张及涛/上海社集网/20081110
核心提示：保税物流园区是新生的经济模式和新兴的经济区域，按照海关的要求，应当设置符合海关监管的卡口、围网隔离设施、视频监控系统(GPS卫星定位系统)及其他海关监管所需的设施。园区一般具备国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易和税收五大功能。通关效率是保税物流园区的优势。
保税物流园区是新生的经济模式和新兴的经济区域，按照海关的要求，应当设置符合海关监管的卡口、围网隔离设施、视频监控系统(GPS卫星定位系统)及其他海关监管所需的设施。园区一般具备国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易和税收五大功能。通关效率是保税物流园区的优势。
由于上述特性，保税物流园区的物业管理和服务与现在被大众广为熟悉的一般物业(住宅、办公楼和商业)有着明显的不同。从理论和实践方面对保税物流园区实行专业化的物业管理和服务，暂没有成熟的管理模式和成功的服务经验。
笔者从上海外高桥保税物流园区开始建设至今就一直负责保税物流园区的物业管理和服务，现结合一般物业管理服务时所取得的经验及学习考察境外其他保税物流园区的管理和服务经验，就如何进行保税物流园区的物业管理和服务谈一些看法。
现根据国内保税物流园区所存在的共性，从物业管理和服务的角度去分析，物流园区目前存在着以下特点：
1、法律法规不健全
目前，国家对保税物流园区的物业管理和服务，暂无特定的管理标准和服务标准。现有的物业管理和服务标准，主要适用于民用住宅、商业、办公楼和普通工业厂房的物业管理。
2、产权形式多样
保税物流园区内的物业产权形式有出租、出售、自营和提供给第三方，第三方再将物业产权进行转租、转售、分割等。由于保税物流园区存在着物业产权多样化的形式，因此，在双方订立出租、出售和物业管理合同中，必须依照国家的《物权法》和《物业管理条例》及地方政府等法规加以明确双方的权利、义务及责任。
3、环境成本高
保税物流园区占地面积大，仓储库房分布广，四周装有金属围网和周界报警;整个库区的重要部位都设有监控探头;园区内还设有配套的加油站;变配电站(道路照明);雨污水泵站;垃圾房;停车场;绿化面积大;大量的标识标牌、交通指示系统和包括进出口卡口的日常维护较频繁，加上周期短成本又高。
4、设施损耗高
保税物流园区具备现代化物流的各项功能，各项设施配备齐全(围网、周界报警、监控设备、集装箱卡车专用道路、集装箱堆场、堆场照明、海关卡口、待检区设备、包括各种吊装机械等)，在日常的使用和运行中损耗较高。
5、仓库维修成本高
由于保税物流园区占地面积大，仓库库房分布广层次多，加上园区仓库建造成本高(仓库还配有自动滑升门、升降渡板、库房灯、防火卷帘门、自动排烟窗和空调等)，设施设备先进，由于客户使用频率高、故障多、损耗也较高，所以仓库的维修成本更高。
6、易燃易爆物多
保税物流园区各种类型的仓库面积均要达到几十万平方米，其中部分仓库为危险品仓库，堆放着易燃易爆物品，尽管仓库已配备各种的防护设施设备，但还是存在着易燃易爆的可能性，更需要从业人员不断提高警惕性，以防为主，细心管理确保安全。
7、公共区域管理难
区外车辆进入保税物流园区前必须在待检区等待预检，在这聚集区域，由于具体管理责任的不明确，经常出现交通堵塞，甚至出现盗窃和斗殴等治安事件的发生，加上当地人在公共区域内乱设摊、乱停车等现象严重，这对公共区域的管理带来很大的难度。
8、物业管理费难以调整
物业管理费十几年未调整，开园初期，物业管理费在测算上因众多客观因素，加上招商引资，上海外高桥保税物流园区物业管理费最终还是定在2.50元/平方/月。但随着物价指数的逐年上升，人员费用等不断上涨，物业公司在经营管理上存在不少困难。直接影响管理的质量和服务的水准。
9、消防要求高
由于保税物流园区仓库点多面广、覆盖要求高，内部存储的货物多、价值高，又有危险品仓库。根据消防要求，除仓库内设有自动报警，烟感、喷淋系统等消防装置外，对仓库管理从业人员必须加以消防技能的培训，制定消防管理制度和预案，加强巡查和指导。
10、人员管理难
保税物流园区的建设用地，是通过大量征地取得，势必要吸纳安置征地劳务工，因此，物业公司每年要对征地劳务工进行培训及教育。另外，进入园区的人员种类多，有当地人、外省市人、还有境外人士，这给园区物业公司和公安在人员管理上增加了难度。
11、交通出入难
保税物流园区一般远离市区，加上公交车不能进园区，交通相当不便，没有交通出入园区，客户不能顺利开展工作，意见很大。
12、重要接待多
保税物流园区经济地位具有重要性和特殊性，并对国内外现代物流园区的发展具有较大的借鉴作用，国家和省市级领导人、物流同行及国外重要宾客考察参观十分频繁，接待任务相当多。
13、客户知名度高
保税物流园区现有世界500强企业，如GE、美孚、霍尼威尔、索尼、东芝等在园区内开展业务;还有世界著名的物流企业，如德国邮政DHL;荷兰金属世天威;日本的日通、商船三井、经贸山久、大创、新熙地;新加坡的太平名威;香港的东方海外等。因此，这些客户对物业管理和服务的要求相当高。
根据保税物流园区的特点，我公司在近几年的物业管理和服务中，形成了以下行之有效的管理和服务的措施：
1、依据国家和地方政府的法律法规，结合保税物流园区的管理实际，为客户积极提供物业管理和服务。并遵循中国物业管理协会和上海市物业管理行业协会的标准，导入ISO质量管理体系，制定出一套物流园区物业管理和服务的操作流程及规则，在园区海关、国检和公安的协作下，共同做好物业管理和服务工作。
2、建立和配备一支技术硬、素质高、拉得出的专业技术人员队伍，并对物流园区的维护进行24小时监控，维修及时率定为100%，确保园区机械设备、强弱电和给排水系统的正常运行。
3、通过积极走访园区客户，举办客户联谊会，建立客户联席会议制度，请客户对物业管理和服务进行测评等活动，及时听取客户的意见和建议，准确详实的找出工作中存在的不足和盲点，转换传统管理理念和模式与国际接轨，不断提高服务质量，进一步提高客户对物业管理和服务的满意度。
4、加强保税物流园区的综合治理，尤其加强预防人员管理出入卡口、货物检查、盗窃、偷逃税和走私案件的发生;加强整个园区的监控，特别是夜间的值班和巡逻，白天交通秩序的维护，卡口待检区域的管理;并协同园区客户共同开展防汛防台和消防安全生产工作，牢固树立“安全生产、预防为主”的观念，制定各项应急预案，建立健全符合物流园区实际的各项安全制度，规范安全操作规程，确保园区安全生产。并与各协作单位联合搞好园区的环境整治，承担起部分社会的管理职能。
5、负责做好保税物流园区的后勤保障工作。通过积极挖掘潜力，在园区内建立非营利性质的食堂，解决进区客户的用餐问题;开辟连锁经营的小卖部，解决园区客户零星购物的实际困难;引进送水站和劳务中介机构等，为入驻园区的客户解决实际困难。另外，通过一些增值服务，为园区客户提供最贴心的服务。
随着上海向国际航运中心的发展，加上全球物流行业的迅猛发展，我们深信：保税物流园区的物业管理和服务，必将获得重大的发展契机。
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2009/6/16 17:42:00