《公元物业管理文摘》（第174期）

　　从昨日起，《广西物业管理条例（修订草案审查稿）》再次公开征求社会各界的意见。《审查稿》拟规定3种情形下物业服务企业应当退出物业服务：有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：物业服务合同终止；物业服务合同解除；物业服务企业依法不得继续从事物业服务活动。《审查稿》还规定，自物业服务合同终止或解除者之日起十日内，物业公司与业主委员会应当办理交接。

　　近年来，物业管理竞争日异激烈，技术管理水平所反映出的竞争较为突出。不少企业，尽管拥有雄厚的物质技术力量，但由于技术管理的薄弱，在竞争中却处于被动的境地。
　　技术管理所强调的是对技术工作的“管理”，而并非是指“技术”本身。因此，技术管理源于技术层面而高于技术层面。
写字楼电梯配置建议节约百余万元。
　　笔者所在的公司曾早期介入和前期管理了上海某办公大楼。该大楼原设计每一塔楼标准层配置7部电梯，但经公司的技术人员对该办公大楼的设计方案研究发现，以该办公大楼标准层办公人员为135人计算，该办公大楼标准层总楼层为24层，电梯载重量1350公斤，提升速度3.5米/秒，候梯时间小于1分钟。故配置电梯方案可调整为：B2-24层2部，1-24层4部。这样，每一塔楼的配置电梯数量确定为6部（含一部为消防电梯）。
　　上述案例中，经过测算，电梯完全符合上海地区甲级写字楼电梯使用的标准和要求，较好地满足了业主和使用人的需要。同时，节约电梯投资成本约120多万元；此外，还节省了楼面面积10平方米，按照标准层2.5元/平方米·天计算，以出租率70％计算，年收益近30万元。
　　技术“管理”为业主带来效益。
　　笔者所在公司接管的另一办公楼，当时空调设计施工是四管制二台，各为800RT冷水机组。经公司技术人员反复核算，并结合近几年实际应用的情况，对空调机组进行了改造，改为二管制的单台800RT冷水机组。改造后的实践运行证明，二管制的单台800RT冷水机组完全可以达到功能性需求。试想，如果该项目当时在早期就引入物业管理，如果物业服务企业建议设计采用二管制，不仅能节约管道面积，系统建设成本还可以比四管制的系统节省成本40%左右。
　　再如，上海某办公大楼，供配电原设计建造了4台1250KVA变压器，但实际用量仅为40％，一直发生最低MD申报量使用不到的情况，造成平均使用电价提高。笔者所在公司接管该大楼后，仔细分析用电情况，在确保业主（客户）正常使用的情况下，向供电局提出停用两台变压器。这样，该大楼尽管只是经过一个看似简单的技术管理，每年就可节约数额较大的一笔电费。但遗憾的是，原来投资浪费及空间浪费已无法挽回。
       技术管理工作的任务与作用
　　显而易见，以上案例中，并非这些企业的“技术”水平和能力不足，而是缺少了往往被忽略的技术“管理”环节。
　　如果进行必要的归纳，物业管理中的技术管理可以理解为：运用管理的职能与科学的方法，促进技术工作的开展。具体来说，一是从物业的设计施工开始介入到后期的物业服务过程中，严格按照国家的技术政策、法规和上级主管部门有关技术工作的指示与决定，科学地组织各项技术工作，建立良好的技术秩序，保证整个生产过程符合技术规范、规程，符合技术规律的要求，以达到高质量地全面完成施工任务的目的；二是参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；三是参与开发商物业竣工验收等。
　　技术管理在整个企业管理工作中的作用，则可以概括为以下几个方面：
　　1．物业管理通过前期介入，技术管理工作可以促进设计施工能进一步按科学技术要求，确保正常设计施工程序进行。
　　2．通过技术管理，不断提高企业自身管理水平和员工技术业务素质，从而能预见性地发现和处理问题，把技术和质量事故隐患消灭在萌芽之中，保证物业项目交付后的质量。
　　3．能充分发挥设计施工人员及材料、设备的潜力，在保证工程质量的前提下，降低工程成本以及物业日后的维护运营成本，进而提高经济效益和提升市场竞争能力。

　　案例描述：
　　武隆县龙泉丽景小区的前期物管是建设单位指定的。2009年5月30日，业主们与前期物管签订了服务合同，期限为3年。同年10月，小区业主大会决定解除前期物管的合同，同时选聘了一家物管公司。后来因为扯皮，武隆国土房管局、公安局等多个部门在2010年8月28日联合组织召开业主代表大会，帮助该小区重选物管。
　　当时有5家企业参与竞争，其中一家公司中标。
　　业主吴先生称，炒前期物管的鱿鱼，是因为他们没有尽到管理责任，致使小区财物被盗，加上小区乱贴广告、计算费用不合理等等，引发了业主的集体抗争。
　　法官称，早在业主自行选聘新物管后，前期物管仍不撤场。为此，新物管起诉到武隆县法院。
　　2010年3月18日，武隆县法院判决确认新物管的物业服务合同有效。但尽管如此，前期物管还是不退出，哪怕有关部门介入后，再次选出物管公司。
　　赶不走前期物管，业主遂停止交费，这一下激怒了前期物管，他们将业主吴先生告上法庭。
　　前期物管表示，他们和业主签订了3年的服务合同，而吴先生从2009年10月至2010年10月拖欠物业服务费和他们垫付的水电费、违约金共计3420元。
　　吴先生称，他已把涉诉期间的物管费交给了新的物管公司，前期物管强行提供服务，他没有给钱的理由。

　　案例点评：
　　武隆县法院认为，《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。前期物管强行提供物管服务，业主可以不交物管服务费。
　　去年11月30日，武隆县法院遂做出一审判决。前期物管上诉，市三中院日前维持原判。