《公元物业管理文摘》（第137期）

非赢利共享型信息选编　　　第137期/20091010　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——郑州：发布住宅装修规范 物业公司有权劝阻违规装修行为 ——泉州：出台新规 物业服务收费有纠纷不得强制停水停电 【行业要闻】 ——宁波：规定设停车位向全体业主开放 不得用于经营 ——佛山：物管企业每年对消防设施全面检测每年至少1次 ——上海：消防纳入政府年度考核 物业需为火灾隐患负责 ——南宁：《南宁市物业专项维修资金管理办法》11月1日实施 ——天津：物业“不辞而别”将被曝光 ——福建：物业收费新规 如何治“顽疾” ——广州：拒绝无证人员进入小区操作 ——湖南：物业服务配套法规即将出台 【数据说话】 ——广州：拟出台控烟条例 禁止在电梯吸烟 【物管采风】 ——厦门：恶意欠缴物业费或将有诚信污点 【学习平台】 ——物业服务安全维护义务内涵及注意问题探析 【业主之声】 ——上海：拟规范业主委员会建设 拒交物业费者不得入选 【自由论坛】 ——住宅小区业主与物业服务公司之间矛盾冲突的解决之道 【案例选编】 ——电梯故障摔断脚 物业管理赔偿三万元

【法规动态】

郑州：发布住宅装修规范 物业公司有权劝阻违规装修行为

王海科/《河南商报》/20091013
昨日，郑州市建委、郑州市房管局联合下发通知规范住宅装饰装修行为。今后，装修工人要持证上岗，装修时不得扰民；施工期间，物业公司还要负责施工现场巡查监督。同时，物业公司应严格遵守郑州市物业服务收费管理办法的规定，不得在业主装修时另立名目收费。

泉州：出台新规 物业服务收费有纠纷不得强制停水停电

厦门热线/20091013
泉州日前出台了有关物业管理工作的若干意见，明确提出因物业服务收费问题产生纠纷的，不得对业主强制停水、停电，应通过平等协商或法律途径解决。该意见明晰了物业管理行政执法监督体系和三级物业管理协调体系，规范了物业管理活动中相关主体行为和物业服务队伍管理，进一步引导和扶持物业服务行业的发展。

【行业要闻】

宁波：规定设停车位向全体业主开放 不得用于经营

岳德亮/《工人日报》/20091012
为了促进住宅小区地下人民防空工程设施的合理利用，浙江省宁波市人大常委会近日通过立法规定，物业管理区域内的地下人民防空工程设施平时用作停车位的，要向全体业主开放，不得设置专用停车位。建设单位不得将停车位出售或者以专用车位形式出租。

佛山：物管企业每年对消防设施全面检测每年至少1次

陈昕宇/《广州日报》/20091011
今日《佛山市禅城区住宅小区消防设施与消防器材管理维护办法》正式出台，物管服务企业今后将按照新出台的规定进行操作。新规最大亮点之一是明确了对消防器材经费支出的来源，尚未筹集物业专项维修资金的住宅小区，属地社区居委会协调物业服务企业，业主委员会组织业主自筹资金进行整改，以确保小区消防设施设备正常投入运行。

上海：消防纳入政府年度考核 物业需为火灾隐患负责

李欣/新民网/20091010
10月10日记者从《上海市消防条例（修订草案）》解读会上了解到，首先明确物业服务企业的消防安全责任，不仅包括住宅区物业服务企业，还包括实施物业管理的商业楼、办公楼等场所。同时规定了交接流程为，“物业服务企业承接物业管理时，应查验共用消防设施的完好状况，做好查验交接记录，并告知业主委员会。”

南宁：《南宁市物业专项维修资金管理办法》11月1日实施

唐正芳/《南国早报》/20091010
为确保小区的共用部位、共用设施设备维修和正常使用，10月9日，《南宁市物业专项维修资金管理办法》正式出台，并将于11月1日起实施。     这意味着广大业主的物业即将建立“医疗保险金”。《办法》一经出台，就意味着将维修资金的交存进行了合法化。

天津：物业“不辞而别”将被曝光

周润健/新华网/20091002
1日起实施的《天津市物业服务企业退出项目管理办法》明确规定，天津实行物业服务企业退出项目预警报告制度，这也意味物业企业今后不许再“不辞而别”，物业服务企业不按照规定履行退出程序和相应义务的，按照《天津市物业管理条例》的有关规定处理。同时由天津市物业管理协会记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。

福建：物业收费新规 如何治“顽疾”

郑莉/《海峡都市报社》/20091016
和多数人都有切身关系的《福建省物业服务收费管理实施办法》征求意见稿，日前正式出炉。即日起到10月25日前为征求各方意见期。新《办法》意见稿中明确规定，物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过住宅专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

广州：拒绝无证人员进入小区操作

金羊网/20091014
“各物业管理企业要加强对进入小区进行空调安装维修作业人员的检查，检查其是否持有空调安装维修（高处作业）特种作业人员操作证，要坚决拒绝无证人员进入小区从事空调安装维修工作。”这是广州市安全生产监督管理局近日提出要求。各物业管理企业要进一步提高对空调安装维修作业安全重要性的认识。

湖南：物业服务配套法规即将出台

文洁/《潇湘晨报》/20091013
湖南省正在加快《物业管理条例》立法修订工作。同时省住房和城乡建设厅将会同省财政厅出台《湖南省物业专项维修资金管理办法》并配合湖南省物价局尽快出台《湖南省物业服务收费管理办法》，规范物业管理收费行为。未来将规范前期物业管理招投标行为，提升物业服务水平，推进物业管理技术，抓好国家示范项目和省级示范项目。

【数据说话】

广州：拟出台控烟条例 禁止在电梯吸烟

新华网/20091014
《广州市公共场所控烟条例（草案）》提交广州市人大常委会审议，草案规定，在机关办事大厅，中小学校，医疗机构，图书馆，金融、邮电机构营业厅，公共交通售票厅及等候室，网吧，电梯和缆车等十类场所，禁止吸烟，违者将被处以５０元的罚款。草案区分了禁止吸烟场所和部分禁止吸烟场所。

【物管采风】

厦门：恶意欠缴物业费或将有诚信污点

厦门热线/20091013
有关部门将引导和扶持物业服务行业发展，规范其收费标准。但对于业主恶意欠缴物业费，金融部门或将其行为纳入银行个人征信系统。意见建议法院对物业服务诉讼判决适用简易程序和启动支付令执行，达到快速立案、协调、审理、审结、执行。金融部门要将经法院判决确认属业主恶意欠缴的行为纳入银行个人征信系统。

【学习平台】

物业服务安全维护义务内涵及注意问题探析

缪玉洁/《中国物业管理》/2008年4期

预防和制止第三人侵害业主权利的安全保障义务。     对于来自第三人侵害业主人身伤害的行为，物业服务公司有防范和制止的义务。比如，物业值勤人员发现小区内有人行凶，应当立即派人赶赴现场，采取制止措施，同时向公安110报警。如已发生人员伤亡，应立即联系120急救，协助救治伤员，并保护好现场。在警方到达后，协助配合调查。做到这些，物业服务公司就履行了制止第三人侵权的基本秩序维护义务。     制止第三人侵权的关键是对制止力度的把握，必须做到该出手时就出手。力度太小，等于不作为；力度过大，又容易造成伤害。控制的原则是：与侵害行为的力度相适应，以制止暴力侵害为限度。对于业主邻里间、业主家庭成员间的打架斗殴，将双方分离即可；对外来犯罪嫌疑人加害业主的，性质明显属于抢劫、行凶、杀人、强奸的，物业管理人员可以实施正当防卫，但以制服犯罪嫌疑人为限度，不得造成更大伤害。     避免不恰当的承诺和无操作性的制度     物业服务企业在履行秩序维护义务的职责时，也必须注意一些细节问题，避免做出不恰当的承诺，制定无操作性的制度，以免给自己带来不必要的麻烦。     前面提到，秩序维护义务是有合理限度的。比如，凶犯绑架业主离开，用枪支逼着秩序维护员打开大门，秩序维护员开门后在具备报警条件时立即报警，即已尽到秩序维护义务，法律不会认为秩序维护员没有以命相博就是未尽义务。但如果物业服务公司对业主做出过明确的安全承诺，则应按承诺履行，未做到的，要承担失职的责任。本来，现行的秩序维护服务标准并未要求秩序维护员无所不在，昼夜监视每一个角落，这不符合合理限度范围内的要求；但如果物业服务公司承诺了“24小时安全防范”、“确保业主的财产和人身安全”、“治安案件发生率为零”等，那就不能自食其言。这些表面文章看似漂亮，实则是无法履行的义务、不可兑现的承诺，短期内虽然能达到宣传效果，长期看必然误导业主，同时给自己种下隐患。     很多物业服务公司都制订了全面、严格的管理制度，对各种工作流程作了明确的规定，并对外公示。但事实上很多制度并未在实际中执行。比如“封闭管理小区，对外来人员或送货人员进行登记”、“外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行”，在实际管理中，根本不可能完全一一做到。这就给自己制造了“不严格执行规章制度”的定时炸弹，成为日后业主指控物业服务公司“未尽到安全保障义务”的证据。鉴于此，物业服务公司在签订物业服务合同、制定规章制度时，一定要避免做出不切合实际的承诺，这与履行秩序维护义务互为表里，同等重要。     有必要强调的是物业服务各项工作的完整记录与保存，这既是管理规范的具体体现，也为日后追溯责任留下了最重要的证据。比如安全巡视记录、设施设备检修记录、门岗外来人员进出登记、大件物品放行登记、车辆进出登记、突发事件处理记录、监控录像等等，都应该系统整理，妥善保存。一旦发生纠纷，在判断物业服务公司有没有履行秩序维护义务的时候，就成了认定事实的基本依据。

【业主之声】

上海：拟规范业主委员会建设 拒交物业费者不得入选

刘华宾/东方网/20091015
上海市房地局已把小区业委会建设纳入重点，并起草了《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》。对业委会组建办法作出了规定，明确了凡有违法搭建、擅自改变物业使用性质、拒交物业费和维修资金、违规出租房屋等情形的业主，不得担任业主代表、业委会筹备组成员、换届改选小组成员和业委会成员。

【自由论坛】

住宅小区业主与物业服务公司之间矛盾冲突的解决之道

黄晓东 黄琳/《现代物业》/2008年12期
工程质量等开发商遗留问题     矛盾冲突：调查表明，物业管理纠纷中有近70％是开发商遗留问题引发的。开发商遗留问题主要是房屋建筑质量问题，此外还包括绿地等配套设施与售房时的约定有不符所引发的争议，结果业主入住后发现房屋质量问题或开发商原来的配套设施承诺没有兑现，在找不到开发商或不能及时得到处理的情况下，业主只能把矛头对准物业服务公司，即有求物业服务公司负责处理，否则拒交物业管理费，从而引发物业纠纷。     原因分析：对于房屋质量问题，我国《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”也即房屋质量是由社会服务机构进行验收，房屋质量问题照理是与物业服务公司无关的。但现实中，大量的住宅房屋质量问题都因为开发商推诿或干脆置之不理而得不到及时解决，而法律诉讼成本过高又阻碍了业主个人利用法律来维护自己的权利，再加上客观上不少物业服务公司（尤其是前期物业服务公司）与开发商存在利益关系，因而受害业主将这股“邪火”发到物业服务公司身上也是情理之中的。     对于小区配套设施的验收，由于业主委员会成立在时间上的滞后，小区配套设施的验收一般都是由前期物业服务公司负责，而物业服务公司并不能代表小区业主的利益，从而在主观上存在不认真负责进行房屋验收和接管的可能，而且前期物业服务公司是由开发商选定或干脆就是开发商的子公司，还存在不敢严格为业主把关的可能，这就是业主在出现此类问题时，往往直接指责物业服务公司的原因。     解决之道：首先，可以由业主直接主导小区住宅及配套设施的验收，即采用“一户一验”制，只有每一户的住房质量验收合格，整个住宅工程才能通过竣工验收。这样可以尽量避免整个项目工程质量被验收合格，但个别单元或者住房却出现质量问题的弊端。而且，业主在对住宅进行验收的同时，还可对小区住宅及配套设施进行验收，任何一个业主发现小区配套设施与合同约定不符，都可以拒绝通过对房屋质量的验收（从广义的房屋质量来说，应包括附属配套设施的合格）。     其次，对因住宅房屋质量引发的法律纠纷，应设法降低由于房屋质量问题受损害的业主维权的成本，同时提高开发商对其房屋质量不合格的赔偿成本。以平衡业主和开发商之间的相对强势、弱势关系，减少住宅房屋质量遗留问题的出现。     通过对上述四种较常见的小区业主与物业管理公司矛盾冲突的分析，可以发现问题并非仅出在物业服务公司上，作为矛盾另一方的小区业主也有其相应的责任，而且造成此类矛盾冲突的很大一部分原因在于相关政策法规的缺失或不完善。因此，我们在分析和解决此类矛盾冲突时，不能简单把责任指向矛盾冲突的某一方，而应作全面客观的分析（包括对外部影响因素的分析），方能得到更加合理的解决方法。

【案例选编】

电梯故障摔断脚 物业管理赔偿三万元

案例分析：     2008年4月，蒋先生租住在南沙明珠花园怡乐楼内。同年6月21日早上，他从12楼乘坐电梯，电梯在下落过程中突然发生故障直掉二楼，并卡住不动。随后电梯门自动打开，他受惊从电梯中走出，摸黑前行中不慎跌入电梯出口旁未围蔽的一管道井口，造成右脚跟粉碎性骨折。蒋先生表示，其受伤完全是因为小区物业管理公司对房屋设施管理不善而造成，故请求其赔偿全部损失共计8.9万余元。

案例点评：     法院经审理查明，事发大楼二层电梯口周围处于封闭、无灯光照明的状态，且电梯旁的管道井口门又没有上锁，这无疑存在安全隐患。虽然大楼在设计上二层与首层之间有独立的楼梯通行，其它楼层的楼梯均不能通往二层，被告在电梯的设置上也设定不能到达该楼层，但这并不足以消除危险的存在。被告作为专业的物业管理者，既未就此采取相应措施排除安全隐患，也没有进行适当的警示，显然未尽到合理限度范围内的安全保障义务。     最终，法院酌定由被告对原告的损失承担80％的赔偿责任，原告获赔3.07万元。

阅读： 11960 次     2009/10/9 16:10:00