《公元物业管理文摘》（第127期）

非赢利共享型信息选编　　　第127期/20090616　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——佛山：南海小区动用专项维修资金需2/3业主同意 ——福州：小区新设车位 业主大会定 【行业要闻】 ——中山：拟开展物业管理大检查 ——西宁：全面清理交缴情况 挪用住房维修资金者将被严查 ——北京：新城小区配套设施不全 禁销售 ——厦门：将实行停车场分级处理 形成明确政府指导价 ——东莞：廉租房小区物管费敲定1.1元/㎡ ——成都：社会监督员上岗 第三方监督助推和谐物管 ——重庆：万州区展开大规模物管专项检查 ——上海：徐汇区出台非住宅物业消防安全管理意见 【数据说话】 ——长沙：今年将建50个“平安物业” 【物管采风】 ——郑州：物业企业公开承诺 自觉维护业主权益 【学习平台】 ——物业管理企业发展战略问题探析 【业主之声】 ——上海：黄浦区物业呼叫平台962121正式启动 【自由论坛】 ——居民小区物业管理中存在消防安全问题 【案例选编】 ——房主以房屋贬值拒交物业费成被告 法院判十日内缴清

【法规动态】

佛山：南海小区动用专项维修资金需2/3业主同意

邓柱峰/《广州日报》/20090618
根据国家新出台的《住宅专项维修资金管理办法》，南海区建设局特制定了《住宅专项维修资金使用申请暂行程序》和《住宅专项维修资金使用审批流程》，根据《程序》，小区动用专项维修资金的话，需2/3的相关业主同意才行。根据《程序》，小区的物业维修资金使用申请人包括：物业服务企业、业主委员会或业主代表三方。

福州：小区新设车位 业主大会定

阙文龙/《海峡都市报》/20090618
昨日《福州市停车场管理条例》经福州市人大常委会表决通过。《条例》规定，居民住宅区规划建设的停车场，产权属建设单位的，由建设单位依法确定管理方式；产权属业主共有的，由业主共同决定管理方式。居民住宅区规划建设的停车场不能满足业主停车需求的，经业主大会决定，可在住宅区内公共道路或其他场地设置停车泊位。

【行业要闻】

中山：拟开展物业管理大检查

《中山日报》/ 20090618
6月下旬至7月，中山市建设局将在全市范围内开展物业管理企业大检查，对在这次检查中不积极参与不配合检查的企业，将按有关规定予以通报，检查结果作为企业资质年检换证审批依据。据悉，此次的检查内容包括，企业资质证及相关证照；物业服务合同履行情况；业主委员会成立及运作情况；维修资金收缴情况等。

西宁：全面清理交缴情况 挪用住房维修资金者将被严查

啸宇/《西宁晚报》/20090612
西宁市房产管理部门近期以来加大对维修资金管理政策的宣传力度，鼓励业主企业对维修资金进行查询监督；同时，管理部门将通过行政处罚和资产质押手段加大对个别企业住房维修资金的催缴力度，将维修资金票据作为办理商品房权属登记的前置条件，房屋权属登记中心在收到并审查维修资金发票后，方可办理房屋权属登记。

北京：新城小区配套设施不全 禁销售

王萍/《北京晨报》/20090616
昨天北京市政府公布了《关于推进新城基础设施公共服务和生态环境建设发展的实施意见》。《意见》中提出，搞好中小学、幼儿园、就业服务、社区卫生服务、文体活动、养老服务、消防等公共服务配套设施，新建住宅区公共服务不配套的不得发放销售许可证。加强新城特别是新城待建设开发区域的酒店、写字楼等服务设施的统筹规划。

厦门：将实行停车场分级处理 形成明确政府指导价

厦门热线/20090616
记者从市物价局了解到，我市即将出台《机动车停放服务收费管理办法》，现有的停车收费标准可能修改。市物价局相关人员透露，《厦门市机动车停放收费管理办法》已经进入最后审批阶段，该办法将对停车场分级处理，形成政府指导价，并对收费方式、收费标准、费用的具体用处作出明确规定。目前的停车费标准将得到修改。

东莞：廉租房小区物管费敲定1.1元/㎡

黄观平/《东莞日报》/20090616
记者昨日从市住房保障工作领导小组获悉，市廉租房、经济适用房小区的物业管理费标准，最终以1.1元/平方米的价格，定下由东莞市安民物业管理有限公司“接棒”。市住房保障工作领导小组有关负责人表示，本周内将和该公司签订合同，督促其尽快入驻小区，并加快施工进度，保证市廉租房、经济适用房小区一期在年底顺利入住。

成都：社会监督员上岗 第三方监督助推和谐物管

焦点成都房地产网/20090610
日前，记者从市房产管理局获悉，由市房产管理局聘请的24名和谐物管社会监督员成立了督查工作组，并从即日起分片区对我市和谐物管构建工作进行监督检查，督查工作组成员还包括市、区（市）县房产管理局相关负责人、物管行业专家、市物管协会工作人员。督查工作将一直持续到10月份。

重庆：万州区展开大规模物管专项检查

张龙平 程丽宏/《三峡都市报》/20090604
6月1日开始，万州区房管局、区工商分局、区物价局联合开始对全区物业服务企业及托管项目开展专项检查，规范物业服务及收费行为，保障业主合法权益。这也是万州规模最大、内容最齐全的一次对物业服务企业的专项检查，检查结果将记入企业诚信档案并向社会公布，违反相关法律法规情节严重的将给予处罚直至吊销资质证书。

上海：徐汇区出台非住宅物业消防安全管理意见

中国消防在线/20090611
近日，上海徐汇区消防安全联席会议办公室制定了《关于进一步加强本区非住宅物业消防安全管理工作实施意见》，并经徐汇区政府研究同意，转发至区政府各委、办、局及各街道（镇），进一步加强区非住宅类物业消防安全管理。 《意见》强化了各职能部门职责分工，明确了非住宅物业服务企业职责。

【数据说话】

长沙：今年将建50个“平安物业”

文洁/《潇湘晨报》/20090612
昨日，长沙市房屋产权管理局下发《关于开展平安物业建设的实施意见》，明确表示，将与长沙市社会治安综合治理委员会办公室一起开展为期4年的“平安物业”建设活动。“今年将制定具体实施细则，并在全市50个物业管理项目开展平安物业试点工作”，力争通过四年的努力，全市85%的物业管理项目达到平安物业建设的标准。

【物管采风】

郑州：物业企业公开承诺 自觉维护业主权益

中原网/20090618
从即日起至2010年5月底，郑州在全市范围内开展物业行业“规范服务年”活动。会上，郑州物业与房地产协会发布了《郑州市物业管理行业自律公约（试行）》，同时，全市物业企业向业主作出了不利用工作上的便利侵犯业主合法权益，不侵占业主的公共利益和财产；保证自觉维护业主的合法权益，保守业主信息秘密等公开服务承诺。

【学习平台】

物业管理企业发展战略问题探析

石力/山东物业管理网/20081107
物业管理企业发展战略构建建议     1 ．全面提升物业管理服务品质，建立企业核心竞争力。物业管理企业可以引进国际质量管理体系标准作为服务规范指导，做好差异化服务和服务创新工作。提升物业管理服务品质的另一重要途径为向规模化、专业化发展。规模化并不是托管的物业面积的简单累加，不计成本和效益的无限扩大，而是要建立一种良好的运行机制，在主营项目不断扩大的同时，使专业项目和辅助配套项目形成新的分工。专业化是指物业管理的专项服务由专业服务公司来承担。物业管理企业只是一个“集成者”、“组织者”，因自身专业化的组织管理结构和辨别合格供应商的专业管理水平而发展得更专业，从而提高服务水平。     2 ．企业文化发展战略。物业管理企业要构建长远发展战略，企业文化构建是统一全体员工思想、使员工融入企业的关键。企业文化的核心是价值观，物业管理企业首先要树立“以人为本”的价值观，赋予传统意义上的“服务意识”以时代的精神，向“以人为本”的人性化服务迈进，提升物业管理的人文内涵，使物业管理企业逐步融入现代人文文化。      3 ．物业管理人力资源战略。培养一支专业、严谨、作风过硬的团队是企业健康持续发展的基石。目前，物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍，突出表现为：传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；能胜任单一普通岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；初级管理人才多，高级管理人才少，特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面，已严重制约了物业管理行业向高水平发展。所以制定人力资源发展战略对企业的长远发展具有重要意义。 在物业管理领域，高素质的员工，不仅意味着高学历，同时还意味着较高的政策水平、较强的协调能力和良好的职业道德。企业实施人力资源战略，首先必须重视专业人才对企业发展的重要作用，树立人才成本意识、人力资源资本意识。其次要注重复合型人才的培养与储备，积极吸引高水平人才加入，实行优胜劣汰的用人机制，完善企业竞争机制。还要注重人才的增值开发，建立一套科学、客观、实用的培训体系，定期对员工进行实务技能和职业素养的训练，提高整体团队综合素质以及高层次人才水平。     4 ．品牌发展战略。物业管理企业的品牌代表着业主对物业管理服务特性、形象和性能的总体认识。良好的企业品牌形象，不但有助于与直接相关的公众建立一种良好信任的合作关系，也有助于在公众中树立威信，产生亲和力。品牌能够创造价值，它既能够赢得业主的忠诚和更高的信任，同时还会增加物业管理企业的市场份额和利润。 品牌是一个企业综合实力的体现，实施品牌战略是一个长期的工作。不同性质、规模的企业品牌战略也不尽相同。其中共性就在于：品牌的本质是卖者对交付给买者的产品特征和服务一贯性的承诺。培育一个优秀的品牌，是一项系统工程，需要从多方入手协调一致地进行，如企业理念宣传、企业形象宣传、资质建设等。业内有关专家指出，物业管理是房地产开发的重要环节，也是最终环节，是小区、楼盘的卖点。一个物业管理企业要称得上有品牌必须抓住三个要素，即客户、创新和员工。也就是说，物业管理企业品牌建设必须以业主需求为导向，在业务创新中，逐步形成员工的品牌意识，为企业品牌建设积累资源。     总之，完整科学的发展战略方案对于企业改善经营管理提升经营业绩，具有不可估量的巨大作用。物业管理企业应从战略发展的角度，从根本上提升企业的市场生存、竞争能力，提升企业的可持续发展能力；克服物业管理缺乏服务资源、能力以及“大而全”弊端，提供更加专业、全面的服务；确立市场主体自主经营的地位，真正走企业型和效益型发展道路，全面提升企业的经济效益与社会效益。

【业主之声】

上海：黄浦区物业呼叫平台962121正式启动

中国上海网/20090617
黄浦区住房保障房屋管理局会同南房集团在原南房集团房屋维修应急中心的基础上成立了黄浦区物业事务受理中心，建立统一的特服号962121，旨在将分散的报修点和社会专业化维修资源整合到事务受理中心一个平台上，采用网格化管理模式，建立全覆盖的维修网络，受理房屋报修和投诉事项，最大限度地解决我区居民的住房维修问题。

【自由论坛】

居民小区物业管理中存在消防安全问题

中国消防在线/20090522
加强管理的对策      1、加强小区整体消防规划，各房地产开发单位应把消防设施器材配齐配足、设计单位进行小区规划时，要增强消防安全意识，从整体上对小区进行合理消防规划设计，严格按国家有关消防技术规范进行消防设计或编制专门消防设计专篇，并报送规划、消防等部门进行审查，各设计、施工、监理等单位要各负其责，相互监督、密切配合，严格按设计施工图纸组织施工，把小区消防规划真正落到实处。各级房产管理、建委、工商等职能部门要强化监督管理，对违反规定的设计、施工和开发商，要采取暂扣或吊销执照或许可证、降低资质、罚款等办法，同时要严格设计、施工队伍的管理，对无设计、施工资质的单位和个人不得承揽消防设施的设计施工，从源头上保证消防设施和器材安装到位。     2、要将消防安全管理作为物业管理的重要内容融入到小区日常管理之中，真正抓好落到实处各物业管理单位要按照《中华人民共和国消防法》等法律的有关规定，结合实际，制定符合小区自身特点的消防安全管理制度，按国家有关规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志，并定期组织检验维修，同时要对小区保安进行上岗前消防技能培训，未经消防安全培训的一律不准上岗执勤，并定期进行强化训练，使小区保安队成为维护小区消防安全的主力军。各级政府要采取有力措施，大力推进和加强小区物业建设步伐，将物业小区管理纳入社区消防安全管理之中，依托社区服务，将物业小区消防工作纳入社区消防安全服务范畴，共享社区消防服务资源，积极推进小区消防管理的社会化进程。     3、大力开展消防宣传教育和培训，提高广大居民的消防安全意识和消防法制观念针对小区内居民消防安全意识和消防法制观念淡薄的问题，要充分利用周六、周日空闲时间及119消防宣传日，通过设立宣传站或宣传栏、发放消防法律常识及家庭防火等宣传材料、播放喜闻乐见的消防电视宣传片、邀请消防队员传授灭火和疏散逃生常识技能等形式，积极主动地向小区内居民进行消防安全常识、消防法规的教育，提高他们的消防安全意识和消防法制观念，自觉做好家庭防火灭火，教育子女爱护公共消防设施，同各种违法行为作斗争，共同把小区的消防安全工作做好。     4、加强消防监督管理，严格消防执法公安消防监督机构要切实加强物业小区的消防监督管理，小区建设时要提前介入，严格小区消防规划审核关，施工过程中要重点把好给水管道、室内外消火栓选用和安装关，验收时要严格按有关消防技术规范把好验收关，确保小区消防规划和各项消防设施建设落到实处。     辖区公安派出所要充分发挥消防监督职责，要把居住人口较多的小区纳入消防重点单位加强管理，要把对小区消防监督管理纳入责任区民警的考核内容，开展经常性的消防检查工作，督促和帮助小区物业管理单位落实各项消防安全职责。要加大消防执法和处罚力度，对于不按消防规划建设的小区，未按规定配备消防设施和器材的，要责令限期进行改正；对破坏小区公共消防设施的单位和个人要依法严厉查处；对小区周围或小区内违法设置的液化气代灌点、加油站或煤气调压站要责令限期整改、搬迁或依法取缔，积极消除火灾隐患，为小区居民生活居住创造一个良好的消防安全环境。

【案例选编】

房主以房屋贬值拒交物业费成被告 法院判十日内缴清

案例分析：     今年五十岁的赵先生家住下关某小区，从半年前开始，小区业主委员会就多次派人上门要他交纳前一年的物业费，共计近千元。可赵先生却不想交这笔钱，他心里憋着一口气，自家外墙部位被楼下开饭店的竖了根烟囱，每天油烟、噪音很烦人，他认为不解决这个事情，钱他是不会交的。经多次交涉，赵先生就是不交钱，业主委员会一纸诉状将他告上法庭。 　　在庭审中，小区业主委员会的委托人称，该小区已实行业主自治，不再委托物业管理公司管理小区物业，而是由业主委员会行使物业管理公司的职权。因此，业主委员会有权向业主们收取物业管理服务费，赵先生作为小区的业主之一未按业主公约规定交纳物业管理服务费，已损害了广大业主的公共利益，因此，他们有权向其索取欠下的近千元物业管理服务费。 　　“你们是民间组织，不具有法人资格，当然不具有合法收费的权利！”赵先生对业主委员会的理由当场进行反驳。同时，赵先生称，不交物业费的原因主要是他的住房外墙面上被人为地竖了根大烟囱，天天遭受油烟噪音的损害，房屋也贬值了。“上一届业主委员会曾作出决定，我家可免交物业管理服务费，况且小区的管理也存在脏、乱、差的情形，我不交钱是有道理的！”赵称。

案例点评：     经法院审理查明，赵先生所在住宅小区一年多前决定由业主自治。当时，业委会在房产局进行了登记备案。全体业主签字通过小区业委会公约，该公约明确规定：长期拒不交物业费者，全体业主有权委托业主委员会提起诉讼。 　　法院认为，赵先生所在小区的业委会符合诉讼主体资格。关于赵先生是否享有减免物业管理服务费的权利问题，赵先生仅提交了盖有往届业主委员会印章的两项减免物业费的决议，但该决议均为复印件，且不能提供相关原件,本届业主委员会亦不认可上述决议，故赵先生提出的要求减免物业管理服务费的请求因证据不足，不予采纳。至于赵先生提出的因饭店竖烟囱对其造成的损害，其可以通过其他方式另行处理。据此，法院判决赵先生在判决生效之日起十日内向小区业主委员会交纳拖欠的全部物业费。

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