技术管理提升物业管理竞争力

叶生荣/《中国物业管理》/2009年第十一期

　　近年来，物业管理竞争日异激烈，技术管理水平所反映出的竞争较为突出。不少企业，尽管拥有雄厚的物质技术力量，但由于技术管理的薄弱，在竞争中却处于被动的境地。

　　技术管理所强调的是对技术工作的“管理”，而并非是指“技术”本身。因此，技术管理源于技术层面而高于技术层面。

    从三个案例看物业管理中的技术管理

　　世博会引入物业管理关键看技术管理能力。

　　目前，已有上海东湖多家物业服务企业接管上海世博会相关项目，而这些接管世博会项目的企业无一不是具备良好的技术管理能力。

　　众所周知，建筑工程的设计、施工是一种复杂的多技术、多工种协同操作、多项技术的交叉综合应用过程，由此，决定了建设、施工企业的技术活动也是多种多样的。这里所指的“技术活动”，包括了由熟悉与会审图样、编制施工组织设计开始，到施工过程中的商洽管理、质量检验、直至建筑工程竣工验收全过程中的各项技术工作。在这一过程中，物业服务企业能够从业主（客户）使用需求出发，提出更合理的技术管理方案。

　　上海世博会园区管理控制中心集中设置于浦东和浦西核心区域，形成相对集中的两个园区管理控制中心，包括信息控制、应急指挥、医疗急救和安全保卫等功能。具体来说，有入侵探测与防盗报警技术、视频监控技术、出入口图像识别与控制技术、报警信息传输技术、移动目标反劫、防盗报警技术、防爆安检技术等应用于远程监控平台设置监控、调度中心，用于控制世博服务情况，处理应急事件。同时，电子地图在地图上标志出世博各物业及公共设施位置及其他信息；GPS定位系统实时显示服务人员在世博村中的位置；语音合成系统将英、法、日等国文档资料转换成语音播放，世博村园区独立建设35KV变电站以确保园区供电，等等。这就要求参与管理的物业服务企业要有成熟的、专业的管理技能和高科技维护技术，要求企业能够实施严密的组织协调和过程监控，而这些都需要高技术人才来实施。

　　写字楼电梯配置建议节约百余万元。

　　笔者所在的公司曾早期介入和前期管理了上海某办公大楼。该大楼原设计每一塔楼标准层配置7部电梯，但经公司的技术人员对该办公大楼的设计方案研究发现，以该办公大楼标准层办公人员为135人计算，该办公大楼标准层总楼层为24层，电梯载重量1350公斤，提升速度3.5米/秒，候梯时间小于1分钟。故配置电梯方案可调整为：B2-24层2部，1-24层4部。这样，每一塔楼的配置电梯数量确定为6部（含一部为消防电梯）。

　　上述案例中，经过测算，电梯完全符合上海地区甲级写字楼电梯使用的标准和要求，较好地满足了业主和使用人的需要。同时，节约电梯投资成本约120多万元；此外，还节省了楼面面积10平方米，按照标准层2.5元/平方米·天计算，以出租率70％计算，年收益近30万元。

　　技术“管理”为业主带来效益。

　　笔者所在公司接管的另一办公楼，当时空调设计施工是四管制二台，各为800RT冷水机组。经公司技术人员反复核算，并结合近几年实际应用的情况，对空调机组进行了改造，改为二管制的单台800RT冷水机组。改造后的实践运行证明，二管制的单台800RT冷水机组完全可以达到功能性需求。试想，如果该项目当时在早期就引入物业管理，如果物业服务企业建议设计采用二管制，不仅能节约管道面积，系统建设成本还可以比四管制的系统节省成本40%左右。

　　再如，上海某办公大楼，供配电原设计建造了4台1250KVA变压器，但实际用量仅为40％，一直发生最低MD申报量使用不到的情况，造成平均使用电价提高。笔者所在公司接管该大楼后，仔细分析用电情况，在确保业主（客户）正常使用的情况下，向供电局提出停用两台变压器。这样，该大楼尽管只是经过一个看似简单的技术管理，每年就可节约数额较大的一笔电费。但遗憾的是，原来投资浪费及空间浪费已无法挽回。

    技术管理工作的任务与作用

　　显而易见，以上案例中，并非这些企业的“技术”水平和能力不足，而是缺少了往往被忽略的技术“管理”环节。

　　如果进行必要的归纳，物业管理中的技术管理可以理解为：运用管理的职能与科学的方法，促进技术工作的开展。具体来说，一是从物业的设计施工开始介入到后期的物业服务过程中，严格按照国家的技术政策、法规和上级主管部门有关技术工作的指示与决定，科学地组织各项技术工作，建立良好的技术秩序，保证整个生产过程符合技术规范、规程，符合技术规律的要求，以达到高质量地全面完成施工任务的目的；二是参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；三是参与开发商物业竣工验收等。

　　技术管理在整个企业管理工作中的作用，则可以概括为以下几个方面：

　　1．物业管理通过前期介入，技术管理工作可以促进设计施工能进一步按科学技术要求，确保正常设计施工程序进行。

　　2．通过技术管理，不断提高企业自身管理水平和员工技术业务素质，从而能预见性地发现和处理问题，把技术和质量事故隐患消灭在萌芽之中，保证物业项目交付后的质量。

　　3．能充分发挥设计施工人员及材料、设备的潜力，在保证工程质量的前提下，降低工程成本以及物业日后的维护运营成本，进而提高经济效益和提升市场竞争能力。

    技术管理工作的主要内容

　　管理作为永恒的话题，是关系到企业成败兴衰的关键。

　　现在，相当多的企业都运用ISO9000系列国际质量管理体系工具作为企业管理的辅助手段，但与企业实际运作紧密结合的不多，尤其是技术管理。那么，物业服务企业如何才能做好技术管理？

　　一是要明确技术管理的职责。

　　1.运用好国际质量管理体系工具，建立和健全各级技术管理机构和技术责任制，明确各级人员的权、职、责，实行标准化管理、专业化分包，控制企业经营风险。尤其是要明确各项技术要求、管理方法和质量验收标准等要求，并以此来组织作业、检查、评定和验收。

　　2.加强预见性管理方法和管理经验学习，组织技术学习、技术培训、技术交流，不断提高企业管理水平和员工技术业务素质。

　　3.发扬技术民主，鼓励合理化建议、技术革新、创造发明，开展全员TQC活动，通过PDCA循环，解决技术瓶颈。

　　4.通过技术管理，探索、研究与推广新技术的应用。

　　二是要认真贯彻各项技术管理制度。

　　贯彻好各项技术管理制度是搞好技术管理工作的核心。技术管理制度的主要内容有：熟悉、阅读图纸资料；隐蔽工程的检查和验收制度；工程技术档案与竣工图管理制度；工程技术变更联系单管理制度；日常维护保养管理制度等等。

　　三是要不断加强对技术工作的管理。

　　技术管理工作需持之以恒。因此，要不断地加强技术管理组织机构和技术责任制，充分发挥好技术人员、技术工人的才干和作用。工作重点为：

　　1.依据国家和上级主管部门颁发的各项规范、规程、标准和规定，并针对企业特点，适时地制订、修订和贯彻各项技术管理制度，在生产实践中不断地完善和补充。严格做到技术工作有章可循，有法可依。

　　2.将工程专业技术人员分类，成立专业化技术小组，提高管理能级；对技术管理工作建立定期检查制度，按建制开展管理项目的总结评比，达到肯定成绩、以利再战的目的。

　　3.建立职级提升制度，实施行政和经济手段相结合的方法，开展诸如智能化管理师等的技术能力培训，组织专业化技术队伍，集中技术力量解决实际工作问题，大力培养和提拔技术业务人员，充分调动技术人员和技术工人的积极性。