设施、环境、物业管理服务内容、质量等因素，统一制定和调整物业服务收费等级标准和相应的等级收费基准价格及其浮动幅度，并向社会公布。
新建住宅的具体物业服务收费标准由开发建设单位与物业服务企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。合同履行期间，物业服务成本发生较大幅度变动时，物业服务企业可以与业主协商重新约定具体收费标准。
前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业管理区域内的醒目位置进行公示，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准；如要适当调整收费标准，则由物业服务企业与业主根据公布的指导价在物业服务合同中重新约定。
第九条      实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，只能采取包干制形式，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会经业主大会依法同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定。
各级价格、房地产行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务行为的引导与规范，促进物业相关主体合理约定收费及有关事项。
第十条  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
    酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条  实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过住宅专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条  新建物业出售前，开发建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在物业销售时明示临时管理规约并予以说明。
开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，前期物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。同时对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第十三条  物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主自用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定。
物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业管理区域内配套设施用房物业服务费用。
第十四条  物业服务收费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积收取（不含附属间）。未办理房屋所有权证的，物业服务费按房屋买卖合同标明的建筑面积收取。
第十五条  物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。经与业主约定可以预收，预收期不得超过6个月。
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；已竣工但未出售房屋的物业服务费以及开发建设单位售房时承诺减免的物业服务费，由开发建设单位承担。
第十六条  物业交付买受人后，但物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备的，其物业服务收费标准可适当下浮，具体浮动办法由市、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。
第十七条  业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第十八条  物业服务费用实行酬金制方式的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。
第十九条  物业服务费用实行酬金制方式的，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。审计费用的承担由业主大会或者全体业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第二十条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和管理规约（临时管理规约），应当征得相关业主、业主大会同意后，按照规定办理相关手续，并告知物业服务企业。所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会决定使用。
　　第二十一条  物业服务企业已经接受委托实施物业服务相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十二条  物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由物业服务企业与委托服务的业主双方约定。
第二十三条　物业服务企业对同一物业管理区域内同一交付时间、同一使用性质、同一类型的物业服务收费，应按统一标准收取，不得以任何形式采取价格歧视。
第二十四条   物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当按照国家发展改革委、建设部《物业服务收费明码标价规定》要求，做好明码标价工作。
第二十五条　价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准的监督。物业服务企业违反国家和本省物业管理法规及有关价格法律、法规和规定的，由房地产行政主管部门和价格主管部门分别根据依据有关法律、法规和规定予以处罚。
第二十六条  各设区市价格主管部门会同房地产行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，并报省物价局、省住房和城乡建设厅备案。
第二十七条　本办法由省物价局和省住房和城乡建设厅按各自职责负责解释。
第二十八条  本办法自2010年1月1日起执行。《福建省物业服务收费管理实施办法》（闽价房[2007]31号）同时废止。