《公元物业管理文摘》（第129期）

非赢利共享型信息选编　　　第129期/20090707　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——赣州：出台《小区物业管理办法》 ——宁波：出台物业保修金管理新规定 【行业要闻】 ——贵州：房开挪用维修资金将被重罚 ——深圳：发布并实施《屋顶绿化设计规范》 ——成都：中国物业维修资金专委会在蓉成立 ——深圳：物业管理年底全面覆盖特区内住宅区 4模式可选 ——乐陵：住宅维修基金管理规定出台 ——北京：严查物业 企业安全生产 ——福州：专项整治物业服务市场　服务好坏由业主评判 ——福建：新建小区未建停车场不得验收 【数据说话】 ——长沙：电梯故障投诉率增一成 70%系使用不当所致 【物管采风】 ——合肥：市物价局推出住房、物业收费等10项价格新举措 【学习平台】 ——节能降耗是物业管理企业创造经济效益的一大法宝 【业主之声】 ——广州：开发商违约 业主可自办房产证 【自由论坛】 ——浅谈保税物流园区的物业管理和服务 【案例选编】 ——业主闯入配电房触电身亡 物管失责要担责

【法规动态】

赣州：出台《小区物业管理办法》

叶平/《江西日报》/20090703
《赣州市住宅小区物业管理办法》于近期获得审议通过并自今年7月1日起施行。该《办法》的出台标志着该市住宅小区物业管理步入规范化管理轨道。该市目前有物业服务企业和经备案的业主委员会均超百家，实行物业管理的项目450多个，面积超1800万㎡，2万㎡以上住宅小区物业管理覆盖率达90.5％，新建小区物业管理覆盖率达100%。

宁波：出台物业保修金管理新规定

王岚 吴培均/《宁波日报》/20090708
根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》，结合宁波实际，宁波市出台了物业保修金管理新规，要求从本月起建设单位在楼盘交付同时缴纳一笔“押金”，以保障物业在8年“保修期”内的正常维修和使用，维护业主的合法权益。新规定还明确，在8年保修期内，建设单位如果能够正常履行保修责任，这笔物业保修金可以退还。

【行业要闻】

贵州：房开挪用维修资金将被重罚

李楠/《贵州商报》/20090706
小区入住四五年，公共设施需要进行维修，却无法在维修资金监管专户提取资金对房屋进行维修。目前，贵阳市房产管理稽查局正加大对维修资金的追缴及处罚力度，一经查实房开企业有挪用维修资金行为的，将按挪用数额的1-2倍重罚。据悉，截至目前，贵阳市房产管理稽查局已对部分挪用维修资金的房开企业按挪用数额的2倍进行了处罚。

深圳：发布并实施《屋顶绿化设计规范》

张玮 廖少敏/《绿色时报》/20090707
近日，深圳通过政府公报发布并实施《屋顶绿化设计规范》标准，称屋顶绿化要保证有足够的绿化面积，其中简单式屋顶绿化种植面积宜大于85%以上，花园式屋顶绿化面积宜大于60%。目前深圳城市屋顶绿化面积已经超过100万平方米，总量居全国大城市前列。

成都：中国物业维修资金专委会在蓉成立

向朝伦 冯月蕾/《四川日报》/20090709
8日，中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会在成都成立，专委会办公地点设于成都，成都房管局被全国同行选为专委会主任委员单位。成都在物业维修资金的落实、监管、使用方面走在了全国前列，根据统筹城乡发展的要求，成都市还把物业维修资金制度身家扩展，对100户以上的223个农民集中居住区实现了规范化物业管理。

深圳：物业管理年底全面覆盖特区内住宅区 4模式可选

欧东勇/搜房网/20090708
昨天，市国土房产局召开物业管理进社区动员会暨专题业务培训，制定了《推进物业管理进社区民生实事办理方案》，介绍有4种物业管理服务模式可供社区因地制宜选择。根据2009年市政府工作报告提出的工作目标，到2009年12月31日，实现特区内住宅区物业管理全覆盖，特区外原农村社区住宅区物业管理覆盖率总体超过50%。

乐陵：住宅维修基金管理规定出台

崔志恩/乐陵市房管局/20090630
经乐陵市人民政府批准，《乐陵市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理规定》于2009年6月12日正式颁布实施。《规定》的出台，为保障业主权益、促进物业市场健康运行、解决房地产行业发展的“后顾之忧”，具有重要意义。根据规定，商品房销售时，产权人应该按购房款3%的比例缴纳维修基金，维修基金由该市房管局统一管理。

北京：严查物业 企业安全生产

余美英/《北京青年报》/20090706
昨天，北京市建委召开会议，公布自昨天起在全市物业企业开展安全生产综合整治活动，并明确“物业服务企业法人代表是安全生产第一责任人，对安全生产负全面责任”。据市建委物业处处长于良介绍，市建委制定的《关于在全市物业服务企业开展安全生产工作综合整治活动的实施意见》已于昨天下发。

福州：专项整治物业服务市场　服务好坏由业主评判

綦芬 吴焜/《福州晚报》/20090703
昨天，市房管局在天元美树馆召开物业服务市场秩序专项整治工作现场推进会。记者从会上获悉，今后，物业企业服务情况将由业主评判，还要实行动态评分机制。据了解，4月中旬专项整治开展以来，市区房管部门共检查了150多个物业服务小区，注销了41家不合规的物业企业。

福建：新建小区未建停车场不得验收

张小燕/《厦门日报》/20090702
昨日福建省建设厅称，我省决定从规划、路网等方面入手，出台新措施优化全省各城市停车环境。在停车场配建方面，我省将把停车场的规划建设纳入规划编制和建设项目审批的重点审查内容，凡是未按有关规定规划停车场的项目一律不予审批；未按规定配建停车场（库）的新建工程一律不得进行竣工验收。

【数据说话】

长沙：电梯故障投诉率增一成 70%系使用不当所致

周斌 李晓/《长沙晚报》/20090706
“今年电梯故障投诉率较往年上升一成，而故障中又有70%左右系使用不当造成的。”长沙市质监局和房产局日前专门联合发出《通知》，要求电梯的日常维护保养单位要建立24小时值班急救制度，如发生电梯困人、故障召修等紧急事故，应在30分钟内（市区）赶到现场开展救援工作。

【物管采风】

合肥：市物价局推出住房、物业收费等10项价格新举措

《安徽市场报》/20090701
如何进一步减轻企业负担，让广大百姓生活更轻松？昨日合肥市物价局推出了10项价格新举措，其中涉及百姓就业、住房、物业、工商、卫生等各方面收费，如应届毕业生自办实体，可免收3年各项行政事业性收费；对已办理入住手续18个月内未进行装修、每月电费不超过2度的新房，可减半征收物业综合服务费。

【学习平台】

节能降耗是物业管理企业创造经济效益的一大法宝

李彪/《城市开发》/2006年07期
改造设备设施，提高物业管理的科技含量     在物业管理公司各部门中，工程部是节能工作的主要执行部门，除加强日常管理维修工作外，最重要的是从改造高耗能设备入手，选用节能设备，降低能耗、节约能源的费用开支。要做好节能降耗工作，必须做好以下三个方面的工作：     第一，要有一个抓节能降耗的强有力的领导班子。2005年初，成都深国贸物业管理有限公司成立了以公司领导、各部门负责人及有关工程技术人员组成的‘节能领导小组’。把“节约能源、降低能耗”作为领导小组的工作重点。要求领导小组成员具备综合管理的能力和水平，特别是对各种设备设施非常了解，掌握现代化技术和最新科技动态，在节能降耗增效上把握方向，为公司的节能降耗工作献计献策。     第二，建立强有力的技术合作班子。采用新技术、新产品和节能设备，认真选择那些技术确实先进的、在数年之内技术不落伍的新技术产品和高效优质的售后服务作保证。     第三，做好广泛的宣传和推广工作，便于服务管理、节能降耗运作。结合项目的不同情况分成三种类型：     （1）如果初次进入并要重新装修的用户，应在他们二装工程设计中尽可能宣传推广或帮助业主选择优良节能设备，给用户提出中肯实用的建议，帮助他们提前选择、一步到位。     （2）如果所管物业属于设备设施老化、需要更新改造的，可及时列入改造计划，向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等。2005年，为贯彻节约能源的措施，达到降耗增效的目的，我们决定把大楼用灯管的消防安全疏散指示灯548只，全部改为发光二级管的消防安全疏散指示灯，通过核算得出：每换一盏灯可节约6瓦，每天节约548只×6瓦=3.288千瓦，如果按国家2005年平均电价1.26元核算，每天可直接节约电费为24小时×3.288千瓦×1.26元/度=99.43元，每月30天×99.43元=2982.9元，每年12月×2982.9元=89487元，就这一项节约措施，全年直接节约电费约8.9万元。     （3）重点研究分析高耗能的设备及建筑设计与实际运行中出现的由于设计问题造成大马拉小车的问题。公司决定拿出资金投入更新改造，达到节能降耗的目的。2005年，成都深国贸物业管理有限公司召开技改专题会，针对每一个高耗能设备仔细研究核算，决定以节电为突破口，首先试点对4台75千瓦的冷却泵电机更换为4台55千瓦的电机，每台电机每小时直接节约20千瓦，在实施这项改造工程后，既能使大厦业主感受到舒适的中央空调效果，又节约了设备运行费用。     制定节能目标，把节能降耗作为公司全员自觉行动     节能领导小组全面负责公司节能工作，成都深国贸物业管理有限公司就把“节约能源、降低能耗”作为公司重点工作之一。强调工程维修养护管理工作的重要性，尽可能延长设备设施的使用寿命；节省维修资金的投入，突出安全管理的重要作用，尽可能消除一切安全隐患；同时制定各种应急处理措施，规避意外事件带来不必要的损失。成都深国贸物业管理有限公司要求必须在全公司树立节能降耗意识，要求从水、电、气、耗材等方面做起，把节能工作落实到日常管理中，并着力开展了以下几个方面的工作：     （1）要求工程部、客户服务部对大厦用水设备、管道、器具进行检查、更换、改造，调节卫生间冲水阀的跑水量，坚决地把旋转式开关水龙头全部更换为节水型水龙头；定时巡查各用水点，检查有无跑、冒、漏、滴现象；每天定人抄录水量，分析大厦用水是否合理，如果发现异常及时报告分析，确保了2005年末超成都市节水办计划用水指标配发的38390立方米，全年节约用水指标5025立方米；同时采用错峰节电方式，尽量避免在峰值电价时段用电，大厦水池蓄水尽可能安排在夜间谷值时段抽水，仅此一项措施，全年节约电费5600元左右。     （2）合理调整大厦照明，对公共照明系统加以合理改造，减少浪费，坚持对耗电量大的设备设施加强检修与控制；坚持夜间指派专人对各楼层巡视，关掉公共区域照明灯，保留1/3照明来保证公共照明亮度和安全；坚持每日做好能耗记录，监督节电措施的实施，并将节能工作列入每月考核与奖金挂钩。     （3）提高全体员工节能降耗意识，增强员工开展节能降耗的主动性。寻找节能小窍门，把节约的小窍门运用在服务工作中，最大限度地激发全体员工在工作中精打细算的节能意识。教育全体员工要从小得不能再小的事情做起，树立节俭为荣、浪费为耻的观念，决不能眼看着自来水白白流淌而无动于衷，也不会在下班时间不随手关灯。这不需激烈的思想斗争，只是一种基本修养与良好习惯的本能反应，但这种自觉的本能反应却是靠平时从小事做起养成的节俭习惯。因而，引导非常重要。     （4）各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。空调运行班每日参照天气预报温度、湿度合理开闭和调节空调主机及附属设备。     为贯彻实施节能降耗的措施，达到节约能耗目的，成都深国贸物业管理有限公司把节能工作列入每月考核、年终考核，并与奖金挂钩。为控制和降低能耗，该公司采取了一系列积极有效的措施，使节能工作在四川国际大厦既形成了一定的声势，也取得了较好的效果。

【业主之声】

广州：开发商违约 业主可自办房产证

王卫国/《南方都市报》/20090706
社区日益成为人居社会的基本细胞，但广东小区业委会却面临“难产”。据统计，目前，全省有77.3%的小区没有成立业委会。省政协委员建议，街道办事处和房管部门应加强执法检查，督促开发商与物业服务企业支持业主委员会的成立与运行。省建设厅答复称，未来做好指导协助业主委员会成立和日常运作工作，改善业委会缺位的情况。

【自由论坛】

浅谈保税物流园区的物业管理和服务

张及涛/上海社集网/20081110
现根据国内保税物流园区所存在的共性，从物业管理和服务的角度去分析，物流园区目前存在着以下特点：     1、法律法规不健全     目前，国家对保税物流园区的物业管理和服务，暂无特定的管理标准和服务标准。现有的物业管理和服务标准，主要适用于民用住宅、商业、办公楼和普通工业厂房的物业管理。     2、产权形式多样     保税物流园区内的物业产权形式有出租、出售、自营和提供给第三方，第三方再将物业产权进行转租、转售、分割等。由于保税物流园区存在着物业产权多样化的形式，因此，在双方订立出租、出售和物业管理合同中，必须依照国家的《物权法》和《物业管理条例》及地方政府等法规加以明确双方的权利、义务及责任。     3、环境成本高     保税物流园区占地面积大，仓储库房分布广，四周装有金属围网和周界报警;整个库区的重要部位都设有监控探头;园区内还设有配套的加油站;变配电站(道路照明);雨污水泵站;垃圾房;停车场;绿化面积大;大量的标识标牌、交通指示系统和包括进出口卡口的日常维护较频繁，加上周期短成本又高。     4、设施损耗高     保税物流园区具备现代化物流的各项功能，各项设施配备齐全(围网、周界报警、监控设备、集装箱卡车专用道路、集装箱堆场、堆场照明、海关卡口、待检区设备、包括各种吊装机械等)，在日常的使用和运行中损耗较高。     5、仓库维修成本高     由于保税物流园区占地面积大，仓库库房分布广层次多，加上园区仓库建造成本高(仓库还配有自动滑升门、升降渡板、库房灯、防火卷帘门、自动排烟窗和空调等)，设施设备先进，由于客户使用频率高、故障多、损耗也较高，所以仓库的维修成本更高。     6、易燃易爆物多     保税物流园区各种类型的仓库面积均要达到几十万平方米，其中部分仓库为危险品仓库，堆放着易燃易爆物品，尽管仓库已配备各种的防护设施设备，但还是存在着易燃易爆的可能性，更需要从业人员不断提高警惕性，以防为主，细心管理确保安全。     7、公共区域管理难     区外车辆进入保税物流园区前必须在待检区等待预检，在这聚集区域，由于具体管理责任的不明确，经常出现交通堵塞，甚至出现盗窃和斗殴等治安事件的发生，加上当地人在公共区域内乱设摊、乱停车等现象严重，这对公共区域的管理带来很大的难度。     8、物业管理费难以调整     物业管理费十几年未调整，开园初期，物业管理费在测算上因众多客观因素，加上招商引资，上海外高桥保税物流园区物业管理费最终还是定在2.50元/平方/月。但随着物价指数的逐年上升，人员费用等不断上涨，物业公司在经营管理上存在不少困难。直接影响管理的质量和服务的水准。     9、消防要求高     由于保税物流园区仓库点多面广、覆盖要求高，内部存储的货物多、价值高，又有危险品仓库。根据消防要求，除仓库内设有自动报警，烟感、喷淋系统等消防装置外，对仓库管理从业人员必须加以消防技能的培训，制定消防管理制度和预案，加强巡查和指导。     10、人员管理难     保税物流园区的建设用地，是通过大量征地取得，势必要吸纳安置征地劳务工，因此，物业公司每年要对征地劳务工进行培训及教育。另外，进入园区的人员种类多，有当地人、外省市人、还有境外人士，这给园区物业公司和公安在人员管理上增加了难度。     11、交通出入难     保税物流园区一般远离市区，加上公交车不能进园区，交通相当不便，没有交通出入园区，客户不能顺利开展工作，意见很大。     12、重要接待多     保税物流园区经济地位具有重要性和特殊性，并对国内外现代物流园区的发展具有较大的借鉴作用，国家和省市级领导人、物流同行及国外重要宾客考察参观十分频繁，接待任务相当多。     13、客户知名度高     保税物流园区现有世界500强企业，如GE、美孚、霍尼威尔、索尼、东芝等在园区内开展业务;还有世界著名的物流企业，如德国邮政DHL;荷兰金属世天威;日本的日通、商船三井、经贸山久、大创、新熙地;新加坡的太平名威;香港的东方海外等。因此，这些客户对物业管理和服务的要求相当高。     根据保税物流园区的特点，我公司在近几年的物业管理和服务中，形成了以下行之有效的管理和服务的措施：     1、依据国家和地方政府的法律法规，结合保税物流园区的管理实际，为客户积极提供物业管理和服务。并遵循中国物业管理协会和上海市物业管理行业协会的标准，导入ISO质量管理体系，制定出一套物流园区物业管理和服务的操作流程及规则，在园区海关、国检和公安的协作下，共同做好物业管理和服务工作。     2、建立和配备一支技术硬、素质高、拉得出的专业技术人员队伍，并对物流园区的维护进行24小时监控，维修及时率定为100%，确保园区机械设备、强弱电和给排水系统的正常运行。     3、通过积极走访园区客户，举办客户联谊会，建立客户联席会议制度，请客户对物业管理和服务进行测评等活动，及时听取客户的意见和建议，准确详实的找出工作中存在的不足和盲点，转换传统管理理念和模式与国际接轨，不断提高服务质量，进一步提高客户对物业管理和服务的满意度。     4、加强保税物流园区的综合治理，尤其加强预防人员管理出入卡口、货物检查、盗窃、偷逃税和走私案件的发生;加强整个园区的监控，特别是夜间的值班和巡逻，白天交通秩序的维护，卡口待检区域的管理;并协同园区客户共同开展防汛防台和消防安全生产工作，牢固树立“安全生产、预防为主”的观念，制定各项应急预案，建立健全符合物流园区实际的各项安全制度，规范安全操作规程，确保园区安全生产。并与各协作单位联合搞好园区的环境整治，承担起部分社会的管理职能。     5、负责做好保税物流园区的后勤保障工作。通过积极挖掘潜力，在园区内建立非营利性质的食堂，解决进区客户的用餐问题;开辟连锁经营的小卖部，解决园区客户零星购物的实际困难;引进送水站和劳务中介机构等，为入驻园区的客户解决实际困难。另外，通过一些增值服务，为园区客户提供最贴心的服务。

【案例选编】

业主闯入配电房触电身亡 物管失责要担责

案例分析：     去年3月份，杭州中北桥一带某楼盘发生业主闯入配电房触电身亡事件。当时由于小区停电，物管公司工作人员在多个配电房检查时，没有及时关闭配电房的房门。小区一个业主很着急，自己闯入配电房查看情况，导致触电身亡。死者家属起诉物管公司要求承担责任。

案例点评：     该案经过审理，法院最终以物管公司以及死者均存在过错为由判决物管公司承担15万元左右的赔偿责任。     这个例子物管公司之所以要承担赔偿责任，主要在于违反了物管合同中“对公用设施、设备的维修、养护、运行和管理”这一规定。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。     生活当中，物业公司和业主产生纠纷的案例很多，比如车子被刮擦，物业是否存在赔偿责任？小区内电动车、自行车失窃，物业公司是否也有相应赔偿责任？就这一司法解释看，除非物管标准合同中有明确约定，否则在追究物管公司责任时，还要认定一些细节，比较麻烦。

阅读： 12043 次     2009/7/7 10:27:00