关于加强哈尔滨市物业管理工作的若干意见

（哈政发[2008]10号）

各区人民政府，市政府各委、办、局，各有关单位：

　　为进一步加强物业管理工作，理顺管理体制，完善监管机制，提高物业管理服务水平,改善人民群众生活质量,推动“三个适宜”现代文明城市建设，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，提出如下意见：

　　一、统一思想，充分认识加强物业管理工作的重要性

　　近年来，随着城市建设步伐的加快和住宅建设总量的持续增长，我市物业管理得到了迅速发展，在城市管理中的地位和作用日益突出，越来越受到广大人民群众与社会各界的广泛关注和高度重视。加强物业管理工作有利于提高城市管理水平，改善城市人居环境；有利于推进地区文化建设，提高群众生活质量;有利于维护社会稳定，保障人民群众安居乐业。各级政府、有关部门和物业服务企业要认真贯彻落实党的十七大精神，树立和落实科学发展观，站在改善民生、推动和谐社会建设的高度，统一思想、提高认识，立足现实、着眼长远，加强领导、强化措施，努力开创物业管理工作的新局面。

　　二、理顺体制，健全完善“市、区、街道、社区”四级管理体系

　　加强物业管理工作，要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥区、街道、居委会的优势作用，共同推动物业管理的健康发展。

　　（一）成立市物业管理工作领导小组。组长由分管副市长担任，副组长由市房产住宅部门主要领导担任，成员由市房产住宅、建设、规划、公安、城管、环保、物价、工商、财政、税务、民政、质量技术监督、供排水、供热、燃气、供电、通讯和各区政府等部门和单位主要负责同志组成。主要职责：研究决定物业管理重大方针政策，决策和部署物业管理重要事项，协调解决物业管理重点疑难问题和物业管理协会工作。领导小组下设办公室，办公室设在市房产住宅部门。

　　（二）市房产住宅部门是全市物业管理的行政主管部门。主要职责：负责贯彻执行国家和省有关物业管理法律、法规和政策；起草并组织实施我市物业管理法规、规章和政策；培育和规范物业管理市场；负责全市物业管理活动的监督管理；负责物业服务企业资质管理；负责住房专项维修资金归集和使用的监督管理；指导各区物业管理工作等。

　　（三）各区人民政府要指定一个机构负责本辖区内物业管理活动的日常监督管理工作。主要职责：贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策；对物业服务企业进行日常指导和监督；办理驻区物业服务企业备案工作；办理业主委员会备案工作；指导、监督业主大会和业主委员会活动；划分物业管理区域；监督物业管理用房的配置和使用；协助市维修资金管理中心做好本辖区住房专项维修资金的归集工作；调解物业管理活动中的纠纷，及时处理投诉等。

　　（四）各街道办事处（乡镇人民政府）要明确一名领导同志分管物业管理工作。主要职责：负责组织业主大会成立和业主委员会选举、备案工作；指导、监督业主大会和业主委员会日常活动；负责联席会议的召集；调解社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业相互之间的关系等。

　　（五）社区居民委员会要明确具体人员协助做好物业管理工作。主要职责：协助街道办事处（乡镇人民政府）组织辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作；协助街道办事处（乡镇人民政府）对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导、监督；促进社区建设与物业管理共同发展等。

　　（六）建立联席会议工作制度。物业管理活动出现矛盾纠纷，业主正常生活秩序受到影响的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会等相关单位召开联席会议，共同协商解决。

　　三、明确职责，形成齐抓共管的工作新局面

　　各有关行政管理部门要按照相关法律、法规的规定，认真履行职责，加强物业管理区域的监督检查力度，形成齐抓共管的工作局面，为广大人民群众创造舒适、安全、和谐的生活环境。

　　市房产住宅行政管理部门、区物业管理机构要加强物业管理活动的监管力度，监督物业服务企业按照合同约定提供服务，规范服务行为，提高服务质量；建设行政管理部门要监督建设单位严格落实工程质量保修责任制，按照法律、法规规定及房屋买卖合同约定的保修范围和时限履行保修义务；民政部门要指导社区居民委员会完善居民自治，协调社区居民委员会与业主委员会、物业服务企业的关系；公安部门要加强物业管理区域的防盗、防抢、安全监控、区域保安、流动人口、犬类豢养等治安防范的检查监督，指导物业服务企业做好车辆停放、防火救火、抢险救灾等交通、消防管理工作，维护物业管理区域治安秩序的稳定；规划部门要审核物业管理用房按规定标准配置情况，在批准的规划图纸中明确标注位置和面积；城管部门要加强物业管理区域环境卫生的监督管理，指导物业服务企业做好居民生活垃圾收集、清扫等环境卫生作业；规划、城管部门要按照各自职责做好物业管理区域内户外广告、牌匾的设置审批和监督管理工作；城管行政执法部门要加大执法力度，按照职责依法查处物业管理区域内破坏绿地、乱设摊点、乱涂乱画、私搭滥建等违法行为；环保部门要加强物业管理区域居住环境保护的监督管理，按照职责权限依法查处物业管理区域内烟尘污染、噪声扰民等行为；价格部门要加强物业服务收费的监督管理，明确各项收费项目和指导价格，全面推行价格公示制度，规范物业服务收费行为；工商部门要严把企业和个体工商户注册登记关，对违反《物权法》等法律、法规规定的，不予以登记注册；质量技术监督部门要加强电梯的检验检测、安全监察工作，监督物业服务企业委托专业公司进行电梯保养维护，保证电梯正常安全运行；供排水行政管理部门要加强物业管理区域供排水工作的监督管理，理顺供排水单位与物业服务企业的关系；电业部门要加强物业管理区域公共用电的监督管理，指导物业服务企业做好共用设施设备的配电工作；供热部门要加强物业管理区域供热工作的监督管理，监督供热企业做好供热设施设备的维修养护和运行管理，保证供热质量。

　　各有关行政管理部门要积极受理相关业主和物业服务企业的投诉和举报，及时查处物业管理区域内的各类违法行为。

　　四、突出重点，严格规范物业管理市场秩序

　　（一）规范前期物业管理工作。物业项目交付使用时，由区物业管理机构对物业管理用房配置情况进行核实，未按规定标准配置物业管理用房的，不得交付使用。建设单位在销售房屋时，不得对前期物业服务合同未约定的物业管理事项向买受人擅自作出承诺。建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业承接验收手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记。

　　（二）规范业主大会的组织运作。住宅小区成立业主大会时，街道办事处（乡镇人民政府）和区物业管理机构要及时组建筹备组，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，制定业主大会议事规则、小区管理规定，按规定进行备案。业主委员会要在所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导下依法开展工作，积极配合和支持社区居委会工作，并接受其指导和监督。业主委员会需要换届、补选委员时，区物业管理机构和街道办事处（乡镇人民政府）要指导业主委员会及时召开业主大会，并重新办理备案手续。业主委员会不依法组织召开业主大会的，由区物业管理机构和街道办事处（乡镇人民政府）责令其限期召开；逾期仍不召开的，街道办事处（乡镇人民政府）或委托社区居委会组织召开业主大会。其他单位和个人不得擅自组织召开业主大会。业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、无法正常开展工作等情况时，由社区居委会暂时代行业主委员会职责，并尽快选举新的业主委员会。未成立业主大会的，可由社区居委会组织业主共同决定物业管理事项。未实行物业管理的项目，由社区居委会组织业主自行管理，提供以共用设施设备维修、保洁、公共秩序维护为主要内容的基础性服务，所发生的费用由业主共同分摊。

　　（三）规范物业服务合同管理工作。建设单位与买受人签订房屋买卖合同中，要明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等事项，或者将前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件提供给买受人。业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订正式物业服务合同，约定各自的权利、义务和责任。业主应当根据物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。对逾期不交纳物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业进行督促、催交；经督促仍不交纳的，由物业服务企业依法催交。对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理；双方有争议的，由区物业管理机构调处；调处不成的依法解决。

　　（四）规范物业服务行为。物业服务企业要依据物业服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对物业服务合同未明确约定的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。区物业管理机构会同街道办事处（乡镇人民政府）要监督物业服务企业认真履行合同，按照合同约定提供管理服务。市房产住宅部门要建立健全物业服务企业信用档案制度，并通过网络等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级，实现信用信息资源共享，完善社会监督与服务，促进市场竞争机制的建立，形成“守信为荣、失信为耻、无信为忧”的良好市场环境。

　　五、理顺程序，完善物业服务企业退出机制

　　区物业管理机构会同街道办事处（乡镇人民政府）要加强物业服务企业的日常监督管理，保证物业管理活动正常持续开展。物业服务企业退出物业项目管理服务时，由区物业管理机构、街道办事处（乡镇人民政府）本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则，指导业主大会或者物业服务企业依法按照程序进行。业主大会或物业服务企业在物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，由解约方在解除合同60日前书面告知对方，并将解约原因、解约时间等书面报告区物业管理机构、街道办事处（乡镇人民政府）。同时，以书面形式在物业管理区域内公告15天。区物业管理机构、街道办事处（乡镇人民政府）指导业主委员会在合同解除前，依法召开业主大会会议选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同。区物业管理机构监督物业服务企业在合同解除之日起10日内，按照规定向业主委员会移交物业图纸档案资料等。合同期限内物业服务企业不得擅自退出物业项目管理服务。企业擅自退出物业项目管理服务的，记入企业信用档案；给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　六、明确标准，建立“质价相符”的物业服务收费机制

　　市房产住宅部门要从我市物业管理发展水平和广大人民群众现实需求出发，以房屋及共用设施设备维修养护、保洁服务、公共秩序维护、绿化养护等物业服务基本内容为主，制定适合多层次消费需求的物业服务等级标准。市物价部门要根据物业服务等级标准等因素，测定普通住宅小区物业管理服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，制定与物业管理服务等级相适应的政府指导价格，定期向社会公布；同时，要监督物业服务企业全面推行明码标价制度，将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区向业主进行公示。

　　七、加强领导，推动物业管理工作健康发展

　　（一）加强组织领导。物业管理工作覆盖面广，推进难度大，各级政府、有关部门要将加强物业管理工作摆上重要议事日程，加强领导，明确任务，落实责任，形成一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为加强物业管理工作提供有力组织保障。

　　（二）加强舆论宣传。各有关部门要采取多种形式，大力宣传物业管理政策法规，让业主和社会各界正确认识物业管理，强化物权意识，树立市场经济观念，人人关心、支持物业管理，为物业管理发展营造良好的社会舆论氛围。

　　（三）加强政策扶持。各级政府、各有关部门要加大对旧住宅区的整治改造力度，完善配套设施，为旧住宅区实施物业管理创造条件。要积极扶持旧住宅区物业管理工作，研究建立保障准备金，给予政策支持，防止发生企业“弃管”现象。

　　（四）加强监督检查。各有关部门要各司其职、密切配合，依法加强物业管理市场的监督检查力度，共同推动我市物业管理工作健康发展。

哈尔滨市人民政府
二○○八年四月十五日