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《公元物业管理文摘》(第128期)





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非赢利共享型信息选编   第128期/20090627   公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——上海:开发商改规划须业主同意
——武汉:将出台物业管理条例 房屋擅自“变脸”可罚3万元
【行业要闻】 ——宁波:《宁波市住宅小区物业管理条例》获人大通过
——广州:污水处理费下月涨两毛
——福州:小区新设车位 业主大会定
——北京:发布通知 房子卖了维修资金要同时过户
——重庆:《重庆市物业管理条例》获通过 十月一日起实施
——安徽:《安徽省物业管理条例》等三部地方性法规征集民意
——北京:印发物业管理示范文本
——石家庄:将出台新的物业管理条例
【数据说话】 ——咸阳:拟征城市垃圾处理费 居民个人每月缴纳2元
【物管采风】 ——杭州:2011年市区老旧住宅享受专业物管
【学习平台】 ——企业安全管理的“防”与“保”
【业主之声】 ——广东:近八成小区未成立业主委员会
【自由论坛】 ——内部管理是物业管理企业发展的根基
【案例选编】 ——小区内植物伤人 物业公司该不该负赔偿责任
【法规动态】
上海:开发商改规划须业主同意
中国上海网/20090630
  住宅小区一次批地,分期开发,首批购房的居民愤怒地发现开发商在后期开发中更改了规划,从而引发矛盾。7月1日起正式实施的新修订《上海市房地产登记条例》对房地产登记的最小单元加以了规范,明确了土地登记以宗地为基本单元。今后如果开发商要在后续开发中改变已批准的规划,必须经过此前已购房业主的同意。
 
武汉:将出台物业管理条例 房屋擅自“变脸”可罚3万元
《楚天金报》/20090630
  昨日武汉市政府常务会原则通过了《武汉市物业管理条例》(送审稿)。根据条例,业主不得擅自改变房屋的使用性质,更不得破坏或者擅自改变房屋外观。擅自改变房屋使用性质,如住房改商用的,由规划行政主管部门按有关法规予以处罚。擅自为房屋“变脸”的,由城管执法部门责令限期改正;逾期不改的,处以3千元以上3万元以下的罚款。
 
【行业要闻】
宁波:《宁波市住宅小区物业管理条例》获人大通过
《宁波晚报》/20090627
  昨天,市十三届人大十七次会议审议通过的《宁波市住宅小区物业管理条例》规定:业主大会有权选聘物业服务企业,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。该条例将于近期报省人大常委会批准后实施。
 
广州:污水处理费下月涨两毛
《南方日报》/20090625
  记者昨日(24日)从市水务局获悉,7月1日以后,广州城市污水处理费收费标准将作出调整,居民用水污水处理费每吨涨了2毛钱。7月1日以后,凡在广州市城区范围内使用城市自来水和自备水源(包括地下水、地表水)的用水户,城市污水处理费由相应的自来水供水企业代收,力争做到新旧污水处理收缴无缝连接。
 
福州:小区新设车位 业主大会定
阙文龙/《海峡都市报》/20090618
  私占路面划泊位或撤销泊位、批建的停车场挪作他用、公共停车场乱收费……今后,这些情况将可能被重罚。昨日下午,备受关注的《福州市停车场管理条例》经福州市人大常委会表决通过,将上报省人大常委会批准后实施。《条例》还规定,单行道可根据条件施划泊位。
 
北京:发布通知 房子卖了维修资金要同时过户
刘扬/《北京日报》/20090624
  23日,市住房资金管理中心和市物业服务指导中心联合发布了《关于加强商品住宅专项维修资金管理有关问题的通知》。房屋所有权转让时,已交纳的维修资金应同时办理过户手续,买房人应持维修资金过户协议,身份证、维修资金专用收据原件,以及房产证,未取得房产证的提供房屋转让协议,到房屋所在地区县管理部办理过户手续。
 
重庆:《重庆市物业管理条例》获通过 十月一日起实施
《重庆日报》/20090623
  泄露业主信息,要被追究刑事责任。昨日,备受关注的《重庆市物业管理条例》在市三届人大常委会第十次会议上表决通过,将于10月1日起正式实施。通过三审修改,正式通过的《条例》再添新亮点:大修基金存哪家银行,由业主自行决定;物管或业委会泄露业主信息,处1万至10万罚款,构成犯罪的,将依法追究刑事责任。
 
安徽:《安徽省物业管理条例》等三部地方性法规征集民意
陈酿/《安徽商报》/20090624
  物业收费可以相互约定,但物业使用则有多条禁令;土地闲置时间过长将可能被收回。今天起,《安徽省物业管理条例》(修订草案征求意见稿)、《合肥市闲置及低效利用土地处置办法(征求意见稿)》、《安徽省未成年人保护条例(修订草案)》三部拟制定法规,公开征集民意,内容关注民生。
 
北京:印发物业管理示范文本
赵阳/《北京晨报》/20090623
  即日起,小区居民物业管理将有范本可据。记者从市住房和城乡建设委员会获悉,市住建委等部门日前共同印发了《管理规约(示范文本)》、《业主大会议事规则(示范文本)》和《首次业主大会会议召开工作方案(示范文本)》,即日起推行,供业主大会制订管理规约,召开业主大会会议时使用。
 
石家庄:将出台新的物业管理条例
李国静/石家庄都市网/20090619
  昨日,《石家庄市物业管理条例修正案(草案)》提请市人大常委会审议。
    《石家庄市物业管理条例》和多项配套政策2004年出台。此次修订,部分条款将对接国务院《物业管理条例》,部分条款或参考借鉴外地做法或根据实际情况进行创新。
 
【数据说话】
咸阳:拟征城市垃圾处理费 居民个人每月缴纳2元
于忠虎/《西安晚报》/20090625
  6月23日,咸阳市召开征收城市生活垃圾处理费价格听证会。根据提请听证的征收方案,拟从今年10月1日起,开征城市生活垃圾处理费,其中个人交纳垃圾处理费的居民每人每月2元,按户交纳每户每月6元。已实行物业管理收费的,在物业管理收费标准中扣除已计入垃圾处理费的相关费用,不重复收费。
 
【物管采风】
杭州:2011年市区老旧住宅享受专业物管
童杭丽/《每日商报》/20090620
  《杭州市区老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案》日前下发。
    方案提出力争到2011年底,让五个老城区的老旧住宅小区实现“八个有”:有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。
 
【学习平台】
企业安全管理的“防”与“保”
潘丽 孟松松/《中国物业管理》/2009年第04期
    物业安全管理是指物业服务公司采取各种措施和手段,保证业主和使用人的人身和财产的安全,维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。物业安全管理包括“防”与“保”两个方面,“防”是预防灾害性、伤害性事故发生;“保”是通过各种措施对万一发生的事故进行妥善处理。“防”是防灾,“保”是减灾。两者相辅相成,缺一不可。
  物业安全管理的目的,是要保证维持业主和使用者有一个安全舒适的工作、生活环境,以提高生活质量和工作效率。物业安全管理主要指在物业辖区内的防火、防盗、防破坏、防自然灾害等,它涉及内容多且范围广。所以,建立一支专业化的安全管理团队,是物业管理活动的重要环节,也是物业管理中的首要问题。而安全管理人员除了要具有良好的职业道德和业务素质、专业知识外,还必须有高度的责任心、使命感,真正做到管理与服务并存。
  安全管理的两个层面
  “物”的安全;指的是物业管理区域内的各种专业设施和设备、各种公用的设施。
  “人”的安全;指的是物业管理区域内的各种物业使用人员(业主)和物业从业人员。对物业使用人而言,一个安全的环境是“安居乐业”的首要。物业使用人的安全是指人身和物质财产的安全。物业从业人员是进行物业管理服务的主体,从事着水、电、安全保卫等一些比较容易产生安全问题的工作。同时还要面对着各种各样的突发事件和“高空坠落”等无形的隐型杀手。
  在这两个层面中秩序维护人员的工作起到了较大的作用。那么物业秩序维护员将如何服务呢?
  安全保障 预防隐患
  保障业主的人身和物质财产安全,为其提供一个舒适安全的工作和生活环境,是物业服务公司应尽的职责。那么如何加强对业主安全的保障呢?首先建立一支具有足够力量的秩序维护员服务队伍,是提供秩序维护员服务的前提;其次在秩序维护员数量方面,应足以承担起物业管理区域内的秩序维护员服务任务,所有秩序维护员应经过严格培训,具有做好秩序维护员工作的知识和能力;同时,还应该配有使秩序维护员完成服务任务的必要工具和装备。秩序维护员服务要经过缜密研究确定,并以严格执行的秩序维护员服务方案、工作程序和监督检查机制做保障,确保工作有效和接受监督。
  高水平的秩序维护员服务,绝不仅仅看门护院和站岗巡逻,而是在做好日常秩序维护员服务的同时,通过管理者有目的、有针对性的调查研究,收集社会治安信息、动态,发现那些可能给业主安全带来危害的潜在隐患,并能及时、准确,实事求是地向业主事先提出必要的警示,采取切实可行的防范措施,把可能发生的安全事故和隐患消灭在萌芽状态。
  维护秩序 紧急应对
  秩序维护员在值勤中,各类影响治安和交通秩序的情况都不同程度地存在着。通过对闲杂人员的清理,对车辆的疏导指挥,对各类违规行为的纠正等,达到保持物业管理区域内整体治安秩序良好的目的。只有这样,才能为业主提供一个安全、祥和、有秩序的工作环境。
  治安、火灾和各类灾害事故的发生有许多不确定因素。物业秩序维护员在各种危害业主和大厦安全的危险发生时,应能及时组织力量对正在进行的犯罪活动予以制止,对已经发生的事态予以控制,及时向公安机关报警,并协助公安机关开展工作。
  建立安全管理制度
  制度是企业安全的保障,制定完善的安全管理制度,不仅对安全工作具有指导意义,更重要的是通过制度的执行,规范言行,检验工作中存在的问题并发现漏洞,及时的改进,得出最符合实际操作的安全制度。
  物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理3个方面:治安管理:对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止,并报公安机关处理,如非法携带枪支弹药、非法侵入他人住宅,偷盗他人财物等;对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止,如发出噪音、污染,乱扔杂物,搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等;消防管理:预防和控制火灾的发生,如防火安全宣传,及时扑灭火灾,消防器材的保养和维修等。车辆道路管理:搞好车辆停放和交通安全管理,保证车辆和行人的安全。在实际的操作中,我们通常将物业管理运行中的安全情况纳入到质量管理体系中。通过对公司资源的合理配备,对安全管理制度及时调整、修改,对出现的安全问题不断进行总结,形成有效的闭环管理模式。在这个闭环管理过程中,要求每个工作环节保存原始记录,作为日后追溯的重要依据(如:出入登记制度、安全巡逻记录、巡更记录、物品放行制度、监控室值班记录等)。
  在建立、健全安全管理制度和运行机制的基础上,还要重视制度的落实。要确保秩序维护员全体工作全员参与,把制度从“挂在口上、贴在墙上”变为“记在心里、落在行动上”。通过严格管理,来促进安全管理制度的落实。
 
【业主之声】
广东:近八成小区未成立业主委员会
许琛 江彬 张其明/《羊城晚报》/20090630
  社区日益成为人居社会的基本细胞,但广东小区业委会却面临“难产”。据统计,目前,全省有77.3%的小区没有成立业委会。省政协委员建议,街道办事处和房管部门应加强执法检查,督促开发商与物业服务企业支持业主委员会的成立与运行。省建设厅答复称,未来做好指导协助业主委员会成立和日常运作工作,改善业委会缺位的情况。
 
【自由论坛】
内部管理是物业管理企业发展的根基
卢智锋/中国城市房地产网/20061114
     内部管理的几个主要方面
    1. 合理的管理制度。
    一个企业发展到一定规模,必须由人治走向法治,没有完善的管理制度,就是一个充斥着散漫与无序的企业,这种企业是不可能有战斗力和竞争力的。业界有人认为:“企业制度都是千篇一律、大同小异”,所以有了也等于没有,有了也没有人去执行。尽管这是一种片面和错误的想法,但在一些企业中却客观存在。
    事实上,合理的管理制度是企业有序发展的根本保证。物业管理企业员工的动力在于把质量管理指标层层分解到班组,个人,通过将其完成的结果与工资、奖金和惩罚挂钩,让服务、价格有机地结合起来,企业才能在科学的内部管理的轨道上持续发展。 
    2 .企业文化。
    企业要生存和发展,除了要有外在“血肉之躯”,还必须要有“内在灵魂”,这个灵魂就是企业文化。看一个企业有什么样的文化,是真文化还是口头文化,从这个企业员工的神态和气质就可以看出来。企业文化良好的企业员工一定具有端庄、高雅的优越气质,就像五星级酒店与三星级的员工,从气质上就可以看得出来。
    简单地说:“企业文化就是要培养员工在企业的一种优越感,有这种优越感才有热情与激情”。物业管理企业的员工多半来自农村,学历都不高,他们往往有一种自卑感。很多物业管理从业者都唯唯诺诺,感觉业主就是主人,而自己是仆人。说话低声下气,做事畏首畏尾,碰到违反小区规定的行为,往往是息事宁人,殊不知越是这样越被业主瞧不起。不自信的员工是不可能得到业主的尊重的。
    作为物业管理企业,不管企业大小与否,待遇优厚与否,都要以自身的独特文化和理念去激励员工,让他们感到在这个企业工作是优越的,这样他们就会以高昂的热情和积极的工作态度面对业主。
    3. 员工关怀。
    一个企业只有拥有一支同心同德的员工队伍,才能经受风霜雨雪的考验。但在现实中,很多物业管理企业的管理者不懂得物业管理与业主是“鱼”和“水”的关系,同时,也把员工与企业的关系,看成是简单的劳务关系,工作中只有指责没有指导,只有教训没有教育。没有弄明白员工也是企业的主人、没有员工就没有企业存在的道理。员工是具体工作的一线执行者,直接为业主提供服务。企业只有服务好员工,员工才会服务好业主。
    事实上,物业管理企业的员工经常遭受到一些委屈,他们心里时常布满委屈、郁闷,但由于工作的性质,他们都得默默地忍受着,所以物业管理企业更应该关怀自己的员工。那么如何进行员工关怀呢?员工关怀就是“给他鲜花给他梦”。给他们鲜花就是给他们尊重,让他们参与公司的管理,他们就会自觉自愿地成为企业的主人;给他们梦就是给他们希望,让他们明白这是成长的代价,他们就会满怀热情,布满希望,得到成长。曾仕强在 《 中国式管理 》 中提出,管理就是修己安人的过程,物业管理更是如此。物业管理企业就是以修为内部管理来服务好业主,没有坚实的内部管理就不可能有好的服务,没有好的服务就不可能有企业的发展。 
    三、寓管理于服务
    麦当劳在2005年度全球品牌排行榜中名列第四,很多人不禁会问:“简单的汉堡、炸鸡腿、可乐成就了如此辉煌的品牌,它成功的秘诀到底在哪里?它的竞争力到底来自哪里?”。麦当劳的成功与它的前瞻力、敏锐度和擅长抓住顾客的心理有关,但更重要的是它统一规范的服务标准。这从它产品品质的标准、服务人员服务的标准、店面装修的标准、清洁卫生的标准都可以看得出来。可以这样说,一个企业一旦具备了这种标准,它就拥有了优势竞争力。
    那么标准是如何建立的呢?标准来自长期的细节坚持与一丝不苟的执行。物业管理企业作为服务行业,技术优势不是很明显,硬件方面也基本上差不多,要害的差异在于细节的坚持与一丝不苟的执行,这就是服务的标准。物业管理企业服务的标准要从员工的着装形象、技术技能、工程维修、客服服务、安全保卫、清洁绿化等诸多细节方面建立,然后在实际的工作中不断的培训和要求,最终达到统一规范的标准。比如物业的保修,多数物业管理企业规定小修在 15 分钟内赶到现场,假如在任何情况下都能在 15 分钟内赶到现场维修,这就是一种标准。物业管理企业拥有这种标准,那么它将永远立于不败之地。
    物业管理是服务性行业,这种服务是管理物业基础上的服务,物业管理企业只有认真、科学、积极地去“管理”,才能真正的实现物业的保值、增值,才能做好服务,才能实现可持续发展。
 
【案例选编】
小区内植物伤人 物业公司该不该负赔偿责任
  案例分析:
    2006年5月28日上午,家住某小区的4岁小孩李某,由其姥姥陪同,在横穿小区喷水池小溪时,身体失去平衡,右眼被池边种植的铁树叶尖刺伤。经医院诊断,李某右眼角膜白斑,需做角膜移植术,经某法医验伤所鉴定其伤残程度为8级。
  为此,李某作为原告,其母林某作为法定代理人向法院提起诉讼,要求该小区的建设单位和物业管理单位进行经济赔偿。
  作为被告的两家公司认为:应由其监护人承担原告受到伤害的全部责任。首先,小区的喷水池小溪中铺有人造乱石,并立有警示牌,提示监护人不应让未成年人进入该区域玩耍,本案中的监护人未履行好看管原告的义务。其次,原告所在小区是市级园林式住宅小区,绿化布局合理、科学、合法。
 
  法院判决:
    法院经过庭内外调查后认为,侵权民事责任有主、客观要件,即行为人主观有过错,客观上有损害事实存在,损害行为的违法性及违法行为与损害事实之间有因果关系。本案中,原告在独自横穿小溪时,身体发生倾斜,被铁树划伤右眼的客观事实存在。但被告在小区内进行绿化、建筑水池是为了提高业主的生活质量,且种植铁树植物没有过错。同时,考虑到人造乱石高低不平的安全隐患,喷水池旁立有警示牌,被告的管理义务已经尽到,故原告要求二被告赔偿理由不充分,法院不予支持。
  原告不服,提起上诉。上诉理由是:一、原审法院认定事实不清,程序不当,在被告未申请法院收集证据的情况下主动替被告收集证据;二、小区栽种的绿化植物具有危险性;三、对警示牌的设置时间提出质疑。
  二审法院经审理认为,原审法院在审案时向园林部门咨询小区内栽种铁树有无禁令性规定,作为判断本案中小区管理部门有无违规行为的依据,上诉人以此认为系法院主动为被上诉人收集证据有违客观事实。被上诉人在小区栽种铁树虽有伤人危险,但不能因此认定栽种该植物就应承担相应责任。相反,李某的监护人,对这种植物叶尖可伤人的情况应有判断能力和防御能力,但因监护不力,造成李某受伤。原审法院认定事实清楚,适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判;
  本案件诉讼费同意李某免交;
  本判决为终审判决;
 
  案例点评:
    2006年5月28日上午,家住某小区的4岁小孩李某,由其姥姥陪同,在横穿小区喷水池小溪时,身体失去平衡,右眼被池边种植的铁树叶尖刺伤。经医院诊断,李某右眼角膜白斑,需做角膜移植术,经某法医验伤所鉴定其伤残程度为8级。
  为此,李某作为原告,其母林某作为法定代理人向法院提起诉讼,要求该小区的建设单位和物业管理单位进行经济赔偿。
  作为被告的两家公司认为:应由其监护人承担原告受到伤害的全部责任。首先,小区的喷水池小溪中铺有人造乱石,并立有警示牌,提示监护人不应让未成年人进入该区域玩耍,本案中的监护人未履行好看管原告的义务。其次,原告所在小区是市级园林式住宅小区,绿化布局合理、科学、合法。
 


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