赣州市住宅小区物业管理办法

赣州市人民政府令
 
（第六十二号）

 
　　第一章　总   则

　　第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》和其他有关法律法规规章，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  本市行政区域内住宅小区的物业管理活动适用本办法。

　　第三条　市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　市、县（市、区）人民政府规划、建设、城管、财政、公安、消防、工商、税务、物价、环保等部门应当在各自职责范围内密切配合，共同做好物业管理工作。

　　街道办事处（乡镇人民政府）在房地产行政主管部门指导下，具体组织本辖区物业管理工作；负责组织、协调业主大会成立、业主委员会的选举及备案登记，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调解决物业服务企业和业主之间的关系和矛盾。

　　社区居委会协助街道办事处（乡镇人民政府）和房地产行政主管部门做好物业管理工作，参与筹备成立业主大会、组建和改选业主委员会等工作，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。

　　第四条　城市规划区内的新建住宅小区和共用设施设备齐全的原有住宅小区应当实行物业管理。

　　业主大会决定实行自治管理的住宅小区，必须接受社区居委会的指导和监督。

　　城市规划区内未成立业主大会且未实行物业管理的住宅小区或者零星住宅，由社区居委会实行准物业管理，提供公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护维修等基本服务。业主大会成立后准物业管理活动自行终止。

　　第五条　物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。

　　分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当归属于一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，且不存在共用设施设备的，可以划分为不同的物业管理区域。

　　已经实施物业管理的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

　　第六条　房地产行政主管部门应当向社会公布物业服务企业资质、信用等基本信息，接受公众查询。

　　本市以外的物业服务企业进入本市从事物业服务的，应当经物业项目所在地的工商部门注册登记，并在房地产行政主管部门登记备查。

　　第二章  业主及业主大会

　　第七条　业主在物业管理活动中，享有法定权利，承担法定义务。

　　业主应当向物业服务企业和业主委员会提供联系地址、通讯方式，物业服务企业和业主委员会对业主的个人信息应当保密，除配合执法部门执行公务外不得泄露。

　　第八条　下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第（五）、（六）项事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第九条　物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会：

　　（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；

　　（二）首套物业出售并交付使用满两年的。

　　第十条  业主筹备成立业主大会应当在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位或者公有住房出售单位、社区居委会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

　　业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公示，公示时间不少于7天。

　　第十一条  业主大会筹备组应当履行下列职责：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）参照示范文本拟定《业主大会议事规则（草案）》、《管理规约（草案）》和《业主大会章程（草案）》；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

　　（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款第（一）至（四）项内容以及业主委员会委员候选人的简历、相片应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。

　　第十二条　召开业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，邀请所在社区居委会列席。

　　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加。业主不能亲自参加业主大会会议的，可以书面委托其他人参加。

　　第十三条  业主委员会产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法召开业主大会会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。

　　第十四条　业主委员会委员为5人以上的单数，从物业管理区域内符合法定条件的业主中选举产生。

　　业主委员会委员不得收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，不得向本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业，不得收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

　　第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行职责，向业主大会负责并报告工作情况。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1至3人。

　　业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，半数以上的委员参加，所作决定必须经过全体委员半数以上同意。需要业主委员会会议讨论、决定的事项应当在会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和物业使用人的建议和意见。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　业主委员会的任期在《业主大会议事规则》中规定。任期届满前2个月，选举产生新一届业主委员会。

　　第十六条　业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。决定违反法律、法规的，物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　第十七条  业主委员会应当对业主、物业使用人违反管理规约等损害其他业主、物业使用人合法权益的行为予以劝阻、制止。业主委员会经业主大会授权可以代表全体业主对物业管理有关事项依法提起诉讼。

　　第十八条  业主大会和业主委员会的经费收支情况应当至少每年公布一次，公布的内容、次数、地点等由业主大会决定。

　　业主委员会的工作经费、业主委员会委员是否领取报酬及其具体标准由业主大会决定。

　　第十九条　业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在街道办事处（乡镇人民政府）备案，街道办事处（乡镇人民政府）对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

　　（一）业主大会会议记录和会议决定；

　　（二）《业主大会议事规则》；

　　（三）《管理规约》；

　　（四）《业主大会章程》；

　　（五）业主委员会委员的名单及其业主身份证明；

　　（六）应当提供的其他材料。

　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当依照前款规定将变更事项重新备案。

　　第二十条  业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止，业主委员会应当及时公告全体业主：

　　（一）不再是本物业管理区域业主的；

　　（二）因疾病或者其他原因丧失工作能力；

　　（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；

　　（四）被人民法院判处刑罚。

　　第二十一条  业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议：

　　（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；

　　（二）一年内三次无故缺席业主委员会会议；

　　（三）违反本办法第十四条第二款规定；

　　（四）其他原因不宜担任业主委员会委员。

　　业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

　　第三章  前期物业管理

　　第二十二条　建设单位应当在物业管理区域内无偿配置物业管理用房。物业管理用房的面积按照下列比例分段累加计算：物业管理区域建筑面积在3万平方米以下的，按4％。计算；3万平方米以上不足10万平方米的部分，按2％。计算；10万平方米以上的部分，按1％。计算。

　　物业管理用房按照前款规定计算低于50平方米的，应当按照不低于50平方米的标准配置。

　　业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积一般不低于20平方米。

　　第二十三条  物业管理用房的位置、面积应当作为土地出让前置条件，规划行政主管部门在核发建设用地规划许可证时应当进行审查确认。

　　物业管理用房一经确定，建设单位不得随意变更。

　　第二十四条  物业管理用房应当为地面以上可以独立使用、能够确权的房屋，具备通水、通电、初装修、卫生间等基本条件。

　　物业管理用房属于全体业主共同所有，不得用于抵押、交换、买卖。未经业主大会同意，不得改作他用。

　　第二十五条　建设单位应当按照下列规定对新建住宅小区配置安全防范设施：

　　（一）建筑面积3万平方米以下的小区，配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统；

　　（二）建筑面积3万平方米以上的小区，配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统、带红外线夜视功能的电子监控装置和红外线周界防越报警系统。

　　新建项目在办理商品房预售许可证时，建设单位应当确定并书面承诺物业管理用房和安全防范设施的配置情况。

　　第二十六条　新建项目在办理商品房预售许可证之前，建设单位应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业，但投标人少于3人或者物业管理区域的总建筑面积小于3万平方米的，经项目所在地房地产行政主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘。

　　建设单位应当参照建设部的示范文本与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。物业服务企业应当在签订前期物业服务合同后15日内，根据服务项目的规划建设条件、物业管理服务方案向所在地房地产行政主管部门申请核发《物业管理服务等级证明》。物业服务企业凭《物业管理服务等级证明》报当地价格行政主管部门核定前期物业服务收费标准。

　　第二十七条　建设单位应当在销售物业之前，会同前期物业服务企业参照建设部的示范文本制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定。

　　临时管理规约不得侵害业主的合法权益。

　　第二十八条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，作出必要的说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第二十九条　新建商品住宅经竣工验收备案后，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料、办理公共物业承接验收手续：

　　（一）小区总平面规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）属全体业主共有的房产及共用设施设备清单；

　　（五）物业管理所必需的其他资料。

　　第三十条  在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应当对以下项目进行接管，并且进行必要的使用试验：

　　（一）物业管理用房；

　　（二）安全防范设施、设备；

　　（三）化粪池、排污（下水）管道、公共照明、道路、绿化带等共用配套设施；

　　（四）其他需要接管的共用设施设备。

　　第四章　物业管理服务

　　第三十一条　由业主大会决定选聘物业服务企业的，物业服务合同由业主委员会与物业服务企业参照建设部的示范文本签订。物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。

　　第三十二条　物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体收费内容、定价形式和标准根据价格行政主管部门的规定，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　实行准物业管理的，其收费标准按照价格行政主管部门发布的服务项目指导价执行。

　　第三十三条  物业服务企业应当公布物业服务收费项目和收费标准。实行酬金制收费方式的，应当对物业管理的各项资金建账立制，定期公布收支情况。实行包干制收费的，应当定期公布利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进行经营的收支情况。

　　第三十四条　业主应当根据物业服务合同约定的标准和时间交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额交纳。

　　第三十五条　物业管理区域内不从小区大门进出的临街商铺、写字楼等非住宅物业同属于该小区物业管理的范围，统一纳入小区物业管理，环境卫生有偿服务收费由物业服务企业在征得业主同意后与有关单位协商处理。

　　第三十六条 　利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进行经营的，其管理、收费和利益分配等事项由业主大会决定。未成立业主大会的，经营收入按照约定扣除一定服务费用后的余额归全体业主共有，由物业服务企业根据临时管理规约以及小区其他管理规定建立专户管理，定期公布账目接受业主监督。

　　第三十七条　物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视使用费应当向终端用户收取：

　　（一）业主自用的向业主收取，电梯、转供电、二次供水、中央空调等房屋设备运行的专项性服务费由受益业主分摊；

　　（二）物业服务企业使用的向物业服务企业收取。

　　有关单位不得强制物业服务企业代收，不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供有关服务。物业服务企业接受委托代收前款第（一）项规定费用的，可以约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　住宅小区内的公共用水用电价格应当按照居民用水用电价格计价。

　　第三十八条　物业服务企业应当协助公安、消防部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业应当立即采取应急措施，同时报告有关管理部门或者单位。

　　第三十九条　业主大会决定解聘物业服务企业或者物业服务企业主动退出物业管理的，应当提前30日书面通知对方，并在物业管理区域内进行公告。物业服务企业应当在物业服务合同终止后3日内将物业管理用房和本办法第二十九条规定的资料移交给业主委员会，10日内与业主核对并结清物业服务费用。

　　第五章  物业的使用与维护

　　第四十条　业主装饰装修房屋，必须服从小区物业管理，开工前向物业服务企业申报登记，按规定提交有关材料。物业服务企业应当及时审查业主提交的申报登记材料。对符合规定的装饰装修项目与业主签订装饰装修管理服务协议，为施工人员办理出入证件。协议应当明确注意事项、禁止行为和违约责任，可以约定收取适当的建筑垃圾清运费，但不得超出价格行政主管部门核定的标准。

　　第四十一条　在物业管理区域内不得有下列行为：

　　（一）未经原设计单位同意、擅自拆改房屋承重结构；

　　（二）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；

　　（三）未经城市规划行政主管部门批准改变物业规划用途、搭盖建（构）筑物、在住宅外立面以及非承重墙上开门窗；

　　（四）违反规定饲养家禽、宠物；

　　（五）违反规定摆摊设点、占道经营；

　　（六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

　　（七）在建（构）筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

　　（八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超标准噪音；

　　（九）法律法规规章禁止的其他行为。

　　前款第（一）至（八）项内容应当在管理规约或者临时管理规约中明确约定。

　　第四十二条　物业服务企业应当加强物业装饰装修的施工监督以及物业管理区域的秩序维护，发现违反装饰装修管理服务协议和本办法第四十一条规定的行为必须立即制止并督促改正。已经造成事实后果或者拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。

　　第四十三条  物业存在安全隐患，危及公共利益以及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

　　因物业使用、装饰装修、维修造成其他业主、物业使用人或者其他人人身财产损坏的，责任人应当承担修复、赔偿等责任。

　　第六章 住宅专项维修资金

　　第四十四条  住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督原则，按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》建立、使用和管理。

　　第四十五条  房地产行政主管部门负责商品住宅专项维修资金的指导和监督，下设专项维修资金管理机构具体负责商品住宅专项维修资金管理的日常工作。

　　财政部门负责售后公有住房住宅专项维修资金的指导和监督。

　　第四十六条  房地产行政主管部门应当指定当地一家商业银行作为本行政区域内商品住宅专项维修资金的专户管理银行，开设住宅专项维修资金专户。

　　第四十七条  商品住宅、非住宅业主应当按照物业所在地住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%交存首期住宅专项维修资金，具体交存金额由房地产行政主管部门确定后向社会公布。建筑安装工程造价发生较大变化，或者国家和本省的交存标准作出调整时，房地产行政主管部门应当及时进行调整和公布。

　　第四十八条  本办法实施前物业已经交付使用但未缴交首期住宅专项维修资金的，业主应当补交。具体交存方式和标准由业主大会决定，业主委员会负责追缴。

　　本办法实施后已出售但未交付的物业，业主应当在办理交付手续前按照物业所在地房地产行政主管部门公布的现行标准交存首期住宅专项维修资金。已经办理交付手续但未缴交首期住宅专项维修资金的应当补交，拒不交纳的，由业主委员会依法追缴。

　　第四十九条　尚未成立业主大会的商品住宅业主和非住宅业主交存的住宅专项维修资金应当存入房地产行政主管部门开设的住宅专项维修资金专户管理。

　　已经成立业主大会的，经业主大会决定，住宅专项维修资金可以由业主委员会设立专户管理。原由房地产行政主管部门代管的，经业主大会决定、业主委员会申请，可以将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主委员会开设的住宅专项维修资金专户管理，接受业主和房地产行政主管部门监督。

　　第七章 法律责任

　　第五十条　业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决；协商不成的，可以申请街道办事处（乡镇人民政府）调解或者依法向人民法院起诉。

　　业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人对违反法律法规规章和本办法的行为，可以向房地产、规划、建设、物价、城管、公安、环保、工商、消防等执法部门和供电、供水、供气、通讯、有线电视等有关单位投诉或者举报。有关单位受理后应当进行调查核实，在规定时间内答复投诉人或者举报人。

　　第五十一条　物业服务企业发现业主、物业使用人或者装饰装修企业违法违章装饰装修行为不及时向有关部门报告的，房地产行政主管部门可视情节轻重，依法给予警告或者不良行为纪录。

　　第五十二条  业主及物业使用人不按时缴纳物业服务费，物业服务企业可以通过发书面通知、在物业管理区域内公示等方式催缴。经催缴逾期仍不缴纳的，可以按照合同约定的比例加收滞纳金，合同未约定的按每日3％。的标准加收滞纳金。拒不缴纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院申请支付令或者提起诉讼。

　　第五十三条　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位违反规定将房屋交付买受人的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

　　第五十四条　有关行政主管部门和单位的工作人员有下列行为之一的，应当依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)对物业服务企业未按规定进行资质审查或者批准的；

　　(二)不按照物业管理服务等级评定标准进行物业服务等级评定的；

　　(三)因未依法履行监督职责造成严重后果的；

　　(四)其他滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊、玩忽职守的行为。

　　第八章  附   则

　　第五十五条  大厦写字楼、医院、学校、专业市场、工业区以及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。

　　第五十六条　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　本办法所称业主，是指物业的所有权人。

　　本办法所称物业使用人，是指物业的承租人或者其他实际合法使用房屋的人。

　　本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备等。

　　本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第五十七条　本办法自2009年7月1日起施行。